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Das Ertragswertverfahren

Den Ertragswert berechnen inklusive Beispiel

Das Ertragswertverfahren ist eines von insgesamt drei normierten Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Erfahren Sie im Folgenden Schritt für Schritt, wie das Ertragswertverfahren funktioniert. Die Formel für das Ertragswertverfahren erklären wir Ihnen anhand von handfesten Beispielen. Erfahren Sie außerdem: Warum eine eigenständige Ermittlung keine gute Idee ist.

Gutachter ermittelt Ertragswert von Immobilie

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der Erträge, die sie einbringt. Deshalb lohnt es sich insbesondere für Miet- und Pachtobjekte.
  • Der Ertragswert setzt sich grundsätzlich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Beide werden addiert, um den Ertragswert zu ermitteln.
  • Von der eigenständigen Ermittlung des Ertragswertes ist Laien abzuraten, weil das Verfahren sehr komplex ist und vor allem auf fundierter Marktkenntnis beruht.

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Definition: Was ist das Ertragswertverfahren für Immobilien?

Mit dem Ertragswertverfahren berechnet man, wie hoch die Erträge aus den Mieteinnahmen einer Immobilie sind und leitet daraus auch den Marktwert (sogenannten Verkehrswert) oder den langfristig erzielbaren Beleihungswert der jeweiligen Immobilie ab.

Insbesondere bei der Unternehmensbewertung sowie bei vermieteten oder verpachteten Immobilien kommt das Verfahren zum Einsatz. Zudem kann das Ertragswertverfahren bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien Anwendung finden, um die Höhe der Überschüsse aus Einnahmen (Mietzahlungen) und Aufwänden (Kosten) zu ermitteln.

Das Ertragswertverfahren ist laut der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (§§ 17–20 ImmoWertV) eines von insgesamt drei zulässigen Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Die beiden anderen Verfahren, welche die ImmoWertV erlaubt, sind das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren

Mietobjekt mit hohem Ertragswert

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Mietimmobilien zum Einsatz.

Faktoren: Welche Aspekte sind für das Ertragswertverfahren wichtig?

Für Immobilien-Sachverständige sind insbesondere die folgenden Punkte wichtig, um den Immobilienwert präzise mit dem Ertragswertverfahren bestimmen zu können:

  • Bodenwert: Dabei handelt es sich um den Wert des unbebauten Grundstücks.
  • Liegenschaftszins: Hierbei handelt es sich um den marktüblichen Zinssatz einer Liegenschaft, also einer Immobilie.
  • Mieteinnahmen & Bewirtschaftungskosten: Hierzu zählen alle Erträge, welche die Immobilie einnimmt.
  • Vervielfältiger: Diese Rechengröße gibt an, wie lange es dauert, bis die Anschaffungskosten durch die Mieteinnahmen wieder ausgeglichen sind.
  • bauliche Umstände: Hierzu zählt beispielsweise, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet.
  • Abzüge/Zuschläge: Hierbei handelt es sich um individuelle Anpassungen, die durch wertbeeinflussende Merkmale der Immobilie zustande kommen.

Wichtig: Fehlende, steigende oder sinkende Mieteinnahmen werden nicht berücksichtigt.

Nutzung: Wann kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung?

Grundsätzlich kommt das Ertragswertverfahren dann zum Einsatz, wenn Immobilien-Sachverständige weder das Sachwertverfahren noch das Vergleichswertverfahren sinnvoll anwenden können.

Zu den Immobilienarten, bei denen sich das Ertragswertverfahren lohnt, zählen solche, die vermietet oder verpachtet sind. Das ist in der Regel bei den folgenden Immobilien der Fall:

  • Mietobjekte wie Mehrfamilienhäuser
  • Geschäftsgrundstücke wie Büro- und Geschäftshäuser oder Einkaufszentren
  • Spezialimmobilien wie Parkhäuser, Tankstellen, Hotels oder Logistikflächen
  • gemischt genutzte Grundstücke wie private Mietshäuser, in deren Erdgeschoss sich ein Supermarkt befindet

Gut zu wissen: Bei selbstgenutzten Immobilien wie Ein- oder Zweifamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren nicht zur Anwendung, hier eignet sich eher das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren.

Wertermittlung: Wie berechnet man den Ertragswert einer Immobilie?

Ein Sachverständiger oder Gutachter berechnet zunächst den Wert des Grundstücks und den Wert der baulichen Anlagen getrennt voneinander. Der Grund: Der Boden verliert an sich nicht an Wert, wohingegen Alterung sich wertmindernd auf ein Gebäude auswirkt. Anschließend werden beide Werte addiert: daraus ergibt sich der Ertragswert einer Immobilie.

Ertragswertverfahren bei Gewerbeimmobilien

Auch bei Gewerbeimmobilien wie Bürogebäuden kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

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Die Formel für das Ertragswertverfahren

Den Ertragswert berechnen Sachverständige grundsätzlich anhand der folgenden Formel:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen +/- Zuschläge/Abzüge

Um diese Formel anwenden zu können, müssen Sachverständige zunächst die entsprechenden Werte einholen oder ermitteln. Wie das gelingt, erfahren Sie im Folgenden. Zudem veranschaulichen wir jeden Schritt am Beispiel einer vermieteten 2-Zimmerwohnung.

Schritt für Schritt den Ertragswert einer Immobilie berechnen

Im Folgenden erfahren Sie, wie Immobilien-Sachverständige den Ertragswert Schritt für Schritt berechnen.

Schritt 1: Den Bodenwert ermitteln

Der Bodenwert entspricht dem Wert eines unbebauten Grundstücks. Experten können ihn anhand des sogenannten Bodenrichtwerts bestimmen: Dabei handelt es sich um den amtlichen Lagewerte pro m², welcher auf regionalen Durchschnittsberechnungen basiert und für jedermann zugänglich ist. Den Bodenrichtwert für Ihre Immobilie holt ein Sachverständiger bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ein.

Soll der Bodenwert ermittelt werden, kommt die folgende Formel zum Einsatz:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)

Beispiel: Sie besitzen eine 80 m² große Terrassenwohnung, die Sie vermietet haben. Laut dem Gutachterausschuss liegt der Bodenrichtwert bei 450 €/m². Demnach ergibt sich ein Bodenwert in Höhe von 36.000 €:

450 Euro/m² × 80 m² = 36.000 €

Schritt 2: Den Rohertrag berechnen

Bevor ein Immobilien-Sachverständiger den Gebäudeertragswert berechnen kann, muss er zunächst den Rohertrag ermitteln. Beim Rohertrag handelt es sich um die Jahresmiete, die man mit dem jeweiligen Objekt erzielen kann. Aber Achtung: Hier rechnet man mit Mieten, die auf Basis der Marktlage erzielt werden können, nicht mit den tatsächlichen Mieteinnahmen. Denn das Ertragswertverfahren soll ermitteln, wie hoch der marktübliche Wert einer Immobilie ist. Deshalb rechnet ein Sachverständiger an dieser Stelle mit dem marktüblichen Mietwert pro Quadratmeter.

Beispiel: Für die vermietete 2-Zimmerwohnung verlangen Sie Mieteinnahmen in Höhe von 9 €/m². In Ihrem Stadtteil sind jedoch Einnahmen in Höhe von 10€/m² üblich. Deshalb rechnet der Sachverständige mit dem Wert von 10€/m². Daraus ergibt sich ein Jahresrohertrag von 9.600 €:

80 m² × 10 €/m² × 12 Monate = 9.600 €/Jahr

Ertragswertverfahren kommt bei Mietwohnung zum Einsatz

Der Rohertrag im Ertragswertverfahren umfasst die marktüblichen Mieteinnahmen pro Jahr.

Schritt 3: Den Reinertrag ermitteln

Der Reinertrag ist der Betrag, der übrig bleibt, wenn Sie die Ausgaben von Ihren Einnahmen abziehen. Um den Reinertrag zu berechnen, müssen Sie nun vom Rohertrag alle Ausgaben für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung Ihrer Immobilie abziehen, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Dazu gehören beispielweise

  • Instandhaltungskosten
  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Mietausfallwagnis

Beispiel: Die Höhe der Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, beträgt 2.400 €. Diese Summe müssen Sie jährlich für die Immobilie ausgeben. Als Reinertrag verbleiben somit 7.200 €:

9.600 € – 2.400 € = 7.200 €

Schritt 4: Den Grundstück-Reinertrag berechnen

Um den Reinertrag des Grundstücks zu berechnen, muss nun die Verzinsung des Bodenwerts berücksichtigt werden. Dafür rechnen Immobilien-Sachverständige mit dem sogenannten Liegenschaftszins, also dem marktüblichen Zinssatz für die jeweilige Immobilie. Dafür wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert.

Beispiel: In unserem Fall handelt es sich bei der zu bewertenden Wohnung um ein Mietobjekt. Hier liegt der Liegenschaftszins bei 5%. Demnach ergibt sich ein Gebäude-Reinertrag in Höhe von 1.800 €:

36.000 € × 0,05 = 1.800 €

Schritt 5: Den Gebäude-Ertragswert berechnen

Um nun den Gebäude-Ertragswert zu berechnen, muss noch der sogenannte Vervielfältiger berücksichtigt werden: Mit diesem berücksichtigt man in der Berechnung die Restnutzungsdauer sowie den Liegenschaftszins für das Gebäude.

Beispiel: Im Falle der 80 m² großen Wohnung ermittelt der Immobilien-Sachverständige eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren. Bei einem Liegenschaftszins von 5% ergibt sich ein Faktor von 17,16. Multipliziert man diesen Wert mit dem Gebäude-Reinertrag, so ergibt sich ein Wert von 145.860 €:

1.800 € × 17,16 = 145.860 €

Schritt 6: Den vorläufigen Ertragswert berechnen

Um nun den vorläufigen Ertragswert zu berechnen, muss der Immobilien-Sachverständige nun den Bodenwert mit dem Gebäude-Ertragswert addieren.

Beispiel: In unserem Fall liegt der Bodenwert bei 36.000 €, der Gebäude-Ertragswert bei 145.860 €. Daraus ergibt sich eine Summe von 181.860 €:

36.000 € + 145.860 € = 181.860 €

Schritt 7: Den endgültigen Ertragswert berechnen

Den endgültigen Ertragswert berechnet man, indem man abschließend noch wertbeeinflussende Faktoren in die Rechnung miteinbezieht. Gibt es beispielsweise Baumängel oder besondere mietrechtliche Bindungen, die sich negativ auf den Wert der Immobilie auswirken, ermitteln Immobilien-Sachverständige deren Höhe und passen den Ertragswert entsprechend an. Dasselbe gilt für wertsteigernde Besonderheiten, über welche die zu bewertende Immobilie verfügt.

Beispiel: In unserem Fall weist die zu bewertende Immobilie Baumängel in Höhe von 3.000 € auf. Aus diesem Grund wird dieser Wert noch vom vorläufigen Ertragswert abgezogen. Damit ergibt sich ein endgültiger Ertragswert in Höhe von 178.860 €:

181.860 € – 3.000 € = 178.860 €

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Grundsätzlich hat jedes der laut ImmoWertV zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes seine Vor- und Nachteile. So auch das Ertragswertverfahren.

Mann berechnet Ertragswert einer Immobilie

Vorteile des Ertragswertverfahrens

  • optimal geeignet für Anlageobjekte:
    Weil beim Ertragswertverfahren die Einnahmen im Vordergrund stehen, ist es besonders gut für die Bewertung von Immobilien-Investments geeignet.
  • praxisnah:
    Bei dem Ertragswertverfahren handelt es sich um eine sehr praxisnahe Methode, die auf marktüblichen Mieteinkünften beruht.
  • sehr genau:
    Weil das Ertragswertverfahren viele verschiedene Fakten berücksichtigt, vor allem aber die Einnahmen und Ausgaben, gilt es als sehr präzise Methode zur Wertermittlung für Immobilien.

Nachteile des Ertragswertverfahrens

  • stark abhängig vom Liegenschaftszins:
    Nicht für jede Gemeinde liegt ein normierter Liegenschaftszins vor.
  • steigende Mieten werden nicht berücksichtigt:
    Zukünftig stark ansteigende Mietpreise finden im Ertragswertverfahren keine Berücksichtigung, denn es bezieht sich auf punktuell marktübliche Mieteinnahmen.

Ein Tipp: Weil jedes Verfahren seine Vor- und Nachteile hat, wenden seriöse Immobiliengutachter mindestens zwei Verfahren an, um den Verkehrswert einer Immobilie verlässlich zu ermitteln, so auch unsere Experten von der Heid Immobilienbewertung.

Kann ich den Ertragswert einer Immobilie selbst ermitteln?

Grundsätzlich empfiehlt es sich für Laien nicht, den Ertragswert einer Immobilie eigenständig zu ermitteln. Denn das Verfahren ist bei akkurater Ausführung nicht nur aufwendig, sondern auch komplex. Insbesondere im Fall individueller Besonderheiten wie Nießbrauch oder Ähnlichem ist die Expertise eines Sachverständigen gefragt. Denn ohne entsprechende Kenntnisse fällt das Ergebnis unpräzise aus und Sie können es infolge dessen auch nicht nutzen. Beauftragen Sie deshalb lieber einen kompetenten und erfahrenen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten oder einem Kurzgutachten, der diese Aufgabe zuverlässig für Sie übernimmt und Ihnen aussagekräftige Werte bieten kann.

Ein Tipp: Unser Sachverständigenbüro verfügt über jahrelange Erfahrung bei der Wertermittlung von Immobilien. Wir sind deutschlandweit im Einsatz und bieten Interessenten ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch an. Profitieren auch Sie von unseren Leistungen und treten Sie mit uns in Kontakt: telefonisch unter der Rufnummer 0800/909 02 82 oder per Kontaktformular.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bildnachweis: Titelbild: wutwhanfoto/iStock, Bild 1: MarioGuti/iStock, Bild 2: onlyyouqj/iStock, Bild 3: in4mal/iStock, Bild 4: Chainarong Prasertthai/iStock.

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