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Pachtwertverfahren: Berechnung, Anwendung und Beispiele für die Pachtwertmethode

Das Pachtwertverfahren ist eine Variante des Ertragswertverfahrens und dient zur Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks. Um den Verkehrswert mithilfe des Pachtwertverfahrens zu bestimmen, muss das betreffende Objekt üblicherweise bereits verpachtet sein oder verpachtet werden können. Die im Pachtwertverfahren ermittelte Summe spiegelt den Marktwert der zu verpachtenden Fläche oder der zu verpachtenden Immobilie wider.

Landwirtschaft mit Bauernhof

Die Wertermittlung von Bauernhöfen, die verpachtet werden, erfolgt meist durch das Pachtwertverfahren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Pachtwertverfahren wird zur Wertermittlung angewandt, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück bereits verpachtet ist oder verpachtet werden kann.
  • Häufige Anwendungsbereiche sind Gaststätten, Hotels, Campingplätze und Landwirtschaftsbetriebe .
  • Das Pachtwertverfahren wird auch Pachtwertmethode, EOP-Methode oder im englischsprachigen Ausland Profits Method genannt.
  • Die Ermittlung des Verkehrswertes anhand des Pachtwertverfahrens sollte immer durch einen Immobiliensachverständigen erfolgen.

Definition: Was ist das Pachtwertverfahren?

Mit dem Pachtwertverfahren wird der Verkehrswert (Marktwert) einer verpachteten oder verpachtbaren Immobilie oder eines ebensolchen Grundstücks ermittelt. Dafür bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 31 ImmoWertV) die gesetzliche Grundlage.

Das Pachtwertverfahren stellt eine Abwandlung des Ertragswertverfahrens dar. Hierbei wird zur Bestimmung des Ertragswerts anstelle der üblichen Mieterträge von den üblichen Pachterträgen ausgegangen.

Synonyme Begriffe für das Pachtwertverfahren sind EOP-Methode („Earning to Owner‘s Profit“) und Profits Method, wobei letzterer vor allem im internationalen Rahmen für die Ermittlung von Pachtwerten gebräuchlich ist.

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Der große Unterschied zwischen Miete und Pacht liegt in der Objektverwendung. Miete ist lediglich eine Gebrauchsüberlassung. Die Pacht erfolgt meist für aktive Objekte oder gar Unternehmen, wobei eine Bewirtschaftung durch den Pächter angedacht ist.

Der entscheidende Unterschied zwischen Miet- und Pachtverhältnissen liegt darin, ob das betreffende Objekt in der Regel dazu verwendet werden kann, Erträge zu generieren oder nicht. Die potenzielle Ertragsgenerierung ist das Differenzierungsmerkmal.

Miete Definition:

Bei einem Mietverhältnis wird der Gebrauch einer Sache gegen Zahlung eines Entgelts (= Miete) überlassen. Der Mieter darf die Sache gebrauchen, muss sie aber nach Ablauf der Mietzeit in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat, abgesehen von normaler Abnutzung. Es geht primär um den Gebrauch der Sache selbst. Um von einem Mietverhältnis zu sprechen, ist es erforderlich, einen Mietvertrag abzuschließen. Klassische Mietobjekte sind Wohnungen zum privaten Gebrauch oder leere Gewerbeimmobilien.

Hinweis: Sie sind sich nicht sicher, ob der Mietzins Ihrer Wohnung angemessen ist? Mit einem Mietwertgutachten erhalten Sie eine neutrale Auskunft nach anerkannten Bewertungsstandards.

Pacht Definition:

Bei der Pacht wird nicht nur der Gebrauch einer Sache gewährt, sondern auch der Genuss der Früchte, also des Ertrags oder Nutzens, den die Sache abwirft, zum Beispiel Ernte von einem verpachteten Landstück oder Einnahmen aus einem verpachteten Geschäft. Der Pächter darf die Sache nutzen und die Früchte ziehen, die durch die ordnungsgemäße Wirtschaft entstehen (= Fruchtziehungsrecht). Zusätzlich können bei der Pacht, im Gegensatz zur Miete, auch Rechte oder Rechtsgesamtheiten (mit)verpachtet werden. Es ist auch möglich, aktive Unternehmen zu verpachten. Dies findet häufig Anwendung, wenn die Unternehmensbezeichnung aufrecht bestehen bleiben oder der bereits vorhandene Kundenstamm übernommen werden soll.

Beispiel für dem Unterschied zwischen Miete und Pacht bei einem Gastronomiebetrieb:

Miete: Wenn Sie eine Gaststätte mieten, müssen Sie Ihr eigenes Inventar mitbringen, um Erträge zu generieren.

Pacht: Sie dürfen die Gaststätte samt Inventar (Zapfanlage, Küche) nützen, um Einnahmen zu erzielen.

Wann kommt das Pachtwertverfahren zum Einsatz?

Sachverständige verwenden das Pachtwertverfahren meistens bei Immobilien, die verpachtet werden, wenn eine Pacht in naher Zukunft angedacht ist oder eine Verpachtung gut möglich wäre. Ob das Pachtwertverfahren dann auch tatsächlich zur Wertermittlung herangezogen wird, hängt zusätzlich noch von der Drittverwendungsfähigkeit ab.

Info: Unter der Drittverwendungsfähigkeit verstehen Fachleute, eine Immobilie für verschiedene Zwecke oder Nutzungen zu adaptieren, die nicht unbedingt mit ihrer ursprünglichen Bestimmung im Einklang stehen.

Das Pachtwertverfahren findet insbesondere im gewerblichen Sektor Anwendung, um den Wert von Pachtverhältnissen für gewerbliche Grundstücke oder Unternehmen zu ermitteln. Es wird häufig bei folgenden Immobilienarten eingesetzt:

Pachtwert ermitteln: Berechnung des Pachtwertes

Sachverständige ermitteln zuerst die folgenden Werte, um diese dann in die allgemeine Pachtwertformel einzusetzen.

Faktoren

  • Bodenwert: Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks, ohne Berücksichtigung der Immobilie.
  • Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins beschreibt die marktübliche Verzinsung von Grundstücken und Immobilien.
  • Pachteinnahmen & Bewirtschaftungskosten: Alle Erträge, die über die Immobilie eingenommen werden, sowie alle Aufwendungen werden hier berücksichtigt.
  • Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ist ein Multiplikator und gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Pachteinnahmen den Kaufpreis der Immobilie abdecken würden.
  • Bauliche Umstände: Darunter versteht man bauliche Gegebenheiten und die aktuelle Verfassung des Gebäudes. Folgende Fragen werden miteinbezogen: Wie ist die Bausubstanz? In welchem Zustand ist die Immobilie? Sind Renovierungsarbeiten notwendig?
  • Abzüge/Zuschläge: Das sind individuelle Anpassungen, die gemacht werden, um den Wert einer Immobilie zu berücksichtigen, basierend auf bestimmten Merkmalen (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale), die ihren Wert beeinflussen. Wenn die verfügbaren Daten nicht ausreichen, um den Pachtwert der Immobilie genau zu berechnen, ist es Sachverständigen erlaubt, gewisse Faktoren anzupassen, um eine realistischere Bewertung zu erzielen.

Formel der Pachtwertmethode

Die allgemeine Formel zur Ermittlung des Pachtwerts lautet:

Pachtwert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen +/- Zuschläge/Abzüge

Diese Grafik zeigt die Berechnung des Pachtwertes.

Einfache Darstellung der Berechnung des Pachtwerts.

EOP-Methode: Erläuterung und Beispiel

Sachverständige ermitteln den Wert Ihrer Immobilie anhand dieser Schritt-für-Schritt-Anleitung. Im vorliegenden Fallbeispiel wird der Verkehrswert eines Campingplatzes nach der Pachtwertmethode ermittelt. Ihr fiktiver Campingplatz umfasst neben den Stellplätzen auch ein Hauptgebäude mit Restaurant und Sanitäranlagen. Sie haben den Campingplatz aktuell verpachtet.

Schritt 1: Bodenwert berechnen

Zur Ermittlung des Bodenwerts wird zuerst der amtliche Lagewert pro Quadratmeter (Bodenrichtwert) benötigt. Dieser basiert auf regionalen Durchschnittsberechnungen und wird von einem Sachverständigen für Ihre Immobilie eingeholt.

Die Formel zur Ermittlung des Bodenwerts lautet:
Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€/m²) x Grundstücksfläche (m²)

Beispiel: Das Grundstück Ihres Campingplatzes ist 15.000 m² groß. Laut Gutachterausschuss liegt der Bodenrichtwert bei 100 €/m². Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Fläche, ergibt sich ein Bodenwert von 1.500.000 €.

100 €/m² x 15.000 m² = 1.500.000 €

Schritt 2: Rohertrag berechnen

Der Rohertrag umfasst die Jahrespacht, die mit dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann. Achtung: Es wird nicht mit den tatsächlichen Pachteinnahmen gerechnet, sondern mit marktüblichen Pachteinnahmen. Es geht beim Pachtwertverfahren darum, auszurechnen, was das Objekt am Markt wert ist, deshalb wird auch mit marktabhängigen Zahlen gearbeitet, wenn vorhanden.

Beispiel: Sie verpachten den Campingplatz aktuell für 9.000 € pro Monat. Da dieser Wert laut Sachverständigen auch marktüblich ist, kann die Berechnung mit dieser Zahl stattfinden. Somit ergibt sich ein Jahresrohertrag von 108.000 €.

9.000 € x 12 Monate = 108.000 €

Schritt 3: Jahresreinertrag ermitteln

Um den Reinertrag (auch Grundstücksreinertrag genannt) zu berechnen, ziehen Sie alle Ausgaben vom Rohertrag ab, die nicht vom Pächter übernommen werden. Dazu zählen beispielsweise Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten.

Beispiel: Die jährlichen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten belaufen sich auf 18.000 €. Diese Kosten müssen Sie übernehmen und können nicht vom Pächter übernommen werden.

108.000 € - 18.000 € = 90.000 €

Schritt 4: Bodenwertverzinsung berechnen

Um auf den Pachtwert zu kommen, multiplizieren Sachverständige den ausgerechneten Bodenwert mit dem Liegenschaftszins. Der Liegenschaftszinssatz wird von örtlichen Gutachterausschüssen pro Gemeinde/Stadt ermittelt und kann dort eingesehen werden.

Beispiel: Der Liegenschaftszins für Campingplätze liegt in der Beispielstadt bei 4 %. Somit liegt die Bodenwertverzinsung bei 60.000 €.

1.500.000 € x 0,04 = 60.000 €

Schritt 5: Gebäude-Pachtwert berechnen

Für die Berechnung des Gebäude-Pachtwerts (für Hauptgebäude und Stellplätze) muss nun die Bodenverzinsung vom Jahresreinertrag subtrahiert werden. Dann wird der Vervielfältiger miteinbezogen, um die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins miteinzukalkulieren.

Beispiel: Der Sachverständige berechnet eine Restnutzungsdauer von 28 Jahren. Mit dem Liegenschaftszins von 4 % und der berechneten Restnutzungsdauer liegt der Vervielfältiger laut der Tabelle im Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG) bei 16,66. Nun multipliziert der Immobilien-Sachverständige diesen Wert mit dem Reinertrag abzüglich der Bodenwertverzinsung.

(90.000 € - 60.000 €) x 16,66 = 499.800 €

Gut zu wissen: Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) schreibt der Gesetzgeber je nach Art des Gebäudes eine vorgeschriebene Gesamtnutzungsdauer vor (Anlage 1). Die verbleibende Nutzungsdauer eines nicht renovierten Gebäudes entspricht der Gesamtnutzungsdauer, abzüglich der bereits vergangenen Jahre seit der Errichtung. Modernisierungen werden anhand eines Punktesystems bewertet und können die verbleibende Nutzungsdauer erhöhen (Anlage 2).

Schritt 6: Pachtwert berechnen

Um den endgültigen Pachtwert zu ermitteln, muss zuerst der vorläufige Pachtwert ausgerechnet werden. Dafür addiert der Sachverständige den Bodenwert mit dem Gebäude-Pachtwert.

Zu guter Letzt werden noch Faktoren in die Kalkulation einbezogen, die wertbeeinflussend sein können. Dabei gibt es sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Faktoren. Zu den wertsteigernden Faktoren zählen unter anderem eine barrierefreie Bauweise oder der Einsatz von energiesparenden Maßnahmen. Baumängel oder umliegende Fabriken mit hohen Lärm- und Schadstoffemissionen zählen zu den wertmindernden Faktoren. Auf dem Grundstück lastende Wegerechte oder andere Grunddienstbarkeiten können sowohl wertmindernd als auch wertsteigernd wirken, je nachdem, ob das betreffende Grundstück als herrschend oder dienend festgelegt wurde.

Beispiel: Um den vorläufigen Pachtwert zu ermitteln, addiert der Sachverständige den Bodenwert von 1.500.000 € mit dem Gebäude-Pachtwert von 499.800 €.

1.500.000 € + 499.800 € = 1.999.800 € (vorläufiger Pachtwert)

Da Ihr Campingplatz in hörbarer Nähe einer stark befahrenen Straße liegt, muss der Sachverständige diesen wertmindernden Faktor über 10.000 € noch vom vorläufigen Pachtwert abziehen.

1.999.800 € - 10.000 € = 1.989.800 € (endgültiger Pachtwert)

Hinweis: Um auf Nummer sicher zu gehen, wenden seriöse Immobiliensachverständige immer ein zweites anerkanntes Bewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren) an. Dadurch können weitere Aspekte miteinbezogen werden, fehlerhafte Parameter im Pachtwertverfahren festgestellt und der Marktwert doppelt abgesichert werden.

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Campingplatz

Die Ermittlung des Verkehrswertes bei Campingplätzen gestaltet sich als komplex und stark regionsabhängig.

Stärken und Schwächen des Pachtwertverfahrens

Wie jedes andere Bewertungsverfahren hat auch die Pachtwertmethode ihre Stärken und Schwächen.

Stärken

  • Praxisnahe Marktorientierung: Das Verfahren beruht auf dem Einsatz marktüblicher (aktueller) Pachteinkünfte. Das Pachtwertverfahren spiegelt so den tatsächlichen Marktwert wider.
  • Direkter Bezug zu Einkünften: Der Pachtwert stellt eine direkte Verbindung zwischen dem Wert der Immobilie und den daraus generierbaren Einnahmen her.
  • Transparenz: Wenn alle notwendigen Informationen (Bodenrichtwert, Liegenschaftszins usw.) vorliegen, ist das Verfahren für die Beteiligten transparent nachvollziehbar.

Schwächen

  • Marktschwankungen: Bei der EOP-Methode wird von marktüblichen Pachterträgen ausgegangen. Das heißt, der berechnete Wert kann durch äußere Marktbedingungen (Wirtschaftssituation) beeinflusst werden, was zu volatilen Werten führen kann. So wurde zum Beispiel der Pachtwert für ein landwirtschaftliches Anwesen zu einem Zeitpunkt mit hohen Getreidepreisen errechnet. Ändern sich die Marktbedingungen in dieser Region durch beispielsweise hohe Überproduktion, sinkt der Getreidepreis, und dadurch auch der Pachtwert.
  • Abhängig vom Liegenschaftszins: Ein normierter Liegenschaftszins existiert nicht für jede Gemeinde oder kann regional sehr unterschiedlich sein.
  • Bewertungsunsicherheit: Da es insbesondere in instabilen Märkten oder für unbeständige Branchen schwierig ist, zukünftige Pachteinnahmen zu prognostizieren, werden stets nur aktuelle Werte zur Berechnung verwendet.
  • Komplexität: Das Pachtwertverfahren ist zeitaufwendig und komplex und erfordert umfassende Fachkenntnisse. Daher raten wir Ihnen, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.

Kann ich den Pachtwert selbst ermitteln?

Theoretisch ist eine Anwendung des Pachtwertverfahrens durch Laien möglich, aber nicht zu empfehlen. Gesetzliche Vorlagen (ImmoWertV) müssen eingehalten und wertmindernde und -steigernde Faktoren berücksichtigt werden. Dadurch empfehlen wir Ihnen die Wertermittlung durch einen zertifizierten Sachverständigen. Dieser ist mit den gesetzlichen Vorlagen und den Gegebenheiten bestens vertraut und kann den Verkehrswert genau bestimmen. Die Erfahrung eines Sachverständigen spielt bei der EOP-Methode eine entscheidende Rolle. Ein weiterer Grund für die Heranziehung eines lokalen Experten ist die Anerkennung seines Verkehrswertgutachtens vor Gericht oder Finanzamt.

Pachtwert professionell ermitteln lassen

Das Pachtwertverfahren ist komplex und benötigt eine Menge an Hintergrundwissen. Sie möchten den Verkehrswert Ihres Objekts von einem geprüften Sachverständigen ermitteln lassen?

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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