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Sachwertverfahren: So wird der Sachwert von Immobilien ermittelt

Mit dem Sachwertverfahren bestimmen Sachverständige den Wert von Immobilien. Der Fokus der Wertermittlung liegt dabei insbesondere auf der Bausubstanz. Wie genau die Berechnung beim Sachwertverfahren funktioniert, erklären wir Ihnen im Folgenden anhand von Beispielen. Erfahren Sie außerdem die Vor- und Nachteile der Methode.

außergewöhnliche Wohnimmobilie

Außergewöhnliche selbstbewohnte Immobilien ohne adäquate Vergleichsobjekte sind prädestiniert für das Sachwertverfahren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit dem Sachwertverfahren ermitteln Sachverständige den Marktwert von Immobilien. Unter allen normierten Verfahren gilt es aber als das komplizierteste.
  • Das Sachwertverfahren bezieht sich auf die Herstellungskosten , angepasst auf den Baupreisindex.
  • Die Gesamtformel zur Berechnung des Sachwerts einer Immobilie lautet: Sachwert = ( Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor.
  • Einfamilienhäuser oder kommunale Gebäude ohne Gewinnerzielungsabsicht (wie Schulen) sind prädestiniert für die Anwendung des Sachwertverfahrens.
  • Da das Sachwertverfahren entscheidend auf Markt- und Sachkenntnis beruht, sollten Sie immer einen zertifizierten Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten beauftragen. Andernfalls riskieren Sie Fehler bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie, die für Sie von entscheidendem Nachteil sein können.
  • Die Begriffe Sachgutachten und Sachwertgutachten sind zwar nicht gebräuchlich. Gemeint ist damit ein Verkehrswertgutachten, in dem der Sachwert der Immobilie ermittelt wird.

Definition: Was ist das Sachwertverfahren für Immobilien?

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren, um den Verkehrswert (Marktwert) oder Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Es bezieht sich auf die Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst auf den Baupreisindex und die Marktsituation.

Die gesetzlichen Grundlagen zum Sachwertverfahren stehen in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§§ 35 – 39 ImmoWertV).

Was ist ein Sachwertgutachten?

Ein Sachwertgutachten, vereinzelt auch als Sachgutachten betitelt, gibt es eigentlich nicht. Gemeint ist ein Verkehrswertgutachten, bei dem der Sachwert der Immobilie gemäß Sachwertverfahren ermittelt wird. Wie das geht, erklären wir in diesem Ratgeber.

Wann wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?

Nach Möglichkeit wird das Vergleichswertverfahren angewandt. Doch häufig sind passende Vergleichsobjekte rar. Der Gesetzgeber akzeptiert zwei weitere Verfahren: Sachwert- und Ertragswertverfahren. Alle drei Verfahren zur Immobilienbewertung unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Herangehensweise. Das Sachwertverfahren gilt als das anspruchsvollste.

Das Sachwertverfahren wenden Sachverständige insbesondere bei den folgenden Immobilienarten an:

  • alleinstehende Häuser und Immobilien in ländlicheren Gegenden
  • kommunale Gebäude ohne Renditebestreben (zum Beispiel Schulen oder Kindergärten)
  • Infrastruktur (zum Beispiel Bahnhöfe)
  • denkmalgeschützte Immobilien
Bahnhofsgebäude

Der Wert von Bahnhofsgebäuden wird – zumindest an ländlichen Haltepunkten – nach dem Sachwertverfahren ermittelt.

Berechnung: Wie ermittelt man den Sachwert einer Immobilie?

Den Sachwert einer Immobilie kann man grundsätzlich in fünf Schritten ermitteln. Welche das sind, erklären wir Ihnen im Folgenden. Der Sachverständige erstellt hierzu ein Verkehrswertgutachten.

Schritt 1: Bodenwert berechnen

Grafik zur Berechnung des Bodenwerts Zunächst kommt es bei der Anwendung des Sachwertverfahrens darauf an, den Bodenwert zu ermitteln. Dabei handelt es sich um den Wert, den der Boden hat, getrennt vom darauf befindlichen Gebäude.

Formel

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert pro m 2 = Bodenwert

Erläuterung

Den Bodenwert einer Immobilie ermitteln Sachverständige, indem sie die Grundfläche der zu bewertenden Immobilie mit dem sogenannten Bodenrichtwert multiplizieren: einem amtlichen regionalen Durchschnittswert, den Gutachterausschüsse auf Basis von Vergleichswerten ermitteln.

Der Bodenrichtwert gibt also an, wie viel der Boden wert ist – gemessen an den in der Region üblichen Preisen. Bodenrichtwerte sind für jedermann zugänglich, Sie können sie ebenso wie auch Sachverständige auf Anfrage bei den jeweiligen Gutachterausschüssen anfordern.

Beispiel

Nehmen wir an, Sie besitzen ein 300 m² großes Grundstück, dessen Sachwert Sie ermitteln lassen möchten. Der Sachverständige ermittelt, wie oben beschrieben, erst einmal den Bodenwert, indem er den Bodenrichtwert der Region mit Ihrer Grundstücksfläche multipliziert. Demnach ergibt sich ein Bodenwert in Höhe von 45.000 €:

300 m 2

×

150 €

=

45.000 €

Grundstücksfläche

×

Bodenrichtwert pro m 2

=

Bodenwert

Schritt 2: Gebäude-Herstellungskosten berechnen

Grafik zu Gebäudeherstellungskosten Im nächsten Schritt ermittelt der Sachverständige, wie hoch die Gebäude-Herstellungskosten Ihrer Immobilie sind. Dafür multipliziert man die Regel-Herstellungskosten pro m 2 mit der Bruttogrundfläche.

Formel

Regel-Herstellungskosten pro m 2 × Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

Erläuterung

Regel-Herstellungskosten meinen nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter. Gutachter ermitteln sie nach Grundstücks- und Gebäudeart. Ihre Höhe kann also je nach Immobilie unterschiedlich ausfallen. Sie beziehen sich übrigens auch auf die Außenanlagen, also zum Beispiel Anbauten wie Garagen oder Schuppen.

Die Bruttogrundfläche meint die Summe aller nutzbaren Grundflächen einer Immobilie. Haben Sie beispielsweise ein Haus mit mehreren Stockwerken, einem Dachboden oder Keller, hat jede Ebene eine eigene Grundfläche. Addieren Sie diese Ebenen, erhalten Sie die Bruttogrundfläche Ihrer Immobilie.

Beispiel

Nehmen wir an, Ihre Immobilie hat eine Bruttogrundfläche von 200 m 2 und der Gutachter ermittelt Regel-Herstellungskosten von 1.200 € pro m 2 . In diesem Fall belaufen sich die Gebäudeherstellungskosten auf 240.000 €:

1.200 €

×

200 m 2

=

240.000 €

Regel-Herstellungskosten pro m 2

×

Bruttogrundfläche

=

Gebäudeherstellungskosten

Gebäude wird errichtet

Die Gebäude-Herstellungskosten sind maßgeblich zur Berechnung des Sachwerts einer Immobilie.

Schritt 3: Gebäude-Sachwert berechnen

Grafik zum Gebäude-Sachwert Sind die Herstellungskosten der Immobilie bekannt, kann der Gutachter den Gebäude-Sachwert ermitteln. Um zu erfahren, wie viel die Bausubstanz tatsächlich wert ist, muss die Wertminderung des Gebäudes durch Verschleiß, Abnutzung und andere Alterungsvorgänge berücksichtigt werden.

Formel

Gebäude-Herstellungskosten – Alterswertminderung = Gebäude-Sachwert

Erläuterung

Wie hoch die Alterswertminderung ausfällt, hängt immer von der individuellen Immobilie ab sowie von der Restnutzungsdauer, also der Dauer, in welcher die Immobilie genutzt werden kann. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren beträgt die Alterswertminderung beispielsweise 1,25% pro Jahr.

Um den genauen Wertverlust durch Alterswertminderung zu bestimmen, werden die Herstellungskosten der Immobilie im Rahmen eines Sachwertgutachtens prozentual gemäß dem Faktor der Alterswertminderung verringert:

Bei Gebäude-Herstellungskosten in Höhe von 240.000 € entsprechen 3.000 € einer Wertminderung von 1,25 % pro Jahr. Innerhalb von 10 Jahren nimmt der Wert um 30.000 € ab.

Beispiel

Kommt der Gutachter zu dem Ergebnis, dass die Höhe der Alterswertminderung Ihrer Immobilie bei 30.000 € liegt, ergibt sich ein Gebäude-Sachwert von 210.000 €:

240.000 €

30.000 €

=

210.000 €

Gebäude-Herstellungskosten

Alterswertminderung

=

Gebäude-Sachwert

Schritt 4: Vorläufigen Sachwert berechnen

Grafik zum vorläufigen Sachwert Nun kann der vorläufige Sachwert der Immobilie berechnet werden. Dafür addiert man den Gebäude-Sachwert mit dem Bodenwert der Immobilie.

Formel

Gebäude-Sachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert

Beispiel

Im Fall unseres Beispiels ergibt sich ein vorläufiger Sachwert in Höhe von 255.000 €:

210.000 €

+ 45.000 €

= 255.000 €

Gebäude-Sachwert

+ Bodenwert

= vorläufiger Sachwert

Schritt 5: Endgültigen Sachwert ermitteln

Um nun den endgültigen Sachwert der Immobilie zu berechnen, müssen Sachverständige noch die sogenannten Marktanpassungsfaktoren berücksichtigen. Zunächst wird der ermittelte Sachwert mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Anschließend wird das Ergebnis mit dem Regionalfaktor multipliziert. Mit diesen Marktanpassungsfaktoren wird der Sachwert an die Marktsituation angepasst.

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Formel

Vorläufiger Sachwert × Marktanpassungsfaktoren = endgültiger Sachwert



Ablauf des Sachwertverfahrens

Infografik zum Ablauf des Sachwertverfahrens.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Jedes Wertermittlungsverfahren hat seine Vor- und Nachteile, so auch das Sachwertverfahren:

Vorteile des Sachwertverfahrens

  • bestens geeignet für ländliche Regionen und außergewöhnliche Immobilien:
    Weil der Schwerpunkt des Sachwertverfahrens vor allem auf der Bewertung der eigentlichen Bausubstanz liegt und weniger auf dem Vergleich mit ähnlichen Objekten, ist es besonders gut für Immobilien geeignet, bei denen Vergleichsobjekte fehlen oder rar sind.
  • ermöglicht auch die Bewertung allgemein oder industriell genutzter Immobilien:
    Weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren ermöglichen eine so präzise Wertermittlung bei Industrie-Immobilien oder allgemein genutzter Infrastruktur wie das Sachwertverfahren.
  • Substanzwert im Fokus:
    Insbesondere bei aufwendigen Renovierungsarbeiten erzielt das Sachwertverfahren vorteilhafte und genaue Ergebnisse für Eigentümer, weil es auch die an einer Immobilie erbrachten Aufwände genau berücksichtigt.
  • Orientierung an aktuellen Herstellungspreisen:
    Beim Sachwertverfahren ermitteln Sachverständige die Herstellungskosten der Bausubstanz anhand aktueller Preisniveaus, wodurch es eine Anpassung des Immobilienwerts an die jeweilige Marktsituation ermöglicht.

Nachteile des Sachwertverfahrens

  • aufwendiges und kompliziertes Verfahren:
    Das Sachwertverfahren ist das komplizierteste unter allen normierten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und verlangt nach fundierter Marktkenntnis. Deshalb sollten Sie die Anwendung lieber einem zertifizierten Sachverständigen überlassen.
  • geringere Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation:
    Wohingegen das Sachwertverfahren den Substanzwert einer Immobilie auf besondere Art und Weise berücksichtigt, kann es das Marktgeschehen nicht gleichermaßen miteinbeziehen, wie es zum Beispiel beim Vergleichswertverfahren der Fall ist.

Ein Tipp: Um die Nachteile eines einzelnen Verfahrens auszugleichen und den Wert einer Immobilie möglichst valide und realistisch zu bestimmen, wenden seriöse Sachverständige zur endgültigen Bestimmung des Immobilienwerts mindestens zwei Verfahren an. Durch das stützende Bewertungsverfahren können fehlerhafte Parameter identifiziert und korrigiert werden. Die genaue Wahl der Verfahren hängt dabei immer von der Immobilie und ihren Besonderheiten ab.

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Sachwertverfahren (Infografik)

Das Wichtigste zum Sachwertverfahren in einer Infografik.

Anwendung: Kann ich das Sachwertverfahren für die Bewertung meiner Immobilie selbst vornehmen?

Grundsätzlich ist Laien davon abzuraten, den Sachwert einer Immobilie selbst zu ermitteln. Denn selbst kleinste Abweichungen und Fehler bei der Berechnung können zu starken Abweichungen führen. Wohingegen es für Laien noch möglich ist, bei den Gutachterausschüssen alle erforderlichen Werte einzuholen, wird die präzise Berechnung des Sachwerts einer Immobilie besonders komplex, sobald die Marktsituation zu berücksichtigen ist.

Wie bereits erwähnt, sollte das Sachwertverfahren zudem auch immer mit einem weiteren Verfahren kombiniert werden, um valide Ergebnisse zu liefern. Möchten Sie sichergehen, dass die Ergebnisse der Wertermittlung akkurat, aussagekräftig und realistisch sind, sollten Sie demnach immer einen versierten und erfahrenen Experten mit der Immobilienbewertung beauftragen.

Lassen Sie den Sachwert Ihrer Immobilie professionell ermitteln

Unsere Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung nehmen unter anderem mit Hilfe des Sachwertverfahrens die Berechnung Ihres Immobilienwertes gerne vor: Wir stellen sicher, dass Sie eine verlässliche Auskunft zum Wert Ihrer Immobilie erhalten, bei voller Aufwands- und Kostentransparenz. Unsere Leistungen bieten wir deutschlandweit für verschiedenste Immobilientypen und Anlässe an.

Nutzen Sie einfach das Kontaktformular oder nehmen Sie telefonisch Kontakt mit uns auf und sichern Sie sich Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung. Auch kurzfristige Aufträge nehmen wir gerne entgegen.

Wir freuen uns auf Sie!

Häufige Fragen zum Sachwertverfahren

Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen, die Ihnen einen kurzen und knappen Einblick in die Grundlagen und Anwendungsbereiche des Sachwertverfahrens geben.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Bei einem Sachwertverfahren wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt, mit denen keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird und zu denen es kaum vergleichbare Immobilien gibt. Bei einem individuell gebauten Einfamilienhaus wird im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens daher üblicherweise der Sachwert ermittelt.

Wie ermittelt man den Sachwert einer Immobilie?

Der vorläufige Sachwert einer Immobilie ergibt sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und den Herstellungskosten des Gebäudes – abzüglich altersbedingter Wertminderungen. Dieser Wert wird anschließend mit Marktanpassungsfaktoren multipliziert, um den endgültigen Sachwert der Immobilie zu ermitteln.

Welche Faktoren haben Einfluss auf den Sachwert einer Immobilie?

Beim Sachwertverfahren steht die Bausubstanz der Immobilie im Vordergrund. Einfluss auf den Sachwert haben unter anderem:

  • Grundstück- und Gebäudeart
  • Größe und Lage des Grundstücks
  • Aktuelle Marktsituation
  • Bruttogrundfläche und Ausstattung der Immobilie
  • Alterswertminderung des Gebäudes (zum Beispiel durch Verschleiß, Abnutzung)
  • Restnutzungsdauer des Gebäudes

Welche Kosten fallen bei einem Sachwertverfahren an?

Die Kosten eines Sachwertverfahrens hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Komplexität der Immobilie. Bei einfachen Grundstücken und Wohngebäuden liegen die Kosten für ein Sachwertverfahren meist zwischen 1.990 € und 2.800 €.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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