Bodenrichtwert ermitteln

Nein, der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebauten Boden in einer bestimmten Region. Davon abzugrenzen ist der Bodenwert, der den Wert eines Gesamtgrundstücks ohne die vorhandene Bebauung aufzeigt. Um ihn zu berechnen, ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Faktor.

Darüber hinaus geht der Grundstückswert gemäß § 78 Bewertungsgesetz (BewG) noch einen Schritt weiter – er umfasst neben dem Bodenwert auch den Gebäudewert und den Wert von Außenanlagen, also das Grundstück inklusive Bebauung.

Wenn Sie eine Auskunft über den genauen Marktwert Ihres Grundstücks benötigen, dann sind Sie mit einem Kurzgutachten für private Angelegenheiten oder einem Verkehrswertgutachten für behördliche und gerichtliche Zwecke auf der sicheren Seite. Unsere vereidigten Gutachter beraten Sie gern in einem kostenlosen Erstgespräch.

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten hat zum Ziel, dass der Grundstücksmarkt flächendeckend transparenter wird. Darüber hinaus ist er relevant für

• die Erhebung der Grundsteuer. In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung angeben.
• Käufer und Verkäufer von unbebauten Grundstücken, jedoch nur als erste Orientierung. In der Regel weichen die tatsächlichen Kaufpreise von den ermittelten Bodenrichtwerten deutlich ab. Für eine genaue Ermittlung der marktüblich erzielbaren Preise sind Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert zu berücksichtigen.
• die Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzliche Grundlage bilden die §§ 13 ff. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Wie der Name bereits sagt, handelt es sich bei Bodenrichtwerten lediglich um Richtwerte. Sie können zwar für eine erste Orientierung hilfreich sind, aber sie geben keine verlässlichen Informationen zum Wert eines einzelnen Grundstücks.

Bodenrichtwerte stellen den Durchschnitt für eine bestimmte Zone dar. Individuelle Gegebenheiten, wie zum Beispiel die Bodenbeschaffenheit oder der Erschließungsgrad, fließen dabei nicht mit ein. Dazu kommt, dass Bodenrichtwerte häufig nur alle zwei Jahre ermittelt werden und daher nicht immer aktuell sind. Zudem beziehen sich Bodenrichtwerte auf ein konkretes Richtwertgrundstück.

Um den realen Bodenwert für ein Grundstück zu bestimmen, sind weitere Faktoren in Form von Zu- oder Abschlägen zu den Bodenrichtwerten zu berücksichtigen. Die zertifizierten Gutachter der Heid Immobilien GmbH beziehen wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren ein, um einen zuverlässigen Wert für Ihr Grundstück mithilfe der Bodenrichtwerte zu berechnen.

In der Regel können Sie die Bodenrichtwertkarten und -tabellen online in den BORIS-Portalen oder vor Ort in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse kostenfrei einsehen. Aber Vorsicht: Schriftlich angeforderte Auskünfte sind mit Gebühren verbunden.

Gemäß § 13 ImmoWertV ist ein Bodenrichtwertgrundstück ein fiktives Grundstück ohne Bebauung, dessen Merkmale weitestgehend mit denen der Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Es steht also repräsentativ für diese Zone, sodass ein Quadratmeter des Richtwertgrundstücks dem ermittelten Bodenrichtwert entspricht.

Je stärker ein reales Grundstück von diesem Bodenrichtwertgrundstück abweicht, desto größer ist der Unterschied im Verkehrswert. Steht beispielsweise ein einzelnes Einfamilienhaus in einem Gewerbegebiet, dann unterscheidet sich die lagetypische Nutzung wesentlich und Bodenrichtwerte stoßen an ihre Grenzen. Weichen die Zu- und Abschläge zum Bodenrichtwert zu stark vom Richtwertgrundstück ab, müssen Gutachter bei der Wertermittlung auf alternative Bewertungsmethoden zurückgreifen.

In vielen Bundesländern müssen Sie einen Bodenrichtwert für unbebaute und bebaute Grundstücke in der Grundsteuererklärung angeben. Er hat Einfluss auf den Grundsteuerwert und damit die Höhe der Grundsteuer. Die Bodenrichtwerte rufen Sie in der Regel in den BORIS-Portalen der Bundesländer ab.

Tipp: In unserem Ratgeber erfahren Sie mehr zum Thema Grundsteuer für Immobilien.

Bodenrichtwerte beziehen sich ausschließlich auf unbebaute Grundstücke. Für bebaute Grundstücke gilt laut § 196 BauGB, dass die Werte herangezogen werden, die sich ohne eine Bebauung ergeben würden. Die Bodenrichtwerte treffen demnach bei bebauten Grundstücken keine Aussage über den Gesamtwert des Grundstücks inklusive Bebauung.