Die Grundsteuerreform hat neue Regeln für Immobilienkäufer geschaffen, insbesondere für diejenigen, die eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück erwerben. Viele stellen sich nun die Frage: „Muss ich bei Erbpacht Grundsteuer zahlen?” Dieser Artikel klärt, welche Pflichten auf Erbbaunehmer zukommen, was beim Erbbaurecht und der Grundsteuer zu beachten ist und wie Sie rechtssicher und steueroptimiert handeln.
Das Wichtigste in Kürze
- Erbbaunehmer sind grundsätzlich zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet.
- Seit der Grundsteuerreform 2022 wird das Erbbaurecht als wirtschaftliche Einheit betrachtet – das beeinflusst die Bewertung.
- Die Höhe der Grundsteuer hängt vom Bodenwert, Erbbauzins und den Gebäudedaten ab.
Wie wirkt sich das Erbbaurecht auf die Grundsteuer aus?
Das Erbbaurecht ermöglicht die Errichtung und Nutzung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück. Der Eigentümer des Grundstücks bleibt dabei außen vor, während der sogenannte Erbbaunehmer wirtschaftlich betrachtet der Eigentümer der Immobilie wird.
Erbbaurecht und Grundsteuer hängen eng miteinander zusammen. Der Staat betrachtet die Immobilie samt des Nutzungsrechts als steuerpflichtige Einheit. Deshalb gilt: Auch bei Erbpacht muss die Grundsteuer an die Kommune gezahlt werden.
Wichtig für Immobilienkäufer: Wenn Sie ein Haus mit Erbbaurecht kaufen, übernehmen Sie automatisch auch die Grundsteuerpflicht – trotz fehlenden Eigentums am Boden.
Grundsteuerreform 2022 betrifft die Erbpacht: Was hat sich geändert?
Die Grundsteuerreform hat das Besteuerungssystem grundlegend verändert. Während früher der Eigentümer des Grundstücks im Fokus stand, gilt seit 2022: Das wirtschaftliche Eigentum zählt. Im Fall des Erbbaurechts bedeutet das: Der Erbbaunehmer zahlt die Grundsteuer, nicht der Grundstückseigentümer.
Was heißt das konkret?
- Das Erbbaurecht wird steuerlich wie eine eigene wirtschaftliche Einheit behandelt.
- Für die Berechnung der Erbpacht-Grundsteuer zählen nun der Bodenwert, der Erbbauzins und andere Parameter.
- Der Grundstückseigentümer bleibt außen vor – es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes geregelt.
Feststellungserklärung beim Erbbaurecht – wer muss was tun?
Mit der Grundsteuerreform ist die Feststellungserklärung zum zentralen Dokument geworden. Auch bei Erbbaurechten besteht die Pflicht zur Abgabe – unabhängig davon, ob Sie Eigentümer eines Grundstücks oder Erbbaurechtsnehmer sind. Kaufen Sie eine Immobilie mit einem Erbbaurecht, müssen Sie eine neue Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen.
Was gehört in die Feststellungserklärung beim Erbbaurecht?
- Angaben zum Erbbaurecht: Beginn und Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags, Lage des Grundstücks, Flurstücksdaten.
- Gebäudedaten: Art, Fläche und Baujahr des Hauses auf dem Erbbaugrundstück.
- Finanzielle Angaben: Höhe des Erbbauzinses, Vertragsbedingungen, eventuell vertragliche Vereinbarungen zur Grundsteuerumlage.
- Eigentumsverhältnisse: Wer ist Erbbauberechtigter, wer ist Grundstückseigentümer?
So wird die Grundsteuer beim Erbbaurecht berechnet
Die Berechnung der Grundsteuer beim Erbbaurecht folgt speziellen Regeln, die sich mit der Reform 2022 nochmals verändert haben. Immobilienkäufer, die ein Haus auf einem Erbbaugrundstück erwerben, sollten genau wissen, welche Faktoren die Höhe der Steuer beeinflussen.
Ertragswert- oder Sachwertverfahren – was gilt beim Erbbaurecht?
Bei der Bewertung eines Erbbaurechts kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz, da es sich auf einem Erbpachtgrundstück meist um vermietete oder eigengenutzte Wohnimmobilien handelt. Dabei wird der mögliche Ertrag, also die Nutzung des Gebäudes, zur Berechnung herangezogen. Nur in Ausnahmefällen, beispielsweise bei besonderen Gebäudetypen, wird das Sachwertverfahren angewandt.
Welche Faktoren beeinflussen die Grundsteuer bei Erbpacht?
Für die Wertermittlung sind insbesondere folgende Punkte entscheidend:
- Bodenwert: Ermittelt aus dem aktuellen Bodenrichtwert Ihrer Kommune × Grundstücksgröße.
- Erbbauzins: Die Höhe des jährlich gezahlten Zinses für das Nutzungsrecht am Grundstück.
- Restlaufzeit des Vertrags: Je länger der Vertrag, desto höher der steuerlich angesetzte Wert.
- Gebäudeart und -zustand: Diese fließen in die Gebäudebewertung mit ein.
Typische Fehler, die Sie vermeiden sollten
Ein fehlerhaft ausgefüllter Feststellungsbogen oder eine ungenaue Berechnung kann zu erheblichen Nachteilen führen. Achten Sie daher auf folgende Punkte:
- Erbbauzins falsch oder lückenhaft angegeben: Seien Sie so genau wie möglich bei der Angabe des Erbbauzinses.
- Veraltete Bodenrichtwerte verwendet: Rufen Sie aktuelle Werte beim Gutachterausschuss ab.
- Vertragsdetails ignoriert: Regelungen zu Nebenkosten oder Verlängerungsoptionen beeinflussen den Steuerwert.
- Keine professionelle Bewertung eingeholt: Gerade bei älteren Verträgen ist eine unabhängige Wertermittlung empfehlenswert.
Gerade bei Erbbaurechten bestehen viele Unsicherheiten. Ein Immobiliengutachter kann helfen, alle steuerrelevanten Angaben korrekt zu erfassen – vor allem bei älteren Verträgen.
Ing. André Heid M. Sc.
Die Grundsteuer bei Erbbaurechten ist komplex – aber Sie müssen diese Herausforderung nicht allein bewältigen. Wir stehen Ihnen mit fachlicher Kompetenz zur Seite. Unsere zertifizierten Sachverständigen liefern Ihnen eine professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie als präzise Grundlage für Ihre Erklärung beim Finanzamt.
Häufige Fragen zur Grundsteuer beim Erbbaurecht
Viele Immobilienkäufer stehen beim Thema Erbpacht und Grundsteuer vor offenen Fragen. Hier beantworten wir die wichtigsten – kurz, konkret und verständlich.
Kann die Grundsteuer auf den Grundstückseigentümer umgelegt werden?
Grundsätzlich nein. Der Gesetzgeber sieht den Erbbauberechtigten als steuerpflichtig an. Eine vertragliche Umlage auf den Grundstückseigentümer ist zwar möglich, aber selten. Sie muss im Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich geregelt sein.
Was passiert mit der Grundsteuer, wenn das Erbbaurecht verkauft wird?
Beim Verkauf eines Hauses auf Erbbaugrundstück geht auch die Grundsteuerpflicht auf den Käufer über. Als neuer Erbbaunehmer müssen Sie das dem Finanzamt mitteilen und gegebenenfalls eine neue Feststellungserklärung abgeben. Maßgeblich ist dabei das Datum der Eigentumsübertragung der Immobilie im Grundbuch.
Wie erfahre ich, welchen Grundsteuerwert das Finanzamt für meine Erbbaurechtsimmobilie festgesetzt hat?
Nach Abgabe der Feststellungserklärung erhalten Sie einen Feststellungsbescheid vom Finanzamt. Darin ist der sogenannte Grundsteuerwert enthalten – dieser bildet die Basis für die spätere Berechnung Ihrer Grundsteuer. Der Bescheid enthält außerdem Hinweise auf das angewandte Bewertungsverfahren und den Bodenwert. Prüfen Sie diesen Bescheid sorgfältig auf Fehler.
Ist die Grundsteuer bei Erbpacht steuerlich absetzbar?
Als Eigennutzer können Sie die Grundsteuer nicht von der Einkommensteuer absetzen. Bei Vermietung hingegen zählen die Grundsteuerzahlungen zu den betrieblichen Werbungskosten und sind steuerlich absetzbar. Sie sollten dann die jährlichen Grundsteuerbescheide gut aufbewahren, um sie in der Steuererklärung korrekt geltend zu machen.
