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Wertgutachten für Immobilien: Welches Wertgutachten das richtige für Sie ist

Um den Wert Ihrer Immobilie ermitteln zu lassen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Ob Sie sich für ein einfaches Kurzgutachten oder ein umfassendes Verkehrswertgutachten entscheiden, hängt immer von Ihrer persönlichen Situation und dem jeweiligen Anlass ab. Erfahren Sie, welche Wertgutachten für Immobilien es gibt, wann sich welche Gutachtenform lohnt und mit welchen Kosten Sie kalkulieren sollten.

Wertgutachten für Immobilien

Mit dem Wertgutachten eines Sachverständigen können Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell bestimmen lassen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Möchten Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln, kommt entweder ein Vollgutachten (auch Verkehrswertgutachten genannt) oder ein Kurzgutachten in Frage.
  • Das Verkehrswertgutachten ist rechtsgültig, das heißt, Sie können es vor Gericht und auf Behörden verwenden. Zudem enthält es ausführliche Erläuterungen zur Wertermittlung.
  • Das Kurzgutachten ist hingegen kompakter und eignet sich insbesondere für private Angelegenheiten.
  • Die Kosten für ein Gutachten hängen immer von der Art des Gutachtens, den Merkmalen der Immobilie und dem zu erwartenden Aufwand ab. Generell ist das Kurzgutachten kostengünstiger als das Vollgutachten, ist aber vor Gericht nicht gültig.
  • Weitere Gutachten im Zusammenhang mit Immobilien und Grundstücken sind das Mietwertgutachten und das Beleihungswertgutachten.
  • Es muss aber nicht immer ein Gutachten sein: Je nach Anliegen kann auch die Plausibilisierung eines bestehenden Gutachtens ausreichen – oder eine gutachterliche Stellungnahme.

Was ist ein Wertgutachten für Immobilien?

Bei einem Wertgutachten handelt es sich immer um eine kostenpflichtige Bewertung Ihrer Immobilie durch einen geprüften Immobiliengutachter. Der wesentliche Unterschied zwischen einem Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten liegt grundsätzlich in der Ausführlichkeit der Wertermittlung, der gerichtlichen Verwendbarkeit des Dokuments und letztlich auch im Preis. Alle Details erfahren Sie im Folgenden.

Wann benötige ich ein Wertgutachten?

Sie sind in der Regel darauf angewiesen, den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln zu lassen, wenn es sich vor allem um nicht einvernehmliche, gerichtlich auszutragende Vermögensauseinandersetzungen handelt, wie beispielsweise bei einer Scheidung mit Haus oder einer Erbschaftsauseinandersetzung. Auch bei Zwangsversteigerungen ist ein Verkehrswertgutachten erforderlich.

Außerdem ist ein offiziell erstelltes Verkehrswertgutachten zu empfehlen bei:

  • einer Schenkung,
  • der Ermittlung von Betriebsvermögen,
  • der Dokumentation des Immobilienwertes gegenüber dem Finanzamt. Die steuerliche Wertermittlung durch Beamte ist nämlich selten in Ihrem Interesse.

Aber: Möchten Sie Ihre Immobilie lediglich verkaufen, benötigen Sie dafür in der Regel kein Verkehrswertgutachten. In diesem Fall können Sie ein Kurzgutachten erstellen und sich auf den Marktwert beziehen.

Welches Wertgutachten für eine Immobilie brauche ich für welchen Zweck?

Zur Durchsetzung einer Mieterhöhung eignet sich ein Mietwertgutachten. Müssen Sie Ihre Immobilie als Sicherheit für einen Kredit hinterlegen, benötigen Sie ein Beleihungswertgutachten. Soll das Marktwertgutachten vor Gericht gültig sein oder von Finanzbehörden akzeptiert werden, muss es ein Verkehrswertgutachten nach dem Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) sein.

Ein Verkehrswertgutachten bewahrt Sie vor Fehlentscheidungen und ermöglicht Ihnen den Kauf Ihrer Immobilie zu einem marktkonformen Preis unter Berücksichtigung der anfallenden Investitionen und Schwachstellen des Gebäudes. Schalten Sie daher vor dem Kauf eines Hauses einen kompetenten und zuverlässigen Sachverständigen für Immobilienbewertung ein.

Möchten Sie den Wert Ihrer Immobilie nur zu internen Zwecken ermitteln lassen, ist das Kurzgutachten eine kostengünstigere Alternative. Es ist hinsichtlich der Objektbeschreibung und der Berechnungserläuterung deutlich kürzer als ein ausführliches Verkehrswertgutachten. Dennoch finden auch bei einem Kurzgutachten eine Objektbesichtigung und die Überprüfung der Unterlagen statt. Des Weiteren wird bei einem Kurzgutachten im Gegensatz zu einem Verkehrswertgutachten ohne Hinweise keine Prüfung des Altlastenverdachtskatasters sowie der Baulasten vorgenommen. Ein Kurzgutachten kann nicht vor Gericht verwendet werden. Hinsichtlich des Verkehrswertes unterscheiden sich beide Gutachten nicht.

Noch kürzer und günstiger ist eine gutachterliche Stellungnahme. Darin beantwortet der Immobiliengutachter in freier Form und Länge eine konkrete Fragestellung zu einer Immobilie. Gutachterliche Stellungnahmen gehen oft auch in Richtung Überprüfung eines bestehenden Gutachtens. Um die angewandte Methodik eines Gutachtens – und damit auch die Nachvollziehbarkeit des Ergebnisses – zu untersuchen, bieten Sachverständige auch die Plausibilisierung von Gutachten an.

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Was enthält ein Wertgutachten für Haus und Grundstück?

Um den Verkehrswert – also den aktuellen Marktwert – Ihrer Immobilie realistisch bestimmen zu lassen, sollten Sie immer einen Sachverständigen beauftragen. Der Gutachter wird Ihr Haus oder Ihre Wohnung unter verschiedenen Gesichtspunkten gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) einschätzen. Auf den Inhalt und Umfang der einzelnen Gutachten gehen wir auf den entsprechenden Seiten näher ein.

Kurzgutachten oder Vollgutachten?

Vergleichen wir die beiden häufigsten Gutachten für private Immobilieneigentümer.

Ein Kurzgutachten ist weniger umfassend als ein detailliertes Verkehrswertgutachten und eher als fundierte Werteinschätzung eines offiziellen Sachverständigen zu betrachten. Meist umfasst es zirka zehn bis 15 Seiten und ist demnach deutlich kürzer als das Verkehrswertgutachten. Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH stecken mehr Arbeit in ein Kurzgutachten, sodass Sie nicht selten bis zu 30 nützliche Seiten erhalten.

Im Rahmen der Beauftragung bestimmt der jeweilige Gutachter in kompakter Form einen möglichen, zu erzielenden Kaufpreis Ihrer Immobilie. Dies geschieht auf Basis von Marktdaten, mit denen professionelle Sachverständige vertraut sind. Die Beschreibung des Objekts und die enthaltenen Anlagen sind in dieser Art des Wertgutachtens verkürzt dargestellt. Registerauszüge holt der Gutachter in der Regel für ein Kurzgutachten nicht ein.

Das Dokument ist vor Gericht nicht gültig und eignet sich deshalb vor allem bei außergerichtlichen Einigungen zu privaten Zwecken (etwa Immobilientransaktionen wie Kauf, Verkauf oder Wertausgleich).

Wertgutachten für Immobilien im Vergleich

Kurzgutachten und Vollgutachten im Vergleich.

Das Vollgutachten (= Verkehrswertgutachten) enthält nachvollziehbare Ausführungen und Erklärungen zur Wertermittlung. In der Regel ist das ausführliche Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen zirka 50 bis 60 Seiten lang und benötigt ungefähr zwei bis vier Wochen zur Erstellung. Ist die Sachlage Ihrer Immobilie komplizierter, kann die Erstellung des Wertgutachtens auch mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Den Verkehrswert einer Immobilie (auch von Spezialimmobilien) professionell in Form eines Vollgutachtens bestimmen zu lassen, ist gerade bei einer nicht einvernehmlich ablaufenden Erbschaft oder bei Scheidungsangelegenheiten empfehlenswert. Denn dieses offiziell von einem Gutachter erstellte Dokument können Sie auch bei Gericht einreichen oder auf der Behörde vorlegen.

Zur Erstellung des Gutachtens können je nach Zweck drei unterschiedliche, in Deutschland anerkannte Bewertungsverfahren dienen:

Tipp: Lassen Sie sich in einem kostenlosen Erstgespräch von den zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH beraten. So können Sie sicher sein, ein präzises und anerkanntes Wertgutachten für Ihr Haus zu erhalten.

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Bauplan Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten umfasst bis zu 60 Seiten mit diversen Anlagen wie Bauplänen und Co.

Welche Unterlagen benötige ich für ein Immobilien-Wertgutachten?

Wenn Sie einen Sachverständigen mit einem Wertgutachten für Ihre Immobilie beauftragen, sollten Sie im Vorhinein bereits erfragen, welche Unterlagen der Gutachter von Ihnen für die Wertermittlung benötigt und diese zusammenstellen. Dazu gehören zum Beispiel:

Je nach Art der Immobilie:

Tipp: Entscheiden Sie sich für ein Wertgutachten der Heid Immobilienbewertung, erhalten Sie von uns eine Checkliste mit allen erforderlichen Unterlagen für Ihr Wertgutachten kostenlos zugesendet. Sollten Ihnen noch Unterlagen fehlen, können wir diese auch für Sie beantragen.

Wertgutachten für Immobilien Unterlagen

Welche Unterlagen Sie dem Immobiliengutachter für das Wertgutachten weiterleiten müssen, sollten Sie am besten bereits im Vorhinein erfragen.

Was kostet ein Wertgutachten für Immobilien?

Die Kosten für ein Wertgutachten hängen normalerweise von folgenden Kriterien ab:

  • Gebäudetyp
  • Größe
  • Lage
  • Zustand
  • Nutzungsart
  • Umfang des Gutachtens

Ein Verkehrswertgutachten kostet ab zirka 1.990 Euro, ein Kurzgutachten ist aufgrund des geringen Zeitaufwands ein paar Hundert Euro günstiger, hat aber keine Gültigkeit vor Gericht und Behörden.

Ihr Vorteil bei Heid: Besprechen Sie Ihr Anliegen und den Umfang des Gutachtens in einem kostenlosen Erstgespräch mit einem unserer Sachverständigen und wir einigen uns auf einen Festpreis ohne Nachforderungen.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Was kostet das Wertgutachten für ein Grundstück?

Wertgutachten für ein unbebautes Grundstück kosten ähnlich viel wie Wertgutachten für ein Haus. Zwar entfällt die Prüfung von Bauplänen, eine Wohnflächenberechnung und die persönliche Besichtigung der kompletten Räumlichkeiten (da nicht vorhanden). Dafür empfiehlt sich eine gründliche Prüfung der rechtlichen Aspekte (Status des Grundstücks im Flächennutzungs- und Bebauungsplan als Bauerwartungsland etc., eingetragene Grunddienstbarkeiten und andere Rechte) sowie das Stadium der Erschließung.

Ist ein Wertgutachten für eine Wohnung günstiger als für ein Haus?

Für das Wertgutachten für ein Haus und für eine Wohnung liegt preislich nur ein geringer Unterschied. Zwar sind Wohnungen oft deutlich weniger wert als Grundstücke mit (modernisierten) Häusern darauf. Allerdings muss der Gutachter bei Wohnungen häufig mehr Dokumente prüfen und in die Wertermittlung einbeziehen. Abgeschlossenheitsbescheinigung, Protokolle der Eigentümerversammlungen mit Informationen zum Hausgeld und zur Instandhaltungsrücklage, Teilungserklärung, sowie bei vermieteten Objekten den Mietvertrag.

Erziele ich beim Hausverkauf den im Wertgutachten ermittelten Verkaufspreis?

Mit einem sorgfältig erstellten Wertgutachten ermittelt ein Sachverständiger den Verkehrswert einer Immobilie und berücksichtigt dabei Marktanpassungsfaktoren. Er kennt dank Zugang zu den lokalen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse die aktuellen Transaktionspreise in Ihrer Region. Je nachdem, welches Bewertungsverfahren der Sachverständige anwendet, kommt er auf ein anderes Ergebnis. Um einen möglichst genauen Marktwert zu erhalten, wenden die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH stets zwei Verfahren an, die sich für das Objekt eignen. Ob Sie den ermittelten Verkehrswert von einem Käufer ausbezahlt bekommen, steht auf einem anderen Blatt. Mit einem passenden Wertgutachten haben Sie jedenfalls eine deutlich bessere Verhandlungsposition zur Durchsetzung berechtigter Kaufpreisforderungen als ohne.

Wertgutachten für den Hausverkauf – oder reicht eine kostenlose Wertermittlung?

Im Internet gibt es mittlerweile viele einschlägige Portale, um eine kostenlose oder kostengünstige (zirka 60 Euro) Immobilienbewertung direkt online durchführen zu lassen. Dafür müssen Sie in der Regel alle nötigen Daten selbst in das System eingeben. Die Wertermittlung hängt also von der Genauigkeit der von Ihnen selbst eingetragenen Informationen ab. Um die Eingabe vorzunehmen, benötigen Sie mindestens 45 Minuten. Das Ergebnis erhalten Sie schon wenige Minuten nach dem Versenden.

Immobilienbewertung

Auch online gibt es mittlerweile einige seriöse Portale, über die Sie eine kostengünstige Immobilienbewertung durchführen lassen können.

Grundsätzlich gilt: Eine Online-Immobilienbewertung ist eine praktikable und unkomplizierte Möglichkeit, um eine ungefähre Werteinschätzung Ihrer Immobilie zu erhalten. Aber über ein umfassendes Fachwissen verfügt letztlich nur ein professioneller Gutachter. Das heißt: Das Ergebnis, das Sie von solchen Plattformen erhalten, ist deutlich ungenauer als die Einschätzung eines Sachverständigen, der sich individuell und fokussiert mit Ihrer Immobilie auseinandersetzt.

Zudem ist ein Immobiliengutachter mit der Marktlage bestens vertraut und kann demnach auch eine präzise Markteinschätzung vornehmen, wodurch sich der Wert Ihrer Immobilie genauer bestimmen lässt. Auch vor Gericht hat eine kostenlose Immobilienbewertung – im Gegensatz zum Verkehrswertgutachten – keinen Bestand.

Wer kann ein gültiges Wertgutachten für Immobilien ausstellen?

Ein Verkehrswertgutachten, das Sie auch vor Gericht verwenden können, kann lediglich ein von der Industrie- und Handelskammer (IHK) öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder ein staatlich anerkannter beziehungsweise zertifizierter Immobiliengutachter ausstellen.

Eine von einem freien Gutachter angefertigte Bewertung einer Immobilie können Sie problemlos für den Kauf und Verkauf des Objekts nutzen. Das Dokument ist bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung aber nicht gültig. Sind Sie auf die Rechtsgültigkeit eines Gutachtens angewiesen, seien Sie vorsichtig bei Angeboten von Sachverständigen, die deutlich weniger als 160 Euro pro Stunde verlangen.

Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH überzeugen nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von TÜV, DEKRA, IHK und weiteren. Wir sichern Ihnen eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Nach einem kostenlosen Erstgespräch vereinbaren wir gemeinsam einen Fixpreis, in dessen Rahmen wir die Erstellung Ihres Verkehrswertgutachtens oder Kurzgutachtens für Sie übernehmen. Kontaktieren Sie uns einfach in einer unserer bundesweiten Niederlassungen. Wir freuen uns auf Sie!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Wertermittlung Kosten

Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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