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Vererben von Immobilien an Kinder

Eine Erbschaft ist oft mit viel Freud und Leid verbunden. Leider kann die Erbschaft einer Immobilie schnell teuer werden, wenn Freibeträge überschritten werden. Auch Fristen und Verpflichtungen gilt es genau zu überblicken. Das Vererben von Immobilien an die Kinder muss also geschickt angestellt werden. Hier erfahren Sie, wie das geht.

Vererben von Immobilien an Kinder: das Wichtigste im Überblick

Hier sehen Sie die wichtigsten Punkte zum Thema Vererben von Immobilien an Kinder:

  • Die Erbschaftssteuer auf Immobilien kann vermieden werden, wenn zuvor Maßnahmen getroffen werden, z.B. Schenkung oder Übertragung .
  • Pro Kind kann ein Erbe im Wert von 400.000 € steuerfrei übertragen werden.
  • Durch die Schenkung zu Lebzeiten an die Kinder können Freibeträge mehrmals ausgeschöpft und die Steuer umgangen werden.
  • Voraussetzung für die mehrmalige Nutzung der Freibeträge ist jeweils ein Abstand von 10 Jahren .
  • Zählt man andere Nachkommen wie z.B. Enkel mit, werden alle Freibeträge addiert und auch eine Immobilie mit hohem Wert kann steuerfrei vererbt werden.
  • Wird an nur ein Kind vererbt, kann dieses eine Immobilie mit bis zu 200 m2 steuerfrei erben, indem es die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnt.

Erbschaftssteuersatz berechnen

Eine Erbschaftssteuer ist immer dann zu verrichten, wenn der Wert der Immobilie höher ist als der Freibetrag, der für die Erben anfällt. Leiblichen Kindern und Adoptivkindern steht zwar ein Freibetrag von 400.000 € zu, allerdings ist der Wert einer Immobilie meist deutlich höher und der Betrag damit schnell ausgeschöpft. Hinzu kommt: Je höher der gesamte Verkehrswert der Immobilie, desto höher ist auch der jeweilige Erbschaftsteuersatz für die Erben.

Steuer umgehen beim Vererben von Immobilien an Kinder Wenn Sie das Vererben von Immobilien an Kinder steuerfrei gestalten wollen, können Sie die Freibeträge nutzen.

Rechenbeispiel:

Marie N. (45 Jahre alt) erbt von ihren Eltern eine Wohnung in Heidelberg. Diese hat einen Wert von 520.000 € . Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € bleiben 120.000 € mit 7% zu versteuern. Marie N. muss also 8.400€ Steuer entrichten.

Tipp : Fehlen die finanziellen Mittel, kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. Um das zu verhindern, ist es möglich, beim Finanzamt einen Antrag auf Stundung zu stellen, wodurch man 10 Jahre Zeit hat, die Erbschaftssteuer zu zahlen.

Erbschaftssteuer vermeiden

Oft übersteigt der Immobilienwert den Freibetrag. Um die Erbschaftssteuer zu reduzieren oder gar vollständig zu umgehen, ist es möglich, zu Lebzeiten eine Schenkung der Immobilie durchzuführen. Das ist deshalb sinnvoll, da der Steuerfreibetrag sich alle 10 Jahre erneuert, also alle 10 Jahre die 400.000 € neu ausgeschöpft werden dürfen. Das bedeutet aber auch, dass diese Schenkungen früh geplant und Jahrzehnte im Voraus durchgeführt werden müssen.

Zwei Erblasser vererben an ein oder mehrere Kinder

Bevor eine Vererbung an die Kinder in Frage kommt, ist es sinnvoller, über eine Teilschenkung der Immobilie an den verheirateten Lebenspartner nachzudenken. Bei einer Schenkung an den Ehepartner steht diesem nämlich ein Freibetrag von 500.000 € zu, zusätzlich dazu noch einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 €.

Ist die Immobilie dann zu je 50% im Besitz beider Elternteile , gibt es zwei Erblasser. Der Freibetrag wird den Kindern somit doppelt zugesprochen. Auf diese Art kann pro Kind ein Wert von bis zu 800.000 € steuerfrei vererbt werden.

Haus an nur ein Kind oder mehrere vererben

Haus vererben an ein oder zwei Kinder: Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten

Ein Erblasser vererbt an mehrere Kinder

Das Haus zu vererben, z.B. an zwei Kinder oder mehr , kann ebenfalls Vorteile bieten. Bei nur einem Erblasser kann zwar der Freibetrag nicht doppelt beansprucht werden, allerdings gibt es dennoch eine Möglichkeit, steuerfrei zu vererben - nämlich die Erbengemeinschaft. Treten alle Kinder in eine solche Erbengemeinschaft ein, verwalten diese gemeinsam die Immobilie und die Freibeträge pro Kind werden addiert.

Beispiel :

  • 2 Kinder können eine Immobilie im Wert von 800.000 € steuerfrei erben.
  • 3 Kinder können eine Immobilie im Wert von 1.200.000 € steuerfrei erben.
  • 4 Kinder können eine Immobilie im Wert von 1.600.000 € steuerfrei erben.

Eine solche Erbengemeinschaft kann mehrmals gegründet werden - beispielsweise dann, wenn auch der zweite Elternteil vererbt. In diesem Fall kann dieser Ablauf wiederholt werden. Allerdings besteht hier der Nachteil, dass Erbengemeinschaften schwer zu organisieren sind und großes Streitpotenzial bergen. Eine schnelle Lösung ist empfehlenswert.

Die gängigen Lösungen, die einer Erbengemeinschaft zur Verfügung stehen, sind:

  • Eigennutzung
  • Vermietung
  • Verkauf
So verkaufen Sie das Haus beim Vererben an zwei Kinder

So sieht der Ablauf aus, wenn Sie Ihr Haus vererben - zwei Kinder oder mehr profitieren davon.

Ein Erblasser vererbt an ein Kind

Kann ein Erblasser das Haus nur an ein Kind vererben, gibt es auch für den Alleinerben Möglichkeiten, von Vorteilen zu profitieren. Hat die Immobilie einen hohen Verkehrswert, kann der Erbe die Immobilie selbst nutzen .

Vorsicht: Zwischen dem Erbfall und dem Einzug in die Immobilie dürfen maximal 6 Monate verstreichen. Außerdem muss diese mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz dienen . Geschieht dies nicht, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig.

Achtung: Hat die Immobilie mehr als 200 m 2 Wohnfläche, muss der Gesamtwert der Immobilie ermittelt und die Steuer entsprechend der überschüssigen Wohnfläche entrichtet werden.

Rechenbeispiel :

Ein Mann vererbt eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 750.000 € und 250 m 2 Wohnfläche an seinen Sohn. Dieser nutzt das Haus als Hauptwohnsitz für mindestens zehn Jahre. Damit erbt er 200 m 2 des Hauses steuerfrei . Die übrigen 50 m2 haben einen Verkehrswert von 150.000 € . Diese Summe kann vom Freibetrag von 4000.000 € getilgt werden und der Sohn zahlt keine Steuern .

Nachlass regeln: Gesetzliche Erbfolge, Testament, Erbvertrag oder Schenkung?

Für viele stellt sich die Frage, welches die beste Methode ist, um an die Nachkommen zu vererben. Je nach Situation ist z.B. eine Schenkung oder ein Testament sinnvoll.

Gesetzliche Erbfolge

Gibt es kein Testament und wurde zu Lebzeiten des Erblassers auch keine Schenkung vollzogen, tritt die gesetzliche Erbfolge gemäß § 1924 BGB in Kraft. Dabei wird folgendermaßen unterteilt:

  • Erben erster Ordnung: Ehegatten, Kinder, Enkel
  • Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten oder Neffen
  • Erben dritter Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins oder Cousinen
  • Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern

Hierbei entsteht allerdings ein großer Nachteil für die Ehegatten : Da den Kindern des Erblassers oder anderen gesetzlichen Erben ebenfalls ein Anteil zusteht, erbt der Ehepartner nur einen Teil des Nachlasses und tritt in eine Erbengemeinschaft mit den Kindern ein. Tritt ein Streitfall ein, kann es im schlimmsten Fall vorkommen, dass der Ehepartner die Immobilie verkaufen muss, um die anderen Erben auszuzahlen.

Für die Kinder entsteht bei gesetzlicher Erbfolge allerdings der Vorteil, dass diese nicht den ganzen Nachlass auf einmal erben. Somit besteht die Chance, nach dem Tod des zweiten Elternteils noch einmal diesen Freibetrag nutzen zu können.

Wichtig : Bei Immobilienbesitz ist das Berliner Testament von Vorteil. Dieses sieht vor, dass das gesamte Erbe zunächst auf den noch lebenden Partner übergeht. Somit ist dieser finanziell abgesichert , die Immobilie bleibt in der Familie und kann weiterhin bewohnt werden.

So entscheiden Sie, ob Erbfolge, Testament oder Vertrag

Haus an nur ein Kind vererben oder an mehrere: Erbfolge, Testament, Schenkung oder Vertrag sind die Möglichkeiten

Testament oder Erbvertrag

Leider ist bei der gesetzlichen Erbfolge das Risiko hoch , dass hohe Erbschaftssteuern entrichtet werden müssen. Sinnvoller ist es, das Erbe genau aufzuteilen, damit die Freibeträge von allen Begünstigten voll ausgeschöpft werden können.

Beispielsweise werden bei Inkrafttreten der gesetzlichen Erbfolge Enkel nicht bedacht . Als Erben erster Ordnung stünde diesen aber 200.000 € Freibetrag zu. Statt die Immobilie per gesetzlicher Erbfolge also nur unter Ehepartnern und Kindern aufzuteilen und hohe Steuerbeträge zu zahlen, könnte man das Haus überschreiben und ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen , der das Erbe besser unterteilt und alle Freibeträge voll ausschöpft

Beispiel gesetzliche Erbfolge Beispiel Testament oder Erbvertrag
Laura H. erbt von ihrem Vater eine Immobilie im Wert von 1.850.000 €. Da die Mutter noch lebt, wird das Erbe unter ihrem Bruder, ihr selbst und der Mutter aufgeteilt.

Die gesetzliche Erbfolge teilt den Nachlass folgendermaßen auf:
  • Mutter: 50 % bzw. 925.000 €
  • Laura H. (Kind 1): 25 % bzw. 462.500 €
  • Hermann S. (Kind 2): 25 % 462.500 €

Für Laura und ihren Bruder fallen damit je 6.875 € Erbschaftssteuer an. Die Mutter muss keine Erbschaftssteuer bezahlen, sofern sie noch mindestens weitere 10 Jahre in der Immobilie wohnt.
Laura S. hat zwei Kinder, ihr Bruder ebenso. Da ein Erbvertrag aufgesetzt wurde, in dem auch die Enkel berücksichtigt werden, kann die Immobilie steuerfrei vererbt werden.

Die Unterteilung sieht wie folgt aus:
Mutter : 20% bzw. 370.000 €
Laura H .: 20% bzw. 370.000 €
Kind 1: 10% bzw. 185.000 €
Kind 2: 10% bzw. 185.000 €

Hermann S .: 20% bzw. 370.000 €
Kind 1: 10% bzw. 185.000 €
Kind 2: 10% bzw. 185.000 €

Dank der vorteilhaften Verteilung mittels Testament oder Erbvertrag fallen keine Steuern auf die vererbte Immobilie an. Dennoch besteht aufgrund der Erbengemeinschaft noch immer die Gefahr, dass derjenige, der die Immobilie bewohnen will, die anderen auszahlen muss.

Schenkung

Wer Steuern vermeiden möchte, kann einen Teil des Erbes zu Lebzeiten an die Kinder überschreiben, sodass diese nach 10 Jahren erneut den Freibetrag ausschöpfen können. Für die Überschreibung wird meist ein Schenkungsvertrag aufgesetzt.

Wichtig: Auch bei einer Schenkung werden Steuern fällig. Wie hoch die Schenkungssteuer auf Immobilien ausfällt, wird durch deren Verkehrswert bestimmt. Ermittelt das Finanzamt diesen, fällt der Verkehrswert oft zu hoch aus. Dem Erben steht es allerdings zu, über einen unabhängigen Immobiliensachverständigen einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.

Um einen Schenkungsvertrag für eine Immobilie aufzusetzen, muss ein Notar bemüht werden. Um neuer Eigentümer zu werden, muss nämlich der Grundbucheintrag berichtigt und ein Schenkungsvertrag aufgesetzt werden.

Die Schenkung verläuft zwar unentgeltlich, dennoch kann der Schenkungsvertrag gewisse Auflagen beinhalten , um den Eigentümer nach der Schenkung nicht zu benachteiligen. Ansonsten kann der neue Eigentümer bzw. Erbe frei über die Immobilie verfügen und diese vermieten oder gar verkaufen. Folgendes kann beispielsweise als Auflage im Vertrag festgelegt werden:

  • Wohnrecht: Im Vertrag kann lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbart werden. Auch das wird ins Grundbuch eingetragen.
  • Leibrente: Der Beschenkte kann dem vorherigen Eigentümer eine lebenslange Rente zahlen. So ist das monatliche Einkommen im Alter gesichert. Ist eine lebenslange Rente zu viel, kann diese auch auf eine gewisse Zeitspanne, z.B. 15 Jahre, verkürzt werden.
  • Einmalzahlung: Will der Erblasser bzw. der Schenkende einen Geldbetrag für die Immobilie, kann auch eine einmalige Zahlung vereinbart werden. Möglich ist auch, die Restschuld der Immobilie zu begleichen und diese dann geschenkt zu bekommen.
  • Pflegeverpflichtung: Sollte im Alter der Bedarf an Pflege bestehen, kann an die Schenkung die Bedingung geknüpft werden, dass der Beschenkte sich um die Pflege des Voreigentümers zu kümmern hat.

Steuerfreies Vererben von Immobilien an Kinder

Ein Erbe kann mit großen Unbequemlichkeiten wie der Erbschaftssteuer einhergehen. Glücklicherweise kann diese unter anderem mit langer Vorausplanung umgangen werden.

Zudem hilft es, sich ein professionelles Gutachten erstellen zu lassen, damit Finanzamt oder Banken den Verkehrswert der Immobilie weder zu hoch noch zu niedrig einschätzen. So können Sie das Vererben von Immobilien an Kinder sicher und ohne unnötige Kosten gestalten.

Wollen Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder vererben? Die Heid-Immobilienbewertung steht Ihnen unterstützend zur Seite. Kontaktieren Sie uns einfach - wir freuen uns auf Ihre Anfrage."

FAQs: Vererben von Immobilien an Kinder

Ist es sinnvoll, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?

Ein Haus auf die Kinder zu überschreiben, kann verhindern, dass die gesetzliche Erbfolge eintritt und dadurch unnötige Steuern zu zahlen sind, die im schlimmsten Fall den Verkauf der Immobilie zwingend notwendig machen könnten. Bei der Überschreibung können Vereinbarungen getroffen werden , z.B. Ausgleichszahlungen an die anderen Kinder.

Wie kann man ein Haus vererben – an zwei Kinder?

Um ein Haus an zwei Kinder zu vererben, sollten Sie in einem Testament regeln, wie die Aufteilung aussehen soll. Um die Freibeträge zu nutzen, kann das Erbe mittels Schenkung 10 Jahre im Voraus teilweise übertragen werden. Alternativ kann ein Teil an den Ehepartner gehen, nach dessen Tod erneut die Freibeträge ausgeschöpft werden können. Auch eine Erbengemeinschaft ist möglich.

Was ist besser: Schenkung oder Überschreibung?

Je nach Situation ist etwas anderes besser. Die wiederholte Schenkung zu Lebzeiten ist optimal, wenn der Erblasser großes Vermögen besitzt und die Erben sonst hohe Steuern entrichten müssten. Ist das Gegenteil der Fall oder ist die Immobilie nicht abbezahlt , macht eine Überschreibung Sinn. Dabei können auch Bedingungen wie eine Leibrente festgelegt werden, um für das Alter vorzusorgen.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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