Der Heimfall ist eine besondere Vereinbarung im Erbbaurecht. Was genau es damit auf sich hat, wie es zum Heimfall kommen kann und welche Entschädigung Ihnen dann zusteht, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Heimfall ist in §§ 2 – 4 und §§ 32 – 33 des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) geregelt.
- Tritt der Heimfall ein, geht das Gebäude, das auf dem Erbbaugrundstück steht, vor Vertragsablauf in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über.
- Voraussetzungen für einen Heimfall können sein: Zahlungsverzug beim Erbbauzins, Insolvenz, Tod, Vertragsverstöße, Eigenbedarf.
- Macht der Erbbaurechtsgeber von seinem Heimfallanspruch Gebrauch muss er dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung zahlen. Zwei Drittel des Zeitwerts der Immobilien gelten hierbei als angemessen.
- Ausnahme: Ist im Vertrag der sogenannte Nullanspruch festgelegt, steht dem Erbbaurechtsnehmer keine Entschädigung zu.
- In der Praxis kommt Heimfall nach einer Umfrage des Deutschen Erbbaurechtsverbands sehr selten vor.
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Was bedeutet Heimfall im Erbbaurecht?
Als Heimfall wird die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts an den Eigentümer des Grundstücks verstanden. Konkret bedeutet dies, dass der Grundstückeigentümer unter gewissen Umständen seine Zustimmung zur Erbpacht widerrufen und so eine verfrühte Rückgabe veranlassen kann.
Erbbaurechtsverträge sind in der Regel langfristig angelegt, wobei häufig Laufzeiten von bis zu 99 Jahren vereinbart werden. Beim Heimfall erlischt das Baurecht allerdings vor Ablauf dieser festgelegten Zeit. Für den Berechtigten heißt das, er muss das Erbbaugrundstück vorzeitig an den Erbbaurechtsgeber zurückzugeben. Auch die auf dem Grundstück errichteten Gebäude gehen beim Heimfall in den Besitz des Grundstückseigentümers über.
Eine vorzeitige Kündigung des Erbbaurechts ist in der Regel nicht möglich. Das Heimfallanspruch schützt somit den Grundstückseigentümer und bietet ihm die rechtliche Grundlage, das volle Nutzungsrecht an seinem Grundstück früher als ursprünglich vertraglich vereinbart zurückzuerhalten, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Wie und wo ist der Heimfall gesetzlich geregelt?
Der Heimfall ist Teil der Vereinbarungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten, die bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages getroffen werden. Die Details über den Heimfall im Baurecht sind gesetzlich geregelt. Die relevanten gesetzlichen Grundlagen finden sich hauptsächlich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) §§ 2 – 4 und §§ 32 – 33.
Gemäß § 4 ErbbauRG verjähren der Heimfall sowie der Anspruch auf eine Vertragsstrafe, sechs Monate nachdem der Grundstückseigentümer Kenntnis davon erlangt hat, spätestens jedoch zwei Jahre nach Eintreten der Voraussetzungen. Sind die vertragsgemäßen Voraussetzungen für den Heimfallanspruch erfüllt, kann der Grundstückseigentümer sogar verlangen, dass das Erbbaurecht an einen Dritten übertragen wird (§ 3 ErbbauRG).
Etwaige Belastungen (Grundschuld, Hypothek, Reallast, Rentenschuld) oder Sicherungshypotheken bleiben beim Heimfall des Erbbaurechts bestehen und gehen vom Berechtigten auf den Grundstückseigentümer über (§ 33 ErbbauRG). Dieser übernimmt zugleich eine etwaige persönliche Haftung des Erbbaurechtsnehmers. Die ausstehenden Forderungen, also die vom Grundstückseigentümer übernommenen Lasten, werden auf die Vergütung angerechnet.
Ausnahme: Eine Grundschuld, die auf ein Untererbbaurecht bestellt ist, hat keinen Rechtsbestand.
Voraussetzungen für einen Heimfall
Damit ein Heimfall tatsächlich eintritt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese Voraussetzungen sind im Erbbaurechtsvertrag verankert, welcher zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer geschlossen wird.
Zu den typischen Gründen für einen Heimfall gehören:
- Mehr als zwei Jahre Zahlungsverzug beim Erbbauzins
- Verstöße gegen die Verpflichtungen des Erbbauvertrags (z. B. vertragswidrige Nutzung des Grundstücks)
- Verstöße gegen das Baurecht
- Nicht- oder Unterversicherung des Gebäudes
- Verwahrlosung oder Zweckentfremdung der Gebäude
- Eigenbedarf des Eigentümers (eher selten, wird häufig vertraglich ausgeschlossen)
- Insolvenz des Erbbauberechtigten
- Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Gebäudes
- Tod des Erbbaurechtsnehmers
Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Grundstückseigentümer führt dagegen nicht zu einem Heimfall und beeinträchtigt die Rechte des Berechtigten nicht.
Beispiel: Eine Brauerei vergibt ein Erbbaurecht für ein Grundstück an Familie Müller. Vor Vertragsablauf geht die Brauerei insolvent. Eine ortsansässige Firma kauft die Insolvenzmasse, einschließlich des Grundstücks, auf. Trotz des Eigentümerwechsels bleibt das Recht von Familie Müller bestehen und die Firma muss die ursprünglichen Bedingungen des geschlossenen Vertrages respektieren. Etwaige Änderungen sind nur mit Zustimmung von Familie Müller möglich.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, einen Erbbaurechtsvertrag zu schließen, sollten Sie darauf achten, dass nur wirklich triftige Gründe den Heimfall auslösen können und diese im Vertrag klar und eindeutig definiert sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Ihre Investition zu schützen.
Entschädigung beim Heimfall im Erbbaurecht
Grundsätzlich unterscheidet man im Erbbaurecht zwischen dem Heimfall mit Entschädigung und dem Heimfall ohne Entschädigung. Ob und in welcher Höhe Sie Anspruch auf eine Entschädigung beim Heimfall haben, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Heimfall mit Entschädigung
Läuft ein Erbbaurecht aus oder der Grundstückseigentümer macht von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, sieht der Gesetzgeber vor, dass der Erbbaugeber den Erbbauberechtigten für die von ihm errichteten Gebäude entschädigen muss. Bei einem Heimfall im Erbbaurecht mit Entschädigung gelten zwei Drittel des Zeitwerts der Immobilien gemäß § 32 ErbbauRG als angemessen.
Die meisten Erbbaurechtsverträge orientieren sich an diesem gesetzlichen Minimum. Es werden aber auch Verträge mit höheren Entschädigungszahlungen unterschrieben. Besonders, wenn der Heimfall durch Umstände zustande kommt, die der Erbbaurechtsnehmer nicht zu vertreten hat (zum Beispiel Eigenbedarf oder Todesfall), kann es sinnvoll sein, eine höhere Entschädigung zu vereinbaren. Diese kann bis zu 100 Prozent des Zeitwertes der Immobilie betragen.
Bietet der Erbbaugeber dem Erbbaunehmer eine Verlängerung an, kann dieser einwilligen oder ablehnen. Er verliert bei einer Ablehnung seinen Anspruch auf eine Entschädigungszahlung für seine Gebäude.
In Fällen, in denen eine Einigung schwierig und mit Konflikten verbunden ist, kann ein Schiedsgutachten eine wertvolle Lösungsmöglichkeit darstellen. Dabei handelt es sich um eine neutrale und objektive Mediation durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen. Dieser wird beauftragt, die Situation fair und gerecht zu bewerten, um eine Einigung zwischen den Parteien zu erleichtern.
Heimfall ohne Entschädigung
In Ausnahmefällen kann es im Erbbaurecht auch zu einem Heimfall ohne Entschädigung kommen. Dies ist aber nur möglich, wenn im Vertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist. Diese Vereinbarung wird auch Nullanspruch genannt und beinhaltet, dass der Erbbaurechtsnehmer im Falle einer verfrühten Rückgabe des Erbbaurechts keinen Anspruch auf Entschädigung hat.
Der Nullanspruch ist meist nur noch in älteren Verträgen zu finden. Bei neuen Vertragsabschlüssen wird auf diese Klausel zu Gunsten des Nehmers größtenteils verzichtet. Eine Ausnahme bilden gewerbliche Erbbaurechtsverträge. Diese werden tendenziell härter gestaltet und können eine solche Klausel auch heute noch enthalten.
Wertermittlung beim Heimfall
Abhängig von vertraglichen Vereinbarungen richtet sich der Heimfall im Baurecht meist dem Zeitwert des Gebäudes. Die zertifizierten Sachverständigen von Heid verfügen über jahrelange Erfahrung bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien im Erbbaurecht. Wir unterstützen Sie gerne mit individuellen Lösungen. Vereinbaren Sie hierfür einfach ein kostenloses Erstgespräch über das untenstehende Kontaktformular oder melden Sie sich telefonisch bei uns.
