Wer Eigentümer eines Altbaus ist oder sich mit dem Gedanken trägt, ein altes Haus zu kaufen, kommt früher oder später um das Renovieren oder Sanieren nicht herum. Erfahren Sie hier, welche typischen Sanierungsmaßnahmen bei älteren Immobilien anfallen, in welcher Reihenfolge Sie einen Altbau sanieren, welche Kosten bei einer Kernsanierung auf Sie zukommen und welche Fördermöglichkeiten es gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Wann muss ein Haus saniert werden? Die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen beziehungsweise ihr Umfang ist für Laien häufig nur schwer zu beurteilen. Ein sachkundiger Gutachter kann bei einer Begehung der Immobilie feststellen, welche Mängel und Schäden, etwa in der Bausubstanz, vorliegen. Sein Gutachten dient als Basis für die Renovierung oder Sanierung des Gebäudes – von der Reihenfolge beim Sanieren eines Altbaus bis zu den Kosten, die auf Eigentümer zukommen, wenn sie ein altes Haus renovieren.
- Kostenaufwand beim Renovieren und Sanieren eines alten Hauses: Für die Komplettsanierung (Kernsanierung) eines Altbaus wird mit Kosten zwischen 400 und 600 Euro pro Quadratmeter (€/m²) Wohnfläche kalkuliert.
- Finanzierung: Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten für die Instandsetzung von Altbauten. Neben einem klassischen Bankkredit kommen auch staatliche und kommunale Zuschüsse in Frage.
Altes Haus sanieren oder renovieren
Bevor Sie sich an die Sanierung eines Hauses machen, klären wir hier die wichtigsten grundlegenden Fragen. Die Erste lautet: Gibt es einen Unterschied, ob Sie einen Altbau sanieren oder ein Haus renovieren? Oh ja! Zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen und einer Kernsanierung liegen Welten – vor allem im Hinblick auf die Kosten.
Haus sanieren vs. renovieren
Sanierung oder Renovierung? Die beiden Begrifflichkeiten werden häufig vermischt und tatsächlich ist der Übergang zwischen Renovieren und Sanieren oft fließend. Sehen wir uns den Unterschied an:
- Wer ein altes Haus renoviert, setzt dieses wieder in Stand. Schäden und abgenutzte Elemente werden erneuert, zum Beispiel wird ein undichtes Dach repariert.
- Wer dagegen ein altes Haus saniert, tauscht nicht nur abgenutzte oder beschädigte Elemente aus, sondern ersetzt diese durch moderne und bessere. Beispielsweise werden nicht nur undichte Stellen im Dach repariert, sondern das Dach wird grundlegend modernisiert, etwa auch mit einer modernen Dämmung versehen. Mit der Sanierung geht also auch eine Wertsteigerung der Immobilie einher.
- Von einer Kernsanierung spricht man, wenn die bestehende Gebäudekonstruktion in einen neuwertigen Zustand versetzt wird. Das Gebäude wird bis auf die tragenden Strukturen (Wände, Decken, Fundamente usw.) rückgebaut, um die originale Bausubstanz wiederherzustellen und zu verbessern. Eine Kernsanierung ist somit ein massiver Eingriff – und mit enormen Kosten verbunden. Dabei werden meist alle Wasserleitungen und Elektroinstallationen ersetzt, aber auch das Dach rundum modernisiert. In der Regel ist eine Kernsanierung bei sanierungsbedürftigen Baudenkmälern nötig.
Bei Überlegungen, ob eine alte Immobilie saniert oder renoviert werden soll, steht also immer die Frage im Mittelpunkt: Welche Absicht verfolgen Sie? Sollen nur Mängel repariert, also Schönheitsreparaturen durchgeführt werden oder streben Sie eine Verbesserung und damit Wertsteigerung an?
Haussanierung: Wann wird ein altes Haus saniert?
Der Zustand eines alten, möglicherweise baufälligen Hauses ist für Laien schwer zu beurteilen. Um festzustellen, ob es nötig ist, Ihre Immobilie zu sanieren, sollten Sie immer einen Sachverständigen hinzuziehen. Dessen Gutachten dient als Basis, um notwendige Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu erkennen. Ein solches Gutachten gibt nicht nur einen Überblick über die Kosten der Haussanierung. Der Sachverständige schlägt Ihnen auf Wunsch auch eine sinnvolle Reihenfolge, in der Sie die Altbausanierung angehen sollten.
Gut zu wissen: Eigentümer von Altbauten sind unter bestimmten Umständen zu energetischen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke und zum Heizungstausch. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) [Anmerkung: bis 2020 Energieeinsparverordnung EnEV]. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.
Die zertifizierten Gutachter der Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen bei Fragen zum Sanierungsbedarf Ihrer Immobilie mit Rat und Tat zur Seite. Auch wenn Sie überlegen, in eine alte Immobilie zu investieren, unterstützen und beraten wir Sie vor dem Hauskauf mit Expertise und Sachverstand.
Altes Haus sanieren – lohnt sich das?
Ein altes Haus zu sanieren, lohnt sich, wenn die Sanierung weniger kostet als ein Neubau. Ist ein Haus sehr baufällig, sollte es komplett abgerissen und neu aufgebaut werden.
Wichtig ist eine gründliche Planung vorab, bei der Sie auch eine ökonomisch sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen festlegen. Halten sich die notwendigen Sanierungsmaßnahmen in Grenzen, kann es sich lohnen, ein altes Haus zu kaufen und zu sanieren. Ein Vorteil: Sie als Eigentümer können in die sanierte Immobilie schneller einziehen als in einen Neubau, da lange Planungs- und Bauzeiten entfallen. Bei einer Kernsanierung hingegen sind die Kosten zu hoch.
Wichtig: Vor dem Hauskauf sollten Sie die Meinung eines neutralen und sachkundigen Experten einholen, um herauszufinden, ob der geforderte Kaufpreis gerechtfertigt ist. Baumängel und andere Probleme sind für Laien meist schwer zu erkennen.
Leitfaden: So gehen Sie bei der Haussanierung vor
Um Kosten zu sparen, überlegen Eigentümer häufig, ihr Haus selbst zu sanieren. Das ist allerdings nicht unbedingt eine gute Idee:
- Laien können nur offensichtliche Schäden an einem alten Haus erkennen, elementare Mängel, etwa in der Bausubstanz, sollten immer durch einen fachkundigen Gutachter ermitteln werden.
- Ein Haus in Eigenregie zu sanieren, kann problematisch sein. Denn für eine Haussanierung ist viel Fachwissen nötig ist – egal, ob Sie einen maroden Altbau sanieren oder eine Gewerbeimmobilie aus grauer Vorzeit. Pfusch und eine falsche Reihenfolge gehen schmerzhaft ins Geld.
- Möchten Sie ein altes Haus sanieren, sind eine genaue Planung, Kenntnis über geeignete Materialien und handwerkliches Können erforderlich.
Wer es sich zutraut, kann auf einen Bauleiter verzichten und selbst Koordination und Schlussabnahme der Sanierungsarbeiten vornehmen. Empfehlenswert ist dies in den meisten Fällen jedoch nicht.
Hinweis: Die Bausachverständigen der Heid Immobilien GmbH unterstützten Sie nicht nur, wenn es um die Kalkulation der Kosten für eine Haussanierung geht, sondern übernehmen die Baubegleitung. Damit entlasten wir Sie als Bauherrn und Eigentümer, begegnen den Bauunternehmern fachlich auf Augenhöhe und sorgen dafür, dass Sie Ihren Altbau in der richtigen Reihenfolge sanieren.
Erst, wenn Sie sich einen Überblick verschafft und einen Energieberater hinzugezogen haben, erstellen Sie einen Sanierungsplan. Erfahren Sie nun Schritt für Schritt, wie die Sanierung eines alten Hauses abläuft.
Hinweis: Viele Mitarbeiter der Heid Immobilien GmbH sind nicht nur Bausachverständige, sondern zudem zertifizierte Energieberater.
Schritt 1: Sanierungsbedarf der Immobilie ermitteln lassen
Der erste Schritt vor einer Modernisierung ist es, die Immobilie auf Mängel und Schäden zu prüfen und herauszufinden, an welchen Stellen Sanierungsbedarf besteht. Droht eine kostspielige Kernsanierung oder ist es mittelfristig damit getan, das Haus umfassend zu renovieren?
Typische „Baustellen“ bei einem alten Haus
Bei älteren Gebäuden sind typischerweise folgende Elemente sanierungsbedürftig:
- Dach
- Fassade
- Wärmedämmung
- Fenster und Rollläden
- Heizungsanlage
- Elektroinstallation
- Wasserleitungen
Checkliste typischer Mängel und Schäden
Als Käufer oder Erben einer Immobilie sollten Sie Folgendes prüfen:
- Wann wurden die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und welche?
- Gibt es Anzeichen von Schimmelbildung oder Pilzbefall?
- Ist der Keller trocken? Eine Feuchtemessung gibt Auskunft.
- Ist die Bausubstanz intakt?
- Gab es in der Vergangenheit einen Wasserschaden?
- Wie alt sind Wasser- und Abwasserleitungen sowie Elektroleitungen?
- Ist das Dach dicht?
- Wie alt sind Fenster und Türen? Zieht es?
- Wie alt ist die Heizungsanlage, insbesondere der Heizkessel?
- Wurden wärmedämmende Maßnahmen durchgeführt?
- Gibt es auf dem Grundstück Altlasten?
Wichtig: Viele Schäden an einem sanierungsbedürftigen Haus können auch Laien bereits mit bloßem Auge erkennen, zum Beispiel ein undichtes Dach, Fenster mit Einfachverglasung, veraltete Rollläden oder Feuchtigkeit an Wänden und Decke. Andere Schäden dagegen können nur von Fachkundigen ermittelt werden, etwa Probleme mit der Elektrik, Wasserleitungen, der Heizungsanlage oder Schäden unter dem Fußboden, hinter den Tapeten und vieles mehr.
Ziehen Sie daher unbedingt einen Bausachverständigen hinzu und lassen Sie ein aussagekräftiges Gutachten erstellen. Auf Basis dieses Gutachtens können Sie die Sanierung planen: welche Sanierungsmaßnahmen müssen, welche sollen und welche können erfolgen?
Sonderfall denkmalgeschützter Altbau
Bei denkmalgeschützten Altbauten sind Umbaumaßnahmen nur eingeschränkt möglich. Denn der Eigentümer ist zum Erhalt der historischen Bausubstanz verpflichtet und muss bei der Altbausanierung eng mit der zuständigen Behörde zusammenarbeiten.
Gut zu wissen: Die Sanierung von Denkmälern ist förderungswürdig beziehungsweise steuerlich absetzbar. Lesen Sie mehr dazu in unserem Ratgeber zu AfA Immobilien.
Schritt 2: Planung
Steht fest, welche Maßnahmen notwendig sind, geht es daran, die richtige Reihenfolge festzulegen. Was sollte man an einem Haus zuerst sanieren oder renovieren?
Grundsätzlich gilt: Schadensbehebung hat Priorität. Außerdem erfolgen Sanierungsarbeiten immer von außen nach innen, da sie aufeinander aufbauen. Beispielsweise werden erst Rohre verlegt und die Wärmedämmung modernisiert, bevor mit Innenausbau begonnen wird.
Bei der Planung sollten Sie beziehungsweise der Bauleiter sehr gründlich vorgehen: Dazu gehört, alle Maßnahmen aufzulisten und zu priorisieren. Berücksichtigen Sie auch Details wie Wohnkomfort und Außengestaltung, etwa die Instandsetzung oder Modernisierung von Terrasse, Haustür oder Rollläden.
Auch für den korrekten Ablauf und Zeitplan der Sanierung ist der Bauleiter zuständig. Im sogenannten Bauzeitenplan verzeichnet er die Reihenfolge und Dauer der einzelnen Maßnahmen. Ein wichtiger Aspekt ist zum Beispiel, wie viele Handwerker gleichzeitig an der Sanierung arbeiten können. Auch Phasen, in denen nicht gearbeitet werden kann, müssen im Sanierungszeitplan berücksichtigt werden. Ein Beispiel: Ein neuer Estrich muss rund vier bis sechs Wochen trocknen, bevor der Fußboden weiterbearbeitet werden kann.
Eine pauschale Aussage zur Dauer einer Altbausanierung ist nicht möglich. Planen Sie wenige, kleinere Arbeiten, können diese in rund drei Wochen erledigt sein. Aufwändigere Sanierungsprojekte, etwa Kernsanierungen, dauernd dagegen mehrere Monate. Grundsätzlich hängt der Zeitplan für die Renovierung oder Sanierung eines alten Hauses von vielfältigen Faktoren ab, unter anderem vom Umfang der geplanten Maßnahmen, der Bausubstanz sowie der Größe der Immobilie.
Schritt 3: Angebote einholen
Steht der Sanierungsplan, geht es daran, Angebote von Handwerkern einholen, um einen Überblick über die tatsächlichen Sanierungskosten zu erhalten. Kostenrechner und Kostenvorlagen im Internet sind nützlich, um einen groben Richtwert zu erhalten. Das Vergleichen tatsächlicher Angebote können sie jedoch nicht ersetzen.
Schritt 4: Finanzierung klären
Auf Basis der Handwerkerangebote ermitteln Sie anschließend den Finanzierungsbedarf. Über Ihre Hausbank oder die staatliche KfW-Bank können Sie einen Sanierungskredit beantragen. Möglicherweise kommen auch staatliche, regionale und kommunale Fördermittel für die finanzielle Unterstützung bei der Altbausanierung in Frage. Lesen Sie weiter unten mehr zu den Fördermöglichkeiten für die Haussanierung.
Schritt 5: Haus sanieren und renovieren lassen
Nach der gründlichen Vorbereitung und Klärung der Finanzierung kann es endlich an die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten gehen. Legen Sie einen genauen Zeit- und Ablaufplan fest. Zuerst werden Außenarbeiten wie Dacheindeckung, Fassadendämmung oder Fensteraustausch durchgeführt, dann geht es innen weiter, zum Beispiel mit Elektroinstallation, Heizung und Sanitär. Zuletzt folgt der Innenausbau, also Boden verlegen, Einbauten vornehmen, tapezieren und mehr.
Die Koordination der Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten erfolgt durch einen Architekten beziehungsweise Bauleiter oder durch den Hauseigentümer selbst. In letzterem Fall sollten Sie ausreichend Zeit für die Bauüberwachung und Klärung von Fragen einplanen und dürfen einen sehr hohen Organisationsaufwand nicht scheuen.
Bei Unsicherheiten ziehen Sie am besten einen erfahrenen Berater (etwa einen Bausachverständiger oder einen energetischen Berater) hinzu.
Sind die Arbeiten beendet, folgt die Schlussbegehung und Abnahme, am besten gemeinsam mit einem Sachverständigen, der mögliche Baumängel (zum Beispiel handwerkliche Fehler, mangelhafte Elektroinstallation u.a.) schnell erkennt und richtig einordnet. Die erfahrenen Bauexperten der Heid Immobilienbewertung nehmen Aufträge zur Bauplanung, Baubegleitung, Bauabnahme und Beweissicherung am Bau an.
Wichtig: Halten Sie Mängel wie in einem Übergabeprotokoll schriftlich fest und lassen Sie sie beheben, bevor die Schlussrechnung erfolgt.
Damit Sie sich einen besseren Eindruck von einer Haussanierung machen können, haben wir nachfolgend das Auftaktvideo einer zehnteiligen Reihe von planeo zum Thema Altbau sanieren eingebunden.
Unterschiede: Totalsanierung, Kernsanierung, Generalsanierung, Grundsanierung
Die Begriffe Totalsanierung, Komplettsanierung, Kernsanierung, Generalsanierung und Grundsanierung werden oft synonym verwendet, können jedoch je nach Kontext unterschiedliche Bedeutungen haben. Hier ist eine allgemeine Erklärung der Begriffe:
Totalsanierung
Eine Totalsanierung geht über bloße Reparaturen oder Modernisierungen hinaus und kann eine grundlegende Neugestaltung des Gebäudes beinhalten. Auch als Komplettsanierung oder Vollsanierung bezeichnet, werden bei der Totalsanierung Systeme des Gebäudes einschließlich der Tragstruktur erneuert.
Kernsanierung
Unter Kernsanierung wird der Rückbau des Gebäudes bis auf die tragenden Elemente wie Fundament, Decke, Stützen und Wände verstanden. An- und Umbauten werden entfernt. Durch eine Kernsanierung wird die Immobilie in einen neuwertigen Zustand versetzt. Die Struktur bleibt jedoch erhalten. Daher ist die Kernsanierung mit erheblichen Kosten verbunden.
Eine Kernsanierung beinhaltet:
- den Austausch von Wasserleitungen,
- die Modernisierung der Elektrik,
- den Austausch der Heizungsanlage und ihrer Rohre,
- Fenster und Türen auf die neuesten Isolierstandards zu bringen,
- Dämmung der Fassade,
- Dachsanierung samt Eindeckung.
Nutzen Sie unseren kostenlosen Rechner, um ganz grob die Kosten für Ihre Haussanierung zu kalkulieren.
Generalsanierung
Mit diesem Begriff wird meist eine umfassende Renovierung oder Modernisierung eines Gebäudes zu beschreiben. Eine Generalsanierung kann sowohl strukturelle als auch ästhetische Veränderungen umfassen und beinhaltet in der Regel umfangreiche Arbeiten, um das Gebäude auf den neuesten Stand zu bringen und den aktuellen Standards und Anforderungen gerecht zu werden.
Grundsanierung
Eine Grundsanierung bezieht sich auf die Erneuerung oder Verbesserung der grundlegenden Elemente eines Gebäudes, wie der Tragstruktur, der Elektrik, der Sanitärinstallationen oder der Wärmedämmung. Eine Grundsanierung zielt darauf ab, die Funktionalität und Sicherheit des Gebäudes zu gewährleisten und kann je nach Bedarf auch ästhetische Verbesserungen beinhalten.
Achtung: Die Verwendung dieser Begriffe ist nicht standardisiert und kann in verschiedenen Kontexten unterschiedliche Bedeutungen haben. Klären Sie mit den Fachleuten ab, was genau sie unter der jeweiligen Sanierung verstehen.
Haus sanieren und renovieren: Kosten
Eine pauschale Aussage darüber, wie hoch die Kosten für die Sanierung eines alten Hauses sind, ist nicht möglich. Jede Immobilie ist individuell, sodass der Umfang und die Art der Sanierungsmaßnahmen sehr unterschiedlich ausfallen können. Auch die Region, die Preise der angefragten Handwerksbetriebe und unvorhergesehene Zusatzkosten beeinflussen den Kostenumfang. Die folgenden Zahlen sind damit nur als Richtwerte zu verstehen.
Typische Bereiche für Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen
Bei einer technischen Bestandsaufnahme im Vorfeld der Sanierungsmaßnahmen begutachtet ein Sachverständiger typischerweise folgende Aspekte:
- Dachkonstruktion und Dacheindeckung
- Wärme- und Schalldämmung
- tragenden Konstruktionen
- Wände (Putz)
- Fassade mit Fenstern und Türen
- Zustand der Bausubstanz (Schädlingsbefall, Risse…)
- Feuchteschutz/Feuchteschäden
- Holzkonstruktionen
- Versorgungs- und Installationsleitungen (Strom, Wasser, Abwasser…)
- Heizungstechnik
- gesundheitsgefährdende Baustoffe (z. B. Asbest) und andere Altlasten
Kostenbeispiele Haussanierung und -renovierung
Die Kosten einer Kernsanierung belaufen sich in der Regel auf rund 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Planen Sie nur einzelne Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen, sind die Kosten meist deutlich niedriger.
Die folgenden Beispiele dienen zur groben Orientierung – die konkreten Kosten Ihres Sanierungsvorhabens sind erst dann absehbar, wenn Ihnen ein fundiertes Gutachten sowie Handwerkerangebote vorliegen.
Beispiel: Altbau (vor 1925)
Mängel bei Altbauten betreffen häufig die Heiztechnik, die Elektroinstallationen, die Bausubstanz (zum Beispiel Setzungsrisse, Hausschwamm, Schädlingsbefall in Holzkonstruktionen) sowie die Wasserleitungen. Auch Schimmelbefall und ungedämmte Fassaden sind typische Sanierungsfälle.
Kostenbeispiel Altbau-Sanierung:
Bei der Sanierung einer Altbauimmobilie aus dem Jahr 1905 mit 350 Quadratmetern könnten folgende Maßnahmen und Kosten anfallen:
- Komplettsanierung Dach: 44.600 Euro
- Fassadenerneuerung und -dämmung: 16.500 Euro
- Heizungserneuerung: 25.000 Euro
- Kompletterneuerung Wasserleitungen: 9.000 Euro
- Kompletterneuerung Elektrik: 7.000 Euro
- Fenster und Türen komplett erneuern: 20.000 Euro
Gesamtkosten der Sanierung: 122.100 Euro (Kosten pro Quadratmeter: 349 Euro)
Wichtig: Ist der Altbau denkmalgeschützt, bestehen in der Regel Auflagen für Umbau- und Sanierungsmaßnahmen, vor allem, was Veränderungen an Fassade und Dach betrifft. Erkundigen Sie sich also unbedingt vor den Sanierungsmaßnahmen bei Ihrem örtlichen Denkmalamt, ob Sie mit Einschränkungen rechnen müssen.
Beispiel: altes Haus aus den 1970er Jahren sanieren
Wie hoch die Kosten für das Renovieren oder Sanieren eines Hauses aus den Siebzigern sind, ist unter anderem von der Bauweise des Hauses, Schäden an der Bausubstanz (etwa Schimmel), dem technischen Zustand oder auch der Schadstoffbelastung durch Baumittel wie Asbest oder Formaldehyd abhängig. Grundsätzlich kann man für die Haussanierung mit Kosten zwischen 400 und 600 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ist die 70er-Jahre-Immobilie allerdings durch Asbest belastet, liegt der Kostenaufwand deutlich höher – bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit.
Bei einem bislang unrenovierten Haus sind meist folgende Maßnahmen notwendig:
- energetische Sanierung (Dachboden- oder Dachdämmung, Fassadendämmung, Erneuerung der Fenster)
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Erneuerung von Wasser- und Abwasserleitung
- Kompletterneuerung der Elektrik entsprechend den heutigen Sicherheitsanforderungen
Kostenbeispiel Haus aus den 1970er Jahren:
Bei der Sanierung eines Hauses aus den 1970er Jahren mit 145 Quadratmetern, bei dem die Heizanlage bereits ausgetauscht wurde, könnten folgende Maßnahmen und Kosten anfallen:
- Komplette Dacherneuerung: 25.000 Euro
- Dachbodendämmung: 4.700 Euro
- Fassadenerneuerung und -dämmung: 21.500 Euro
- Asbestentfernung: 7.250 Euro
- Fenster und Türen komplett erneuern: 5.200 Euro
- Kompletterneuerung Sanitär: 8.300 Euro
- Kompletterneuerung Elektrik: 5.000 Euro
Gesamtkosten der Sanierung: 76.950 Euro (Kosten pro Quadratmeter: 530 Euro). Letzten Endes ist das nur ein grober Richtwert. Es kommt stark auf die Beschaffenheit des Hauses sowie die verwendeten Materialien an, wie kostenintensiv die Haussanierung tatsächlich wird.
Beispiel: Bauernhaus sanieren
Ein altes Bauernhaus zu sanieren, bringt gänzlich andere Voraussetzungen mit sich als ein in die Jahre gekommenes Stadthaus. Hier sollten Sie unbedingt einen Berater beziehungsweise Bauleiter mit Erfahrung in Sachen Bauernhaussanierung hinzuziehen, der mit der Bauweise und den Baumaterialien vergangener Jahrhunderte vertraut ist und weiß, wie sich Bauschäden wie Holzfäule oder Schimmelbildung verhindern lassen. Die Modernisierung eines alten Bauernhauses ist teuer, vor allem, wenn während der Sanierungsarbeiten unvorhergesehene Mängel zutage treten.
Grundsätzlich veranschlagen Experten für die Komplettsanierung eines alten Bauernhauses oder Fachwerkhauses Kosten rund 1200 bis 2400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Kostenbeispiel Bauernhaus-Sanierung:
Für ein Bauerhaus aus dem Jahr 1910 mit 150 Quadratmetern Wohnfläche können folgende Sanierungsmaßnahmen und Kosten anfallen:
- Komplette Dacherneuerung: 28.000 Euro
- Dämmung von Dach und Wänden: 7.400 Euro
- Erneuerung der Heizungsanlage samt Rohren und Heizkörpern: 17.000 Euro
- Komplettsanierung von Fußböden und Holzbalken: 16.000 Euro
- Kompletterneuerung Türen und Fenster: 8000 Euro
- Erneuung Elektroinstallationen: 7.000 Euro
- Innenausbau: 100.000 Euro
- Anschlüsse für Telefon/Internet: 800 Euro
Gesamtkosten der Sanierung: 184.200 Euro (Kosten pro Quadratmeter: 1.228 Euro)
Um Aufwand und Kosten für die geplante Haussanierung realistisch schätzen zu können, ist eine Vor-Ort-Besichtigung mit einem erfahrenen und seriösen Sachverständigen sehr zu empfehlen.
Altbau sanieren: Förderung
Da die Renovierung oder Sanierung eines alten Hauses schnell hohe Summen verschlingen kann, stellt sich die Frage nach der passenden Finanzierung.
Diese Fördermöglichkeiten für die Haussanierung gibt es
Neben einem Bankkredit kann auch ein Bausparvertrag für Sanierungsvorhaben an Altbauten genutzt werden. Außerdem kommen für Sanierungsprojekte unter Umständen verschiedene staatliche wie auch kommunale Fördermöglichkeiten und Zuschüsse in Frage. Informieren Sie sich daher vor einer geplanten Modernisierung bei den Bau- und Umweltbehörden an Ihrem Wohnort.
Staatliche Förderungen für Sanierungsprojekte stellen das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die KfW Förderbank bereit. Letztere förderte bislang Energieeffizienzhäuser sowie energetische Komplettsanierungen, außerdem konnten Zuschüsse für einen barrierefreie und altersgerechte Umbau beantragt werden. Doch die Bundesregierung verhängte im Januar 2022 einen plötzlichen Stopp, da die Fördermittel erschöpft sind. Nur noch Anträge, die bis zum 24. Januar 2022 bei der KfW eingegangen waren, werden berücksichtigt. Wie künftige Fördermaßnahmen durch die KfW aussehen werden, ist Stand Februar 2022 noch nicht geklärt.
Für eine energetische Sanierung der Gebäudehülle und Neubauten können Sie Fördergelder beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen. Die dem BAFA zugehörige Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bündelt mehrere Förderprogramme für Altbausanierung: „Förderfähig sind alle Maßnahmen an Gebäuden, die die Energieeffizienz verbessern.“
Was kann gefördert werden?
Das BAFA fördert bei bestehenden Gebäuden Sanierungsmaßnahmen der Heizungsanlage, wenn diese mehr als zwei Jahre alt ist. Gefördert werden:
- Biomasseanlagen
- Hybridheizungen
- „Renewable Ready“-Gas-Brennwertheizungen
- Solarthermieanlagen
- effiziente Wärmepumpenanlagen
Mit Gas oder Öl betriebene Heizungen werden nicht mehr gefördert; ab 2026 ist der Einbau von neuen Ölkesseln ohnehin nicht mehr erlaubt. Wer eine alte Ölheizung dagegen ersetzen lassen will, erhält vom BAFA eine Austauschprämie. Mehr dazu erfahren Sie auf bafa.de.
Wichtig: Besteht gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG), dem Nachfolger der Energiesparverordnung (EnEV) eine Austauschpflicht, gewährt das BAFA keine Förderung. Die Austauschpflicht betrifft Öl- und Gas-Heizkessel, die mehr als 30 Jahre in Betrieb sind und eine übliche Größe haben (4 bis 400 kW Heizleistung). Um staatliche Fördermittel zu erhalten, ist es notwendig, die alte Heizung austauschen zu lassen, bevor der Austausch gesetzlich verpflichtend ist.
Das BAFA fördert außerdem Einzelmaßnahmen an Bestandsgebäuden, die dazu beitragen, Energieeffizienz des Gebäudes an der Gebäudehülle zu erhöhen – also Dämmungsmaßnahmen beispielsweise an Außenwänden, Dach oder Fenstern. Mehr dazu lesen Sie auf der BAFA-Website.
Wichtige Tipps für Haussanierer
- Lassen Sie von einem Bausachverständigen die erforderlichen Arbeitsschritte ermitteln und die zu erwartenden Kosten schätzen.
- Erkundigen Sie sich nach Finanzierungsmöglichkeiten, etwa staatlichen Zuschüssen, für die geplanten Maßnahmen und stellen Sie die Kosten den möglichen Förderungen gegenüber.
- Lassen Sie sich von Bau- und Handwerksunternehmen immer einen Kostenvoranschlag schicken.
- Kalkulieren Sie die Kosten für die Sanierung Ihrer Immobilie lieber etwas höher, damit Sie später keine negativen Überraschungen erleben.
- Haben Sie ein altes Haus zur Kapitalanlage erworben und lassen es sanieren, können Sie die Kosten für Handwerker und andere Dienstleister steuerlich absetzen. Erfahren Sie mehr dazu in unserem Ratgeber Steuerliche Abschreibungen von Immobilien.
Häufige Fragen zur Sanierung eines Hauses
Immer wieder erreichen uns Fragen zum Sanierungsbedarf eines Hauses. Die häufigsten davon beantworten wir Ihnen gleich hier.
Was beinhaltet eine Teilsanierung eines Hauses?
Eine Teilsanierung konzentriert sich auf bestimmte Bereiche eines Hauses, die eine Erneuerung erfordern, während der Rest des Hauses unberührt bleibt. Dies kann beispielsweise die Renovierung des Badezimmers, der Küche oder des Daches umfassen. Eine Teilsanierung ist oft kostengünstiger und weniger zeitaufwendig als eine umfassende Kernsanierung.
>> Weitere Sanierungsbegriffe
Wer erstellt ein Sanierungskonzept für ein Wohnhaus?
Bauingenieure oder teilweise auch Architekten haben das Wissen und die Erfahrung, um eine umfassende Analyse des bestehenden Hauses durchzuführen, den Zustand zu bewerten und die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu identifizieren.
Wie kann ich ein Einfamilienhaus sanieren?
Die Sanierung eines Einfamilienhauses umfasst verschiedene Maßnahmen wie Renovierung, Modernisierung und Energieeffizienzverbesserung. Es ist ratsam, eine genaue Bestandsaufnahme durchzuführen und einen Sanierungsplan zu erstellen, der Kosten, Zeitrahmen und erforderliche Genehmigungen berücksichtigt.
Welche Schritte sind bei der Renovierung einer Immobilie zu beachten?
Die Renovierung einer Immobilie erfordert eine gründliche Planung. Zu den wichtigen Schritten gehören die Bestimmung der Renovierungsziele, die Budgetierung, die Auswahl von Materialien und Handwerkern, die Beantragung von Genehmigungen (falls erforderlich) sowie eine sorgfältige Koordination der Arbeiten.
Welche Renovierungen fallen im Innenbereich eines Hauses an?
Die Renovierung des Innenbereichs eines Hauses umfasst typischerweise Malerarbeiten, Bodenbeläge, die Erneuerung von Bad und Küche, den Austausch von Türen und Fenstern sowie die Anpassung der Raumaufteilung. Es ist ratsam, einen detaillierten Renovierungsplan zu erstellen und erfahrene Handwerker hinzuzuziehen, um ein professionelles Ergebnis zu erzielen.
Mit welchen Kosten muss ich bei einer Kernsanierung eines Hauses aus den 50er-, 60er- oder 70er-Jahren rechnen?
Die Kosten einer Kernsanierung hängen von vielen Faktoren ab, wie dem Zustand des Hauses, dem gewünschten Ausbaustandard und der Region. Ganz grob müssen Sie mit 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Häufig wurden in den 1950er – 1970er Jahren problematische Baustoffe verwendet. Risse in der Fassade, Schäden am Dachstuhl und der Dacheindeckung sowie feuchte Keller sind klassische Problemzonen bei Gebäuden dieses Alters.
Mit welchen Kosten muss ich bei der Modernisierung eines Reihenhauses rechnen?
Die Kosten für die Modernisierung eines Reihenhauses hängen unter anderem vom Umfang der Arbeiten, dem gewünschten Ausbaustandard und der Region ab. Es ist empfehlenswert, mehrere Angebote von Handwerkern einzuholen, um die genauen Kosten zu ermitteln. Stellen Sie sich auf mindestens 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ein, eher das Doppelte.
Was kostet die Renovierung einer Villa?
Die Kosten für die Renovierung einer Villa können stark variieren, da sie von verschiedenen Faktoren wie
- Zustand
- gewünschter Ausbaustandard
- Größe
- Komplexität des Projekts
- Region (Stichwort: Denkmal), in der sich die Villa befindet,
und den individuellen Anforderungen und Vorlieben des Eigentümers abhängt.
Eine genaue Kostenschätzung für die Renovierung einer Villa erfordert eine detaillierte Analyse des Zustands der Villa, eine Bestandsaufnahme der erforderlichen Arbeiten und eine genaue Planung. Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie eine fundierte Einschätzung zu den Renovierungskosten von Experten wie einem Architekten oder einem Bauingenieur geben.
Was bedeutet es, ein Haus von Grund auf zu sanieren?
Eine Grundsanierung eines Hauses beinhaltet in der Regel umfassende Maßnahmen, um das gesamte Gebäude zu modernisieren und den aktuellen Standards anzupassen. Dazu gehören Arbeiten wie die Erneuerung der Elektrik und Sanitärinstallationen, die Verbesserung der Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern und Türen sowie die Gestaltung des Außenbereichs.
Ist es möglich, ein Haus eigenständig zu sanieren?
Es erfordert handwerkliches Geschick, Erfahrung, ein gutes Sanierungskonzept und viel Zeit, ein Haus selbst zu sanieren. Kleinere Renovierungen wie Malerarbeiten oder der Austausch von Bodenbelägen können Sie als Heimwerker selbst durchgeführt werden. Bei größeren Sanierungsprojekten ist es ratsam, professionelle Dienstleister zu beauftragen.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Die Dauer einer Altbausanierung hängt von der Größe und dem Umfang des Projekts ab. Die Sanierung eines Altbaus erfordert oft umfangreiche Arbeiten wie die Entfernung alter Installationen, den Einbau neuer Leitungen, die Verbesserung der Dämmung und die Modernisierung der Elektrik. Mit mehreren Monaten bis hin zu mehr als einem Jahr sollten Sie auf jeden Fall kalkulieren.
Vor dem Kauf prüfen lassen: Lohnt sich die Sanierung eines alten Hauses?
Sie tragen sich mit dem Gedanken, ein altes Haus, etwa aus den 70er-Jahren oder einen Altbau zu kaufen und instand zu setzen? Vor Ihrer Kaufentscheidung empfehlen wir Ihnen dringend, sich von einem Immobiliensachverständigen beraten zu lassen. Andernfalls können die Sanierungs- oder Renovierungskosten für die Immobilie schnell Ihr Budget übersteigen. Spätestens aber nach dem Kauf und bevor Sie die Sanierungsmaßnahmen planen, sollten Sie das alte Haus auf Schäden und Baumängel prüfen lassen, um herauszufinden, welche Arbeiten am dringendsten sind.
Fundierte Entscheidungen treffen
Die Experten der Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen mit Kompetenz und Fachkenntnis zur Seite. Wir unterstützen Sie dabei, eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen oder den Sanierungsaufwand Ihrer Immobilie richtig einzuschätzen:
- Immobilienkaufberatung
- Kurzgutachten
- Wirtschaftlichkeitsberechnung
- Bauschadengutachten
- Baumängelgutachten
Kostenlose Erstberatung durch unsere Gutachter
Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch. Bei der Heid Immobilien GmbH finden Sie sachkundige und zertifizierte Gutachter, die Ihre Immobilie gesetzeskonform und realistisch bewerten. Wir sind vertraut mit sämtlichen Arten von Grundstücks- und Immobilienbewertungen. Darüber hinaus sind wir qualifizierte Bausachverständige und können Ihnen nach einer Objektbegehung genau sagen, was zu renovieren ist, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben und ob sich das im Fall einer Vermietung wirtschaftlich lohnt. Nutzen Sie unser Kontaktformular oder melden Sie sich telefonisch.
