Das sollten Sie beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen
Der Gedanke ein ehrwürdiges, altes Haus zu kaufen und den Altbau zu neuem Leben zu erwecken, ist verlockend. Doch lohnt sich der Aufwand oder sollte es doch besser ein Neubau sein? Die Antwort hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Erfahren Sie, welche Vorteile und Nachteile ein Bestandsgebäude mit sich bringt, welche Sanierungsarbeiten schnell zu einer Kostenfalle werden und wofür Sie Fördergelder beantragen können.
Altes Haus zur Hälfte saniert.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Vorteile beim Kauf eines alten Hauses: günstiger Kaufpreis, nachhaltige Bauweise, altehrwürdiger Charme
- Nachteile beim Kauf eines alten Hauses: versteckte Bauschäden, hohe Sanierungskosten, abgeschiedene Lage
- Sanierungscheck: Fenster, energetischer Zustand, Elektrik, Wasserleitungen, Altlasten
- Wichtige Fragen: zurückliegende Bauschäden, Baulasten, Gründe für den Verkauf, Informationen zu vorherigen Eigentümern, Denkmalschutz
- Fördergeldtöpfe für Sanierungen: BAFA, KfW
Vorteile und Nachteile beim Kauf eines alten Hauses
Ob Sie sich den Traum eines Eigenheims erfüllen wollen oder nach einer Immobilie suchen, die sich als Kapitalanlage eignet – ein altes Gebäude bietet Ihnen im Vergleich zum Neubau Vor- und Nachteile. Wir zeigen Ihnen auf einen Blick die häufigsten Gründe für und gegen den Kauf eines alten Hauses.
Vorteile beim Kauf eines alten Gebäudes
- Alte Gebäude sind in der Regel günstiger als ein Neubau.
- Die Nutzung und Instandsetzung bestehender Gebäude ist nachhaltiger und ressourcenschonender als bei einem Neubau.
- Sie müssen keine Bauplanung und Bauzeit abwarten und können Sanierungsmaßnahmen in Ihrem Tempo vornehmen.
- Sie erhalten Fördergelder für Modernisierungen bei einem Altbau.
- Der Charme eines alten Hauses oder gar einer alten Villa, ist unbezahlbar.
- Der Kauf einer alten Villa ist zudem meist mit einem Garten und oft auch mit einem alten Baumbestand verbunden.
- Beim Kauf eines alten Bauernhauses erwerben Sie oft auch die Ställe dazu. Dadurch steht Ihnen viel Platz zur Unterteilung in mehrere Wohneinheiten oder zur Einrichtung von Lagerräumen, Gewerbeflächen und Ähnlichem zur Verfügung.
Nachteile beim Kauf eines alten Gebäudes
- Meist stehen komplexe Sanierungsarbeiten an.
- Die Höhe der Kosten für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sind für Laien schwer einzuschätzen.
- Nicht ersichtliche Baumängel und Bauschäden sorgen für unerwartete Kosten.
- Mögliche Altlasten, wie beispielsweise Asbest oder Schwermetalle müssen entfernt werden.
- Beim Kauf einer alten Villa ist meist eine aufwendige energetische Sanierung notwendig. Alternativ müssen Sie mit horrenden Heizkosten rechnen.
- Erschwingliche alte Häuser bedeuten oft einen ungünstigen Standort, schlechte Anbindung, und wenig Infrastruktur.
- Beim Kauf eines alten Bauernhauses ist die Lage meist noch abgeschiedener.
Den meisten der genannten Nachteile können Sie vorbeugen, indem Sie die Immobilie bereits vor dem Kauf genau unter die Lupe nehmen, beziehungsweise unter die Lupe nehmen lassen. Je besser Sie über anstehende Baumaßnahmen informiert sind, desto genauer können Sie die Kosten kalkulieren und abwägen, ob der Kauf für Sie in Frage kommt.
Um versteckten Kosten auf die Schliche zu kommen, lohnt es sich Fachpersonen zu Rate zu ziehen. Achten Sie dabei darauf, dass keinerlei Abhängigkeiten zum Käufer bestehen, um eine objektive und angemessene Meinung zum Sachverhalt zu erhalten. Unterstützung erhalten Sie von unseren zertifizierten Gutachtern der Heid Immobilienbewertung. Kontaktieren Sie uns. Gerne helfen wir Ihnen weiter.
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Lohnt sich der Kauf eines alten Hauses finanziell?
Selbst wenn der Kaufpreis ein Schnäppchen war, kommen hinterher noch einige Kosten auf Sie zu. Je nach Alter und Zustand der Immobilie müssen Sie aufwendige Modernisierungsarbeiten vornehmen, die zum Teil gesetzlich vorgeschrieben sind. Um sich eine Vorstellung davon zu machen, wie viel dabei etwa auf Sie zukommt, können Sie sich grob an folgenden Größen orientieren:
- Modernisierungen für Häuser aus der Zeit vor den 30er-Jahren: etwa 50 % des Kaufpreises
- Häuser aus der Nachkriegszeit: etwa 40 % des Kaufpreises
- Modernisierungen für Häuser aus den 70er- und 80er-Jahren: etwa ein Drittel des Kaufpreises
- Neuere Immobilien: etwa 20 % des Kaufpreises
- Sonderfall denkmalgeschützte Häuser: Hier müssen Sie sich an gesonderte Auflagen halten, wenn es an die Sanierung geht. Das bedeutet unter Umständen deutlich höhere Materialkosten und mehr Arbeitsaufwand. In unserem Beitrag zum Thema „Denkmalgeschütztes Haus kaufen“ zeigen wir auf, welche Auswirkungen sich für Sie als Käufer ergeben.
Bevor Sie eine alte Villa kaufen, lohnt es sich mit einem Sachverständigen den Sanierungsbedarf zu bewerten.
Unter Umständen können die Sanierungsmaßnahmen die oben genannten Kennwerte noch um einiges übersteigen. Entsprechend sollten Sie auch die Kaufpreisverhandlungen führen. Nutzen Sie dafür die Erkenntnisse aus einer fundierten Immobilienbewertung. Unterschätzen Sie jedoch nicht den Aufwand, ein womöglich heruntergekommenes Haus wieder frisch herzurichten. Wer über die zeitlichen und organisatorischen Ressourcen verfügt, erhält bei einem alten Haus jedoch die einzigartige Chance sich zu verwirklichen und aus dem Erbe historischer Architektur ein Traumprojekt zu entwickeln.
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Was muss an einem alten Haus gemacht werden?
Wenn Sie in Erwägung ziehen ein altes Haus zu kaufen, gibt es gewisse Aspekte, die Ihnen bereits viel über die Immobilie verraten. Wenn Sie wissen, was bei einem alten Haus häufig gemacht werden muss und welche Fragen Sie vorab stellen sollten, können Sie besser einschätzen, ob der bevorstehende Aufwand sich mit Ihren Kapazitäten vereinbaren lässt. Nutzen Sie unbedingt die Option persönlich an einer oder am besten mehreren Hausbesichtigungen teilzunehmen. Je öfter Sie ihr zukünftiges Haus besuchen, desto mehr wird Ihnen einfallen und auffallen, um Ihnen bei der Kaufentscheidung zu helfen.
Sanierungscheck altes Haus
Bestimmte Ecken sollten Sie genauer unter die Lupe nehmen, um den wahren Zustand einer Immobilie zu erkennen. Wir haben Ihnen eine Checkliste für den Kauf eines alten Hauses zusammengestellt mit Tipps, worauf Sie am besten achten, bevor Sie das alte Haus kaufen und renovieren.
Der Sanierungscheck hilft Ihnen dabei, große Kostenfaktoren zu beleuchten und den Sanierungsbedarf festzustellen.
Feuchtigkeit & Schimmel
Der Klassiker sind Feuchtigkeitsschäden. Diese tauchen mit Vorliebe rund um Fenster, hinter Möbeln an der Wand, in kühlen Zimmerecken oder nach Wasserschäden auf. Sprechen Sie uns auf eine Feuchtemessung an und erfahren Sie, was notwendig ist, um Schimmel im Haus zu beseitigen.
Energetischer Zustand
Ein weiterer, kostspieliger Aspekt ist die energetische Modernisierung. Als Käufer haben Sie die Pflicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf das Heizsystem auf einen modernen Standard zu bringen. Dazu gehören eine effiziente Dämmung und der Austausch von Öl- und Gasheizungen, falls diese über 30 Jahre alt sind. Bei Öfen gilt die Austauschpflicht bereits nach 25 Jahren. Allgemein sollten Sie in Erwägung ziehen ein Heizsystem einzubauen, das auf erneuerbaren Energien beruht. Die bereits bestehende CO2-Steuer für Heizöl und -gas, wird in den nächsten Jahren voraussichtlich weiter ansteigen. Renovieren Sie Ihr altes Haus nicht, bedeutet dies bereits innerhalb von fünf Jahren Zusatzkosten im Tausenderbereich. Erfahren Sie, wie Sie bei der energetischen Sanierung vorgehen.
Informationen über das verbaute Heizsystem finden Sie im Energieausweis. Allerdings sind die darin enthaltenen Daten nicht so eindeutig, wie das Dokument glauben lässt. Da von einer „standardisierten“ Lage und Nutzung als Voraussetzung ausgegangen wird, stimmen die Werte nicht mit dem tatsächlichen Energiebedarf überein. Für die Auslegung und Bewertung des Energieausweises ist es deshalb hilfreich Fachpersonen zu Rate zu ziehen. Die Sachverständigen der Heid-Immobilienbewertung helfen Ihnen dabei gerne weiter.
Fenster
Der Austausch der Fenster, steht womöglich bereits im Zuge der energetischen Sanierung an. Eine effiziente Isolierung ist der häufigste Grund für die Investition, da Sie sich auf diese Weise teure Heizkosten sparen. Darüber hinaus schützen neue Fenster besser vor Lärmeinflüssen und vor Einbrüchen.
Achtung: Bei Häusern unter Denkmalschutz gibt es strenge Auflagen zur Renovierung der Fenster. Informieren Sie sich in unserem Beitrag zum Thema „Denkmalgeschütztes Haus kaufen“, worauf es dabei ankommt.
Elektrik
Auch die Elektrik sollten Sie beim Kauf eines alten Hauses nicht unterschätzen. Stammt die Ausstattung noch aus den 70ern oder früher, ist eine Komplettüberholung unvermeidlich. Selbst wenn die Elektrotechnik saniert wurde, können Sie die Gründlichkeit nur über einen E-Check feststellen. Dieser wird von einem Elektrofachbetrieb vorgenommen. Dabei werden die Stromkreisläufe überprüft und so mögliche Gefahrenquellen aufgedeckt. Sollten hierbei Mängel zu Tage treten, haben Sie gute Argumente bei den Kaufpreisverhandlungen. Andernfalls können Sie beruhigt Ihre Geräte anschließen, ohne einen Stromschlag oder Schlimmeres zu befürchten.
Gut zu wissen: Nicht nur auf die Sicherheit – auch auf die Anzahl kommt es bei den Stromkreisläufen an. Da sich die Menge der üblichen Haushaltsgeräte in den letzten Jahren deutlich gesteigert hat, sollten Sie den Ausbau von Steckdosen und Schaltern bei den Modernisierungsarbeiten mit einplanen. Dazu kommen Internet- und TV-Anschluss.
Wasserleitungen
Wasserleitungen bilden einen weiteren festen Bestandteil im Sanierungscheck. Aus Kunststoff gefertigte Wasserleitungen haben eine Lebensdauer von 50 Jahren. Allerdings wurden bis in die 80er Jahre Metallleitungen aus Edelstahl oder Kupfer verbaut. Da Metall zu korrodieren beginnt, steht bereits nach etwa 30 Jahren eine Sanierung bevor. Obwohl Rost oder Kupferionen im Trinkwasser nicht gesundheitsschädigend sind, ist es mehr als unappetitlich. Zudem erhöht sich die Gefahr eines Wasserrohrbruchs. Spätestens dann müssen die Leitungen ersetzt werden. Je nachdem, ob Sie die alten Leitungen in der Wand lassen und neue auf Putz installieren oder die Leitungen ganz austauschen, unterscheidet sich der Kostenaufwand bei der Sanierung.
Altlasten
Nicht zuletzt stecken in manchen alten Gebäuden sogenannte Altlasten. Dabei handelt es sich um giftige Stoffe, die gesundheitlich bedenklich sind und auf jeden Fall entfernt werden müssen, damit Sie dort einziehen können. Dazu zählen beispielsweise Schwermetalle wie Quecksilber oder Blei, Asbest und Ähnliches. Nähere Informationen dazu erhalten Sie in unserem Beitrag zu Altlasten auf dem Grundstück.
Einige Bauschäden sind für Laien gut ersichtlich, andere Mängel, wie Elektrik, Leitungen oder Altlasten schlummern im Verborgenen.
Was gilt es also zu beachten, wenn Sie ein altes Haus kaufen? Altlasten, Feuchtigkeit & Schimmel, energetischer Zustand, Fenster, Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen verdienen ein besonderes Augenmerk.
Wichtige Fragen an den Makler oder Voreigentümer
Zu den eben genannten Kostenfaktoren im Sanierungscheck können Sie die Eigentümer befragen. Wurden bereits Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt? Falls ja, welche und wann? Sind bereits Probleme mit Heizung, Wasserleitungen oder Elektrik aufgetaucht? Notieren Sie sich die Antworten, damit es hinterher nicht zu Unklarheiten kommt, was wie kommuniziert wurde. Spätestens bei der Übergabe sollte Ihnen der Eigentümer die Handwerkerrechnungen aushändigen.
Zusätzlich gibt es einige grundlegende Fragen, die Ihnen Hinweise dazu liefern, ob sich das Haus wirklich für Ihre Zwecke eignet:
- Steht das Haus unter Denkmalschutz? Dies bietet Ihnen Vorteile, wie Nachteile. Zum Einen stehen Ihnen bei einem denkmalgeschützten Haus mehr Fördermöglichkeiten zur Verfügung, andererseits können Sie das Haus nicht nach Ihren eigenen Wünschen gestalten, da Sie Vorschriften zu beachten haben.
- Bestehen Baurechte oder Baulasten? Klären Sie ab, ob gewisse Pflichten oder Rechte bestehen, um beispielsweise eine Garage zu bauen. Welche Vorgaben sind im Baulastenregister eingetragen? In unserem Ratgeber erklären wir Ihnen, was es mit Baulasten auf sich hat.
- Warum wird das Haus verkauft? Mit dieser Frage versuchen Sie Problemquellen nachzuspüren. Natürlich handelt es sich um eine sensible Frage, bei der Sie feinfühlig vorgehen müssen. Liegt der Hausverkauf in der Immobilie selbst begründet, sei es Lage, Kosten oder Ähnliches? Oder liegen externe Gründe vor, die den Verkauf der Immobilie eingeleitet haben?
- Wie viele Eigentümer gab es bereits vor dem aktuellen Eigentümer? Haben sich womöglich schon mehrere Eigentümer an diesem Projekt versucht und aus verschiedenen Gründen das Haus wieder verkauft? Dies könnte auf ungünstige Voraussetzungen hindeuten. Stammt das Haus aus einem Familiensitz, der nun aufgelöst wird? Auch hier erhalten Sie Informationen über den Werdegang der Immobilie und eventuelle Problemquellen.
- Gab es Wasserschäden, oder Ähnliches? Auch länger zurückliegende Schäden können in der Zukunft noch für Ärger sorgen. Fragen Sie konkret nach, ob Vorfälle in Garten und Haus bekannt sind, die durch Wettereinflüsse oder andere Gründe entstanden sind.
Je mehr Informationen Sie vorab einholen, desto besser können Sie abschätzen, welche Aufgabe nach dem Hauskauf auf Sie wartet. Daher ist es unerlässlich, dass Sie selbst zur Hausbesichtigung fahren und sich einen persönlichen Eindruck verschaffen. Außerdem lohnt es sich ein zweites Mal hinzufahren und die Immobilie nach Verarbeitung der ersten Eindrücke noch einmal mit frischem Blick zu betrachten. Nehmen Sie unsere Checkliste zur Hausbesichtigung mit und fügen Sie eigene Fragen hinzu. So können Sie sich während der Besichtigung an den Punkten entlang hangeln und Ihre Sinne beim Rundgang schärfen.
So sieht unsere Checkliste für die Hausbesichtigung aus.
Fördergelder für Sanierungen von alten Häusern
Für die Sanierung von Immobilien stehen Ihnen verschiedene Fördermöglichkeiten in Form von Zuschüssen, steuerlichen Vorteilen oder günstigen Krediten zur Verfügung. Insbesondere Sanierungsmaßnahmen, welche den energetischen Zustand verbessern, werden angesichts der Klimakrise attraktiv gestaltet. Bei der Planung für die Finanzierung des Gebäudes, können Sie bestimmte Fördergelder bereits einbeziehen. Allerdings sollten Sie sich nicht zu fest auf die Subventionierung verlassen. Unter Umständen werden Fördergelder schnell eingefroren. Dann sollte dies nicht der Grund sein, weshalb Sie Ihr Projekt auf Eis legen müssen.
Informieren Sie sich zu den folgenden Fördermöglichkeiten:
- Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA):
- Einzelmaßnahme im Bestand
- Sanierung zum Effizienzhaus
- KfW-Banken:
- Steuerbonus innerhalb von drei Jahren
- Regionale Förderprogramme (von Kommune oder Bundesland)
Für die Sanierung von alten Gebäuden stehen Ihnen staatliche Fördermittel und steuerliche Vergünstigungen zur Verfügung.
Fachliche Beratung beim Kauf eines alten Hauses
Der Traum, ein altes Haus zu kaufen, sollte sich nicht in einen Albtraum verwandeln. Versteckte Bauschäden und Baumängel, Altlasten, marode Rohre oder unüberschaubare Energiekosten können Sie vermeiden. Bei einer Immobilienkaufberatung klären Sachverständige Sie über mögliche Risiken, notwendige Sanierungsmaßnahmen und gesetzlich vorgeschriebene Pflichten auf. In einem Kurz- oder Verkehrswertgutachten legt Ihnen ein Sachverständiger dar, wie viel das alte Haus noch wert ist. Machen Sie sich diese umfassenden Informationen zu Nutze, um Ihre Finanzierungspläne und den zeitlichen Rahmen für bevorstehende Baumaßnahmen zu überprüfen und eine gut begründete Entscheidung zu fällen, ob Sie dieses alte Haus, oder doch ein anderes kaufen oder besser neu bauen. Gerne steht Ihnen ein Gutachter der Heid Immobilienbewertung zur Seite und unterstützt Sie in dieser Angelegenheit. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches und kostenloses Gespräch. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
