Immobilieneigentümer stehen früher oder später vor der Frage, was nach ihrem Tod mit dem eigenen Grund und Boden passieren soll. Eine Möglichkeit ist es, die Immobilie mittels Testaments an die Kinder oder andere Angehörige zu vererben. Wir erklären, welche Testament-Arten sich für Grundbesitz eignen und worauf Sie bei Ausgestaltung und Formulierung achten müssen.
- Ohne Testament geht der Grundbesitz beziehungsweise die Immobilie an die Erbengemeinschaft über. Hierbei ist nicht nur das Konfliktpotenzial hoch. Es besteht auch das Risiko, dass Ausgleichszahlungen geleistet werden müssen, weil die gesetzliche Erbfolge greift.
- Ein privates Testament ohne Notar ist bei Immobilien möglich, aber nicht empfehlenswert. Besser eignet sich ein notarielles Testament, denn dieses bietet mehr Rechtssicherheit.
- Für das Testament mit Immobilie können Sie auf spezielle Ausgestaltungen zurückgreifen. Dazu zählen das Berliner Testament, das Vermächtnis, die Teilungsanordnung, die Vor- und Nacherbschaft und das Behindertentestament.
- Sie können jede natürliche oder juristische Person als Ihren Erben einsetzen. Bedenken Sie aber Pflichtteilsansprüche, die auch im Falle einer Enterbung bestehen bleiben.
- Vermeiden Sie typische Fehler bei der Testamentsgestaltung für Ihre Immobilie, zum Beispiel Formfehler, ungenaue Formulierungen oder eine Fehleinschätzung des Immobilienwerts.
Was passiert, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Testament vererben?
Mit dem Erbfall geht der Nachlass als Ganzes auf die Erben über. Darin inbegriffen sind zum Beispiel Bargeld, Aktien, persönliche Gegenstände, Grundbesitz und auch Immobilien. Liegt kein Testament vor, greift die gesetzliche Erbfolge. Diese ist in § 1924 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt und lässt keinen inhaltlichen Spielraum offen.
Gibt es mehrere erbberechtigte Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft. In diesem Fall gehört die Immobilie nicht einer Person, sondern allen Miterben gemeinsam. Wenn nun Entscheidungen zur Immobilie getroffen werden müssen, ist die Zustimmung aller Erben erforderlich. Soll sie zum Beispiel vermietet, modernisiert oder verkauft werden? Gibt es kein Testament für das Haus, ist der Wille des Erblassers nicht eindeutig ersichtlich. Das lässt viel Spielraum für Konflikte: Gerade bei unterschiedlichen Interessen blockieren sich Miterben oft gegenseitig und verzögern die Erbauseinandersetzung.
Selbst wenn sich die Erbengemeinschaft schnell einig ist, entsteht in der Praxis häufig ein weiteres Problem. Immobilien haben meist den größten Wert im Nachlass. Bekommt einer das Haus, muss dieser Erbe die Geschwister auszahlen, um die Ansprüche aus der gesetzlichen Erbfolge korrekt einzuhalten. Für die Auszahlung fehlt aber in vielen Familien die nötige Liquidität. Dann bleibt als Ausweg häufig nur der Verkauf, selbst wenn einzelne Erben die Immobilie gern behalten würden.
Mehr dazu erfahren Sie in unseren ausführlichen Ratgebern:
Ein typisches Beispiel: Ehepartnerin und zwei Kinder erben ohne Testament gemeinsam. Die Ehepartnerin möchte im Haus bleiben. Die Kinder möchten jeweils ihren Anteil ausgezahlt bekommen. Reichen Ersparnisse und Finanzierungsspielraum nicht aus, kommt es am Ende trotz emotionaler Bindung zum Verkauf. Genau dieses Konfliktpotenzial kann ein Testament für die Immobilie und das weitere Vermögen lindern, weil Sie die Verteilung des Nachlasses vor Ihrem Tod gezielt steuern.
Warum kommt es bei der Erbschaft von Grundbesitz oft zu Streitigkeiten? Was sind die Konsequenzen und wie kann eine Immobilienbewertung helfen? Dies und viele weitere Beispiele aus der Praxis sehen Sie im folgenden Video:
Welche Arten von Testamenten eignen sich, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung vererben?
Wenn Sie ein Testament für Ihr Haus und Grundstück oder Ihre Eigentumswohnung verfassen wollen, zählen die Form und die inhaltliche Ausgestaltung. Wir geben Ihnen im Folgenden einen Überblick zu den wichtigsten Kriterien und Optionen.
Die Form: Privates Testament vs. notarielles Testament
Die Form Ihres Testaments beeinflusst, wie gut Ihr letzter Wille gegenüber Behörden, Gerichten und dem Grundbuchamt standhält. Gerade bei Grundbesitz/Immobilien im Testament ist die Erbauseinandersetzung mit hoher Komplexität verbunden. Eindeutige Formulierungen und die Einhaltung von Formvorgaben haben hier besonders hohe Relevanz.
Diese zwei Testamente stehen zur Wahl:
- Ein privates (auch: eigenhändiges) Testament gemäß § 2247 BGB ist schnell erstellt. Sie schreiben es handschriftlich und halten Ihre Wünsche unmittelbar fest – wo und wann Sie wollen. Doch das Testament ohne Notar birgt vor allem bei Immobilien große Risiken: Sie übersehen Formvorschriften, formulieren zu ungenau oder verwahren das Testament so, dass es nicht gefunden wird. Fehlt zum Beispiel die eigenhändige Unterschrift oder ist das Testament ein maschinengeschriebener (Computer-)Ausdruck, ist das Dokument ungültig. Fehlt das Datum, kann Ihr letzter Wille unter Umständen nicht eindeutig zugeordnet werden. Schon Kleinigkeiten können zu Streit oder Unwirksamkeit führen.
- Ein notarielles (auch: öffentliches) Testament gemäß § 2232 BGB bietet deutlich mehr Rechtssicherheit. Es eignet sich besonders bei Immobilien, komplexen Nachlässen und Familienverhältnissen oder wenn Konfliktpotenzial vermutet wird. Auch spezielle Ausgestaltungen, wie ein Nießbrauch oder Wohnrecht, sind bei einem Notar besser aufgehoben. Das notarielle Testament reicht oft (aber nicht immer) als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt aus. Ihre Erben benötigen dann keinen Erbschein.
Wichtig: Je komplexer die Ausgangssituation, desto wichtiger ist eine saubere und rechtssichere Ausgestaltung des Testaments. Schon minimale Ungenauigkeiten können erhebliche Folgen für Ihre Erben haben. Deshalb empfehlen wir eine Beratung durch fachkundige Notare oder Anwälte, vor allem, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört.
| Vorteile | Nachteile | |
| Privates Testament | Keine Notarkosten,
jederzeit anpassbar, schnell erstellt |
Hohes Risiko für formelle oder inhaltliche Fehler,
durch Aufbewahrung zuhause evtl. nicht auffindbar |
| Notarielles Testament | Fachkundige Beratung zu sinnvoller und rechtssicherer Nachlassgestaltung,
höhere Beweiskraft, Hinterlegung beim Amtsgericht, gilt oft als Ersatz für Erbschein, z. B. als Nachweis vor dem Grundbuchamt |
Notarkosten basierend auf Vermögenswert,
Anpassungen nur mit Aufwand umsetzbar |
Der Inhalt: Ausgestaltung des Testaments für Ihr Haus
Immobilieneigentümer müssen in der Nachlassgestaltung so einiges beachten. Daher haben sich in der Praxis spezielle Testamentsformen bewährt, die auf typische Erbkonstellationen und Wünsche des Erblassers ausgerichtet sind:
- Berliner Testament: Eheleute ernennen sich gegenseitig zu Alleinerben und ihre Nachkommen zu Schlusserben. Das Konstrukt dient vor allem dazu, dass nach dem Ableben eines Ehepartners der andere weiter im Haus wohnen kann.
- Vermächtnis: Mit einem Vermächtnis kann der Erblasser einen Dritten mit einer Immobilie oder anderen Nachlassgegenständen begünstigen. Eine besondere Form ist das Vorausvermächtnis: Hierbei überträgt der Erblasser die Immobilie nicht auf Dritte, sondern als zusätzliche Begünstigung auf einen einzelnen Erben. Ein Ausgleich muss in der Regel nicht erfolgen.
- Teilungsanordnung: Mit einer Teilungsanordnung legen Erblasser genau fest, wie sie sich die Aufteilung des Nachlasses vorstellen. So wird im Testament auch definiert, an wen Haus und Grundstück gehen sollen. Die Erbquoten beeinflusst das allerdings nicht, sodass unter Umständen ein Wertausgleich zwischen den Erben erforderlich ist.
- Vor- und Nacherbschaft: Wird ein Vorerbe ernannt, erhält dieser den Nachlass nur vorübergehend und ist zum Erhalt des Erbes verpflichtet. Nach seinem Ableben oder beim Eintritt eines vordefinierten Ereignisses, geht der Nachlass auf den Nacherben über.
- Sonderfall Behindertentestament: Eine spezielle Form der Vor- und Nacherbschaft stellt das Behindertentestament dar. Dieses soll Erben mit Behinderung langfristig finanziell absichern und den Zugriff von Sozialhilfeträger auf den Nachlass verhindern.
Achtung: Pflichtteilsansprüche beachten! Bestimmten Erben steht gemäß § 2303 BGB ein Pflichtteil zu. Pflichtteilsberechtigte können diesen Anteil verlangen, auch wenn Sie sie enterben. Das kann zu Auszahlungspflichten führen, die Ihre Erben kurzfristig erfüllen müssen. Ist dafür nicht genug Liquidität vorhanden, kann das im Ergebnis zum Verkauf der Immobilie führen – obwohl Sie das nicht wollten und entsprechend im Testament berücksichtigt haben.
5 Formulierungen für das Testament mit Grundbesitz
Sie möchten ein Haus vererben und suchen nach den richtigen Formulierungen im Testament? Diese verfasst und erklärt ein Notar am besten. Wir geben Ihnen allerdings schon einmal einen Einstieg in das Thema Formulierungen für ein Testament mit Immobilie.
- „Ich setze [Name] als meinen Alleinerben ein.“: Die klassischste Formulierung überhaupt. Der Alleinerbe erwirbt den gesamten Nachlass samt Verbindlichkeiten als Einheit. Bei Grundbesitz wird er automatisch Rechtsnachfolger und kann die Grundbuchumschreibung beantragen. Quelle: § 2087 Abs. 1 BGB
- „Das Grundstück [genaue Bezeichnung] vermache ich [Name] als Vorausvermächtnis.“: Das Vorausvermächtnis ist besonders praktisch, wenn ein Miterbe die Immobilie erhalten soll, ohne dass die anderen Miterben ausgezahlt werden müssen. Der Grundstückswert wird also nicht auf den Erbteil angerechnet. Ohne diese Formulierung würde der Miterbe bei einer Erbengemeinschaft nur einen quotalen Anteil erhalten. Quelle: § 2150 BGB
- „Ich ordne an, dass das Grundstück [Bezeichnung] bei der Auseinandersetzung meinem Erben [Name] zugeteilt wird.“: Diese Teilungsanordnung weist die Immobilie einem bestimmten Miterben zu, ohne dessen Erbquote zu erhöhen. Anders als das Vermächtnis verpflichtet sie nur die Miterben untereinander. Der begünstigte Miterbe hat keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Nachlass, sondern nur im Rahmen der Erbauseinandersetzung. Quelle: § 2048 BGB
- „Ich ordne Testamentsvollstreckung an. Zum Testamentsvollstrecker ernenne ich [Name].“: Der Testamentsvollstrecker verwaltet den Nachlass, kann die Grundbuchumschreibung veranlassen und die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft durchführen. Ohne diese Anordnung kann eine Erbengemeinschaft die Immobilie nur gemeinschaftlich verwalten. Bei Grundbesitz ist dies besonders sinnvoll, wenn mehrere Erben vorhanden sind oder ein Erbe minderjährig ist. Quellen: §§ 2197, 2203 BGB
- „Mein Erbe ist verpflichtet, meiner Ehefrau/meinem Ehemann das lebenslange unentgeltliche Wohnungsrecht an der Immobilie [Bezeichnung] einzuräumen und im Grundbuch eintragen zu lassen.“: Dieses dingliche Wohnungsrecht als Vermächtnisinhalt sichert dem überlebenden Ehegatten (oder einer anderen Person) die Nutzung der Immobilie, auch wenn diese an Dritte vererbt wird. Ohne Eintragung im Grundbuch wirkt es nur schuldrechtlich und ist bei einem Weiterverkauf nicht geschützt. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten und ist nicht übertragbar. Quelle: § 1093 BGB
Zur Ansicht stellen wir Ihnen ein Muster-Testament für Erblasser mit Grundbesitz zum kostenlosen Download zur Verfügung. Dieses deckt den Standardfall für eine Erbschaft mit Immobilie ab, jedoch keinerlei Sondersituationen wie Nießbrauch, Pflichtteilsansprüche und mehr. Ziehen Sie einen Notar hinzu!
Typische Fehler beim Testament mit Immobilie
Fehler und Ungenauigkeiten schleichen sich schnell ein, wenn ein Testament für Immobilien ohne Notar oder fachkundigen Anwalt aufgesetzt wird.
Achtung: Bei einem Testament mit Grundbesitz raten wir dazu, den Marktwert der Immobilie von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermitteln zu lassen UND einen Notar mit der Beurkundung des Letzten Willen zu betrauen. Zwar erhält der Notar gemäß Gerichts- und Noterkostengesetz (GNotKG) eine (1,0-)Gebühr, die vom Verkehrswert der Immobilie abhängt. Doch einerseits beläuft sich diese Gebühr auf eine vertretbare Summe¹² und andererseits sind Erblasser mit einem notariellen Testament auf der rechtlich sicheren Seite.
Das handschriftliche Testament ist zwar die einfachste Form. Beim Testament mit Grundbesitz gibt es mehrere Fallstricke, die ein Muster nicht abdecken kann: Pflichtteilsansprüche von Kindern oder Ehepartner, die Frage ob ein Erbschein oder eine Auflassung nötig ist, steuerliche Freibeträge (§ 13 ErbStG für selbstgenutzte Immobilien), Nießbrauchregelungen, Belastungen im Grundbuch sowie mögliche Vor- und Nacherbschaft.
Formfehler & Aufbewahrung
Ein Klassiker sind Formfehler: Ist das Testament (inklusive Anhänge) zum Beispiel nicht komplett handschriftlich verfasst? Oder fehlt die eigenhändige Unterschrift mit Vor- und Zunamen? Dann kann die Verfügung angreifbar oder sogar unwirksam werden. Ebenso kann ein fehlendes Datum Streit befeuern, wenn mehrere Fassungen existieren oder jemand die Testierfähigkeit anzweifelt.
Ähnlich heikel ist eine Verwahrung zuhause: Wer das Testament irgendwo ablegt, riskiert, dass es im Erbfall zu spät auftaucht oder niemand es findet.
Inhaltliche Ungenauigkeiten
Weitere gängige Fehler passieren auf inhaltlicher Ebene: Beispielsweise beschreiben Erblasser die Immobilie im Testament oft zu ungenau. Die eindeutige Zuordnung kann dann zum Problem werden, insbesondere wenn es mehrere Objekte gibt.
Konflikte entstehen außerdem durch unklare Formulierungen. „Haus bekommt Tochter“ klingt beim Schreiben vielleicht eindeutig, ist es aber rechtlich nicht. Es bleibt offen, ob Sie eine Erbeinsetzung oder ein Vermächtnis meinen. Genau diese Unsicherheit führt später zu Diskussionen oder sogar Klagen.
Fehlende Immobilienbewertung
Problematisch kann es auch werden, wenn Sie Ihre Immobilie im Testament verteilen, ohne ihren realistischen Wert zu kennen. Dann entstehen schnell Fragezeichen: Ein Erbe erhält das Haus, andere sollen ausgezahlt werden, doch niemand weiß, welche Summe fair und finanzierbar ist. Das führt zu Streit oder dazu, dass die Immobilie verkauft werden muss, weil Auszahlungspflichten zu hoch ausfallen. Eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit und ermöglicht Ihnen, bereits im Testament die Erbquoten und den Wertausgleich fair zu regeln.
Die beste Testamentsgestaltung scheitert, wenn der Wert der Immobilie falsch angesetzt ist. Präzision bei der Bewertung schützt Familien vor teuren Überraschungen.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Häufige Fragen zum Testament mit Immobilie
Sie möchten ein Testament für Haus oder Eigentumswohnung aufsetzen, haben aber noch offene Fragen? Dann helfen Ihnen die folgenden Antworten zu häufig nachgefragten Punkten weiter.
Wen kann ich im Testament als Erbe meines Hauses einsetzen?
Sie können grundsätzlich jede natürliche Person als Erben einsetzen, zum Beispiel Ehepartner, Kinder, Verwandte oder Freunde. Auch eine juristische Person ist möglich, etwa ein Verein oder eine Stiftung. Beachten Sie aber: Pflichtteilsansprüche bleiben auch dann bestehen, wenn Sie pflichtteilsberechtigte Angehörige enterben. Diese Personen können trotzdem Geld verlangen und Ihre Erben müssen die Ausgleichszahlung leisten.
Reicht ein Testament ohne Notar bei Immobilien aus?
Prinzipiell ist es möglich, ein eigenhändiges Testament ohne Notar für Ihre Immobilie zu erstellen. Es ist jedoch nicht empfehlenswert, da ein Immobilienerbe immer ein gewisses Maß an Komplexität mit sich bringt. Formfehler und ungenaue Formulierungen können dazu führen, dass Ihr letzter Wille unwirksam oder angreifbar wird. Ein notarielles Testament bringt deutlich mehr Rechtssicherheit und beugt Konflikten vor.
Wie beuge ich Erbstreitigkeiten bereits im Testament vor?
Sie beugen Konflikten am wirksamsten vor, wenn Sie die Umsetzung Ihres letzten Willens über einen Testamentsvollstrecker regeln. Dieser kümmert sich darum, dass alle Verfügungen aus dem Testament ordnungsgemäß und in Ihrem Interesse umgesetzt werden. Er ist eine neutrale Person, die alle Beteiligten und Prozesse koordiniert und den Überblick behält.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über die Rolle des Testamentsvollstreckers beim Hausverkauf.
Wie viel Erbschaftsteuer fällt an, wenn ich meine Immobilie mit Testament vererbe?
Das Testament selbst bestimmt die Erbschaftsteuer nicht. Entscheidend sind der Wert des Erwerbs (also auch der Verkehrswert der Immobilie), Ihr Verwandtschaftsgrad zum Erben (Steuerklasse) und die persönlichen Freibeträge gemäß § 16 ErbStG. Liegt der steuerliche Wert nach Abzug des Freibetrags über der Grenze, fällt auf den übersteigenden Teil Erbschaftsteuer an. Mit welchen Tricks Sie die Erbschaftsteuer umgehen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Kann ich ein unbebautes Grundstück im Testament genauso behandeln wie eine bebaute Immobilie?
Grundsätzlich ja, denn die erbrechtlichen Instrumente sind dieselben: Erbeinsetzung, Vermächtnis, Teilungsanordnung und Testamentsvollstreckung gelten für bebaute wie unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Der wesentliche Unterschied liegt in der steuerlichen Behandlung. Für unbebaute Grundstücke greift das Familienheim-Privileg des § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG nicht, da dieses eine selbst genutzte Wohnimmobilie voraussetzt. Ein unbebautes Grundstück wird daher vollständig mit seinem Grundsteuerwert (Fläche x Bodenrichtwert gemäß § 247 BewG) zur Erbschaftsteuer herangezogen. Wer ein wertvolles Baugrundstück vererbt, sollte das frühzeitig in der Nachlassplanung berücksichtigen, zum Beispiel durch gestaffelte Schenkungen zu Lebzeiten innerhalb der Zehnjahresfrist (§ 14 ErbStG).
Was passiert, wenn ein unbebautes Grundstück mehreren Erben hinterlassen wird?
Erben mehrere Personen das Grundstück, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Das bedeutet: Kein Miterbe kann über das Grundstück allein verfügen. Grundstücksverkauf, Bebauung oder Verpachtung erfordern die Zustimmung aller. Bei unbebauten Grundstücken ist das besonders problematisch, weil kein Mietertrag fließt, der die Gemeinschaft zusammenhält. Gleichzeitig fallen laufende Kosten wie Grundsteuer und Erschließungsbeiträge an.
Um Blockaden zu vermeiden, bieten sich im Testament zwei Wege an: Entweder eine Teilungsanordnung (§ 2048 BGB), die das Grundstück einem bestimmten Miterben zuweist, oder die Anordnung von Testamentsvollstreckung (§ 2197 BGB), die dem Vollstrecker die Verwaltung und Verwertung des Grundstücks überträgt. Alternativ kann der Erblasser zu Lebzeiten eine Schenkung mit vorbehaltenem Nießbrauch erwägen, um eine Erbengemeinschaft am Grundstück ganz zu vermeiden.
Welche Alternativen gibt es, um die Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen?
Eine Immobilie können Sie auch schon zu Lebzeiten übertragen. Häufig wählen Eigentümer dafür eine Schenkung. Das kann innerhalb der Familie besonders sinnvoll sein, weil sich Freibeträge nutzen lassen und sich die Übertragung langfristig planen lässt. Mehr erfahren Sie in unseren Ratgebern Schenkung von Immobilien und Schenkung 10-Jahresfrist umgehen.
Eine weitere Variante ist es, das Haus überschreiben zu lassen. Damit übertragen Sie das Eigentum bereits zu Lebzeiten auf die gewünschte Person und schöpfen idealerweise steuerliche Vorteile aus.
