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Liegenschaftszins: 9 Fragen und Antworten

Was er aussagt, wie man den Liegenschaftszins berechnet & mehr

Der Liegenschaftszins ist eine feste Rechengröße in der Immobilienbewertung. Doch was steckt eigentlich dahinter, wozu braucht man ihn und wie kann man den Liegenschaftszins berechnen? Alle Antworten auf die wichtigsten Fragen erhalten Sie hier.

Haus mit Zinssatz

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Liegenschaftszins gibt eine rechnerische Einschätzung dazu, wie sich Immobilienwerte zukünftig entwickeln werden. Deshalb ist er besonders wichtig, um die Potenziale und Risiken einer Immobilie zu bewerten.
  • Insbesondere spielt er für die Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle.
  • Für die Berechnung des Liegenschaftszinses gibt es eine feste Formel:
    Liegenschaftszins = (Jahresreinertrag x 100) ÷ Kaufpreis der Immobilie
  • Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto wertstabiler die Immobilie.
  • Den Liegenschaftszins ermitteln die Gutachterausschüsse individuell für jede Stadt oder Gemeinde.

Was ist der Liegenschaftszins und was sagt er aus?

Der Liegenschaftszins beschreibt das künftig zu erwartende Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis. Es handelt sich also um eine Rechengröße, die angibt, wie hoch eine Immobilie auf Basis ihres Verkehrswertes verzinst wird, also welche langfristige Wertigkeit sie vermutlich hat. Der Liegenschaftszins zählt zu den wichtigen Kennzahlen bei der Immobilienbewertung. Er wird bei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung eines Objekts herangezogen und versinnbildlicht die zukünftigen Wert-Erwartungen.

Was ist eine Liegenschaft?

Als Liegenschaft bezeichnet man unbeweglichen Besitz, also ein bebautes oder unbebautes Grundstück.

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie gibt indes den voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis wider.

Wie kann man den Liegenschaftszins berechnen?

Die Höhe des Liegenschaftszinses eines bestimmten Objekts ist direkt erfassbar. Allerdings ist das Verfahren sehr kompliziert, wenn man einen präzisen Zinssatz ermitteln möchte. In diesem Fall sollten Sie die Berechnung lieber einem Sachverständigen für Immobilienbewertung überlassen.

Formel, um den Liegenschaftszins zu berechnen

Die empirische Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes obliegt in Deutschland den örtlichen Gutachterausschüssen der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Er wird immer rückwirkend anhand abgelaufener Transaktionen auf dem Immobilienmarkt erfasst. Das heißt, die von den Ausschüssen ermittelten Werte basieren auf echten Käufen und Verkäufen. Die regelmäßige Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze übernimmt der Gutachterausschuss ebenso. Auch Immobiliensachverständige, die ein Eigentümer damit beauftragt, eine Wertermittlung durchzuführen, wenden sich üblicherweise an den Ausschuss.

Benötigen Sie unter Zeitdruck eine grobe Schätzung des Liegenschaftszinssatzes Ihrer individuellen Immobilie, gibt es auch eine vereinfachte Möglichkeit, um die Höhe zu überschlagen. Dabei wird sowohl der Bodenwert als auch die angenommene Restnutzungsdauer der Liegenschaft ausgeklammert. Übrig bleibt diese Formel:

Liegenschaftszins = Jahresreinertrag (netto) ÷ Kaufpreis

Wichtig: Hinter dem Jahresreinertrag verbirgt sich die jährlich zu erzielende Miete des Objekts abzüglich eines Teils der Bewirtschaftungskosten. Dieser Teil ist nicht auf den Mieter umlegbar (z. B. Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten).

Liegenschaftszins: Beispiel-Rechnungen

Sie möchten eine Mietwohnung erwerben, die Sie gerne vermieten würden, um nachhaltig Rendite zu erhalten. Sie können jedoch nicht einschätzen, wie riskant ein solches Immobilien-Investment bei zwei vergleichbaren Wohnungen wäre, die Sie ins Auge gefasst haben. Deshalb lassen Sie einen Experten für Sie das Risiko wie folgt bewerten:

Berechnung des Liegenschaftszinses für Wohnung A

Der Jahresreinertrag der Mietwohnung A läge bei 15.000 Euro. Als Kaufpreis für die Immobilie sind 450.000 Euro angesetzt. Um nun den Liegenschaftszins zu berechnen, teilt der Sachverständige den Jahresreinertrag durch den Kaufpreis. Das Ergebnis ist ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3 Prozent:

15.000 Euro ÷ 450.000 Euro = 3,33%
Jahresreinertrag (netto)   Kaufpreis   Liegenschaftszins

Berechnung des Liegenschaftszinses für Wohnung B

Der Jahresreinertrag von Mietwohnung B läge ebenfalls bei 15.000 Euro. Als Kaufpreis sind für diese Immobilie jedoch 600.000 Euro angesetzt. Berechnet man den Liegenschaftszins gemäß dem Berechnungsverfahren oben, ergibt sich ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 2,5 Prozent:

15.000 Euro ÷ 600.000 Euro = 2,50%
Jahresreinertrag (netto)   Kaufpreis   Liegenschaftszins

Für Sie hieße das: Der Erwerb von Wohnung B wäre in diesem Fall vorerst die sinnvollere Wahl, weil der Liegenschaftszins niedriger ist und die Immobilie damit wertstabiler für die Zukunft. Nichtsdestotrotz muss ein professioneller Gutachter im Fall einer fundierten Immobilien-Kauf-Beratung weitaus mehr Faktoren berücksichtigen als nur den Liegenschaftszins und ein deutlich komplexeres Rechenverfahren anwenden, um letztendlich präzise zu bestimmen, welches Investment das sinnvollere für Sie wäre.

Liegenschaftszins berechnen mit Taschenrechner

Um eine Tendenz beim Liegenschaftszins zu erkennen, können Sie die vereinfachte Formel für die Berechnung nutzen.

Wann benötige ich den Liegenschaftszins?

Den Liegenschaftszins benötigen Sie in zwei Fällen:

  • bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie und
  • um das Risiko eines Immobilien-Investments einzuschätzen.

Der Liegenschaftszins bei der Ermittlung des Verkehrswertes

Durch die Vermietung eines auf der Liegenschaft (also dem Grundstück) befindlichen Gebäudes lassen sich Erträge erwirtschaften. Deshalb wird der Liegenschaftszins vor allem dann gebraucht, wenn der Immobilienwert unter Einsatz des Ertragswertverfahrens ermittelt werden soll. In jedem Fall – unabhängig vom konkreten Bewertungsverfahren – werden die Liegenschaftszinsen bei der Bestimmung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie benötigt. So ist es auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§14 ImmoWertV) nachzulesen: „Die Liegenschaftszinssätze […] sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden […].“

Als Faustformel gilt: Je höher die Liegenschaftszinsen ausfallen, desto geringer der Verkehrswert.

Der Liegenschaftszins als Prognose für Investment-Renditen

Doch nicht nur für Immobilienkäufer und -verkäufer spielt der Liegenschaftszins eine wichtige Rolle: Auch für Immobilien-Investoren ist er eine wichtige Rechengröße. In diesem Fall gibt der Liegenschaftszins nämlich an, wie sicher oder riskant ein Immobilien-Investment ist.

Mit dem Liegenschaftszins liegt für Investoren ein Richtwert vor, mit dem sich die marktübliche Renditeerwartung eingrenzen lässt. Fällt der Zinssatz besonders niedrig aus, deutet dies auf eine hohe Wertbeständigkeit der Immobilie hin. Dies bedeutet gleichzeitig ein minimales Risiko, etwa in Gestalt potenzieller Mietausfälle.

Grundsätzlich gilt demnach: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto wertstabiler die Immobilie.

Welche Werte sind beim Liegenschaftszins üblich?

Um einzuschätzen, ob ein Liegenschaftszins als hoch oder niedrig einzuschätzen ist, kommt es immer auf die Art der Immobilie an. Die folgenden Zinssatzspannen sind laut dem Immobilienverband IVD bei einem ausgeglichenen Immobilienmarkt üblich:

Art der Immobilie durchschnittliche Zinsspanne
Villa, großes Einfamilienhaus 0,5–3,0 %
freistehendes Einfamilienhaus 1,0–3,5 %
Eigentumswohnung 1,5–4,5 %
Mehrfamilienhaus 2,0–5,0 %
Büro-/Geschäftshaus 4,0–7,5 %
Lager- und Produktionshallen 5,0–8,0 %
Sport-/Freizeitanlage 6,0–9,0 %
Klinik-, Pflege- und Sozialimmobilien 5,0–7,0 %
Hotels 4,5–7,5 %

Welche Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins?

Welchen prozentualen Wert der Zinssatz letztlich annimmt, ist von drei wesentlichen Einflussfaktoren abhängig:

  • der Lage und Verkehrsanbindung des betreffenden Grundstücks,
  • der Gebäudeart (z. B. Mehrfamilienhaus, Bürogebäude) inklusive Entwicklungsmöglichkeiten sowie
  • der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (kurz: RND).

Vor allem die (Makro-)Lage der Immobilie bestimmt die Höhe des Liegenschaftszinssatzes. Erwartungsgemäß fallen die Liegenschaftszinsen in deutschen Metropolen wie Düsseldorf im Durchschnitt niedriger aus als etwa im ländlichen Raum von Brandenburg. Der Grund: Eine Immobilie in der kaufkraftstarken Rheinstadt wird gegenwärtig als wertbeständiger angesehen als etwa ein Objekt im brandenburgischen Wittenberge, das mit ökonomischen und demografischen Schrumpfungsprozessen kämpft.

Die Zukunftsaussichten der Stadt oder Gemeinde sind – einschließlich der zu erwartenden Angebot-Nachfrage-Situation – für den langfristigen Wert einer Immobilie von enormer Bedeutung. Selbstverständlich nimmt auch die Mikrolage des Objekts wesentlichen Einfluss auf dessen Wert: Befindet sich die Liegenschaft in einem „angesehenen“ Stadtteil? Wie gut ist sie beispielsweise an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen? Gibt es Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Oder ist das Grundstück zwischen einer Bundesstraße und brachliegenden Bahnanlagen eingekesselt?

Wichtig: Entscheidend ist für eine präzise Ermittlung des Liegenschaftszinses die Gewichtung der verschiedenen Faktoren. Diese sollte nur ein Fachmann übernehmen, weil es dafür einer umfassenden Markt- und Sachkenntnis bedarf.

Gutachter berechnen Liegenschaftszins einer Gewerbe-Immobilie

Den Liegenschaftszins ermitteln Immobilien-Gutachter individuell für Objekte.

Wo kann ich den Liegenschaftszins meiner Kommune einsehen?

Den Liegenschaftszins einer Kommune können Sie meist nicht direkt einsehen. Es ist eher selten der Fall, dass Sie den für Ihre Kommune gültigen Liegenschaftszins auf der Website Ihrer Stadtverwaltung finden können. Gegen ein Entgelt können Sie hingegen den gültigen Liegenschaftszins einer Kommune direkt beim Gutachterausschuss erfragen.

Tipp: Beauftragen Sie einen professionellen Gutachter mit einer Wertermittlung Ihrer Immobilie, berechnet dieser den präzisen individuellen Liegenschaftszins Ihrer Immobilie.

Warum ist der Liegenschaftszinssatz relativ stabil?

Zinsen sind vereinfacht gesehen eine „Belobigung“ für das Verleihen von Geld an ein Finanzinstitut. Wenn ein Kunde Geld bei einer Bank einlagert, hat er Anspruch darauf. Nun ist der Liegenschaftszinssatz aber nicht mit einem normalen Zinssatz zu vergleichen – auch deshalb nicht, weil die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nur marginal vom Kapitalmarkt abhängen. So wird der Verkehrswert von Immobilien maßgeblich durch den Sachwert des Objekts (gebäudebezogene Faktoren) bestimmt. Das heißt im Umkehrschluss: Der Liegenschaftszins zeigt sich gegenüber den Schwankungen auf dem Kapitalmarkt recht unbeeindruckt.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zur Anwendung, wenn man den Wert von vermieteten Objekten ermitteln möchte. Das ist vor allem bei Mehrfamilienwohnhäusern sowie bei Gewerbeimmobilien (wie Bürohäusern oder Shoppingcentern) der Fall. Es wird herangezogen, wenn der Verkehrswert von Renditeobjekten ermittelt werden soll, genauer die Kapitalisierung der Reinerträge. Das Verfahren kommt somit immer dann zum Zuge, wenn es um Liegenschaften geht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung im Mittelpunkt steht. Bei selbst genutzten Wohnimmobilien macht diese Methode wenig Sinn.

Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist anspruchsvoll und erfordert jede Menge Know-how. Grundsätzlich sollte man die Wertermittlung gerade von Renditeobjekten in die Hände von Sachverständigen für Immobilienbewertung legen. Sie wissen, worauf es im Detail ankommt.

Von zentraler Bedeutung ist die Differenzierung der Wertermittlung

  • von Grund und Boden (Bodenwert) auf der einen Seite und
  • zahlreicher Einzelwerte des Gebäudes (Sachwert) auf der anderen Seite.

Dahinter steht die Auffassung, beides als eigenständige Wirtschaftsgüter zu behandeln. Alle Komponenten zusammen ergeben den Ertragswert der Liegenschaft.

Wertstabile Immobilie

Der Liegenschaftszins spielt für das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle.

Welche Rolle spielt der Liegenschaftszins für das Ertragswertverfahren?

Der Liegenschaftszinssatz kommt im Rahmen des Ertragswertverfahrens mehrfach ins Spiel, so zum Beispiel bei der Ermittlung der Verzinsung des Bodenwertes. Auch bei dem bereits erwähnten Faktor Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes nimmt der Zinssatz eine wichtige Rolle ein. Dahinter steht die schlichte Erkenntnis, dass die Nutzbarkeit einer baulichen Anlage endlich ist. Die Aufgabe besteht also darin abzuschätzen, wie lang das Gebäude noch wirtschaftlich (!) genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer minus dem Alter des Gebäudes. Eine Sanierung verlängert das Zeitfenster einer Nutzung.

Wie wertbeständig ist Ihre Immobilie?

Der Liegenschaftszins ist ein wichtiger Indikator, um festzustellen, wie wertstabil ein Immobilien-Investment ist. Allerdings ist seine Berechnung sehr komplex und aufwendig, wenn das Ergebnis präzise und aussagekräftig sein soll.

Möchten Sie erfahren, welche Wertigkeit eine Immobilie, für die Sie sich interessieren oder die Sie möglicherweise auch besitzen, langfristig gesehen hat, sollten Sie einen Fachmann aufsuchen: Denn ein solcher kann nicht nur genau ermitteln, wie hoch die Wertbeständigkeit ist, sondern Sie auch umfassend dazu beraten, welches Investment das für Sie sinnvollste ist. Die Experten der Heid Immobilien GmbH stehen Ihnen hierbei gerne zur Seite: ob im Rahmen

Nutzen Sie die Gelegenheit und sichern Sie sich Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung: Kontaktieren Sie uns dafür einfach unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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