Wenn Sie eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück besitzen, spielt der Erbbaurechtsvertrag eine zentrale Rolle. Was geschieht, wenn der Vertrag ausläuft? In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie das Erbbaurecht verlängern können, wann der richtige Zeitpunkt dafür ist – und worauf Sie als Erbbaurechtsnehmer unbedingt achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Verlängerung des Erbbaurechts ist grundsätzlich möglich.
- Ohne vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.
- Bei Verlängerung wird der Erbbauzins meist neu berechnet – häufig auf Basis aktueller Bodenrichtwerte.
- Ohne Verlängerung droht langfristig der Heimfall – und damit der Verlust der Immobilie.
Was bedeutet Erbpacht überhaupt?
Die Erbpacht – korrekt als Erbbaurecht bezeichnet – ermöglicht es Ihnen, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu besitzen. Statt das Grundstück zu kaufen, zahlen Sie einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Die Laufzeit beträgt meist 75 bis 99 Jahre.
Der Erbpachtvertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien. Als Käufer aka Erbbaurechtsnehmer sollten Sie darauf achten, wie viele Jahre noch verbleiben und ob eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags vertraglich vorgesehen ist. Eine Verlängerung des Erbbaurechts bedeutet, dass der bestehende Vertrag nach Ablauf erneuert wird – im Idealfall zu fairen Konditionen.
Wann sollte ich die Erbpacht verlängern?
Eine vorzeitige Verlängerung der Erbpacht ist in vielen Fällen empfehlenswert – besonders dann, wenn Sie eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück besitzen und der Vertrag innerhalb der nächsten Jahre endet.
Wenn Sie möchten, dass Ihr Haus in Familienhand bleibt, könnte die Verlängerung des Erbbaurechts für Ihre Erben eine Rolle spielen. Auch beim Verkauf einer Immobilie auf Erbbaugrund ist die Restlaufzeit des Erbpachtvertrags von großer Bedeutung. Banken verlangen für die Finanzierung häufig eine Mindestrestlaufzeit von 60 bis 80 Jahren.
Wer also frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung des Erbbaurechts spricht, sichert sich bessere Verhandlungsmöglichkeiten und eine langfristige Planungssicherheit.
Wie läuft eine Verlängerung der Erbpacht ab?
Die Verlängerung eines Erbpachtvertrags ist ein mehrstufiger Prozess, der weitreichende Konsequenzen für den Werterhalt und die Nutzung Ihrer Immobilie hat. Besonders für Eigentümer einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück ist es entscheidend, Klarheit über die Vertragslaufzeit und die Verlängerungsoptionen zu gewinnen.
Prüfung des bestehenden Erbbaurechtsvertrags
Bevor Sie aktiv werden, sollten Sie den aktuellen Vertrag sorgfältig prüfen oder von einem Sachverständigen oder fachkundigen Rechtsanwalt inspizieren lassen. Achten Sie dabei insbesondere auf:
- Restlaufzeit: Wie viele Jahre bleiben noch bis zum Vertragsende?
- Verlängerungsklauseln: Ist eine Erbbaurecht-Verlängerungsoption explizit vorgesehen? Falls ja, unter welchen Bedingungen?
- Anpassungsklauseln: Gibt es Regelungen zur Erbbauzinsanpassung bei Verlängerung?
Diese Informationen bilden die Grundlage für alle weiteren Schritte.
Kontaktaufnahme mit dem Grundstückseigentümer
In der Praxis handelt es sich bei Erbbaurechtsgebern häufig um Kirchen, Kommunen, Stiftungen oder private Eigentümer. Der erste Schritt ist eine formlose Kontaktaufnahme mit dem Ziel, die Bereitschaft zur Verlängerung auszuloten.
Hinweis: Bei institutionellen Eigentümern gelten häufig standardisierte Verfahren und Fristen – etwa, dass mindestens 10 Jahre vor Vertragsende mit der Verhandlung begonnen werden sollte. Eine vorzeitige Verlängerung der Erbpacht ist oft möglich, bedarf aber einer aktiven Initiative von Ihrer Seite.
Verhandlung über neue Vertragskonditionen
Sobald die Bereitschaft zur Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags vorliegt, beginnen die Vertragsverhandlungen. Dabei sollten folgende Punkte geklärt werden:
- Laufzeit des neuen Vertrags (z. B. weitere 75 oder 99 Jahre).
- Neuer Erbbauzins – oft orientiert sich dieser am aktuellen Bodenrichtwert.
- Indexierung oder Staffelung des Erbbauzinses für die Zukunft.
- Regelungen für den Heimfall im erneuerten Vertrag.
- Zustimmung zu späteren Umbauten oder Veräußerungen.
Tipp: Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen, um eine belastbare Gesprächsgrundlage für die Festsetzung des Erbbauzinses zu haben.
Erstellung und notarielle Beurkundung des neuen Vertrags
Kommt es zu einer Einigung, wird ein neuer Erbbaurechtsvertrag oder ein Nachtrag erstellt. Dieser muss notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Gleichzeitig ist eine Eintragung beziehungsweise Anpassung im Grundbuch erforderlich.
Die typischen rechtlichen Dokumente in dieser Phase:
- Entwurf des verlängerten Erbbaurechtsvertrags.
- Aktueller Grundbuchauszug.
- Vollmachten und Genehmigungen, wenn beispielsweise Miteigentümer betroffen sind.
- Bestätigung des Notars, dass die Urkunde dem Grundbuchamt übermittelt wird.
Auch hier gilt: Je früher Sie diese Schritte angehen, desto reibungsloser läuft der Prozess. Wer die Erbpacht vorzeitig verlängern möchte, profitiert oft von einem größeren Handlungsspielraum.
Eintragung im Grundbuch
Abschließend wird der neue Vertrag in das Grundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht erscheint dort als eigenes grundstücksgleiches Recht mit neuer Laufzeit. Die Bearbeitungszeit kann je nach Auslastung der Ämter zwischen 4 und 12 Wochen betragen.
Zusätzlicher Tipp für Käufer: Wenn Sie gerade in der Kaufprüfung stecken und die Erbpacht binnen 30 Jahren endet, sollten Sie eine Vertragsverlängerung zur aufschiebenden Bedingung im Kaufvertrag machen. Nur so sichern Sie sich rechtlich gegen spätere Überraschungen ab, zum Beispiel wenn der Eigentümer der Verlängerung doch nicht zustimmt.
Welche Kosten entstehen bei der Verlängerung?
Die Erbpacht zu verlängern, bringt verschiedene Kosten mit sich, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten.
Anpassung oder Neufestsetzung des Erbbauzinses
Der Erbbauzins wird bei Vertragsverlängerung in der Regel neu kalkuliert. Die Höhe orientiert sich oft an:
- dem aktuellen Bodenrichtwert,
- dem aktuellen Marktumfeld,
- und einer individuellen Vereinbarung zwischen den Parteien.
Beispielrechnung:
Liegt der Bodenrichtwert bei 500 €/m² und die Grundstücksfläche bei 500 m², ergibt das einen Bodenwert von 250.000 €. Bei einem marktüblichen Zinssatz von 4 % beträgt der jährliche Erbbauzins 10.000 € – also rund 833 € pro Monat.
Tipp: Mit einem Wertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen zum Grundstückswert können Sie eine realistische und gegebenenfalls niedrigere Bemessungsgrundlage in die Verhandlung einbringen.
Notar- und Grundbuchkosten
Da es sich bei der Verlängerung eines Erbpachtvertrags um ein rechtsgeschäftliches Verfahren handelt, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Die Kosten dafür richten sich nach dem Geschäftswert (in der Regel dem Wert des Erbbaurechts) und setzen sich zusammen aus:
- Notargebühr für die Vertragsbeurkundung
- Grundbuchgebühr für die Eintragung oder Änderung des Erbbaurechts
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr über Notar- und Grundbuchkosten.
Grunderwerbsteuer
Ob Grunderwerbsteuer anfällt, hängt davon ab, ob durch die Verlängerung ein neuer Vertrag mit geänderten wirtschaftlichen Bedingungen entsteht. Entscheidend ist:
- Wird ein komplett neuer Vertrag geschlossen oder nur ein Nachtrag?
- Wird der wirtschaftliche Eigentumsübergang fingiert (zum Beispiel durch extrem lange Laufzeiten)?
In einigen Bundesländern wird bei einer Verlängerung auf über 99 Jahre Grunderwerbsteuer fällig. Diese beträgt – je nach Bundesland – 3,5 % bis 6,5 % des Erbbaurechtswerts.
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber mehr zur Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht.
Gutachterkosten für ein Verkehrswertgutachten
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist kein Pflichtbestandteil der Vertragsverlängerung – aber eine äußerst empfehlenswerte Grundlage für die Festsetzung des neuen Erbbauzinses. Vor allem, wenn Sie als Erbbaurechtsnehmer eine realistische Bewertung der Immobilie und des Erbbaurechts benötigen.
Eine Verlängerung des Erbbaurechts kann teuer werden. Verhandeln Sie frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer!
Ing. André Heid M. Sc.
Was passiert, wenn keine Verlängerung erfolgt?
Läuft der Vertrag ohne Verlängerung aus, fällt das Gebäude – je nach Vereinbarung – an den Grundstückseigentümer zurück. Da Immobilien, die auf einem Erbpachtgrundstück errichtet wurden, häufig auch nach Ablauf des Erbbaurechts noch eine Restnutzungsdauer und somit einen Restwert haben, muss auch dieser Wert bei der Rückgabe des Grundstücks berücksichtigt werden.
Für errichtete Häuser und Wohnungen erhält der Erbbauberechtigte deshalb mindestens zwei Drittel des Zeitwerts. Ein unabhängiger Immobiliengutachter stellt den Zeitwert der Immobilie fest und ermittelt im Rahmen eines Restnutzungsdauer-Gutachtens, die verbleibende Anzahl an Jahren, in denen die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Eine vorzeitige Kündigung ist bei Erbbaurechten nicht möglich. Ausnahmen: Heimfall und Verstöße gegen Vertragsbedingungen, zum Beispiel ausstehende Zahlungen des Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum. Der Erbbauberechtigte wiederum kann nicht frühzeitig aus dem Vertrag aussteigen.
Wenn Sie eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück kaufen möchten, dessen Restnutzungsdauer nur noch einige Jahre entspricht, hat dies mögliche Folgen für Sie:
- Die Immobilie verliert mit abnehmender Laufzeit an Marktwert.
- Finanzierungen sind schwerer zu bekommen.
- Ihre Verhandlungsposition wird schwächer.
Alternativ können Sie versuchen, das Grundstück zu kaufen – sofern der Eigentümer dazu bereit ist. Doch oft ist es wirtschaftlicher, die Erbpacht zu verlängern, sofern Sie langfristig planen.
Welche Vor- und Nachteile hat eine Verlängerung?
Die Entscheidung, ob Sie die Erbpacht verlängern, ist eine strategisch wichtige Frage, denn sie betrifft auch die Flexibilität im Umgang mit der Immobilie. Im Folgenden betrachten wir die wichtigsten Vorteile und Nachteile einer Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags im Detail.
Vorteile einer Erbpachtverlängerung
1. Planungssicherheit für Jahrzehnte
Durch eine rechtzeitige Verlängerung des Erbbaurechts sichern Sie sich eine langfristige Nutzungsdauer – häufig erneut über 75 bis 99 Jahre. Das bedeutet:
- keine Heimfallgefahr innerhalb des neuen Zeitraums,
- Sicherheit für langfristige Planungen oder Investitionen,
- Höhere Chancen auf einen Verkaufsabschluss, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.
2. Vermeidung des Heimfalls
Läuft der Erbbaurechtsvertrag aus, fällt das Gebäude in vielen Fällen an den Grundstückseigentümer zurück – gegen eine gesetzlich geregelte Entschädigung, die oft unter dem Marktwert der Immobilie liegt. Die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags verhindert diesen Wertverlust und ermöglicht es Ihnen, weiterhin Eigentümer der Immobilie zu bleiben.
3. Kalkulierbare Kosten
Zwar wird der Erbbauzins in der Regel angepasst, jedoch kann durch geschickte Vertragsverhandlungen eine gestaffelte oder indexierte Zinshöhe vereinbart werden. So lassen sich zukünftige Zahlungen besser kalkulieren als bei einem Grundstückskauf mit hoher Einmalzahlung.
4. Geringere Kapitalbindung
Wer das Grundstück nicht kauft, sondern das Erbbaurecht verlängert, behält Liquidität – etwa für Renovierung, eine Instandhaltungsrücklage oder anderweitige Investitionen (zum Beispiel energetische Sanierung).
Nachteile einer Erbpachtverlängerung
1. Mögliche Erhöhung des Erbbauzinses
Im Zuge der Vertragsverlängerung ist häufig mit einer Neuberechnung des Erbbauzinses auf Basis aktueller Bodenrichtwerte zu rechnen. Bei stark gestiegenen Grundstückspreisen kann das zu einer spürbaren finanziellen Mehrbelastung führen – insbesondere in gefragten Lagen.
2. Begrenzte Entscheidungsfreiheit
Als Erbbauberechtigter bleiben Sie in bestimmten Punkten abhängig vom Grundstückseigentümer. Dazu zählen:
- Zustimmungspflichten bei Umbauten oder Erweiterungen,
- Einschränkungen bei der Veräußerung der Immobilie (zum Beispiel Vorkaufsrecht),
- Vorgaben zur Nutzung oder Bebauung.
Das kann Ihre Flexibilität im Vergleich zum vollen Eigentum einschränken, vor allem dann, wenn Sie Änderungen an der Immobilie planen.
3. Abhängigkeit vom Verhandlungspartner
Die Verlängerung der Erbpacht ist in den meisten Fällen nicht automatisch garantiert. Sie hängt von der Bereitschaft des Grundstückseigentümers ab. Falls dieser keine Verlängerung anbietet oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen, stehen Sie als Erbbaurechtsnehmer unter Druck – vor allem, wenn Sie den Verkauf planen oder wünschen, dass Ihre Immobilie in Familienhand verbleibt.
Fazit: Erbpacht vorzeitig verlängern
Die Verlängerung eines Erbbaurechtsvertrags ist ein entscheidender Hebel für die Erhaltung Ihrer Immobilie. Lassen Sie sich frühzeitig beraten und nutzen Sie eine starke Verhandlungsposition, bevor die Restlaufzeit unter die kritische Grenze sinkt.
Häufige Fragen Verlängerung der Erbpacht
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags.
Ab wann sollte ich aktiv werden, wenn die Erbpacht in wenigen Jahren ausläuft und ich meine Immobilie verkaufen möchte?
Je früher, desto besser. Banken verlangen oft eine Mindestrestlaufzeit von 60 bis 80 Jahren zur Finanzierung. Ein Erbbaurechtsgrundstück mit geringer Restlaufzeit, ist für Käufer zudem unattraktiv. Durch eine frühzeitige Verlängerung schaffen Sie Planungssicherheit.
Kann ich die Verlängerung des Erbpachtvertrags erzwingen?
Nein, eine Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags ist grundsätzlich Verhandlungssache. Es besteht kein gesetzlicher Anspruch darauf. Manche Verträge enthalten jedoch eine Verlängerungsoption, die schriftlich fixiert wurde. Fehlt diese, ist die Zustimmung des Eigentümers notwendig. Eine professionelle Verhandlungsführung und ein realistisches Gutachten erhöhen Ihre Chancen auf eine Einigung.
Was passiert, wenn der Eigentümer das Grundstück verkaufen möchte, während ich verhandle?
Wenn der Grundstückseigentümer während der Verhandlung zur Verlängerung das Grundstück verkaufen will, geht das Erbbaurecht auf den neuen Eigentümer über – mit allen bestehenden Rechten und Pflichten. Sie bleiben Erbbauberechtigter, aber die Verhandlungen könnten neu aufgenommen werden. Eine begonnene Verlängerung sichert Sie nicht automatisch vertraglich ab, solange keine notarielle Beurkundung erfolgt ist.
Kann ich das Grundstück statt der Verlängerung auch kaufen?
Das ist theoretisch möglich, aber nur, wenn der Grundstückseigentümer zum Verkauf bereit ist. Viele Kommunen, Kirchen oder Stiftungen verkaufen ihre Flächen jedoch nicht oder nur unter strengen Bedingungen. Wenn ein Kauf möglich ist, kann dieser mit erheblichen Einmalkosten verbunden sein (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten). Für viele Immobilieneigentümer und auch Erbbaurechtgeber ist die Verlängerung der Erbpacht die wirtschaftlich sinnvollere Option, sofern faire Konditionen ausgehandelt werden.
