Sie möchten ein Haus bauen, aber die Grundstückspreise sind zu hoch? Mit einem Erbbaugrundstück kann der Traum von der eigenen Immobilie auch ohne Baugrund wahr werden. Wir erklären die Bedeutung eines Erbbaurechtsgrundstücks, wie man ein solches findet und welchen Wert es hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Erbbaugrundstück wird vom Eigentümer an Menschen verpachtet, die ein Haus bauen möchten, sich aber kein Grundstück leisten können oder wollen.
- Erbbaurechtsgrundstück sowie Erbpachtgrundstück sind Synonyme für Erbbaugrundstück.
- Sachverständige ermitteln meist den Verkehrswert eines Erbbaugrundstücks; sehr selten den Beleihungswert.
- Ein Erbbaugrundstück finden Sie über spezialisierte Makler oder direkt bei Erbbaugebern – hauptsächlich Institutionen und Gemeinden mit Grundbesitz.
- Die gesetzlichen Grundpfeiler zu Erbbaugrundstücken hält das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) bereit, die wichtigsten Informationen liefert unser Ratgeber zum Erbbaurecht.
Was bedeutet Erbbaugrundstück?
Drei unterschiedliche Begriffe, die dasselbe meinen, kursieren im Zusammenhang mit Grundstücken und dem Erbbaurecht: Erbbaugrundstück, Erbbaurechtsgrundstück sowie Erbpachtgrundstück sind Synonyme. Dabei handelt es sich um ein Grundstück, das jemandem gehört, der es auf viele Jahre hin nicht selbst nutzen möchte und es daher als Erbbaurechtsgrundstück ausschreibt. Der Erbbaurechtsnehmer darf ein Haus sowie bauliche Anlagen auf diesem Erbbaugrundstück errichten und zahlt dafür eine Pacht (Erbbauzins). Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit erlischt das Nutzungsrecht des Pächters am Erbbaugrundstück. Der Eigentümer löst den Gebäudewert ab, sodass die baulichen Anlagen auf dem Erbbaurechtsgrundstück an ihn übergehen.
Erbbaugrundstück kaufen und verkaufen
Ein Erbbaurechtsgrundstück wird nicht gekauft, sondern gepachtet. Ein Erbbaugrundstück kann vom Pächter dementsprechend auch nicht verkauft werden, wenn er selbst nicht mehr darauf leben möchte. Er kann jedoch sein Haus veräußern. Der Hauskäufer bezahlt dann einerseits einen Kaufpreis für die Immobilie, der sich am Sachwert orientieren kann. Hinzu kommt die Erbpacht an den Grundstückseigentümer. Denn der Boden, auf dem die baulichen Anlagen stehen, ist immer noch ein Erbbaurechtsgrundstück und gehört nicht dem Verkäufer/Käufer.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung sind mit der Wertermittlung von Erbbaugrundstücken und Immobilien mit Erbbaurecht vertraut. Kontaktieren Sie uns für die Wertermittlung Ihres Hauses bei Erbpacht!
Wie finde ich ein Erbbaugrundstück?
Erbbaurechtsgrundstücke sind in Deutschland keine Rarität, werden aber kaum auf Immobilienportalen inseriert. Einige Makler haben sich auf Erbbaugrundstücke spezialisiert. Bei Interesse wenden Sie sich gerne an unsere Sachverständigen.
Viele Verträge wurden in den 1950er-Jahren über 75 bis 99 Jahre geschlossen. Das Erbbaurechtsgesetz wurde vor 102 Jahren verabschiedet. Es müssten also in absehbarer Zeit einige Erbbaurechte auslaufen. Bei konkretem Interesse an einem Erbbaugrundstück kann es nicht schaden, bei den regionalen Institutionen mit Grundbesitz nachzufragen. Gemeinden sowie Körperschaften öffentlichen Rechts verfügen meist über viel Land und sind bereit, Erbbaugrundstücke zu vergeben. Darüber hinaus sind viele Brauereien, Versicherungen, Kirchen und Stiftungen Erbbaurechtsgeber.
Was muss bei der Finanzierung eines Erbpachtgrundstücks berücksichtigt werden?
Viele Banken halten Baufinanzierungen für Erbbaurechte für unberechenbar und erheben daher höhere Zinsen für ein Darlehen. Die Finanzierung von Erbbaurechten, die von Privatpersonen vergeben werden, lehnen Banken oft ab. Entgegenkommender sind sie bei Gemeinden und Kirchen als Erbbaurechtsgebern.
Außerdem erwarten Kreditinstitute eine solide Eigenkapitalquote bei Erbbaurechten. Die Restlaufzeit des Erbbauvertrags sollte mindestens noch 40 Jahre betragen, ansonsten verweigern Banken üblicherweise die Finanzierung. Der Beleihungswert einer Erbbau-Immobilie liegt deutlich unter dem Beleihungswert für eine gleichwertige Immobilie auf eigenem Grund und Boden. Je nach Gestaltung des Erbbaurechtsvertrags hat der Erbbaurechtsgeber ein Mitspracherecht im Hinblick auf die Finanzierung.
Wer erschließt ein Erbbaugrundstück?
Im Erbbaurechtsvertrag} ist geregelt, wer sich um die Erschließung des Erbbaugrundstücks kümmert, und wer für die Kosten aufkommt. Meistens obliegt diese Aufgabe dem Erbbauberechtigten – also dem Nutzer des Erbbaurechtsgrundstücks.
Kann der Erwerber eines Erbbaurechts eine Grundschuld auf ein Erbbaurechtsgrundstück aufnehmen?
Prinzipiell ist es möglich, eine Grundschuld zu bestellen. Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek) werden in ein eigenes Blatt im Grundbuch eingetragen, nämlich in das Erbbaugrundbuch.
Die Beleihung von Erbbaurechten ist nach den Ausführungen des Pfandbriefgesetzes (§ 13 Abs. 2 PfandBG) nur erlaubt, wenn die Hypothek spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt ist. Außerdem darf die planmäßige Tilgung nicht länger dauern als zur Abschreibung nach wirtschaftlichen Grundsätzen nötig ist.
Doch das ist nicht der einzige Haken an der Grundschuldbestellung für Erbbaurechte. Denn der Erbbaurechtsgeber verankert im Erbbaurechtsvertrag in der Regel ein Mitspracherecht über Verfügungen wie den Verkauf oder die Belastung. Eine Beleihung des Gebäudes ist ohne vorherige Zustimmung des Grundstückseigentümers folglich nicht möglich, obwohl der Erbbaurechtsgeber keinen Cent in die Immobilie steckt. Stimmt er zu, kommt es möglicherweise zu einem Konflikt in der Rangfolge – denn die Bank möchte ganz oben stehen, wenn es bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers an die Verteilung der Immobilie geht. Dieses Privileg sichert sich jedoch bei jedem soliden Erbbaurechtsvertrag der Grundstückseigentümer.
Bewertung von Erbbaugrundstücken
Wie der Verkehrswert eines Erbbaugrundstücks ermittelt wird, legen wir ebenso wie weitere Berechnungen rund um das Erbbaurecht in unserem diesbezüglichen Ratgeber dar. Die bevorzugte Bewertung von Erbbaugrundstücken erfolgt mittels des Vergleichswertverfahrens.
Sie können ein Erbbaurechtsgrundstück theoretisch auch beleihen. Praktisch lehnen die meisten Banken es aber ab, Ihnen größere Summen zu leihen, wenn Ihr Haus auf einem Erbbaugrundstück steht.
Gerne unterstützen unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Sie im Zusammenhang mit einem Erbbaugrundstück mit
- einem Beleihungswertgutachten,
- einem Kurzgutachten,
- einem Restnutzungsdauer-Gutachten,
- einem Verkehrswertgutachten
sowie Verpächter mit einer Portfoliobewertung für die Erbbaurechtsgrundstücke.
Das Team der Heid Immobilien GmbH hilft Ihnen bei der Wertermittlung rund um Ihr Erbbaugrundstück gerne weiter!
