Sie möchten ein Haus bauen, aber die Grund­stücks­prei­se sind zu hoch? Mit einem Erb­bau­grund­stück kann der Traum von der eigenen Immobilie auch ohne Baugrund wahr werden. Wir erklären die Bedeutung eines Erb­bau­rechts­grund­stücks, wie man ein solches findet und welchen Wert es hat.

Erbbaugrundstück Kirche
Die Kirche verfügt über Grundbesitz und vergibt Erb­bau­grund­stü­cke.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Erb­bau­grund­stück wird vom Eigentümer an Menschen verpachtet, die ein Haus bauen möchten, sich aber kein Grundstück leisten können oder wollen.
  • Erb­bau­rechts­grund­stück sowie Erb­pacht­grund­stück sind Synonyme für Erb­bau­grund­stück.
  • Sachverständige ermitteln meist den Verkehrswert eines Erb­bau­grund­stücks; sehr selten den Beleihungswert.
  • Ein Erb­bau­grund­stück finden Sie über spezialisierte Makler oder direkt bei Erbbaugebern – hauptsächlich Institutionen und Gemeinden mit Grundbesitz.
  • Die gesetzlichen Grundpfeiler zu Erb­bau­grund­stü­cken hält das Erb­bau­rechts­ge­setz (ErbbauRG) bereit, die wichtigsten Informationen liefert unser Ratgeber zum Erbbaurecht.

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

Was bedeutet Erb­bau­grund­stück?

Drei un­ter­schied­li­che Begriffe, die dasselbe meinen, kursieren im Zusammenhang mit Grundstücken und dem Erbbaurecht: Erb­bau­grund­stück, Erb­bau­rechts­grund­stück sowie Erb­pacht­grund­stück sind Synonyme. Dabei handelt es sich um ein Grundstück, das jemandem gehört, der es auf viele Jahre hin nicht selbst nutzen möchte und es daher als Erb­bau­rechts­grund­stück ausschreibt. Der Erb­bau­rechts­neh­mer darf ein Haus sowie bauliche Anlagen auf diesem Erb­bau­grund­stück errichten und zahlt dafür eine Pacht (Erbbauzins). Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit erlischt das Nutzungsrecht des Pächters am Erb­bau­grund­stück. Der Eigentümer löst den Gebäudewert ab, sodass die baulichen Anlagen auf dem Erb­bau­rechts­grund­stück an ihn übergehen.

Erb­bau­grund­stück kaufen und verkaufen

Ein Erb­bau­rechts­grund­stück wird nicht gekauft, sondern gepachtet. Ein Erb­bau­grund­stück kann vom Pächter dementsprechend auch nicht verkauft werden, wenn er selbst nicht mehr darauf leben möchte. Er kann jedoch sein Haus veräußern. Der Hauskäufer bezahlt dann einerseits einen Kaufpreis für die Immobilie, der sich am Sachwert orientieren kann. Hinzu kommt die Erbpacht an den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer. Denn der Boden, auf dem die baulichen Anlagen stehen, ist immer noch ein Erb­bau­rechts­grund­stück und gehört nicht dem Verkäufer/Käufer.

Die Sach­ver­stän­di­gen der Heid Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung sind mit der Wertermittlung von Erb­bau­grund­stü­cken und Immobilien mit Erbbaurecht vertraut. Kontaktieren Sie uns für die Wertermittlung Ihres Hauses bei Erbpacht!

Wie finde ich ein Erb­bau­grund­stück?

Erb­bau­rechts­grund­stü­cke sind in Deutschland keine Rarität, werden aber kaum auf Im­mo­bi­li­en­por­ta­len inseriert. Einige Makler haben sich auf Erb­bau­grund­stü­cke spezialisiert. Bei Interesse wenden Sie sich gerne an unsere Sach­ver­stän­di­gen.

Viele Verträge wurden in den 1950er-Jahren über 75 bis 99 Jahre geschlossen. Das Erb­bau­rechts­ge­setz wurde vor 102 Jahren verabschiedet. Es müssten also in absehbarer Zeit einige Erbbaurechte auslaufen. Bei konkretem Interesse an einem Erb­bau­grund­stück kann es nicht schaden, bei den regionalen Institutionen mit Grundbesitz nachzufragen. Gemeinden sowie Körperschaften öffentlichen Rechts verfügen meist über viel Land und sind bereit, Erb­bau­grund­stü­cke zu vergeben. Darüber hinaus sind viele Brauereien, Versicherungen, Kirchen und Stiftungen Erb­bau­rechts­ge­ber.

Was muss bei der Finanzierung eines Erb­pacht­grund­stücks berücksichtigt werden?

Viele Banken halten Bau­fi­nan­zie­run­gen für Erbbaurechte für unberechenbar und erheben daher höhere Zinsen für ein Darlehen. Die Finanzierung von Erbbaurechten, die von Privatpersonen vergeben werden, lehnen Banken oft ab. Ent­ge­gen­kom­men­der sind sie bei Gemeinden und Kirchen als Erb­bau­rechts­ge­bern.

Außerdem erwarten Kreditinstitute eine solide Ei­gen­ka­pi­tal­quo­te bei Erbbaurechten. Die Restlaufzeit des Erbbauvertrags sollte mindestens noch 40 Jahre betragen, ansonsten verweigern Banken üblicherweise die Finanzierung. Der Beleihungswert einer Erbbau-Immobilie liegt deutlich unter dem Beleihungswert für eine gleichwertige Immobilie auf eigenem Grund und Boden. Je nach Gestaltung des Erb­bau­rechts­ver­trags hat der Erb­bau­rechts­ge­ber ein Mitspracherecht im Hinblick auf die Finanzierung.

Wer erschließt ein Erb­bau­grund­stück?

Im Erb­bau­rechts­ver­trag} ist geregelt, wer sich um die Erschließung des Erb­bau­grund­stücks kümmert, und wer für die Kosten aufkommt. Meistens obliegt diese Aufgabe dem Erb­bau­be­rech­tig­ten – also dem Nutzer des Erb­bau­rechts­grund­stücks.

Erbbaugrundstück (Ablauf)
Unsere Infografik zeigt, wie ein Grundstück zum Erb­bau­grund­stück wird und was danach passiert.

Kann der Erwerber eines Erbbaurechts eine Grundschuld auf ein Erb­bau­rechts­grund­stück aufnehmen?

Prinzipiell ist es möglich, eine Grundschuld zu bestellen. Grund­pfand­rech­te (Grundschuld, Hypothek) werden in ein eigenes Blatt im Grundbuch eingetragen, nämlich in das Erbbaugrundbuch.

Die Beleihung von Erbbaurechten ist nach den Ausführungen des Pfand­brief­ge­set­zes (§ 13 Abs. 2 PfandBG) nur erlaubt, wenn die Hypothek spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt ist. Außerdem darf die planmäßige Tilgung nicht länger dauern als zur Abschreibung nach wirt­schaft­li­chen Grundsätzen nötig ist.

Doch das ist nicht der einzige Haken an der Grund­schuld­be­stel­lung für Erbbaurechte. Denn der Erb­bau­rechts­ge­ber verankert im Erb­bau­rechts­ver­trag in der Regel ein Mitspracherecht über Verfügungen wie den Verkauf oder die Belastung. Eine Beleihung des Gebäudes ist ohne vorherige Zustimmung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers folglich nicht möglich, obwohl der Erb­bau­rechts­ge­ber keinen Cent in die Immobilie steckt. Stimmt er zu, kommt es möglicherweise zu einem Konflikt in der Rangfolge – denn die Bank möchte ganz oben stehen, wenn es bei Zah­lungs­un­fä­hig­keit des Dar­le­hens­neh­mers an die Verteilung der Immobilie geht. Dieses Privileg sichert sich jedoch bei jedem soliden Erb­bau­rechts­ver­trag der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer.

Bewertung von Erb­bau­grund­stü­cken

Wie der Verkehrswert eines Erb­bau­grund­stücks ermittelt wird, legen wir ebenso wie weitere Berechnungen rund um das Erbbaurecht in unserem diesbezüglichen Ratgeber dar. Die bevorzugte Bewertung von Erb­bau­grund­stü­cken erfolgt mittels des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens.

Sie können ein Erb­bau­rechts­grund­stück theoretisch auch beleihen. Praktisch lehnen die meisten Banken es aber ab, Ihnen größere Summen zu leihen, wenn Ihr Haus auf einem Erb­bau­grund­stück steht.

Gerne unterstützen unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sach­ver­stän­di­gen Sie im Zusammenhang mit einem Erb­bau­grund­stück mit

sowie Verpächter mit einer Port­fo­lio­be­wer­tung für die Erb­bau­rechts­grund­stü­cke.

Das Team der Heid Immobilien GmbH hilft Ihnen bei der Wertermittlung rund um Ihr Erb­bau­grund­stück gerne weiter!