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Liegenschaftszins: 9 Fragen und Antworten

Der Liegenschaftszins ist eine feste Rechengröße in der Immobilienbewertung. Doch was steckt eigentlich dahinter, wozu braucht man ihn und wie kann man den Liegenschaftszinssatz berechnen? Alle Antworten auf die wichtigsten Fragen erhalten Sie hier.

Modernes Haus

Für jedes Haus kann der Liegenschaftszins berechnet werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Liegenschaftszins gibt eine rechnerische Einschätzung dazu, wie sich Immobilienwerte zukünftig entwickeln werden. Deshalb ist er besonders wichtig, um die Potenziale und Risiken einer Immobilie zu bewerten.
  • Insbesondere spielt er für die Wertermittlung mittels Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle.
  • Für die Berechnung des Liegenschaftszinses gibt es eine feste Formel:
    Liegenschaftszins = (Jahresreinertrag x 100) ÷ Kaufpreis der Immobilie
  • Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto wertstabiler die Immobilie.
  • Den Liegenschaftszinssatz ermitteln die Gutachterausschüsse individuell für jede Stadt oder Gemeinde.

Was ist der Liegenschaftszins und was sagt er aus?

Der Liegenschaftszins beschreibt das künftig zu erwartende Verhältnis zwischen Einnahmen und Kaufpreis. Es handelt sich also um eine Rechengröße, die angibt, wie hoch eine Immobilie auf Basis ihres Verkehrswertes verzinst wird, also welche langfristige Wertigkeit sie vermutlich hat. Der Liegenschaftszins zählt zu den wichtigen Kennzahlen bei der Immobilienbewertung. Er wird bei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung eines Objekts herangezogen und versinnbildlicht die zukünftigen Wert-Erwartungen.

Was ist eine Liegenschaft?

Als Liegenschaft bezeichnet man unbeweglichen Besitz, also ein bebautes oder unbebautes Grundstück. Ziel ist meist die Erwirtschaftung von Erträgen (beispielswiese in Form von Mieteinnahmen).

Wie kann man den Liegenschaftszins berechnen?

Die Höhe des Liegenschaftszinses eines bestimmten Objekts ist direkt erfassbar. Allerdings ist das Verfahren sehr kompliziert, wenn man einen präzisen Zinssatz ermitteln möchte. In diesem Fall sollten Sie die Berechnung lieber einem Sachverständigen für Immobilienbewertung überlassen.

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Formel, um den Liegenschaftszinssatz zu berechnen

Die empirische Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes obliegt in Deutschland den örtlichen Gutachterausschüssen der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Er wird immer rückwirkend anhand abgelaufener Transaktionen auf dem Immobilienmarkt erfasst. Das heißt, die von den Ausschüssen ermittelten Werte basieren auf echten Käufen und Verkäufen. Die regelmäßige Veröffentlichung der Liegenschaftszinssätze übernimmt der Gutachterausschuss ebenso. Auch Immobiliensachverständige, die ein Eigentümer damit beauftragt, eine Wertermittlung durchzuführen, wenden sich üblicherweise an den Ausschuss.

Benötigen Sie unter Zeitdruck eine grobe Schätzung des Liegenschaftszinssatzes Ihrer individuellen Immobilie, gibt es eine vereinfachte Möglichkeit, um die Höhe zu überschlagen. Dabei wird sowohl der Bodenwert als auch die angenommene Restnutzungsdauer der Liegenschaft ausgeklammert. Übrig bleibt diese Formel:

Liegenschaftszins = Jahresreinertrag x 100 ÷ Kaufpreis der Immobilie

Wichtig: Hinter dem Jahresreinertrag verbirgt sich die jährlich zu erzielende Miete des Objekts abzüglich eines Teils der Bewirtschaftungskosten. Dieser Teil ist nicht auf den Mieter umlegbar (zum Beispiel Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten).

Liegenschaftszins: Beispiel-Rechnungen

Sie möchten eine Mietwohnung erwerben, um nachhaltig Rendite zu erhalten. Sie können jedoch nicht einschätzen, wie riskant ein solches Immobilien-Investment bei zwei vergleichbaren Wohnungen wäre, die Sie ins Auge gefasst haben. Deshalb lassen Sie einen Experten für Sie das Risiko wie folgt bewerten:

Berechnung des Liegenschaftszinses für Wohnung A

Der Jahresreinertrag der Mietwohnung A läge bei 15.000 Euro. Als Kaufpreis für die Immobilie sind 450.000 Euro angesetzt. Um nun den Liegenschaftszins zu berechnen, teilt der Sachverständige den Jahresreinertrag durch den Kaufpreis. Das Ergebnis ist ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3,33 Prozent.

15.000 Euro

÷

450.000 Euro

=

3,33 %

Jahresreinertrag (netto)


Kaufpreis


Liegenschaftszins

Berechnung des Liegenschaftszinses für Wohnung B

Der Jahresreinertrag von Mietwohnung B läge ebenfalls bei 15.000 Euro. Als Kaufpreis sind für diese Immobilie jedoch 600.000 Euro angesetzt. Berechnet man den Liegenschaftszins gemäß dem Berechnungsverfahren, ergibt sich ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 2,5 Prozent.

15.000 Euro

÷

600.000 Euro

=

2,5 %

Jahresreinertrag (netto)


Kaufpreis


Liegenschaftszins

Für Sie hieße das: Der Erwerb von Wohnung B wäre in diesem Fall vorerst die sinnvollere Wahl, weil der Liegenschaftszins niedriger ist und die Immobilie damit wertstabiler für die Zukunft. Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage, erfahren Sie im verlinkten Beitrag.

Nichtsdestotrotz muss ein professioneller Gutachter im Fall einer fundierten Immobilien-Investment-Kaufberatung weitaus mehr Faktoren berücksichtigen als nur den Liegenschaftszins und ein deutlich komplexeres Rechenverfahren anwenden, um letztendlich präzise zu bestimmen, welche Kapitalanlage aus Beton die sinnvollere für Sie wäre.

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Wann benötige ich den Liegenschaftszins?

Den Liegenschaftszins benötigen Sie in zwei Fällen:

  • bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie und
  • um das Risiko eines Immobilien-Investments einzuschätzen.

Der Liegenschaftszins bei der Ermittlung des Verkehrswertes

Durch die Vermietung eines auf der Liegenschaft (also dem Grundstück) befindlichen Gebäudes lassen sich Erträge erwirtschaften. Deshalb wird der Liegenschaftszins vor allem dann gebraucht, wenn der Immobilienwert unter Einsatz des Ertragswertverfahrens ermittelt werden soll. Hier übernimmt der Liegenschaftszins die Funktion des Vervielfältigers.

In jedem Fall – unabhängig vom konkreten Bewertungsverfahren – werden die Liegenschaftszinsen bei der Bestimmung des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie benötigt. So ist es auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV) nachzulesen: „Liegenschaftszinssätze sind Kapitalisierungszinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“

Als Faustformel gilt: Je höher der Liegenschaftszins ausfällt, desto geringer der Verkehrswert.

Der Liegenschaftszins als Prognose für Investment-Renditen

Doch nicht nur für Immobilienkäufer und -verkäufer spielt der Liegenschaftszins eine wichtige Rolle: Auch für Immobilien-Investoren ist er eine wichtige Rechengröße. Der Liegenschaftszins gibt nämlich an, wie sicher oder riskant ein Immobilien-Investment ist.

Mit dem Liegenschaftszins liegt für Investoren ein Richtwert vor, mit dem sich die marktübliche Renditeerwartung eingrenzen lässt. Fällt der Zinssatz besonders niedrig aus, deutet dies auf eine hohe Wertbeständigkeit der Immobilie hin. Dies bedeutet gleichzeitig ein minimales Risiko, etwa in Gestalt potenzieller Mietausfälle.

Grundsätzlich gilt demnach: Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto wertstabiler die Immobilie. Ein höherer Liegenschaftszins deutet auf ein größeres Anlagerisiko hin.

Bodenwert und Bodenrichtwert beim Liegenschaftszins

Bei der Ermittlung des Liegenschaftszinses kann sowohl der Bodenwert als auch der Bodenrichtwert herangezogen werden. Grundsätzlich gelten für bebaute Wohngrundstücke Werte zwischen 2,5 Prozent (Ein- und Zweifamilienhäuser) bis 4,5 Prozent (Mietshäuser ab 7 Wohnungen). Je nach Höhe des Bodenwertes beziehungsweise Bodenrichtwertes wird der für die Gebäudeart typische Liegenschaftszinssatz bei Wohnimmobilien um Prozentpunkte gesenkt. Über die genaue Berechnung des Liegenschaftszinssatzes in Abhängigkeit von Boden(richt)werten gibt das Bewertungsgesetz in § 256 BewG Auskunft.

Welche Werte sind beim Liegenschaftszins üblich? – Tabelle

Um zu beurteilen, ob ein Liegenschaftszins als hoch oder niedrig einzuschätzen ist, kommt es immer auf die Art der Immobilie an. Die folgenden Zinssatzspannen sind laut dem Immobilienverband IVD bei einem ausgeglichenen Immobilienmarkt üblich (Stand: Januar 2023):

Art der Immobilie

durchschnittliche Zinsspanne

Villa, großes Einfamilienhaus

1,0 – 3,5 %

Freistehendes Einfamilienhaus

1,5 – 4,0 %

Eigentumswohnung

1,5 – 4,5 %

Mehrfamilienhaus

2,5 – 5,5 %

Büroimmobilie und Geschäftshaus

4,0 – 8,0 %

Lager- und Produktionshallen

4,5 – 8,5 %

Industrieobjekte

6,5 – 9,5 %

Sport- und Freizeitanlage (z. B. Golfplatz)

6,5 – 9,5 %

Klinik-, Pflegeimmobilien und Sozialimmobilien

6,0 – 8,0 %

Hotels

5,0 – 8,5 %

Übrigens: Fehlen derartige Vergleichswerte gelten die gesetzlich festgelegten Liegenschaftszinssätze aus dem Bewertungsgesetz (§ 188 Abs. 2 S. 2 BewG):

  • 3,5 Prozent für Mietwohngrundstücke
  • 4,5 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke (gewerblichen Anteil bis zu 50 Prozent)
  • 5,0 Prozent für gemischt genutzte Grundstücke (gewerblichen Anteil mehr als 50 Prozent)
  • 6,0 Prozent für Geschäftsgrundstücke

Sie sehen: Der Liegenschaftszins ist bei Gewerbeimmobilien deutlich höher als für Wohngebäude.

Welche Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins?

Welchen prozentualen Wert der Zinssatz letztlich annimmt, ist von drei wesentlichen Einflussfaktoren abhängig:

  1. der Lage und Verkehrsanbindung des betreffenden Grundstücks,
  2. der Gebäudeart (z. B. Mehrfamilienhaus, Bürogebäude) inklusive Entwicklungsmöglichkeiten sowie
  3. der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (kurz: RND).

Vor allem die (Makro-)Lage der Immobilie bestimmt die Höhe des Liegenschaftszinssatzes. Erwartungsgemäß fallen die Liegenschaftszinsen in deutschen Metropolen wie Düsseldorf im Durchschnitt niedriger aus als etwa im ländlichen Raum von Brandenburg. Der Grund: Eine Immobilie in der kaufkraftstarken Rheinstadt wird gegenwärtig als wertbeständiger angesehen als etwa ein Objekt im brandenburgischen Wittenberge, das mit ökonomischen und demografischen Schrumpfungsprozessen kämpft.

Die Zukunftsaussichten der Stadt oder Gemeinde sind – einschließlich der zu erwartenden Angebot-Nachfrage-Situation – für den langfristigen Wert einer Immobilie von enormer Bedeutung. Selbstverständlich nimmt auch die Mikrolage des Objekts wesentlichen Einfluss auf dessen Wert: Befindet sich die Liegenschaft in einem angesehenen Stadtteil? Wie gut ist sie beispielsweise an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen? Gibt es Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Oder ist das Grundstück zwischen einer Bundesstraße und brachliegenden Bahnanlagen eingekesselt?

Je mehr Faktoren bei der Berechnung des Liegenschaftszinses berücksichtigt werden, desto exakter das Ergebnis.

Wichtig: Entscheidend ist für eine präzise Ermittlung des Liegenschaftszinses die Gewichtung der verschiedenen Faktoren. Diese sollte nur ein Fachmann übernehmen, weil es dafür einer umfassenden Markt- und Sachkenntnis bedarf.

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Wo kann ich den Liegenschaftszins meiner Kommune einsehen?

Den Liegenschaftszins einer Kommune können Sie meist nicht direkt einsehen. Es ist eher selten der Fall, dass Sie den für Ihre Kommune gültigen Liegenschaftszins auf der Website Ihrer Stadtverwaltung finden können. Gegen ein Entgelt können Sie hingegen den gültigen Liegenschaftszins einer Kommune direkt beim Gutachterausschuss erfragen.

Tipp: Beauftragen Sie einen professionellen Gutachter mit einer Wertermittlung Ihrer Immobilie, berechnet dieser den präzisen individuellen Liegenschaftszins Ihrer Immobilie.

Warum ist der Liegenschaftszinssatz relativ stabil?

Zinsen sind vereinfacht gesehen eine „Belobigung“ für das Verleihen von Geld an ein Finanzinstitut. Wenn ein Kunde Geld bei einer Bank einlagert, hat er Anspruch darauf. Nun ist der Liegenschaftszinssatz aber nicht mit einem normalen Zinssatz zu vergleichen – auch deshalb nicht, weil die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nur marginal vom Kapitalmarkt abhängen.

So wird der Verkehrswert von Immobilien maßgeblich durch den Sachwert des Objekts (gebäudebezogene Faktoren) bestimmt. Das heißt im Umkehrschluss: Der Liegenschaftszins zeigt sich gegenüber den Schwankungen auf dem Kapitalmarkt recht unbeeindruckt.

Welche Rolle spielt der Liegenschaftszins für das Ertragswertverfahren?

Der Liegenschaftszinssatz kommt im Rahmen des Ertragswertverfahren mehrfach ins Spiel, so zum Beispiel bei der Ermittlung der Verzinsung des Bodenwertes. Auch bei dem bereits erwähnten Faktor Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes nimmt der Zinssatz eine wichtige Rolle ein. Dahinter steht die schlichte Erkenntnis, dass die Nutzbarkeit einer baulichen Anlage endlich ist. Die Aufgabe besteht also darin abzuschätzen, wie lang das Gebäude noch wirtschaftlich (!) genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer minus dem Alter des Gebäudes. Eine Sanierung – beispielsweise in Form einer energetischen Maßnahme – verlängert das Zeitfenster einer Nutzung.

Wertstabile Immobilie

Der Liegenschaftszins spielt für das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle.

Die Wertbeständigkeit Ihrer Immobilie ermitteln lassen

Der Liegenschaftszins ist ein wichtiger Indikator, um festzustellen, wie wertstabil ein Immobilien-Investment ist. Allerdings ist seine Berechnung sehr komplex und aufwendig, wenn das Ergebnis präzise und aussagekräftig sein soll.

Möchten Sie erfahren, welche Wertigkeit eine Immobilie, für die Sie sich interessieren oder die Sie möglicherweise auch besitzen, langfristig gesehen hat, sollten Sie einen Fachmann aufsuchen: Denn ein solcher kann nicht nur genau ermitteln, wie hoch die Wertbeständigkeit ist, sondern Sie auch umfassend dazu beraten, welches Investment, das für Sie sinnvollste ist. Die Experten der Heid Immobilien GmbH stehen Ihnen hierbei gerne zur Seite: ob im Rahmen

Nutzen Sie die Gelegenheit und sichern Sie sich Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung: Kontaktieren Sie uns dafür einfach unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie das nachfolgende Kontaktformular.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

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