Bodenrichtwert ermitteln: Wo Sie den Bodenrichtwert finden

Nein, der Bodenrichtwert beschreibt den durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­preis für unbebauten Boden in einer bestimmten Region.

Davon abzugrenzen ist der Bodenwert, der den Wert eines Ge­samt­grund­stücks ohne die vorhandene Bebauung aufzeigt. Um ihn zu berechnen, ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Faktor, erfährt allerdings Zu- oder Abschläge.

Die Ermittlung von Bo­den­richt­wer­ten hat zum Ziel, den Grund­stücks­markt flächendeckend transparenter zu gestalten. Darüber hinaus ist er relevant für

• die Erhebung der Grundsteuer. In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert in der Grund­steu­er­erklä­rung angeben.
• Käufer und Verkäufer von unbebauten Grundstücken, jedoch nur als erste Orientierung. In der Regel weichen die tatsächlichen Kaufpreise von den ermittelten Bo­den­richt­wer­ten deutlich ab. Bodenrichtwert ist also nicht gleich Grund­stücks­preis. Für eine genaue Ermittlung der marktüblich erzielbaren Preise sind Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert zu berücksichtigen.
• die Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzliche Grundlage bilden die Im­mo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (§§ 13 ff. ImmoWertV). Somit ist der Bodenrichtwert ein Faktor bei der Ermittlung des Hauswertes. Er beeinflusst die Bewertung von Wohn­grund­stü­cken gemäß Be­wer­tungs­ge­setz § 256 BewG abhängig vom Lie­gen­schafts­zins.

Das Finanzamt nutzt den Bodenrichtwert als Grundlage, um den Grundstückswert bei Erbschaft, Schenkung oder Grunderwerb zu ermitteln (§ 179 BewG). Er stammt aus den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen und spiegelt den durch­schnitt­li­chen Bodenwert vergleichbarer Lagen wider. Für stark abweichende Grund­stücks­merk­ma­le (z. B. Hanglage, Zuschnitt) kann der tatsächliche Marktwert deutlich anders ausfallen.

In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert für unbebaute und bebaute Grundstücke in der Grund­steu­er­erklä­rung angeben. Er hat Einfluss auf den Grundsteuerwert und damit die Höhe der Grundsteuer. Die Bodenrichtwerte rufen Sie in der Regel in den BORIS-Portalen der Bundesländer ab.

Bodenrichtwerte beziehen sich ausschließlich auf unbebaute Grundstücke. Für bebaute Grundstücke gilt laut § 196 BauGB, dass die Werte herangezogen werden, die sich ohne eine Bebauung ergeben würden. Die Bodenrichtwerte treffen demnach bei bebauten Grundstücken keine Aussage über den Gesamtwert des Grundstücks inklusive Bebauung.

Wertmindernde Umstände, die nur einzelne Grundstücke in einer Bo­den­richt­wert­zo­ne betreffen, werden gemäß § 145 Abs. 3 BewG pauschal mit einem Abschlag von 20 Prozent angesetzt.

In der Regel können Sie die Bo­den­richt­wert­kar­ten und -tabellen online in den BORIS-Portalen oder vor Ort in den Ge­schäfts­stel­len der Gut­ach­ter­aus­schüs­se kostenfrei einsehen. Aber Vorsicht: Schriftlich angeforderte Auskünfte sind mit Gebühren verbunden.

Haben die Gut­ach­ter­aus­schüs­se keinen (aktuellen) Bodenrichtwert für die Richtwertzone ermittelt, in der Ihr Grundstück liegt, wird der Bodenwert gemäß § 145 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abgeleitet und um 20 Prozent reduziert.

Nein, gegen den Bodenrichtwert selbst können Sie weder beim Finanzamt noch bei der Kommune oder dem Gut­ach­ter­aus­schuss formal Einspruch oder Widerspruch einlegen. Der Bodenrichtwert ist kein Verwaltungsakt gegen Sie persönlich, sondern ein statistischer Wert für eine ganze Nachbarschaft. Sie haben trotzdem zwei Möglichkeiten: Wenden Sie sich an den zuständigen Gut­ach­ter­aus­schuss und lassen Sie sich Zonengrenze und Werthöhe erklären. Stellt sich ein Fehler heraus, korrigiert der Ausschuss den Wert von Amts wegen. Oder Sie legen Einspruch gegen Ihren Grund­steu­er­wert­be­scheid ein (Frist: 1 Monat nach Zugang) und weisen per Grund­steu­er­gut­ach­ten nach, dass der individuelle Bodenwert Ihres Grundstücks deutlich vom angesetzten Bodenrichtwert abweicht.

Die Zahl oberhalb des Bruchstrichs zeigt den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter. Die Buchstaben darunter stehen für die Nutzungsart der Zone. Zum Beispiel W für Wohngebiet, M für Mischgebiet, GE für Gewerbegebiet. Eine zusätzliche Zahl neben dem Buchstaben, etwa „W 1,2“, gibt meist die Ge­schoss­flä­chen­zahl an: Sie zeigt, wie stark das Bo­den­richt­wert­grund­stück bebaut werden darf. Die genaue Darstellung variiert leicht je nach Bundesland. Die jeweilige BORIS-Plattform liefert dazu immer eine Legende.

Das passiert häufig, wenn Ihr Grundstück in zwei Richtwertzonen liegt, zum Beispiel teils Bauland, teils Außenbereich oder Garten; oder wenn für eine Zone un­ter­schied­li­che Werte für ein-/zweigeschossige und mehrgeschossige Bebauung ausgewiesen sind. Für die Grund­steu­er­erklä­rung gilt: Sie tragen den Wert ein, der zur tatsächlichen Nutzung Ihres Grundstücks passt. Bei geteilten Flächen müssen Sie die Werte anteilig nach Quadratmetern gewichten. Im Zweifel hilft ein Blick in die Legende Ihrer BORIS-Plattform oder eine Rückfrage beim Gut­ach­ter­aus­schuss.

Den Grund­stücks­markt­be­richt veröffentlichen die Gut­ach­ter­aus­schüs­se meist jährlich. Er liefert die Datenbasis für Wert­ermitt­lun­gen: Kauffallzahlen und Umsätze, Bodenrichtwerte, Preis­ent­wick­lung für Bauland, Vergleichs- und Sach­wert­fak­to­ren für bebaute Grundstücke, Lie­gen­schafts­zins­sät­ze sowie Indexreihen zur Bauland- und Bau­kos­ten­ent­wick­lung.

Nein. Für land- und forst­wirt­schaft­lich genutzte Grundstücke hat der Bodenrichtwert keine Bedeutung. Er kommt dort nicht zur Anwendung und muss auch nicht in der Grund­steu­er­erklä­rung angegeben werden. Für diese Flächen gelten eigene Be­wer­tungs­ver­fah­ren nach dem Be­wer­tungs­ge­setz.

Wie der Name bereits sagt, handelt es sich bei Bo­den­richt­wer­ten lediglich um Richtwerte. Sie können zwar für eine erste Orientierung hilfreich sind, aber sie geben keine verlässlichen Informationen zum Wert eines einzelnen Grundstücks.

Bodenrichtwerte stellen den Durchschnitt für eine bestimmte Zone dar. Individuelle Gegebenheiten, wie zum Beispiel die Bo­den­be­schaf­fen­heit, der Er­schlie­ßungs­grad oder eine Hanglage fließen dabei nicht mit ein. Dazu kommt, dass Bodenrichtwerte häufig nur alle zwei Jahre ermittelt werden und daher nicht immer aktuell sind. Zudem beziehen sich Bodenrichtwerte auf ein konkretes Richt­wert­grund­stück. Sie müssen vom Gutachter auf die realen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden. So winken zum Beispiel Abschläge auf den Bodenrichtwert, wenn das Grundstück eine Hanglage hat.

Nein. Der Bodenrichtwert hat laut Gesetz keine bindende Wirkung gegenüber Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hör­den oder anderen Institutionen. Er ist eine statistische Durch­schnitts­grö­ße für eine Richtwertzone und kein individueller Marktwert für das konkrete Grundstück. Für den tatsächlichen Verkehrswert braucht es immer die Anpassung durch einen Sach­ver­stän­di­gen.

Die Gut­ach­ter­aus­schüs­se ermitteln Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre, jeweils zu einem festen Stichtag (meist der 1. Januar). Für die Grundsteuer gilt seit der Reform ein eigener Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt (1. Januar 2022 für die erste Bewertung), danach werden die Werte turnusmäßig aktualisiert. Für den aktuellen Stand ist immer die BORIS-Plattform des jeweiligen Bundeslands maßgeblich.

Mit Blick auf die Grund­stücks­markt­be­rich­te (Gut­ach­ter­aus­schüs­se, + unsere eigenen) sowie Drittseiten sind die Bodenrichtwerte pro in den Metropolen sehr unterschiedlich. Die höchsten Bodenrichtwerte verzeichnen wir 2026 in der Hamburger Hafen City mit 11.215 €/m², gefolgt vom Frankfurter Westend (10.116 €/m²) und Halbhöhen- sowie Innenstadtlagen mit Stuttgart mit bis zu 10.000 €/m². Im Schnitt ist München jedoch unangefochten das teuerste Pflaster der Bundesrepublik.