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Erbschaftssteuer auf Immobilien: Alles Wichtige einfach erklärt

Wenn Sie eine Immobilie erben und dieses Erbe annehmen, müssen Sie in der Regel Erbschaftssteuer auf die Immobilie zahlen. Ihr Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen und der Wert der geerbten Immobilie entscheiden über die genaue Höhe der Erbschaftssteuer. Welche Freibeträge und Steuersätze es gibt und wie Sie Kosten bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien sparen können, erfahren Sie im Folgenden.

Mann berechnet Erbschaftssteuer für geerbte Immobilien

Schritt für Schritt: Wie gehe ich bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien richtig vor?

Wie Sie bei einer Erbschaft richtig vorgehen, regelt das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (kurz: ErbStG). Hierbei müssen Sie die folgenden Punkte beachten:

Schritt 1: Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen.

Nehmen Sie es an, müssen Sie beim Finanzamt das Erbe anzeigen. Lehnen Sie die Erbschaft ab, müssen Sie das Finanzamt nicht informieren, weil Sie in diesem Fall auch keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Dann entfallen die nachfolgenden Schritte.

Schritt 2: Sie informieren das Finanzamt.

Innerhalb von drei Monaten müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Wichtig: Die Steuererklärung für die geerbte Immobilie müssen Sie dem Finanzamt zusenden, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war, nicht an Ihr eigenes.

Dafür reicht ein formloses Schreiben, in dem laut § 30 ErbStG die folgenden Angaben enthalten sein sollten:

  • Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erblassers
  • Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erben
  • Todestag und Sterbeort des Erblassers
  • Gegenstand und Wert des Erbes
  • Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis (bei Testament)
  • Art des Verhältnisses zum Erblasser, zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
  • Informationen, wenn Sie schon früher Zuwendungen vom Erblasser erhalten haben (Art, Wert und Zeitpunkt der Zuwendungen)

Achtung: Versuchen Sie, Ihre Erbschaft zu verheimlichen und melden sie das Erbe nicht an, können Sie sich der Steuerhinterziehung schuldig machen. Wenn Sie dem Finanzamt Ihre Erbschaft nicht melden, erfährt es trotzdem von Banken oder anderen Behörden wie dem Standesamt, Gerichten oder Notaren von Todesfällen oder Angaben, die relevant für die Erbschaftssteuer sind. Denn laut § 33 und § 34 ErbStG sind sie dazu verpflichtet, diese Angaben an das Finanzamt weiterzuleiten. Verschweigen lohnt sich daher in keinem Fall.

Schritt 3: Das Finanzamt entscheidet, ob Sie eine Erbschaftssteuererklärung machen müssen.

Es informiert Sie über die Entscheidung mit einem Schreiben. Wenn das Finanzamt entscheidet, dass Sie keine Steuererklärung für die Erbschaft machen müssen, entfallen alle nachfolgenden Schritte. Bewahren Sie in diesem Fall den Bescheid gut auf.

Schritt 4: Sie machen die Steuererklärung für die geerbte Immobilie.

Wenn das Finanzamt entscheidet, dass Sie eine Steuererklärung für die geerbte Immobilie abgeben müssen, füllen Sie zwei Dokumente aus:

  • den sogenannten Mantelbogen: In diesem Formular machen Sie grundlegende Angaben zur Erbschaft. Wenn es mehrere Erben gibt und Sie eine gemeinsame Erbschaftsteuererklärung abgeben, müssen Sie den Mantelbogen nur einmal ausfüllen. Wenn jeder Erbe eine einzelne Erbschaftsteuererklärung macht, muss jeder Erbe auch einen vollständigen Mantelbogen ausfüllen und vorlegen.
  • die Anlage: Hier müssen Sie etwas genauere Angaben zur Erbschaft machen. Wenn es mehrere Erben gibt, müssen alle Erben die Anlage einzeln ausfüllen. Anschließend geben Sie alle Anlagen mit der gemeinsamen Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt ab.

Zudem müssen Sie ein Verzeichnis der zum Nachlass gehörenden Gegenstände und Vermögenswerte erstellen und es dem Finanzamt mit Ihrer Steuererklärung übermitteln (§ 31 ErbStG).Grundsätzlich können Sie Vordrucke nutzen, die Finanzämter der verschiedenen Bundesländer zur Verfügung stellen. Wenn es einen Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker gibt, kümmert er sich um die Steuererklärung für Ihre Erbschaft.

Schritt 5: Das Finanzamt prüft Ihre Angaben.

Auf Basis der Informationen zum geerbten Vermögen prüft das Finanzamt, ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten dabei unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze. Kommt das Finanzamt zum Ergebnis, dass Erbschaftssteuer anfällt, fordert es Sie zur Zahlung auf. Bis Sie den Bescheid erhalten, können ein bis zwei Jahre vergehen.

Wichtig: Das Finanzamt hat bis zu vier Jahre Zeit, um Ihre Angaben zu prüfen und Ihnen einen Bescheid zuzusenden. Die Frist gilt mit Ablauf des Jahres, in dem Sie die Steuererklärung für Ihre Erbschaft gemacht haben. Lässt das Finanzamt diese Frist verstreichen, ist die Erbschaftssteuer verjährt.

Kosten sparen bei der Erbschaftssteuer für Immobilien

Wenn Sie ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung erben, ermittelt das Finanzamt die Erbschaftssteuer für die Immobilie.

Berechnungsgrundlagen für die Erbschaftssteuer: Grundstück, Haus oder Wohnung

Grundsätzlich gilt: Für die Berechnung der Erbschaftssteuer dient das gesamte vererbte Vermögen als Grundlage. Wenn Sie nur eine Immobilie erben, berechnet das Finanzamt den Steuersatz allein auf Basis des Marktwertes der Immobilie (dem sogenannten Verkehrswert). Erben Sie auch anderes Vermögen, wird das bei der Berechnung der Erbschaftssteuer ebenfalls berücksichtigt.

Freibeträge bei der Erbschaftssteuer auf Haus, Wohnung oder Grundstück

Bei einer Erbschaft gelten aber bestimmte Freibeträge, die Ihnen das Finanzamt gemäß § 16 ErbStG zugesteht. Liegt der Wert Ihres Erbes unterhalb der Freibetragsgrenzen, müssen Sie grundsätzlich keine Erbschaftssteuer zahlen. Liegt er darüber, fällt Erbschaftssteuer an.

Je nachdem, in welchem verwandtschaftlichen Verhältnis Sie zum Verstorbenen gestanden haben, fallen die Freibeträge unterschiedlich hoch aus. Dabei gilt grundsätzlich: Je höher der Verwandtschaftsgrad, desto höher der Freibetrag.

Wichtig: Je nach Verwandtschaftsgrad werden Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt. Sie haben nichts mit der üblichen Steuerklasse zu tun, der die Erben angehören. Sie dient dem Finanzamt ausschließlich für die Berechnung der Erbschaftssteuer.

Folgende Freibeträge gibt es bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien:

Erbschafts-steuerklasse Verwandtschaftsgrad zum/zur Verstorbenen Freibetrag
I Ehepartner 500.000 €
I leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern schon verstorben sind 400.000 €
I Enkel 200.000 €
I Eltern & Großeltern 100.000 €
II Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder 20.000 €
III Nicht verwandte Erben 20.000 €

Beispiel: Sie erben die Wohnung Ihres Großvaters, die 150.000 € wert ist. Weil der Freibetrag für Enkel bei 200.000 € liegt, überschreiten Sie den Freibetrag nicht. Sie müssen in diesem Fall keine Erbschaftssteuer zahlen.

Wichtig: Vererbter Hausrat, zum Beispiel Kleidungsstücke oder Wäsche, bleibt laut § 13 ErbStG für Personen der Erbschaftssteuerklasse I bis zu einem Gesamtwert von 41.000 € steuerfrei. Bewegliche Gegenstände, die nicht zum Hausrat gehören, sind bis 12.000 € steuerfrei. Ausgeschlossen sind hiervon Zahlungsmittel, Wertpapiere, Münzen, Edelmetalle, -steine und Perlen. Für Personen der Steuerklassen II und III beträgt der Steuerfreibetrag für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände 12.000 € insgesamt.

Erbschaftssteuersätze auf Immobilien

Wenn das Finanzamt den Freibetrag vom Immobilienwert abgezogen hat und ein Restbetrag übrig bleibt, müssen Sie auf diesen Restbetrag Erbschaftssteuer zahlen. Je nachdem, wie hoch er ist und welcher Erbschaftssteuerklasse Sie angehören, gelten laut § 19 ErbStG unterschiedliche Steuersätze:

Restbetrag Erbschaftssteuer-klasse I Erbschaftssteuer-klasse II Erbschaftssteuer-klasse III
bis 75.000 € 7% 15% 30%
bis 300.000 € 11% 20% 30%
bis 600.000 € 15% 25% 30%
bis 6 Mio. € 19% 30% 30%
bis 13 Mio. € 23% 35% 50%
bis 26 Mio. € 27% 40% 50%
ab 26 Mio. € 30% 43% 50%

Beispiel: Sie erben ein Haus, das 400.000 € wert ist. Weil Sie mit dem Verstorbenen befreundet waren, gilt für Sie die Freibetragsgrenze von 20.000 €. Somit verbleiben nach Abzug des Freibetrags 380.000 € zu versteuerndes Vermögen. Hier gilt der Steuersatz von 30 Prozent. Sie müssen also 114.000 € Erbschaftssteuer zahlen.

Erbschaftssteuer für Immobilie berechnen

Bei der Erbschaftssteuer auf Haus oder Wohnung können Sie mit einem unabhängigen Verkehrswertgutachten möglicherweise Steuern sparen.

Kann ich die Erbschaftssteuer für Haus, Wohnung oder Grundstück senken?

Bei der Erbschaftssteuer gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Sie nutzen können, um eine geringere Steuerzahlung zu erzielen:

Nachlassverbindlichkeiten

Sie können sogenannte Nachlassverbindlichkeiten angeben, welche Ihre Steuerlast mindern. Dazu gehören zum Beispiel Schulden des Erblassers, Kosten für die Beerdigung, die Gebühren für den Erbschein oder die Testamentseröffnung. Ohne Nachweise erkennt das Finanzamt dafür pauschal 10.300 € an (§ 10 ErbStG).

Niedrigere Steuergrundlage durch Verkehrswertgutachten

Grundsätzlich ist es möglich, dass das Finanzamt den Wert der Immobilie höher ansetzt, als er tatsächlich ist. Der Grund dafür: Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht vor Ort, um ihren Wert festzulegen, sondern nimmt nur eine grobe Schätzung des Wertes vor. Das Problem dabei: Dieser festgelegte Grundwert wirkt sich entscheidend auf die anfallende Erbschaftssteuer aus und sorgt für einen höheren Steuersatz.

Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, das auf einer Besichtigung vor Ort beruht, kann möglicherweise zu dem Schluss kommen, dass der Immobilienwert deutlich niedriger anzusetzen ist als vom Finanzamt festgelegt.

Das zeigt Ihnen das folgende Beispiel:

Grobe Schätzung des Finanzamts Mit unabhängigem Verkehrswertgutachten
Grober Immobilienwert: 320.000 € Ermittelter Immobilienwert: 270.000 €
Gesetzlicher Freibetrag: 20.000 € Gesetzlicher Freibetrag: 20.000 €
Zu versteuernder Restbetrag: 300.000 € Zu versteuernder Restbetrag: 250.000 €
 
300.000 € × 0,3 (= Steuersatz von 30%)
= 90.000 € Erbschaftssteuer
250.000 € × 0,3 (= Steuersatz von 30%)
= 75.000 € Erbschaftssteuer
Differenz: 15.000 €

Vergünstigung bei vermieteten Immobilien

Erben Sie ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung, die vermietet ist, gesteht Ihnen das Finanzamt eine Vergünstigung von 10 Prozent zu. Das heißt: Sie müssen nur auf 90 Prozent des Immobilienwertes Erbschaftssteuer zahlen.

Beispiel: Berechnet das Finanzamt, dass Sie auf die geerbte Immobilie ohne Vermietung eigentlich 50.000 € Erbschaftssteuer zahlen müssten, sind es bei einer Vermietung immerhin 5.000 € weniger.

Sonderregelungen beim Eigenheim

Wenn Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder das Familienheim des Verstorbenen erben, gibt es eine Sonderregelung. Hierbei gelten laut § 13 ErbStG besondere Voraussetzungen, die alle erfüllt sein müssen:

  • Der Erblasser hat die Immobilie unmittelbar vor seinem Tod selbst bewohnt.
  • Der Erbe wird die Immobilie die kommenden 10 Jahre selbst bewohnen.
  • Zusätzliche Voraussetzung für Kinder des Erblassers: Die Grundfläche der Immobilie überschreitet 200 m² nicht. Ist das der Fall, muss die restliche Fläche versteuert werden.

Wichtig: Wenn Sie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist aus der Immobilie ausziehen oder sie verkaufen, müssen Sie rückwirkend die volle Erbschaftssteuer auf die Immobilie zahlen.

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Häufige Fragen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien

Im Folgenden beantworten wir Ihnen alle grundlegenden Fragen zur Erbschaftssteuer auf Immobilien:

Grundsätzlich gilt: Erbschaftssteuer auf Immobilien müssen Sie immer dann zahlen, wenn jemand stirbt und Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erben und Sie dieses Erbe annehmen. Das gilt übrigens nicht nur für Immobilien, sondern auch für jede andere Art von geerbtem Vermögen. Sämtliche gesetzlichen Regelungen zur Erbschaftssteuer sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (kurz: ErbStG) geregelt.
Eine Erbschaftssteuererklärung verlangt das zuständige Amtsgericht von jedem Erben. Um die Abwicklung der Erbschaftssteuer kümmern sich grundsätzlich die Finanzämter der verschiedenen Bundesländer. Bevor es aber dazu kommt, klärt das Finanzamt erst einmal, ob das Erbe steuerpflichtig ist oder nicht. Denn es kann sein, dass Ihre Erbschaft die Freibetragsgrenze nicht überschreitet. In einem solchen Fall ist keine Erbschaftssteuer auf die geerbte Immobilie fällig.
Eine Erbschaft – ganz gleich, ob Sie eine Immobilie erben, ein Unternehmen oder anderes Vermögen – müssen Sie dem Finanzamt laut § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten mitteilen. Ist ein Testamentsvollstrecker oder ein Nachlassverwalter bestellt, so kümmert er sich um die Steuererklärung.
Das Gesetz sieht eine Ausnahme vor: Kinder und Ehegatten oder Lebenspartner müssen laut § 13 ErbStG keine Erbschaftssteuer auf ein Eigenheim zahlen, wenn der oder die Verstorbene direkt vor seinem Tod darin gelebt hat und der Erbe noch mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen wird. Bei Kindern gilt zusätzlich eine Beschränkung von 200 m² Fläche. Alles, was darüber liegt, müssen Sie versteuern. Für Ehegatten oder Lebenspartner gilt diese Flächenbeschränkung nicht.
Achtung: Wenn Sie vor Ablaufen der 10-Jahres-Frist aus der Immobilie ausziehen, müssen Sie rückwirkend Erbschaftssteuer für die Immobilie zahlen.
Vom Finanzamt erhalten Sie einen Steuerbescheid, sobald feststeht, wie hoch Ihre Steuerzahlung ist. Darin steht auch der genaue Termin, bis wann Sie die Steuer zahlen müssen.
Je nachdem, wie viel die von Ihnen geerbte Immobilie wert ist, kann es sein, dass Sie eine hohe Summe an Erbschaftssteuer zahlen müssen. Laut § 28 ErbStG wird Erben eine Stundung der Steuerzahlung gewährt (also eine Ratenzahlung), wenn Sie die Erbschaftssteuer nur zahlen könnten, indem Sie die geerbte Immobilie veräußern. Um einen solchen Verkauf zu verhindern, gewährt der Staat Erben in solchen Situationen die Stundung. Das heißt: In einem solchen Fall müssen Sie einen Antrag beim Finanzamt stellen. Stimmt das Finanzamt dem Antrag zu, müssen Sie auf die Stundungsraten keine Zinsen zahlen. Können Sie die Steuer jedoch zahlen, ohne die Immobilie veräußern zu müssen, wird Ihnen keine Stundung gewährt.
Berechnung der Erbschaftssteuer

Mit der Stundungsregelung bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien können Sie Ihre Steuerzahlung nach und nach entrichten.

Professionelle Beratung für Ihre Immobilien-Erbschaft

Um die Höhe Ihrer Erbschaftssteuerzahlung zu senken, bietet es sich an, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten anzufordern: Denn damit wird ein präziserer Immobilienwert ermittelt, mit dem Sie möglicherweise einen niedrigeren Steuerbetrag erzielen und unter Umständen große Summen an Geld sparen. Informieren Sie sich auf unserer Website über unser Angebot zum unabhängigen Verkehrswertgutachten oder nutzen Sie die Möglichkeit, direkt mit uns Kontakt aufzunehmen.

Je nachdem, welche Merkmale die von Ihnen geerbte Immobilie hat, kann es sinnvoll sein, sie zu verkaufen oder zu behalten. Möchten Sie die Immobilie verkaufen, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: Wir bieten Ihnen eine fundierte Verkaufsberatung an, mit der Sie einen angemessenen Preis für die von Ihnen geerbte Immobilie erzielen können – ganz gleich, ob Grundstück, Haus oder Wohnung.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bildnachweis: Titelbild: © gettyimages/AndreyPopov, Bild 1: © gettyimages/studio-pure, Bild 2: © gettyimages/seb_ra, Bild 3: © gettyimages/Natee Meepian.

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