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Bodenwert ermitteln: Formel & Berechnungsbeispiel

Der Bodenwert gibt Aufschluss über den Wert von Grundstücken ohne Bebauung. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wie Sachverständige den Bodenwert ermitteln, welche Faktoren ihn beeinflussen und wozu er überhaupt berechnet wird.

Häuser und Grünflächen in Dorf

Der Bodenrichtwert ist ein Anhaltspunkt, wie viel unbebauter Boden in einer bestimmten Region wert ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Bodenwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks. Auch für bebaute Grundstücke lässt sich ein Bodenwert ermitteln – in diesem Fall gilt der Wert, der ohne Bebauung entstehen würde.
  • Der Bodenwert ist eine wichtige Grundlage in der Wertermittlung von Immobilien, insbesondere im Sachwert- und im Ertragswerterfahren. Darüber hinaus kann er Käufern und Verkäufern von unbebauten Grundstücken als erste Orientierung dienen.
  • Mithilfe von Bodenrichtwerten und der Grundstücksfläche kann der Bodenwert berechnet werden. Um einen marktgerechten Wert zu erhalten, beziehen Sachverständige zusätzlich individuelle Faktoren in die Berechnung ein.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks. Bauliche Anlagen finden keine Berücksichtigung, wenn der Bodenwert für ein Grundstück ermittelt wird. Für bebaute Grundstücke gilt der Wert, der sich ohne eine Bebauung ergeben würde („reiner Bodenwert“).

Häufig werden die Begriffe Bodenwert, Bodenrichtwert und Grundstückswert synonym verwendet. Allerdings sind sie folgendermaßen voneinander abzugrenzen:

Achtung: Der Bodenrichtwert ist nur als Anhaltspunkt zu betrachten. Auch schließt er eine Bebauung nicht mit ein. Wenn Sie nach einem Bodenrichtwert für ein bebautes Grundstück suchen – den gibt es nicht! Benötigen Sie den exakten Marktwert für ein einzelnes Grundstück ziehen Sie einen erfahrenen Sachverständigen für die Wertermittlung hinzu. Unsere Gutachter verfügen über eine umfassende Marktkenntnis und nehmen eine fundierte Grundstücksbewertung für unterschiedlichste Zwecke vor.

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Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Den Bodenrichtwert zu ermitteln, ist Aufgabe der regionalen Gutachterausschüsse. Als Basis nutzen die Ausschüsse Kaufpreissammlungen, die auf notariell beurkundeten Grundstücksverkäufen aus einem bestimmten Zeitraum basieren, sowie weitere Faktoren. Daraus ermitteln sie die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für sogenannte Richtwertzonen. Nach § 196 BauGB sind das Gebiete, die „[…] nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen.“, die also im Wesentlichen gleiche Lage- und Nutzungsverhältnisse aufweisen.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte werden mindestens zum Beginn jedes zweiten Kalenderjahres von Gutachterausschüssen berechnet und veröffentlicht. Erste allgemeine Ergebnisse finden Sie in den Bodenrichtwertkarten und Bodenrichtwerttabellen der nationalen BORIS-Plattform.

Für amtliche Auskünfte und weitere Daten über Bodenrichtwerte, insbesondere in Bezug auf die Grundsteuer, sollten Sie die BORIS-Plattformen der Bundesländer nutzen:

Bodenrichtwert berechnen: Wie funktioniert das?

Grundsätzlich gibt es keine Berechnungsformel, mit der Sie Bodenrichtwerte berechnen können. Diese Aufgabe obliegt den regional zuständigen Gutachterausschüssen. Es ist für Laien ohne Zugang zu realen Transaktionsdaten also unmöglich, den Bodenrichtwert zu berechnen. Zudem ist es unnötig: Wer seinen Grundstückswert erfahren möchte, wendet sich an einen Gutachter.

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Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?

Wie der Name bereits sagt, handelt es sich bei Bodenrichtwerten lediglich um Richtwerte. Sie können zwar für eine erste Orientierung hilfreich sind, aber sie geben keine verlässlichen Informationen zum Wert eines einzelnen Grundstücks.

Bodenrichtwerte stellen den Durchschnitt für eine bestimmte Zone dar. Individuelle Gegebenheiten, wie zum Beispiel die Bodenbeschaffenheit oder der Erschließungsgrad, fließen dabei nicht mit ein. Dazu kommt, dass Bodenrichtwerte häufig nur alle zwei Jahre ermittelt werden und daher nicht immer aktuell sind. Zudem beziehen sich Bodenrichtwerte auf ein konkretes Richtwertgrundstück.

Gewerbegebiet aus Vogelperspektive

Zu- und Abschläge auf den Bodenrichtwert

Um den realen Bodenwert für ein Grundstück zu bestimmen, sind weitere wertsteigernde oder -mindernde Faktoren in Form von Zu- oder Abschlägen zu den Bodenrichtwerten zu berücksichtigen. Doch keiner dieser Boden(richt)werte ist gleichbedeutend mit dem Grundstückspreis. Wie mit Hilfe des Bodenrichtwertes samt Zu- und Abschlägen letztlich der Wert für ein (un-)bebautes Grundstück ermittelt wird, wissen die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung. Wir wissen, wie wir die Parameter verändern müssen, um vom Bodenrichtwertgrundstück auf den akkuraten Wert Ihres Grundstücks zu schließen.

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Häufige Fragen zum Bodenrichtwert

Wir beantworten Ihnen die häufigsten Fragen rund um Bodenrichtwerte für unbebaute und bebaute Grundstücke – von der Verwendung bis zur Aussagekraft.

Ist Bodenrichtwert gleich Grundstückspreis?

Nein, der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebauten Boden in einer bestimmten Region. Davon abzugrenzen ist der Bodenwert, der den Wert eines Gesamtgrundstücks ohne die vorhandene Bebauung aufzeigt. Um ihn zu berechnen, ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Faktor.

Darüber hinaus geht der Grundstückswert gemäß § 78 Bewertungsgesetz (BewG) noch einen Schritt weiter – er umfasst neben dem Bodenwert auch den Gebäudewert und den Wert von Außenanlagen, also das Grundstück inklusive Bebauung.

Wenn Sie eine Auskunft über den genauen Marktwert Ihres Grundstücks benötigen, dann sind Sie mit einem Kurzgutachten für private Angelegenheiten oder einem Verkehrswertgutachten für behördliche und gerichtliche Zwecke auf der sicheren Seite. Unsere vereidigten Gutachter beraten Sie gern in einem kostenlosen Erstgespräch.

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Wozu dient der Bodenrichtwert für Grundstücke?

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten hat zum Ziel, dass der Grundstücksmarkt flächendeckend transparenter wird. Darüber hinaus ist er relevant für

  • die Erhebung der Grundsteuer. In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung angeben.
  • Käufer und Verkäufer von unbebauten Grundstücken, jedoch nur als erste Orientierung. In der Regel weichen die tatsächlichen Kaufpreise von den ermittelten Bodenrichtwerten deutlich ab. Für eine genaue Ermittlung der marktüblich erzielbaren Preise sind Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert zu berücksichtigen.
  • die Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 13 ff. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Bauland hinter Zaun

Bodenrichtwerte sind zwar nicht der Grundstückspreis, können Käufern und Verkäufern von unbebauten Grundstücken aber eine erste Orientierung geben.

Was ist ein Richtwertgrundstück?

Gemäß § 13 ImmoWertV ist ein Richtwertgrundstück – auch als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet – ein fiktives Grundstück ohne Bebauung, dessen Merkmale weitestgehend mit denen der Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Es steht also repräsentativ für diese Zone, sodass ein Quadratmeter des Richtwertgrundstücks dem ermittelten Bodenrichtwert entspricht.

Je stärker ein reales Grundstück von diesem Bodenrichtwertgrundstück abweicht, desto größer ist der Unterschied im Verkehrswert. Steht beispielsweise ein einzelnes Einfamilienhaus in einem Gewerbegebiet, dann unterscheidet sich die lagetypische Nutzung wesentlich und Bodenrichtwerte stoßen an ihre Grenzen. Weichen die Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert zu stark vom Richtwertgrundstück ab, müssen Gutachter bei der Wertermittlung auf alternative Bewertungsmethoden zurückgreifen.

Wann benötigen Sie den Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung?

In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert für unbebaute und bebaute Grundstücke in der Grundsteuererklärung angeben. Er hat Einfluss auf den Grundsteuerwert und damit die Höhe der Grundsteuer. Die Bodenrichtwerte rufen Sie in der Regel in den BORIS-Portalen der Bundesländer ab.

Gilt der Bodenrichtwert auch für ein bebautes Grundstück?

Bodenrichtwerte beziehen sich ausschließlich auf unbebaute Grundstücke. Für bebaute Grundstücke gilt laut § 196 BauGB, dass die Werte herangezogen werden, die sich ohne eine Bebauung ergeben würden. Die Bodenrichtwerte treffen demnach bei bebauten Grundstücken keine Aussage über den Gesamtwert des Grundstücks inklusive Bebauung.

Bodenrichtwert ermitteln: Welche Kosten fallen für Grundstückseigentümer an?

In der Regel können Sie die Bodenrichtwertkarten und -tabellen online in den BORIS-Portalen oder vor Ort in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse kostenfrei einsehen. Aber Vorsicht: Schriftlich angeforderte Auskünfte sind mit Gebühren verbunden.

Fazit: Besser den Grundstückswert als mühsam den Bodenrichtwert berechnen

Halten Sie sich nicht damit auf, den Bodenrichtwert zu ermitteln. Mangels Berechnungsformel werden Sie den Bodenrichtwert nämlich nicht berechnen können. Ohnehin bringt er ihnen nicht viel. Denn nur Immobiliensachverständige wissen, welche Zu- oder Abschläge gemacht werden müssen, um die Abweichung vom Bodenrichtwertgrundstück angemessen zu berücksichtigen.

Wenn Sie den genauen Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen möchten, dann ist ein passendes Wertgutachten das Mittel der Wahl. Die vielfach zertifizierten Gutachter der Heid Immobilien GmbH arbeiten streng nach gesetzlichen Standards – so gewährleisten wir eine solide und zuverlässige Wertermittlung für Sie. Dabei profitieren Sie vom Vier-Augen-Prinzip sowie einer Festpreisgarantie. Selbst wenn unsere tatsächlichen Aufwände höher ausfallen als erwartet, halten wir uns an die vereinbarten Kosten.

Nehmen Sie gern unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder über das nachfolgende Formular Kontakt zu uns auf. In einem unverbindlichen Erstgespräch besprechen wir Ihr Anliegen und die weiteren Schritte.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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