Erbschaftssteuer auf Immobilien: Das müssen Sie wissen

Wenn Sie eine Immobilie erben und dieses Erbe annehmen, müssen Sie in der Regel Erbschaftssteuer auf die Immobilie zahlen . Ihr Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen und der Wert der geerbten Immobilie entscheiden über die genaue Höhe der Erbschaftssteuer. Welche Freibeträge und Steuersätze es gibt und wie Sie die Höhe der Erbschaftssteuer reduzieren können, erfahren Sie im Folgenden.

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André Heid
DEKRA zertifizierter Sach­verständiger für Bauschadens­bewertung

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Erbschaftssteuer auf Immobilien: das Wichtigste auf einen Blick

In den meisten Fällen ist bei einer geerbten Immobilie Erbschaftssteuer zu entrichten.

Was ist die Erbschaftssteuer und wann wird sie fällig?

Die Erbschaftssteuer ist ein Beitrag, den Sie in aller Regel bezahlen müssen, wenn Sie eine Immobilie erben. Die Steuer wird immer dann fällig, wenn das Erbe den im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz festgelegten Freibetrag überschreitet. Mehr zu den Freibeträgen erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Um den fälligen Steuerbetrag festlegen zu können, muss zuerst der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden . Das geschieht in der Regel durch einen unabhängigen Immobiliengutachter.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie? Freibeträge & Steuersätze

Bei einer Erbschaft gelten bestimmte Freibeträge , die Ihnen das Finanzamt gemäß § 16 ErbStG zugesteht. Liegt der Wert Ihres Erbes unterhalb der Freibetragsgrenzen, müssen Sie grundsätzlich keine Erbschaftssteuer zahlen. Liegt er darüber, fällt Erbschaftssteuer an.

Je nachdem, in welchem verwandtschaftlichen Verhältnis Sie zum Verstorbenen gestanden haben, fallen die Freibeträge unterschiedlich hoch aus. Dabei gilt grundsätzlich: Je enger der Verwandtschaftsgrad, desto höher der Freibetrag.

Wichtig: Je nach Verwandtschaftsgrad werden Erben in unterschiedliche Erbschaftssteuerklassen eingeteilt. Sie haben nichts mit der üblichen Steuerklasse zu tun, der die Erben angehören. Sie dient dem Finanzamt ausschließlich für die Berechnung der Erbschaftssteuer.

Folgende Freibeträge gibt es bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien:

Wenn das Finanzamt den Freibetrag vom Immobilienwert abgezogen hat und ein Restbetrag übrigbleibt, müssen Sie auf diesen Restbetrag Erbschaftssteuer zahlen. Je nachdem, wie hoch er ist und welcher Erbschaftssteuerklasse Sie angehören, gelten laut § 19 ErbStG unterschiedliche Steuersätze:

Rechenbeispiele zur Ermittlung der Erbschaftssteuer

Beispiel 1: Sie erben die Wohnung Ihres Großvaters, die 150.000 € wert ist. Weil der Freibetrag für Enkel bei 200.000 € liegt (Erbschaftssteuerklasse I), überschreiten Sie den Freibetrag nicht. Sie müssen in diesem Fall keine Erbschaftssteuer zahlen.

Beispiel 2: Sie erben ein Haus, das 400.000 € wert ist. Weil Sie mit dem Verstorbenen befreundet waren, gilt für Sie die Freibetragsgrenze von 20.000 € (Erbschaftssteuerklasse III). Somit verbleiben nach Abzug des Freibetrags 380.000 € zu versteuerndes Vermögen. Hier gilt der Steuersatz von 30 %. Sie müssen also 114.000 € Erbschaftssteuer zahlen.

So gehen Sie bei der Erbschaftssteuer richtig vor

Wie Sie bei einer Erbschaft richtig vorgehen, regelt das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz(kurz: ErbStG). Hierbei müssen Sie die folgenden Punkte beachten:

Schritt 1: Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen.

Nehmen Sie es an, müssen Sie beim Finanzamt das Erbe anzeigen . Lehnen Sie die Erbschaft ab, müssen Sie das Finanzamt nicht informieren, weil Sie in diesem Fall auch keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Dann entfallen die nachfolgenden Schritte.

Schritt 2: Sie informieren das Finanzamt.

Innerhalb von drei Monaten müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Wichtig : Die Steuererklärung für die geerbte Immobilie müssen Sie dem Finanzamt zusenden, das zuletzt für den Verstorbenen zuständig war, nicht an Ihr eigenes.

Dafür reicht ein formloses Schreiben , in dem laut § 30 ErbStGdie folgenden Angaben enthalten sein sollten:

• Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erblassers
• Vor- und Nachname, Beruf und Adresse des Erben
• Todestag und Sterbeort des Erblassers
• Gegenstand und Wert des Erbes
• Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis (bei Testament)
• Art des Verhältnisses zum Erblasser, zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
• Informationen, wenn Sie schon früher Zuwendungen vom Erblasser erhalten haben (Art, Wert und Zeitpunkt der Zuwendungen)

Achtung : Versuchen Sie, Ihre Erbschaft zu verheimlichen und melden sie das Erbe nicht an, können Sie sich der Steuerhinterziehung schuldig machen. Wenn Sie dem Finanzamt Ihre Erbschaft nicht melden, erfährt es trotzdem von Banken oder anderen Behörden wie dem Standesamt, Gerichten oder Notaren von Todesfällen oder Angaben, die relevant für die Erbschaftssteuer sind. Denn laut § 33und § 34 ErbStGsind sie dazu verpflichtet, diese Angaben an das Finanzamt weiterzuleiten. Verschweigen lohnt sich daher in keinem Fall.

Wenn Sie das Erbe antreten wollen, müssen Sie dem Finanzamt Bescheid geben.

Schritt 3: Das Finanzamt entscheidet, ob Sie eine Erbschaftssteuererklärung machen müssen.

Das zuständige Finanzamt Sie über die Entscheidung mit einem Schreiben . Wenn das Finanzamt entscheidet, dass Sie keine Steuererklärung für die Erbschaft machen müssen, entfallen alle nachfolgenden Schritte. Bewahren Sie in diesem Fall den Bescheid gut auf.

Schritt 4: Sie machen die Steuererklärung für die geerbte Immobilie.

Wenn das Finanzamt entscheidet, dass Sie eine Steuererklärung für die geerbte Immobilie abgeben müssen, füllen Sie zwei Dokumente aus:

• den sogenannten Mantelbogen : In diesem Formular machen Sie grundlegende Angaben zur Erbschaft. Wenn es mehrere Erben gibt und Sie eine gemeinsame Erbschaftsteuererklärung abgeben, müssen Sie den Mantelbogen nur einmal ausfüllen. Wenn jeder Erbe eine einzelne Erbschaftsteuererklärung macht, muss jeder Erbe auch einen vollständigen Mantelbogen ausfüllen und vorlegen.
• die Anlage : Hier müssen Sie etwas genauere Angaben zur Erbschaft machen. Wenn es mehrere Erben gibt, müssen alle Erben die Anlage einzeln ausfüllen. Anschließend geben Sie alle Anlagen mit der gemeinsamen Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt ab.

Zudem müssen Sie ein Verzeichnis der zum Nachlass gehörenden Gegenstände und Vermögenswerte erstellen und es dem Finanzamt mit Ihrer Steuererklärung übermitteln ( § 31 ErbStG). Grundsätzlich können Sie Vordrucke nutzen, die Finanzämter der verschiedenen Bundesländer zur Verfügung stellen. Wenn es einen Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker gibt, kümmert er sich um die Steuererklärung für Ihre Erbschaft.

Schritt 5: Das Finanzamt prüft Ihre Angaben.

Auf Basis der Informationen zum geerbten Vermögen prüft das Finanzamt, ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten dabei unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze. Kommt das Finanzamt zum Ergebnis, dass Erbschaftssteuer anfällt, fordert es Sie zur Zahlung auf. Bis Sie den Bescheid erhalten, können ein bis zwei Jahre vergehen.

Wichtig : Das Finanzamt hat bis zu vier Jahre Zeit, um Ihre Angaben zu prüfen und Ihnen einen Bescheid zuzusenden. Die Frist gilt mit Ablauf des Jahres, in dem Sie die Steuererklärung für Ihre Erbschaft gemacht haben. Lässt das Finanzamt diese Frist verstreichen, ist die Erbschaftssteuer verjährt.

Wann ist eine geerbte Immobilie steuerfrei?

Je nachdem, ob Sie als Erbe die Immobilie selbst bewohnen oder nicht, gestaltet sich die Erbschaftssteuer auf unterschiedliche Weise. Wie sieht es bei selbstgenutzten vs. vermieteten Immobilien aus?

Erbschaftssteuer umgehen bei selbstgenutzter Immobilie

Wenn Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder das Familienheim des Verstorbenen erben, gibt es eine Sonderregelung, wonach keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss . Hierbei gelten laut § 13 ErbStGbesondere Voraussetzungen, die alle erfüllt sein müssen:

• Der Erblasser hat die Immobilie unmittelbar vor seinem Tod selbst bewohnt.
• Der Erbe wird die Immobilie die kommenden 10 Jahre selbst bewohnen.
• Zusätzliche Voraussetzung für Kinder des Erblassers: Die Grundfläche der Immobilie überschreitet 200 m² nicht. Ist das der Fall, muss die restliche Fläche versteuert werden.

Wichtig: Wenn Sie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist aus der Immobilie ausziehen oder sie verkaufen, müssen Sie rückwirkend die volle Erbschaftssteuer auf die Immobilie zahlen.

Erbschaftssteuer bei vermieteter Immobilie

Erben Sie ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung, die vermietet ist, gesteht Ihnen das Finanzamt eine Vergünstigung von 10 Prozent zu. Das heißt: Sie müssen nur auf 90 Prozent des Immobilienwertes Erbschaftssteuer zahlen.

Beispiel: Berechnet das Finanzamt, dass Sie auf die geerbte Immobilie ohne Vermietung eigentlich 50.000 € Erbschaftssteuer zahlen müssten, sind es bei einer Vermietung immerhin 5.000 € weniger.

Professionelle Beratung für Ihre Immobilien-Erbschaft

Um die Höhe Ihrer Erbschaftssteuerzahlung zu senken, bietet es sich an, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten anzufordern: Denn damit wird ein präziserer Immobilienwert ermittelt , mit dem Sie möglicherweise einen niedrigeren Steuerbetrag erzielen und unter Umständen große Summen an Geld sparen. Informieren Sie sich auf unserer Website über unser Angebot zumunabhängigen Verkehrswertgutachtenoder nutzen Sie die Möglichkeit, direkt mit uns Kontakt aufzunehmen.

Je nachdem, welche Merkmale die von Ihnen geerbte Immobilie hat, kann es sinnvoll sein, sie zu verkaufen oder zu behalten. Möchten Sie die Immobilie verkaufen , nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf: Wir bieten Ihnen eine fundierte Verkaufsberatung an, mit der Sie einen angemessenen Preis für die von Ihnen geerbte Immobilie erzielen können – ganz gleich, ob Grundstück, Haus oder Wohnung.

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