Wertermittlung eines Hauses auf Erbpacht-Grund

Gebäudearten, die wir für Sie bewerten

Was bedeutet Erbpacht bei Immobilien?

Ein Erbpacht- oder Erb­bau­rechts­ver­trag erlaubt es, ein Grundstück über einen bestimmten Zeitraum – häufig 99 Jahre – zu nutzen und zu bebauen, ohne es zu besitzen. Das Erb­bau­grund­stück bleibt im Eigentum des Erb­bau­rechts­ge­bers, häufig einer Kirche, Kommune oder Stiftung. Dafür zahlt der Erb­bau­rechts­neh­mer einen regelmäßigen Erbbauzins.

Im Gegensatz zum klassischen Eigentum ist bei Immobilien mit Erbpacht das Grundstück getrennt vom Gebäude zu betrachten. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung im Erbbaurecht, da der Grundstückswert nicht Teil des Verkehrswerts ist. Dennoch beeinflussen die Bedingungen des Erb­bau­rechts­ver­trags – insbesondere Laufzeit und Zinshöhe – maßgeblich den Marktwert des Hauses.

Welche Besonderheiten beeinflussen die Wertermittlung bei Erbpacht?

Bei der Wertermittlung eines Hauses auf einem Erb­pacht­grund­stück müssen einige Faktoren berücksichtigt werden:

• Restlaufzeit des Erbbaurechts: Je kürzer die verbleibende Vertragsdauer, desto geringer ist der Marktwert.
• Erbbauzins: Ein hoher Erbbauzins reduziert die Attraktivität für Käufer und mindert den Wert.
• Lage und Zustand der Immobilie: Diese Kriterien gelten wie bei jedem Objekt, spielen aber unter Erbpacht eine untergeordnete Rolle.
• Vertragliche Regelungen: Heimfall, Vorkaufs- oder Zu­stim­mungs­rech­te des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers können wertmindernd wirken.

Ein häufig unterschätzter Aspekt ist die Kombination mehrerer dieser Faktoren. In der Praxis empfiehlt es sich, bei Unsicherheiten einen zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Sach­ver­stän­di­gen mit der Wertermittlung für Ihr Haus bei einem Erbbaurecht zu beauftragen.

Wann und wie wird der Wert eines Erb­pacht­grund­stücks ermittelt?

Der Wert eines Erbbaurechts wird für das Finanzamt zur Festsetzung der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grund­er­werb­steu­er ermittelt. So steht es im Be­wer­tungs­ge­setz (BewG) ab § 192. Kann das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren mangels vergleichbarer Grundstücke nicht angewendet werden, erfolgt die Grund­stücks­wert­ermitt­lung mit Aufteilung in Boden- und Ge­bäu­de­wert­an­teil nach § 194 BewG. Darin ist definiert:

Der Gebäudewert spiegelt den Sachwert der baulichen Anlage wider und wird bei Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern im Sach­wert­ver­fah­ren ermittelt. Bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern wird der Gebäudewert unter Be­rück­sich­ti­gung weiterer Faktoren wie Miete und Be­wirt­schaf­tungs­kos­ten nach dem Er­trags­wert­ver­fah­ren ermittelt.

Das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren eignet sich nur eingeschränkt, da es am Markt nur wenige vergleichbare Erb­bau­rechts­im­mo­bi­li­en gibt. Zudem unterscheiden sich Laufzeiten, Erbbauzinsen und vertragliche Bedingungen stark – ein direkter Vergleich ist selten möglich.

Die Bewertung eines Erbbaurechts ist komplex. Restlaufzeit, Erbbauzins und Bodenwert spielen eine entscheidende Rolle.

Ing. André Heid M. Sc.

Die Wahl des Verfahrens und die korrekte Anwendung erfordert fachliche Erfahrung. Ein objektiver und kompetenter Sach­ver­stän­di­ger berücksichtigt sowohl fi­nanz­ma­the­ma­ti­sche Grundlagen als auch rechtliche Besonderheiten des Erb­bau­rechts­ver­trags, um zu einem marktgerechten Ergebnis zu gelangen.

Sonderregeln zum Bodenwert beim Erbbau

Für Sonderfälle gelten drei Son­der­re­ge­lun­gen:

1. Entspricht der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks, wird der Bodenwertanteil des Erbbaurechts auf Null gesetzt.
2. Übersteigt der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts, entfällt der Bodenwertanteil ebenfalls. Der übersteigende Betrag wird stattdessen als wertmindernde Belastung berücksichtigt.
3. Ist nach dem Erb­bau­rechts­ver­trag kein laufender Erbbauzins zu zahlen, so ist der Bodenwertanteil mit dem Betrag anzusetzen, der einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks entspricht.

Ob das Gebäude bereits auf dem Erb­pacht­grund­stück gestanden hat, als das Erbbaurecht bestellt wurde, und wie viel es gekostet hat, spielt für den Wert des Erbbaurechts keine Rolle. Falls ja, wurde es über den Erbbauzins eingepreist. Das mindert den Wert des Erbbaurechts, erhöht jedoch den Bodenwertanteil des Erb­pacht­grund­stücks.

Tipps für Eigentümer – das sollten Sie beachten

Wenn Sie ein Haus auf einem Erb­pacht­grund­stück besitzen, lohnt sich ein proaktiver Umgang mit den Ver­trags­be­din­gun­gen und der Werterhaltung:

• Laufzeit im Blick behalten: Je kürzer der Restvertrag, desto dringender ist eine Neubewertung oder Verhandlung mit dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.
• Erbbauzins prüfen: Überhöhte Zinsen können angepasst oder nachverhandelt werden – mit einem Gutachten als Ar­gu­men­ta­ti­ons­grund­la­ge.
• Gebäude instand halten: Ein gepflegtes Objekt hat trotz Erbpacht bessere Marktchancen.
• Dokumentation führen: Mo­der­ni­sie­run­gen, En­er­gie­ef­fi­zi­enz­maß­nah­men und Zu­stands­be­rich­te steigern die Transparenz und verbessern die Genauigkeit bei der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung mit Erbpacht.

Nutzen Sie auch die Möglichkeit, regelmäßig ein Kurzgutachten oder eine Erst­ein­schät­zung zur Lage und zum Zustand Ihrer Immobilie zu beauftragen. So bleiben Sie stets handlungsfähig.

Wertermittlung mit Kompetenz und Erfahrung

Die Wertermittlung eines Hauses mit Erbpacht ist sowohl in rechtlicher als auch in wirt­schaft­li­cher Hinsicht ein anspruchsvolles Thema. Ohne fundierte Analyse und Sachverstand lassen sich Risiken kaum vermeiden. Ob Verkauf, Erbschaft oder Ver­trags­ver­hand­lung: Ein professionelles Gutachten schafft Klarheit über den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie.

Lassen Sie sich jetzt von den Experten der Heid Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung beraten!
Unsere zertifizierten Sach­ver­stän­di­gen bieten Ihnen zuverlässige Gutachten, individuell auf Ihre Immobilie und die Erb­pacht­kon­di­tio­nen zugeschnitten.