Grundstücksbewertung: Alles, was Sie wissen müssen

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen oder kaufen wollen, Sie ein solches erben oder aus anderen Gründen den Wert Ihres Grundstückes kennen wollen, ist eine Grundstücksbewertung notwendig. Wie ein Gutachter eine Grundstücksbewertung durchführt, welche Faktoren den Grundstückswert maßgeblich beeinflussen und wie die Sachverständigen von Heid Sie bei der Bewertung unterstützen können, das erfahren Sie hier.

Unbebautes Grundstück in Wohnsiedlung

Bebaut oder unbebaut – mit einer Grundstücksbewertung erfahren Sie den Wert Ihres Grundstücks.

Ihre Vorteile auf einen Blick:

Gesetzes­konform

Unsere Immobilien­gutachter halten rechtliche Standards gewissenhaft ein.

Zertifiziert

Verschiedene renommierte Zertifizierungen zeichnen unsere Gutachter aus.

Lokale Expertise

Unsere Arbeitsweise basiert auf fundierten lokalen Markt­erkenntnissen.

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Unabhängige Gutachter

Unsere Sach­verständigen für Immobilien halten den Ehrenkodex verschiedener Verbände und Institutionen ein.

Was macht ein Gutachter für Grundstücksbewertung?

Ein Gutachter für Grundstücksbewertung bewertet den Wert von Grundstücken, Gebäuden und anderen Immobilien. Bei der Wertermittlung berücksichtigt der Sachverständige eine Vielzahl von Faktoren, wie beispielsweise die Lage und Größe des Grundstücks, die Bodenbeschaffenheit sowie die Nachfrage am Markt. Gleichzeitig wirft der Gutachter für Grundstücksbewertung einen Blick in den Bebauungsplan der Kommune.

Die Grundstücksbewertung, auch veraltet Güterabschätzung, ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung, die durch die Anwendung fundierter wissenschaftlicher Methoden einen Verkehrswert für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für grundstücksgleiche Rechte zu einem bestimmten Stichtag ermittelt.

Im Rahmen des Gutachtens erfolgen spezifische Berechnungen und umfangreiche textliche Begründungen des Vorgehens. Je nach Anlass und Zweck der Bewertung kann der Gutachter unterschiedliche Verfahren und Methoden anwenden, um den Wert des Grundstücks zu ermitteln.

Wann ist eine Grundstücksbewertung sinnvoll?

In vielen Fällen ist eine professionelle Grundstücksbewertung unumgänglich. Um Rechtsstreitigkeiten auszuschließen, sollte bei Scheidung, Erbschaft und Co. eine objektive Grundstücksbewertung vollzogen werden.

Geplanter Verkauf des Grundstücks

Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und dafür einen vernünftigen Preis festlegen? Mit einer Grundstücksbewertung bekommen Sie eine sachliche Begutachtung Ihres Grundstücks, anhand derer Sie einen sinnvollen Verkaufspreis festsetzen können. So verlangen Sie weder zu wenig noch zu viel für Ihr Grundstück.

Scheidung

Bei einer Scheidung wird im Rahmen eines Zugewinnausgleichs geklärt, was mit dem gemeinsamen Grundstück geschieht. Das Grundstück kann verkauft werden – vor allem dann, wenn es sich keiner der beiden Partner leisten kann, den anderen auszubezahlen. Eine Grundstücksbewertung gibt hier Aufschluss darüber, wie viel das Grundstück wert ist, zu welchem Preis Sie es verkaufen können und wie viel jeder Partner am Ende bekommen sollte.

Kommt es jedoch dazu, dass ein Partner das Grundstück behält und den anderen ausbezahlt, kann eine Grundstücksbewertung auch hier für geklärte Fronten sorgen: Der auszuzahlende Partner bekommt dann genau die Summe, die ihm zusteht.

Erbschaft

Erben Sie ein Grundstück können Sie mit einer Grundstücksbewertung herausfinden, wie viel dieses wert ist. Das ist vor allem dann bedeutend, wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. Soll das Grundstück verkauft werden, klärt eine Grundstücksbewertung darüber auf, wie hoch der Verkaufspreis sein sollte.

Sind Sie alleiniger Erbe, entscheiden Sie selbst, ob Sie das Grundstück verkaufen oder behalten. In jedem Fall müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen und diese hängt wiederum vom Grundstückswert ab. Verlassen Sie sich auf das Finanzamt, zahlen Sie wahrscheinlich zu viel.

Zwangsversteigerung

Im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Grundstückswert durch das Amtsgericht festgesetzt. Dieser Richtwert dient als Bemessungsgrundlage für das Startgebot.

Beleihung oder Bilanzierung

Wenn Sie bei der Bank einen Kredit aufnehmen wollen, können Sie Ihr Grundstück als Sicherheit im Sinne von Eigenkapital einbringen. Die Bank prüft in diesem Fall den Beleihungswert des Grundstücks. Dieser sagt aus, welche Summe das Grundstück im Falle eines Verkaufs einbringen würde. Für die Bank ist das deshalb wichtig, da sie, sollten Sie den Kredit aus irgendwelchen Gründen nicht mehr abbezahlen können, Ihr Grundstück verkaufen würde, um die Schulden zu tilgen.

Luftaufnahme eines Grundstücks inklusive Grenzlinien

Ob Verkauf, Scheidung oder Erbschaft – eine Grundstücksbewertung macht in vielen Situationen Sinn.

Wie wird der Wert eines Grundstückes ermittelt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt die gesetzliche Vorgehensweise für eine detaillierte Grundstückswertermittlung vor. Eine allgemeine Formel zur Grundstücksbewertung gibt es nicht.

Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird und ob es sich bei dem zu bewertenden Objekt um ein unbebautes oder bebautes Grundstück handelt.

Vergleichswertverfahren

Am einfachsten funktioniert eine Grundstücksbewertung mit dem sogenannten Vergleichswertverfahren. Der Vergleich kürzlich verkaufter Grundstücke in der Nähe des zu bewertenden Grundstücks bildet die Grundlage für die Bewertung durch den Sachverständigen.

Das einzige Problem an diesem Verfahren: Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt der Grundstücke, die als Vergleich herangezogen werden, sollten möglichst mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sein. Wenn es in der näheren Umgebung Ihres Grundstücks keine vor Kurzem verkauften Grundstücke gibt, kann kein Vergleich angestellt und das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden.

Grundstücksbewertung mittels Bodenrichtwerten

Vor allem in begehrten Lagen sind unbebaute Grundstücke Mangelware und Vergleichswerte kaum vorhanden. Daher wird häufig nach den sogenannten Bodenrichtwerten bewertet. Gemäß § 196 BauGB (Baugesetzbuch) spiegeln diese den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer Region wider. Je höher der Bodenrichtwert in einer Gemeinde, desto höher ist in der Regel der Grundstückspreis.

Der Bodenrichtwert beschreibt also den Wert in Euro pro Quadratmeter Grundstück, den Sie mit der Grundstücksfläche multiplizieren. Wichtig ist, dass spezielle Merkmale des Grundstücks durch Zu- oder Abschläge beim Bodenrichtwert Berücksichtigung finden müssen. Die Höhe dieser Ab- oder Zuschläge kann ein Gutachter zuverlässig bestimmen – weswegen Sie einen zertifizierten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung zu Rate ziehen sollten.

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Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks?

Was mindert den Wert eines Grundstücks? Und was hebt den Wert eines Grundstücks? Es gibt eine Reihe von Kriterien, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Neben der aktuellen Marktlage, dem energetischen Zustand sowie dem baulichen und technischen Zustand der Immobilie müssen folgende Faktoren berücksichtigt werden, um den Grundstückswert zu ermitteln:

Lage des Grundstücks

Die Lage gilt als eines der entscheidendsten Kriterien bei der Grundstücksbewertung. Hierbei spielen sowohl Makro- als auch Mikrolage eine essenzielle Rolle:

  • Die Makrolage beschreibt die infrastrukturelle Anbindung und wirtschaftliche Stärke der Region, in der das Grundstück liegt.
  • Die Mikrolage gibt Aufschluss über den konkreten Standort des Grundstücks sowie über das direkte Umfeld.

Größe und Zuschnitt des Grundstücks

Die Größe eines Grundstücks ist im Grundbuch vermerkt. Dass die Größe des Grundstücks für dessen Wert entscheidend ist, dürfte selbsterklärend sein. Je größer das Grundstück, desto höher auch der Wert eines Grundstücks.

Ebenso wichtig ist der Zuschnitt. Haben Sie beispielsweise ein Grundstück mit 500 Quadratmetern, ist dieses mehr wert, wenn es eher quadratisch ist und einen unverbaubaren Blick bietet, als wenn es länglich und schmal sowie von allen Seiten eng umbaut ist.

Beschaffenheit von Grund & Boden

Bei der Bodenbeschaffenheit geht es um den geologischen Aufbau und um die Grundwasserverhältnisse des Grundstücks. Die Beschaffenheit des Bodens bestimmt darüber, ob dieser bebaut, beziehungsweise landwirtschaftlich genutzt werden kann.

Überprüft wird außerdem, ob das Erdreich mit chemischen oder giftigen Stoffen verunreinigt ist. Gerade bei Flächen, die früher gewerblich oder industriell genutzt wurden, können Altlasten vorhanden sein.

Grad der Erschließung

Gut erschlossen ist ein Grundstück dann, wenn es an das Frisch- und Abwassernetz, die Strom- und Gasversorgung sowie an das Telefon- und Kabelfernsehnetz angeschlossen ist. Die einfache Rechnung hierbei: Je schlechter ein Grundstück erschlossen ist, desto niedriger ist sein Wert.

Besonders wichtig für die Grundstücksbewertung ist die Bebaubarkeit eines Grundstückes. Je umfangreicher die Bebauungsmöglichkeiten, desto höher der Grundstückspreis. Ein Grundstück, für das der Flächennutzungsplan bereits eine Bebauung in Aussicht stellt (Bauerwartungsland), ist mehr wert, auch wenn hier die eigentliche Erschließung noch aussteht.

Grundstücksbewertung ab 2023

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde das Bewertungsgesetz im Hinblick auf die Bewertung von bebauten Grundstücken angepasst. Dies erfolgte durch umfangreiche Änderungen im Bereich des Ertragswertverfahrens beziehungsweise des Sachwertverfahrens sowie durch eine Anpassung an die ImmoWertV im Bereich der Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Grundstücke und Immobilien werden seit 2023 steuerlich deutlich höher bewertet. So wurde die Nutzungsdauer von Wohnimmobilien von 70 auf 80 Jahre erhöht, was dazu führt, dass die Alterswertminderung geringer ausfällt und der Restwert der Immobilie steigt. Sachwertfaktor und Regionalfaktor bringen weitere Änderungen mit sich.

Zu den Gebäuden und Immobilienarten, die wir für Sie bewerten, zählen unter anderem die folgenden Grundstückstypen:

Wohnimmobilien

  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Doppel- & Reihenhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohn- & Geschäftshäuser
  • Ferienhäuser & Wohnungen
  • Pflegeappartments

Gewerbeimmobilien

Grundstücke & Rechte

Häufige Fragen zum Thema Grundstücksbewertung

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Grundstücksbewertung.

Was ist der Grundstückswert?

Nach § 78 BewG (Bewertungsgesetz) definiert sich der Grundstückswert wie folgt: „Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen.“

Welche Unterlagen braucht ein Gutachter zur Grundstücksbewertung?

Ein Gutachter für Grundstücksbewertung benötigt eine Reihe von Unterlagen, um eine zuverlässige Grundstücksbewertung durchführen zu können. Die wichtigsten Dokumente sind:

Diese Dokumente sind wichtig, um einen Überblick über die rechtlichen Gegebenheiten des Grundstücks zu erhalten, wie zum Beispiel Eigentumsverhältnisse, Grundstücksgröße und etwaige Belastungen durch Baulasten oder Grunddienstbarkeiten.

Darüber hinaus sind bei einem bebauten Grundstück Bauzeichnungen und Belege über jegliche Modernisierungsarbeiten von Bedeutung, da sie einen Einblick in den baulichen Zustand des Gebäudes geben. Der Gutachter kann bei einer Besichtigung Mängel und Schäden erkennen, die den Wert des Grundstücks beeinflussen. Eine Wohn- und Nutzflächenberechnung ist ebenfalls vonnöten, um den tatsächlichen Wert des Gebäudes zu ermitteln.

Wer ermittelt den Grundstückswert?

Wenn es darum geht, den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, gibt es verschiedene Experten, die diese Aufgabe übernehmen können. Legen Sie Wert auf eine unabhängige Grundstücksbewertung, die im Ernstfall von Behörden anerkannt wird, benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten. Dieses sollte von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wie den Gutachtern der Heid Immobilien GmbH erstellt werden, um auch vor Gericht Bestand zu haben.

Wie viel kostet eine Grundstücksbewertung?

Die Kosten für eine Grundstücksbewertung können stark variieren und sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Zum einen spielt die Art und Lage des Grundstücks eine wichtige Rolle, zum anderen hängt der Preis von dem gewählten Gutachten und dem ermittelten Wert ab.

  • Für ein Kurzgutachten dürfen Sie mit Kosten ab zirka 1.190 Euro rechnen. Ein Kurzgutachten ist jedoch nicht vor Gericht zugelassen und weniger detailliert als ein klassisches Verkehrswertgutachten. Es hat in der Regel eine Länge von bis zu 30 Seiten.
  • Für ein Vollgutachten, welches vor Gericht gültig ist, müssen ab 2.390 Euro eingeplant werden. Ein Vollgutachten ist etwa 50-60 Seiten lang und enthält eine ausführliche Analyse der Immobilie sowie eine fundierte Einschätzung des Verkehrswerts.

Es ist wichtig zu beachten, dass je höher der Verkehrswert der Immobilie ist, desto höher die Kosten für das Wertgutachten ausfallen können. Die genauen Kosten sollten im Vorfeld mit dem Sachverständigen abgeklärt werden, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Grundsätzlich verlangen geprüfte und nach DIN 17024 zertifizierte Sachverständige sowie öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zirka 160 Euro pro Stunde.

Gutachter für Grundstücksbewertung bei Heid anfordern

Sie benötigen eine Grundstücksbewertung? Mit den zertifizierten Sachverständigen und Gutachtern bei Heid haben Sie einen kompetenten Partner an Ihrer Seite, der Ihr Grundstück zuverlässig und professionell bewertet.

  1. Unsere Gutachter dokumentieren den Zustand Ihres Grundstücks vor Ort. Dabei erfassen sie die Merkmale des Grundstücks umfassend und vermerken Schäden und Mängel, welche Ihr Grundstück aufweist und sich wertmindernd auswirken können.
  2. Zudem binden unsere Gutachter Angaben der Gutachterausschüsse sowie die Daten Ihres Grundstücks in die Bewertung mit ein und analysieren diese.
  3. Berücksichtigung findet bei der Analyse auch die Marktsituation, also das aktuelle Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.
  4. Abschließend lassen wir jedes Gutachten von einem weiteren Sachverständigen nach dem Vier-Augen-Prinzip prüfen, um Ihnen größtmögliche Sicherheit bei der Bewertung zu ermöglichen.

Bei unserem Angebot richten wir uns nach Ihrer individuellen Situation und lassen Ihnen so die fachliche Unterstützung zukommen, die Sie benötigen. Für unsere Leistungen bieten wir Ihnen eine Festpreisgarantie ohne versteckte Kosten. Rufen Sie uns gerne unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie das nachfolgende Kontaktformular.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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