Ein eigenes Haus auf einem fremden Grundstück? Was zunächst ungewöhnlich klingt, ist beim Erbbaurecht gängige Praxis. Der Erbbauzins spielt dabei eine zentrale Rolle und stellt für Immobilienkäufer eine laufende finanzielle Verpflichtung dar. Wer den Kauf eines Erbbaurechtsgrundstücks erwägt, sollte sich mit der üblichen Höhe, Berechnung und möglichen Erhöhungen des Erbbauzinses gut auskennen. Hier erfahren Sie alles, was Sie über die Berechnung und vertraglichen Regelungen wissen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Erbbauzins ist eine regelmäßige Zahlung an den Grundstückseigentümer – meist Kirchen, Brauereien, Stiftungen oder Kommunen.
- Die übliche Höhe liegt zwischen 3 % und 5 % des aktuellen Bodenwerts.
- Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist durch bspw. Indexklauseln vertraglich geregelt, und durch das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) limitiert.
- Unter bestimmten Bedingungen dürfen Sie den Erbbauzins auf Ihre Mieter umlegen.
Was ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist das Entgelt, das der Erbbaurechtsnehmer dem Grundstückseigentümer dafür zahlt, dass er ein fremdes Grundstück für einen langen Zeitraum – oft bis zu 99 Jahren – nutzen darf. Statt eines einmaligen Kaufpreises zahlt der Käufer also regelmäßig einen Zins für das Nutzungsrecht am Grundstück.
Im Unterschied zur klassischen Miete ist das Grundstück beim Erbbaurecht in der Regel mit einem Wohnhaus bebaut, das dem Erbbauberechtigten gehört. Der Erbbauzins ist somit keine Miete, sondern eine wiederkehrende Zahlung, die direkt mit dem Erbbaurecht verbunden ist. Daher rührt auch die Bezeichnung „Erbbaurecht-Zins“ oder eben die Kurzform „Erbbauzins“. Synonym wird auch häufig der Begriff Erbpachtzins verwendet.
Für Immobilienkäufer kann dieses Modell attraktiv sein: Die Einstiegskosten sind geringer, da der Grundstückskauf entfällt. Gleichzeitig bedeutet der Erbbauzins jedoch eine dauerhafte finanzielle Verpflichtung, deren genaue Bedingungen im Erbbaurechtsvertrag geregelt sind.
Wie wird der Erbbauzins berechnet?
Für Immobilienkäufer ist die Berechnung des Erbbauzinses entscheidend: Sie gibt Auskunft über die jährlichen Zusatzkosten, die an den Grundstückseigentümer zu zahlen sind. Diese Kosten hängen vom Bodenwert, einem vereinbarten Zinssatz und den vertraglichen Details ab.
Formel zur Berechnung des Erbbauzinses
Die klassische Formel zur Berechnung des Erbpachtzinses (Erbbauzins) lautet:
Erbbauzins = Bodenwert × Erbbauzinssatz
Beispielrechnung:
- Bodenwert des Grundstücks: 300.000 €
- vereinbarter Erbbauzinssatz: 4 %
- Erbbauzins pro Jahr: 12.000 €
- Monatlicher Aufwand: 1.000 €
In vielen Fällen ist dieser Zins indexiert. Das heißt, er wird alle 5 oder 10 Jahre an einen Preisindex, wie den Verbraucherpreisindex, angepasst.
Was beeinflusst die Höhe des Erbbauzinses?
Der vereinbarte Erbbauzinssatz liegt in der Praxis oft zwischen 3 % und 5 % des aktuellen Bodenwerts. Dabei gilt:
- Je zentraler und wertvoller die Lage, desto höher der Bodenwert – und damit der Zins.
- Kommunen setzen häufig moderate Sätze an, Kirchen und private Eigentümer variieren stärker.
Die konkrete Höhe des Erbbauzinses und die Regelung zur Erhöhung sind Bestandteil des notariellen Vertrags. Dort ist meist auch geregelt, ob sich der Zins automatisch anpasst – etwa durch eine Indexklausel.
Erbbauzins: Übliche Höhe und regionale Unterschiede
Die Höhe des Erbbauzinses ist bundesweit nicht einheitlich geregelt. Sie richtet sich nach dem aktuellen Bodenwert, der Lage des Grundstücks und dem Erbbauzinssatz. Als Immobilienkäufer sollten Sie den angebotenen Zinssatz kritisch hinterfragen und mit den regionalen Werten vergleichen.
In der Praxis bewegen sich die Erbbauzinssätze typischerweise zwischen:
- 3,0 % bis 4,0 % bei Kommunen (zum Beispiel in Bayern oder NRW).
- 4,0 % bis 5,0 % bei kirchlichen oder privaten Eigentümern.
- In teuren Lagen oder bei fehlender Regulierung liegt der Erbpachtzinssatz sogar darüber.
Diese Werte beziehen sich jeweils auf den aktuellen Bodenwert, der sich in städtischen Gebieten stark von ländlichen Regionen unterscheidet.
Beispielhafte Werte nach Region
| Region | Bodenwert (€/m²) | Grundstücksgröße (m²) | Zinssatz | Jährlicher Erbbauzins |
| München (Innenstadt) | 2.000 € | 500 m² | 4,5 % | 45.000 € |
| Hamburg (Stadtrand) | 800 € | 600 m² | 4,0 % | 19.200 € |
| Leipzig (Zentrumsnah) | 600 € | 450 m² | 3,5 % | 9.450 € |
| Ländlicher Raum (Hessen) | 250 € | 700 m² | 3,0 % | 5.250 € |
Wichtig für Käufer: Ein vermeintlich attraktiver Zins kann sich langfristig als Kostenfalle entpuppen, wenn der Bodenwert stark steigt (zum Beispiel durch Stadtentwicklung oder Sanierungsgebiet) oder der Vertrag keine Begrenzung der Erhöhung vorsieht. Lassen Sie den Vertrag daher vor dem Kauf durch einen Immobiliengutachter oder Rechtsanwalt prüfen – insbesondere, wenn kein klarer Indexmechanismus vereinbart ist.
Wann und wie darf der Erbbauzins erhöht werden?
Ein zentrales Risiko beim Erbbaurecht ist die mögliche Erhöhung des Erbbauzinses. Immobilienkäufer sollten bereits vor Vertragsabschluss genau prüfen, ob und wie der Erbbauzins in Zukunft angepasst werden kann, da dies langfristig zu erheblichen Mehrkosten führen kann.
Der Erbbauzins ist an den Verbraucherpreisindex gebunden. Frühestens alle 3 Jahre kann der Erbbauzins im Einklang mit dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex angepasst werden.
Die Formel für die Änderung des Erbbauzinses lautet:
neuer Erbbauzins = alter Erbbauzins x (neuer Verbraucherpreisindex / Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt der vorherigen Anpassung)
Beispiel: Der zum Vertragsabschluss im Februar 2020 vereinbarte Erbbauzins liegt bei 500 Euro pro Monat. Die Nettokaltmiete im Verbraucherpreisindex vom Februar 2017 lag bei 99,5 Punkten. Zum Oktober 2023 möchte der Erbbauverpflichtete den Erbbauzins anpassen. Der Verbraucherpreisindex für Nettokaltmieten liegt zu diesem Zeitpunkt bei 105,6 Punkten.
neuer Erbbauzins = 500 € x (105,6 / 99,5) = 530,65 Euro
Eine Erhöhung des Erbbauzinses ist nicht möglich, wenn sie über die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Der Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses wird dann gemäß § 9a ErbbauRG als unbillig angesehen. Der gleiche Paragraph akzeptiert eine Erhöhung allerdings, wenn der Grundstückseigentümer zulässige Aufwendungen vornimmt, die den Grundstückswert verändern und aus denen der Erbbauberechtigte einen Vorteil ziehen kann.
Ein niedriger Erbbauzins kann das Erbbaurecht attraktiv machen. Steigende Zinsen können Ihnen dennoch einen Strich durch die Rechnung machen. Achten Sie auf Anpassungsklauseln im Erbbaurechtsvertrag.
Ing. André Heid M. Sc.
Kann der Erbbauzins auf Mieter umgelegt werden?
Wer ein Erbbaurecht-Objekt kaufen und vermieten möchte, stellt sich schnell die Frage: Darf ich den Erbbauzins auf den Mieter umlegen? Die Antwort: Es kommt auf die Vertragsgestaltung und die Nutzung des Objekts an – und auf die genaue Auslegung der Betriebskostenverordnung.
Nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist der Erbbauzins grundsätzlich als umlegbare Betriebskostenart zulässig – jedoch nur bei Wohnraummietverhältnissen, und nur wenn dies vertraglich vereinbart wurde.
Voraussetzungen für eine Umlage:
- Der Mietvertrag enthält eine ausdrückliche Regelung
- Es handelt sich um Wohnraum (nicht um Gewerbe!)
- Der Erbbauzins ist als laufender Aufwand kalkulierbar
Hinweis: Ohne vertragliche Vereinbarung darf der Erbbauzins nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Er bleibt dann alleinige Kostenposition des Vermieters. Ein prüfender Blick auf die Betriebskostenabrechnung schadet nicht.
Erbbauzins und Steuern: Was ist zu beachten?
Zu den Pflichten des Erbbaurechtsnehmers gehört die Zahlung von Steuern. Das Erbbaurecht unterliegt zwar nicht der Umsatzsteuer, wohl aber der ermäßigten Grunderwerbsteuer.
Obwohl der Erbbauberechtigte nicht juristischer Eigentümer des Grundstücks ist, muss er als „wirtschaftlicher Eigentümer“ anstelle des Erbbaurechtsgebers die Grundsteuer an die Gemeinde abführen.
Lesetipp: Informieren Sie sich in unserem Ratgeber genauer über die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht und die Bedingungen für die Grundsteuer beim Erbbaurecht.
Auf der anderen Seite profitiert der Erbbaurechtsnehmer von steuerlichen Vergünstigungen und gegebenenfalls von der Abschreibung von Immobilien und staatlichen Fördermitteln. Je nachdem, welche steuerlichen Vergünstigungen für die Nutzungsart der Immobilie möglich sind, gelten diese auch für das Erbbaurecht.
Erbbauberechtigte, die ihre Immobilie vermieten, können die Erbbauzinsen als Sonderausgaben bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Der große Vorteil gegenüber einem herkömmlichen Immobilienkauf: Der Kaufpreis kann in voller Höhe angesetzt werden, da kein Anteil auf das Grundstück entfällt.
Fazit: Erbbauzins verstehen, richtig kalkulieren und langfristig profitieren
Der Erbbauzins ist ein zentrales Element beim Kauf einer Immobilie auf Erbpachtbasis. Für Käufer bedeutet er zwar geringere Einstiegskosten, aber auch eine langfristige finanzielle Verpflichtung. Die genaue Berechnung, eine realistische Einschätzung der Zinshöhe sowie ein kritischer Blick auf mögliche Erhöhungen sind entscheidend, um Überraschungen zu vermeiden.
Wer den Erbbauzins als laufende Belastung korrekt in seine Finanzierung einplant und steuerlich optimal nutzt, kann trotz Pachtmodell von einem soliden Investment profitieren. Besonders wichtig ist eine gründliche Prüfung des Erbbaurechtsvertrags. Hier entscheidet sich, ob der Erbbauzins zu einer kalkulierbaren Größe oder zu einem unkalkulierbaren Risiko wird.
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Häufige Fragen zum Erbbauzins
In diesem Abschnitt beantworten wir Fragen zum Erbbauzins, die unsere Kundenberater immer wieder erreichen.
Wie hoch ist der Erbbauzins üblicherweise?
Die übliche Höhe des Erbbauzinses liegt zwischen 3 % und 5 % des Bodenwerts pro Jahr. Der genaue Satz hängt vom Erbbaurechtsgeber (z. B. Kommune, Kirche oder Privatperson) und der Lage des Grundstücks ab. In Großstädten und Stadtvierteln mit hohen Bodenrichtwerten kann der absolute Betrag deutlich höher ausfallen.
Was passiert mit dem Erbbauzins nach Ablauf des Vertrags?
Läuft ein Erbbaurechtsvertrag aus (z. B. nach 99 Jahren), endet auch die Pflicht zur Zahlung des Erbbauzinses. Allerdings fällt das Gebäude in der Regel an den Grundstückseigentümer zurück. Dieser muss dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung zahlen, die meist bei zwei Drittel des Gebäudewerts liegt. Für dessen Ermittlung spielt die Restnutzungsdauer des Gebäudes eine ausschlaggebende Rolle. Ob eine Vertragsverlängerung möglich ist, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab.
Wird der Erbbauzins beim Immobilienkauf in die Finanzierung einbezogen?
Nein, der Erbbauzins ist kein einmaliger Kaufpreis, sondern eine laufende Belastung. Daher wird er bei der Finanzierung nicht mit dem Kaufpreis addiert, aber von der Bank als monatliche Zusatzbelastung berücksichtigt – ähnlich wie Betriebskosten. Ein transparenter Tilgungsplan sollte ihn mit einkalkulieren.
Wie wirkt sich der Erbbauzins auf die Bewertung der Immobilie aus?
Da das Grundstück nicht mitverkauft wird, mindert der Erbbauzins den Verkehrswert der Immobilie. Bei einer Bewertung durch einen Sachverständigen wird der Zins als dauerhafte Belastung berücksichtigt. Auch bei Erbschaften sowie Schenkungen reduziert sich dadurch häufig der steuerliche Wertansatz.
