Der Kauf oder die Übertragung einer Immobilie ist ein großer Schritt – sowohl finanziell als auch rechtlich. Viele denken, mit der Vertragsunterzeichnung sei alles erledigt. Doch tatsächlich ist die Eigentumsübertragung bei Immobilien ein mehrstufiger Prozess, der erst mit dem Eintrag im Grundbuch rechtsgültig wird. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag, wie eine Immobilie übertragen wird und welche Kosten dabei anfallen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigentumsübertragung einer Immobilie ist erst mit der Eintragung in das Grundbuch abgeschlossen.
- Die Eigentumsübertragung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks muss notariell beglaubigt werden.
- Eine Immobilie geht nicht nur bei einem Verkauf auf einen neuen Eigentümer über – Scheidung, Erbe oder Schenkung sind weitere Sonderfälle einer Eigentumsübertragung.
Was bedeutet Eigentumsübertragung bei Immobilien?
Die Eigentumsübertragung einer Immobilie bezeichnet den rechtlich wirksamen Übergang des Eigentums an einem Grundstück, einem Haus oder einer Wohnung von einer Person auf eine andere. Der Ablauf erfolgt in mehreren Schritten – von der notariellen Beurkundung bis zur Zahlung des Kaufpreises und dem endgültigen Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag wird der Eigentumswechsel rechtlich wirksam.
Wer ist an der Eigentumsübertragung der Immobilie beteiligt?
Damit die Übertragung des Eigentums rechtlich einwandfrei abläuft, sind verschiedene Akteure beteiligt:
- Käufer und Verkäufer: Sie schließen einen notariellen Kaufvertrag und erklären die Auflassung.
- Notar: Er sichert den Vorgang rechtlich ab, überwacht die Zahlung und beantragt die Änderung im Grundbuch.
- Grundbuchamt: Diese Behörde führt die Eigentumsumschreibung durch und dokumentiert sie im amtlichen Register.
- Finanzamt: Es prüft im Hintergrund die Zahlung der Grunderwerbsteuer und stellt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – eine Voraussetzung für die Grundbuchänderung.
Wann gilt ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück als übertragen?
Sie dachten bisher, die Eigentumsübertragung erfolgt durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags? Das ist nicht ganz richtig. Der Eigentümerwechsel ist erst mit der Grundbucheintragung rechtswirksam – unabhängig davon, wann der Kaufpreis bezahlt wurde oder die Immobilie übergeben wurde. Das bedeutet auch: Nur wer im Grundbuch steht, ist rechtlich Eigentümer. Das gilt ebenso, wenn Sie Ihre Immobilie vererben oder verschenken.
Tipp: Um unnötige Risiken zu vermeiden, sollte nach der Vertragsunterzeichnung eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden. Diese schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer das Grundstück zweimal verkauft oder nach der Transaktion belastet.
Unterschied: Eigentumsübertragung und Eigentumsübergang einer Immobilie
Bei einem Immobilienkauf ist oft von „Eigentumsübertragung“ oder „Eigentumsübergang“ die Rede. Beide Begriffe werden im Alltag häufig gleichbedeutend verwendet. Doch rechtlich betrachtet bezeichnen sie zwei unterschiedliche Zeitpunkte und Vorgänge.
Eigentumsübertragung: Der rechtliche Eigentümerwechsel
Die Eigentumsübertragung ist der förmliche, rechtsverbindliche Vorgang, durch den das Eigentum an einer Immobilie vom bisherigen Eigentümer auf den neuen Eigentümer übergeht. Dieser Vorgang erfolgt ausschließlich durch die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung ist der Käufer im rechtlichen Sinne neuer Eigentümer.
Wichtige Merkmale der Eigentumsübertragung:
- erfolgt nach notarieller Beurkundung und Zahlung des Kaufpreises
- ist ohne Grundbucheintrag nicht rechtskräftig
- bildet die Grundlage für alle weiteren Rechtsgeschäfte rund um die Immobilie
Eigentumsübergang: Der wirtschaftliche Übergang
Der Eigentumsübergang bezeichnet hingegen den Zeitpunkt, an dem der Käufer die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie übernimmt – oft schon vor der rechtlichen Eigentumsübertragung. Hier geht es um Nutzen, Lasten und Risiken des Objekts, zum Beispiel:
- Wer trägt die Betriebskosten?
- Ab wann ist die Immobilie zu versichern?
- Wer haftet für Schäden oder Instandhaltung?
Typischerweise wird der wirtschaftliche Übergang im notariellen Kaufvertrag festgelegt und geschieht in der Regel nach der vollständigen Kaufpreiszahlung.
Warum die Unterscheidung wichtig ist: Gerade in der Übergangsphase zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag ist es entscheidend zu wissen, wer für Schäden haftet, wer über die Immobilie verfügen darf und wer Versicherung und Grundsteuer zahlt. So sind die Verhältnisse eindeutig geregelt und beide Parteien profitieren von Planungssicherheit.
Ablauf einer Eigentumsübertragung – Schritt für Schritt
Damit die Eigentumsübertragung rechtlich wirksam wird, sind mehrere Schritte nötig. Der gesamte Prozess erfolgt unter notarieller Begleitung und endet mit der Eintragung im Grundbuch.
- Kaufvertrag beim Notar: Käufer und Verkäufer schließen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag – dieser ist zwingend erforderlich.
- Auflassung: Beide Parteien erklären beim Notar die sogenannte Auflassung, also die Einigung über die Eigentumsübertragung.
- Auflassungsvormerkung: Zur Sicherung des Käufers wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Diese schützt vor zwischenzeitlichen Verkäufen an Dritte.
- Zahlung des Kaufpreises: Der Käufer überweist den Kaufpreis, meist erst nach Anweisung durch den Notar. Dieser prüft vorher, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind.
- Zahlung der Grunderwerbsteuer: Der Käufer überweist die Grunderwerbsteuer an das Land.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Das Finanzamt bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. Erst dann darf das Grundbuchamt tätig werden.
- Eintragung im Grundbuch: Die Grundbucheintragung macht den Käufer offiziell zum Eigentümer. Damit ist die Eigentumsübertragung abgeschlossen.
Tipp: Lassen Sie vor der Eigentumsübertragung ein Verkehrswertgutachten erstellen, um den tatsächlichen Marktwert der Immobilie zu kennen.
Was kostet die Eigentumsübertragung einer Immobilie?
Die Kosten für die Eigentumsübertragung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks setzt sich aus mehreren Posten zusammen. Insgesamt sollten Käufer etwa 5 bis 7 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Die wichtigsten Kostenfaktoren im Überblick:
- Notarkosten: Der Notar erstellt den Kaufvertrag, beurkundet die Auflassung und übernimmt die Kommunikation mit dem Grundbuchamt. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
- Grundbuchkosten: Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und des neuen Eigentümers fallen beim Grundbuchamt Gebühren an.
- Grunderwerbsteuer: Die Steuer variiert je nach Bundesland. Sie wird fällig, sobald ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen ist.
- Gutachterkosten: Ein Verkehrswertgutachten ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber in vielen Fällen sinnvoll – zum Beispiel um die anschließenden Modernisierungskosten zu beziffern oder zur Überprüfung des Kaufpreises. Die Kosten richten sich nach Art und Umfang des Gutachtens.
Beispielrechnung: Immobilie im Wert von 500.000€
| Kostenart | Prozentsatz/Beitrag | Kosten (€) |
| Notarkosten | 1,0 % | 5.000 € |
| Grundbuchkosten | 0,5 % | 2.500 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % | 27.500 € |
| Verkehrswertgutachten | Pauschal | ca. 2.700 € |
| Gesamtkosten | ca. 7,8 % | 37.700 € |
Ein fundiertes Gutachten spart bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie nicht nur Geld, sondern auch Nerven – vor allem, wenn es steuerlich oder rechtlich heikel wird.
Ing. André Heid M. Sc.
Sonderfälle der Eigentumsübertragung
Nicht immer erfolgt eine Eigentumsübertragung im Rahmen eines klassischen Immobilienkaufs. Auch bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung kann Eigentum an Immobilien übertragen werden – mit ganz eigenen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen. In diesen Fällen empfehlen wir Ihnen eine sorgfältige Planung.
Eigentumsübertragung bei Erbschaft
Erben Sie eine Immobilie, geht das Eigentum automatisch mit dem Tod des Erblassers auf Sie als Erben über. Damit die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann, ist ein Erbschein oder notariell beglaubigtes Testament erforderlich.
Wichtig: Bei der Festsetzung der Erbschaftssteuer verlangt das Finanzamt einen realistischen Immobilienwert. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen wird hier in der Regel akzeptiert.
Eigentumsübertragung bei Schenkung
Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken möchten, muss dies notariell beurkundet werden. Auch hier wird die Eigentumsübertragung durch die Eintragung im Grundbuch rechtsgültig.
Das müssen Sie bei der Eigentumsübertragung bei Schenkung beachten:
- Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad
- das Anfallen von Schenkungssteuer
- ein Verkehrswertgutachten, das den Immobilienwert objektiv festhält – hilfreich zur Steueroptimierung und zur Vermeidung späterer Streitigkeiten unter Angehörigen
Tipp: Eine Schenkung kann auch mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch kombiniert werden. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Schenkung von Immobilien“.
Eigentumsübertragung bei Scheidung
Bei einer Scheidung kommt es häufig zur Übertragung von Miteigentumsanteilen – zum Beispiel, wenn Ihr ehemaliger Ehepartner in der Immobilie wohnen bleiben möchte. Bei der Eigentumsübertragung aufgrund einer Scheidung ist eine notarielle Vereinbarung erforderlich, häufig im Rahmen des Zugewinnausgleichs oder gestützt durch einen Ehevertrag. Ebenso ist es möglich, die Immobilie vor der Scheidung zu übertragen und somit als Schenkung zu behandeln. Wie Sie mit der Immobilie auch verfahren – im Falle einer Scheidung ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unerlässlich, um den aktuellen Marktwert neutral festzustellen und damit eine faire Aufteilung sicherzustellen und im Zweifelsfall eine vor Gericht gültige Wertermittlung in der Hand zu haben.
Eigentumsübertragung Ihrer Immobilie richtig angehen
Die Eigentumsübertragung einer Immobilie ist ein rechtlich komplexer Prozess, der mit dem Grundbucheintrag seinen Abschluss findet. Neben dem klassischen Immobilienkauf gibt es zahlreiche Sonderfälle wie Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungen – jede mit eigenen Anforderungen. Mit Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen verlässliche Sachverständige für die gewissenhafte Immobilienbewertung vor einer Eigentumsübertragung zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
Häufige Fragen zur Eigentumsübertragung von Immobilien
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um die Eigentumsübertragung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken.
Wie wird Eigentum übertragen?
Rechtlich wirksam ist die Eigentumsübertragung von Immobilien erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Unterschrift unter dem Kaufvertrag reicht nicht aus – sie ist nur der Startpunkt des Prozesses.
Wer zahlt die Kosten für Notar und Grundbuch?
In der Regel übernimmt der Käufer die Kosten für Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer. Abweichende Regelungen können jedoch im Kaufvertrag vereinbart werden.
Wie lange dauert die Eigentumsübertragung?
Je nach Auslastung von Notariat und Grundbuchamt dauert die Eigentumsübertragung zwischen 4 und 12 Wochen. Verzögerungen entstehen häufig durch fehlende Unterlagen oder ausstehende Zahlungen.
Muss bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie immer ein Notar beteiligt sein?
Ja, bei der Transaktion von Immobilien ist eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Notar ist der Kaufvertrag unwirksam, und eine Eintragung im Grundbuch nicht möglich.
