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Schenkung: Haus an Kinder verschenken

Für die meisten Hausbesitzer stellt sich früher oder später die Frage, was mit der Immobilie im Alter bzw. nach dem eigenen Tod passieren soll. In vielen Fällen besteht der Wunsch, das geliebte Eigenheim an die eigenen Kinder weiterzugeben. Dabei muss es nicht immer eine Erbschaft sein: Mit einer Schenkung des Hauses an die Kinder kann der Hauseigentümer die Übertragung noch zu Lebzeiten selbst durchführen und es können im besten Fall jegliche Steuern umgangen werden. Wie die Schenkung einer Immobilie an die eigenen Kinder konkret funktioniert, erfahren Sie hier.

Mann mit Eltern vor Haus

Sie können das Haus Ihrem Kind schenken – mit Wohnrecht oder zur Eigennutzung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Schenkung einer Immobilie an die Kinder, profitiert die Familie von einem Steuerfreibetrag von 400.000 Euro pro Kind.
  • Dieser Betrag kann alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.
  • Kettenschenkungen über Dritte – um Freibeträge optimal ausschöpfen zu können – sind zulässig.
  • Die Schenkung einer Immobilie – auch an eigene Kinder – muss immer notariell beglaubigt werden.
  • Die Schenkung von einem Haus an die Kinder kann unter bestimmten Umständen zurückgefordert werden. Der ehemalige Eigentümer muss dabei leicht schlechter gestellt sein als zuvor – zum Beispiel mithilfe eines Nießbrauchs.

Ablauf einer Hausschenkung an die Kinder

Mit einer Schenkung können Sie Ihr Haus bereits zu Lebzeiten an die von Ihnen gewünschten zukünftigen Eigentümer übergeben. So fällt die gesetzliche Erbfolge aus und Sie bestimmen ganz individuell, wem das Haus später gehören soll.

Wenn Sie sich dazu entschließen, eine Schenkung vorzunehmen, müssen Sie mit der zu beschenkenden Person einen Notar aufsuchen. Dieser erstellt einen Schenkungsvertrag für die Immobilie - anders ist eine Schenkung nicht gültig. Nach Unterzeichnung des Vertrags leitet der Notar die offizielle Übereignung in die Wege. Mit der Grundbucheintragung ist die Schenkung offiziell.

Wird eine Schenkung vorgenommen, ist diese innerhalb von einer Frist von drei Monaten an das zuständige Finanzamt zu melden - dieses erhebt dann eine Schenkungssteuer. Sie haben aber die Möglichkeit, unter bestimmten Umständen die Schenkungssteuer zu umgehen.

Hausschenkung ohne Steuern

Die Schenkung einer Immobilie an den eigenen Nachwuchs bleibt steuerfrei, wenn die Eigentümer das Haus zum Zeitpunkt der Schenkung an die Kinder selbst bewohnen.

Achtung: Ziehen die Beschenkten in das Haus ein, kann Schenkungssteuer anfallen. Die Schenkung einer Immobilie mit anschließender Eigennutzung ist lediglich bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern steuerfrei. Kinder, Enkel oder gar Dritte bekommen die Immobilie nur steuerfrei geschenkt, wenn der Schenkende (bis zur Eigentumsübertragung) selbst darin wohnt. Hat der Schenkende das Haus bislang vermietet, hilft den Kindern eine sofortige Eigennutzung in steuerlicher Hinsicht nicht.

Weitere Optionen für die Hausschenkung ohne Steuern sind die Kettenschenkung oder die Immobilie stufenweise an die Kinder zu verschenken. Der Freibetrag von 400.000 Euro kann nämlich alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.

Ein Beispiel: Herr Müller möchte Sohn Martin ein Haus im Wert von 600.000 Euro schenken. Würde Herr Müller Martin das Haus sofort als Ganzes schenken, würde auf die 200.000 Euro, die über seinen Freibetrag hinausgehen, eine Schenkungssteuer von 15 Prozent anfallen. Um das zu vermeiden, schenkt Herr Müller Martin nur die Hälfte (300.000 Euro) oder zwei Drittel (400.000 Euro) des Hauses. Den verbleibenden Teil (300.000 oder 200.000 Euro) schenkt er seinem Sohn erst nach zehn Jahren, wenn Martin den Freibetrag erneut geltend machen kann.

Wieso 15 Prozent, fragen Sie sich? Schenkungssteuerklassen sind nicht gleichbedeutend mit Lohnsteuerklassen. (Auch volljährige) Kinder haben stets Schenkungssteuerklasse 1.

Tabelle zeigt Höhe der Steuer nach Betrag und Schenkungssteuerklasse.

Die Tabelle zeigt die Höhe der Steuer nach Betrag und Schenkungssteuerklasse.

Übrigens: Der Freibetrag für das Kind kann gegebenenfalls mehrfach genutzt werden. Schenkt der Vater dem Junior ein Haus für 380.000 Euro und die Mutter eine Wohnung für 250.000 Euro, dann erhält das Kind Immobilien im Wert von 630.000 Euro steuerfrei. Voraussetzung ist, dass dem Vater das Haus allein gehört und der Mutter die Wohnung ebenso. Aus dem Schenkungsvertrag sollte klar hervorgehen, wer wem wie viel aus wessen Eigentum schenkt.

Schenkung mit Auflagen

Für eine Schenkung wird in aller Regel keine Gegenleistung erwartet. Dennoch können Sie als Schenkender eine Schenkung mit Auflagen verlangen. So sorgen Sie dafür, dass Sie trotz der Schenkung Ihres Hauses an die Kinder gewisse Rechte behalten:

  • Wohnrecht: Sie können sich bei der Schenkung ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. Zwar sind Sie nicht mehr länger der Hauseigentümer, können aber bis zu Ihrem Lebensende im Haus wohnen bleiben.
  • Nießbrauch: Sie können bei dieser Form des erweiterten Wohnrechts nicht nur in der Immobilie wohnen bleiben, sondern haben auch das Recht, diese zu vermieten und die Mieterträge für sich zu behalten (Fruchtziehung). Wohnrecht und Nießbrauch senken den Wert der Immobilie erheblich – was bei Häusern, die sonst mehr als 400.000 Euro wert wären, im Hinblick auf eine Steuerersparnis zweckdienlich ist.
  • Leibrente: Sie können sich mit dem Beschenkten auf eine Leibrente einigen. So erhalten Sie für einen bestimmten Zeitraum Geld von diesem - oder, je nach Vereinbarung, sogar ein Leben lang.
  • Einmalzahlung: Im Gegenzug zur Schenkung können Sie die Zahlung einer einmaligen Summe verlangen - oder Sie überlassen die Abzahlung einer potenziellen Restschuld auf die Immobilie dem Beschenkten.
  • Pflegeverpflichtung: Eine mögliche Gegenleistung für die Schenkung könnte aber auch sein, dass der Beschenkte Sie später pflegt beziehungsweise einen passenden Pflegedienst engagiert.

Für all diese Punkte gilt: Halten Sie die Bedingungen und Aufgaben ganz genau im Schenkungsvertrag fest.

Wann ist eine Hausschenkung an die eigenen Kinder sinnvoll?

Mit einer Schenkung an Ihre Kinder zu Lebzeiten können verschiedene Probleme, die sich mit einer Erbschaft in vielen Fällen ergeben, elegant umgangen werden. Dazu gehört primär die Aufteilung des Erbes auf alle gesetzlichen Erben - dies wird insbesondere dann schwierig, wenn ein Erbe das Haus beispielsweise verkaufen, der andere aber selbst darin wohnen möchte. Mit einer Schenkung können Sie solche Probleme von vornherein vermeiden.

Einem Kind ein Haus schenken – konkrete Vorteile

Mit einer Schenkung können Sie als schenkende Person individuell und unabhängig von der gesetzlichen Erbfolge festlegen, wer Ihr Haus bekommen soll. Sie können sich selbstverständlich für einen gesetzlichen Erben entscheiden, Ihre Immobilie aber genauso an eine andere Person außerhalb der Erbengemeinschaft verschenken: eine gute Freundin, Ihren Bruder oder Ihre Nichte. Sie können auch Ihre Kinder überspringen und die Immobilie direkt den Enkeln schenken.

Andere Erben ausschließen

Mit einer Schenkung können Sie bestimmte Erben gezielt ausschließen beziehungsweise dafür sorgen, dass diese weniger bekommen. Sie können dabei so viel von Ihrem zu vererbenden Haus bereits zu Lebzeiten verschenken, dass Ihre gesetzlichen Erben nach Ihrem Tod nur noch den Pflichtteil erhalten.

Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber „Haus überschreiben“ mehr über den Pflichtteil für übergangene Kinder sowie deren Pflichtteilergänzungsanspruch.

Was gilt, wenn Kinder bei der Schenkung noch minderjährig sind?

Grundsätzlich dürfen Eltern Immobilien an ihre minderjährigen Kinder verschenken. Ist die Schenkung aber rechtlich gesehen nicht nur von Vorteil für das Kind (zum Beispiel, wenn das Haus mit einem Nießbrauch versehen ist oder das Grundstück Altlasten trägt), muss ein Ergänzungspfleger, also ein gesetzlicher Vertreter bestellt werden, der die Interessen des Kindes vertritt. Ist die Schenkung ausnahmslos von Vorteil für das Kind, muss kein Vertreter bestellt werden.

Drei Generationen im Haus

Drei Generationen unter einem Dach: Großmutter kann ihr Haus zu zwei Dritteln ihrer Tochter schenken und ein Drittel der Enkelin.

Kann man eine Schenkung rückgängig machen?

Unter bestimmten Umständen kann eine Immobilienschenkung zurückgenommen werden - denn bei Immobilien gilt der Grundsatz “Geschenkt ist geschenkt” nicht. Welche Gründe können zur Rücknahme einer Schenkung führen?

Grober Undank

Sollte sich der Beschenkte Ihnen als Schenkendem gegenüber undankbar verhalten, kann eine Schenkung zurückgenommen werden. Darunter fallen Beleidigungen und Drohungen vonseiten des Beschenkten gegen Ihre Person.

Verarmung des Schenkenden

Sollte Ihnen in den Jahren nach der Schenkung die Verarmung drohen und Sie Ihren Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten können, kann die Schenkung zurückgefordert werden.

Verkauf des Hauses durch die Beschenkten

Es kann auch vertraglich festgelegt werden, dass die Schenkung des Hauses zurückgenommen werden kann, sollte das von Ihnen beschenkte Kind das Haus bei der Bank beleihen oder gar verkaufen wollen.

Fazit: Hausschenkung an Kinder

Wenn Sie ein Haus zu vererben haben, lohnt sich eine Schenkung aus verschiedenen Gründen: Eine Hausschenkung zu Lebzeiten ermöglicht es Ihnen, selbst zu bestimmen, wer der zukünftige Eigentümer Ihres Hauses sein soll und wen Sie gezielt von der Schenkung ausschließen wollen. Zusätzlich vermeiden Sie mit einer Schenkung zu Lebzeiten, dass sich Erben jahrelang durch den Einfluss eines Dritten vor Gericht streiten. Ein weiterer großer Vorteil, der zweifelsohne mit einer Schenkung einhergeht, ist das Sparen oder vollständige Umgehen von Steuern. Wenn Sie es geschickt angehen, bezahlt der Beschenkte keine oder nur sehr wenig Schenkungssteuer.

Eine Schenkung hat also durchaus einige Vorzüge gegenüber einer Erbschaft. Wenn Sie überlegen, Ihr Haus an Ihre Kinder zu verschenken, stehen wir Ihnen gerne mit einem unabhängigen Wertgutachten für Ihr Haus zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch unter 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie das Kontaktformular.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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