IMMOBILIENBEWERTUNG

Bei einer Immobilienbewertung ermittelt ein Sachverständiger, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Je nachdem, für welchen Anlass Sie die Bewertung benötigen, muss der Immobiliengutachter aber zwischen zwei unterschiedlichen Werten unterscheiden:

• dem Verkehrswert:
  Verkehrswert ist ein anderes Wort für den Marktwert einer Immobilie. Er gibt also den möglichen Kaufpreis einer Immobilie an. Weil der Kaufpreis aber besonders stark von den aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt abhängt (also von Angebot und Nachfrage), ist der Verkehrswert ein sehr punktueller Wert, der sich immer auf den Tag der Wertermittlung bezieht. So kann sich der Markt für vergleichbare Immobilien beispielsweise innerhalb von zwei Monaten schnell ändern, weil entweder das Angebot oder die Nachfrage sich geändert haben. Das heißt, dass in diesem Fall der Verkehrswert entsprechend höher oder geringer sein kann. Benötigen Sie eine Auskunft zum Verkehrswert Ihrer Immobilie, ist entweder ein Verkehrswertgutachten oder aber ein Kurzgutachten für Ihre Zwecke geeignet.
• dem Beleihungswert:
  Den Beleihungswert ermitteln Immobiliengutachter insbesondere dann, wenn Unternehmen oder Privatpersonen Interesse an einem Kredit haben und eine Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll. In diesem Fall muss der Immobiliengutachter herausfinden, mit welchem Wert die Bank die Immobilie langfristig gesehen veräußern könnte, möglichst unabhängig von volatilen Marktveränderungen. Je höher der Beleihungswert ausfällt, desto sicherer ist eine Kreditvergabe für die Bank. Soll der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt werden, legen unsere Experten gerne ein Beleihungswertgutachten für Sie an.

Für eine Immobilienbewertung kann es verschiedenste Anlässe geben:

• Immobilienverkauf: Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen und sie zeitnah veräußern, lohnt sich eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen. Denn ein professionelles Gutachten bietet Ihnen eine wichtige Verhandlungsgrundlage.
• Immobilienkauf: Möchten Sie eine Immobilie kaufen, kann Ihnen ein professioneller Immobiliengutachter bei einem Besichtigungstermin eine präzise Einschätzung zum Wert einer Immobilie geben. So bietet er Ihnen eine fundierte Auskunft dazu, wieviel Ihr Wunschobjekt tatsächlich wert ist.
• Unstimmigkeiten bei Angebotspreisen: Können sich Käufer oder Verkäufer beim Verkaufspreis nicht einigen, schafft eine professionelle Bewertung eine transparente und faire Grundlage.
• Erbschaft und Schenkung von Immobilien:
  Wenn Sie eine Immobilie erben oder eine solche als Zuwendung (Schenkung) erhalten, müssen Sie entweder eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an das Finanzamt zahlen. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie die Höhe der Steuerzahlung aber meist senken.
• Scheidungsfall:
  Bei einer Scheidung können Sie sich mit einer Immobilienbewertung Klarheit über das zwischen beiden Parteien zu teilende Vermögen verschaffen. Denn eine Immobilie kann im Laufe der Zeit an Wert gewinnen oder verlieren. Eine Immobilienbewertung durch einen professionellen Sachverständigen schafft eine klare Verhandlungsgrundlage für den Zugewinnausgleich und ermöglicht eine faire und einvernehmliche Aufteilung.
• Zwangs- oder Teilungsversteigerung:
  Sind Sie als Kreditnehmer insolvent und können Ihren Kredit nicht auf anderem Wege zurückzahlen, kommt es zur Veräußerung Ihrer Immobilie mittels Zwangsversteigerung. Zudem kann es auch zur Zwangsversteigerung kommen, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht über die Nutzung der Immobilie einig ist. Grundlage für die Versteigerung ist dann ein Verkehrswertgutachten, das Auskunft über den Immobilienwert gibt.
• Überprüfung der Plausibilität anderer Gutachten: Zweifeln Sie beispielsweise an den angegebenen Flächendaten einer Immobilie, ist eine Prüfung durch einen anderen Gutachter anzuraten.
• Vergabe von Krediten und Beleihung von Immobilien:
  Möchten Sie einen Kredit aufnehmen, braucht das Kreditinstitut eine Sicherheit von Ihnen. Oftmals sind das Immobilien. Ein Immobiliengutachter ermittelt dann, welcher Wert mit der Immobilie langfristig zu erzielen ist, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Das Ergebnis hält der Gutachter in einem Beleihungswertgutachten fest.
• Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen:
  Wenn Sie Ihren Betrieb aufgeben und in Privatvermögen überführen möchten, hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab, wie hoch die Steuerzahlungen ausfallen. Mit einer fundierten Immobilienbewertung gehen Sie sicher, nicht mehr Steuern als nötig zu zahlen.
• Bilanzierung von Immobilien, die im Anlagevermögen gehalten sind:
  Immobilien im Anlagevermögen werden bei der Bilanzierung von Unternehmen berücksichtigt, um den Buchwert des Anlagevermögens und den Vermögensaufbau zu prüfen. Für Investoren ist das ein wichtiger Indikator. Deshalb es in einem solchen Fall unerlässlich ist, die Immobilie von einem versierten Fachmann verlässlich bewerten zu lassen.
• Ermittlung des Versicherungswertes von 1914:
  Der sogenannte Gebäudeversicherungswert 1914 ist für die Vergabe einer Wohngebäudeversicherung entscheidend. Denn auf dessen Basis ermitteln Versicherungsgesellschaften die Höhe der Versicherungssumme sowie der Prämien. Möchten Sie eine Unterversicherung Ihres Gebäudes ausschließen, ist eine genaue Bewertung der Immobilie unumgänglich.

Wie viel eine Immobilie wert ist, hängt von einer Vielzahl verschiedener Faktoren ab. Dazu gehört zum einen, ob der aktuelle Wert (Verkehrswert) oder der langfristige Wert (Beleihungswert) ermittelt werden soll.

Neben der Art des Wertes spielen bei jeder Immobilie noch einige weitere Faktoren ein wichtige Rolle, unter anderem die folgenden:

• die Wohnfläche: Sie ist ein wesentlicher Faktor bei der Immobilienbewertung. Mit steigender Wohnfläche verteuert sich das Objekt. Eine große Wohnfläche ist von Vorteil, wenn sich Nachwuchs ankündigt, oft Übernachtungsgäste beherbergt werden oder man im Homeoffice arbeitet.
• die Grundstücksgröße: Umso größer das dazu gehörige Grundstück, desto höher der Wert der Immobilie. Ein großes Grundstück bietet Platz für einen späteren Anbau, ein Carport, einen Garten oder Spielmöglichkeiten für den Nachwuchs.
• das Baualter: Für eine noch relativ junge Immobilie müssen Käufer einen höheren Preis als für ein älteres Objekt zahlen. Das liegt darin begründet, dass sich die Energiestandards von Wohnimmobilien in den letzten Jahren zunehmend verbessert haben. Ältere Häuser sind oft weniger gut gedämmt und die Bausubstanz enthält möglicherweise Schadstoffe.
• der bauliche Zustand: Ein neuwertiger Zustand der Wohnimmobilie steigert ihren Verkaufspreis deutlich. Neuwertig darf sich ein Haus nennen, wenn es über ein neu gedecktes Dach, eine neue Heizungsanlage, neue Fenster, Sanitäranlagen und Bodenbeläge sowie über eine zeitgemäße Wärmedämmung verfügt. Ein älterer baulicher Zustand erfordert zumeist Modernisierungen und somit zusätzliche Investitionen, die auf den potenziellen Käufer zukommen. Das mindert den Wert der Immobilie. Vor dem Kauf sollte man den Sanierungsgrad des Gebäudes genau prüfen.
• die Inneneinrichtung: Auch Aspekte der Innenausstattung wie Fließen, Wände und Sanitäranlagen beeinflussen den Verkaufspreis. Mit regelmäßigen Wartungen und gegebenenfalls Renovierungen kann man als Eigentümer einem Wertverlust der Immobilie entgegenwirken.
• das Vorhandensein eines Kellers: Ein Keller steigert den Wert eines Hauses beachtlich. Ist er gut gedämmt und belichtet, erweitert er den Wohnraum sinnvoll. Er kann nicht nur als Funktionsraum für die Haustechnik und als Stauraum für Gartengeräte, Fahrräder etc., sondern auch als Fitnessstudio, Partybereich oder Band-Übungsraum genutzt werden.
• die Art des Hauses (Reihen- oder Einfamilienhaus): Reihenhäuser sind in der Anschaffung meist preiswerter als Einfamilienhäuser. Bei einem modernen Reihenhaus muss man auch keine Sorgen haben, dass man die Geräusche der Nachbarn hört. Zweischalige Trennwände verhindern die Geräuschübertragung zwischen den einzelnen Gebäuden.
• die Makrolage und Mikrolage des Objektes: Der Wert einer Immobilie variiert, je nachdem, wo sie sich befindet. Bei der Wertermittlung muss demzufolge der Immobilienmarkt vor Ort Berücksichtigung finden. Liegt das Grundstück beispielsweise in einer strukturschwachen, ländlichen Region oder an einer viel befahrenen Kreuzung, mindert das den Wert der Immobilie. Nahegelegene Kindergärten, Pkw-Stellplätze sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr steigern den Immobilienwert dagegen.

Die Bezeichnungen „Immobiliengutachter“ und „Sachverständiger für Immobilien“ sind in Deutschland nicht geschützt. Deshalb darf sich in Deutschland grundsätzlich jeder so nennen. Möchten Sie einen seriösen Experten beauftragen, der Ihre Immobilienbewertung professionell umsetzt, sollten Sie bei Ihrer Wahl auf die folgenden Bezeichnungen achten:

• Freie Immobiliengutachter und Sachverständige:
  Solche Gutachter bezeichnen sich aufgrund eines besonderen Sachverstands zum Thema Immobilien als „freie Immobiliengutachter“. Aber: Eine bestimmte Qualifizierung muss man in diesem Fall nicht nachweisen können. Das Gutachten eines solchen Sachverständigen hat vor einem Gericht oder bei einem Amt keinen Bestand und damit keine Gültigkeit.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter und Sachverständige:
  Solche Experten werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und ernannt. Deren Gutachten sind offiziell anerkannt und daher auch vor Gericht zugelassen.
• Staatlich anerkannte Immobiliengutachter und Sachverständige:
  Hierbei handelt es sich um öffentlich bestellte Gutachter und Sachverständige, die demnach über ein IHK-Zertifikat verfügen. Zusätzlich sind sie aber auch für die Landesbehörden zuständig. Das heißt: Solche Experten dürfen auch Gutachten für öffentliche Behörden und Institutionen erstellen.

Grundsätzlich haben Sie verschiedene Möglichkeiten, um eine Immobilie bewerten zu lassen: Sie können einen qualifizierten Sachverständigen mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen.

Eine Online-Immobilienbewertung ist in der Regel ausreichend:

• für eine grobe Orientierung, die Sie kurzfristig benötigen.
• um die Versicherungssumme Ihrer Immobilie zu überprüfen.
• wenn Sie als Eigentümer für die Planung der Altersvorsorge den Wert Ihrer Wohnung bzw. Ihres Hauses einschätzen wollen.
• zur Vorlage einer aktuellen Vermögensaufstellung für Ihr Kreditinstitut.
• bei marktüblichen Wohnimmobilien ohne besondere Ausstattung.
• wenn Sie grob prüfen möchten, ob die Berechnung der Erbschaftssteuer durch das Finanzamt plausibel ist.
• wenn Sie die Zustimmung des Eigentümers benötigen, um den Kaufpreis einer Immobilie prüfen zu lassen.
• wenn größere Wertveränderungen erfasst werden sollen, etwa infolge von Umbauten.

In allen anderen Fällen ist das professionelle Wertgutachten eines versierten Immobiliengutachters unerlässlich.

Das heißt: Eine Online-Bewertung funktioniert schnell, unkompliziert und ist kostengünstig. Allerdings gibt es hier kein umfassendes Know-how, auf das Sie sich verlassen können. Darüber verfügt letztlich nur ein professioneller Gutachter. Gerade in Situationen, in denen der Immobilienwert rechtlich relevant ist (z. B. bei einem Rechtsstreit oder Gerichtsverfahren), ist das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen erforderlich.

Um Ihnen ein möglichst genaues Ergebnis zu liefern, nehmen unsere Immobiliengutachter verschiedene Maßnahmen bei der Bewertung Ihrer Immobilie vor:

• Unsere Gutachter dokumentieren den Zustand Ihrer Immobilie vor Ort. Dabei erfassen Sie die Merkmale der Immobilie umfassend und vermerken auch Schäden und Mängel, welche Ihr Gebäude aufweist und sich wertmindernd auswirken können.
• Zudem binden unsere Gutachter auch Angaben der Gutachterausschüsse sowie die Daten Ihrer Immobilie in die Bewertung mit ein und analysieren diese.
• Berücksichtigung findet bei der Analyse auch die Marktsituation, also das aktuelle Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.
• Abschließend lassen wir jedes Gutachten von einem weiteren Sachverständigen nach dem Vier-Augen-Prinzip prüfen, um Ihnen größtmögliche Sicherheit bei der Bewertung zu ermöglichen.

Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) sind insgesamt drei verschiedene Verfahren in Deutschland zugelassen, um eine Immobilienbewertung vorzunehmen:

• das Sachwertverfahren: Hierbei bewertet der Sachverständige eine Immobilie mit Fokus auf ihrem materiellen Wert. Der Sachwert bezieht sich demnach auf die Bausubstanz.
• das Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren nimmt der Immobiliengutachter die Bewertung auf Basis realisierter Verkaufspreise vor, die als Vergleichswerte dienen. Diese wurden bei vergleichbaren Objekten erzielt.
• das Ertragswertverfahren: Mit diesem Verfahren bewertet der Sachverständige Ihre Immobilie gemessen an den Erträgen, die sie als Mietobjekt einbringt.

Immobilienspiegel sind als Marktindikatoren ein hilfreiches Instrument bei der Immobilienbewertung, weil sie die aktuelle Preisentwicklung von Immobilien in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde abbilden. Verschiedene Anbieter (z. B. Landesbausparkassen oder Verbände der Immobilienwirtschaft) analysieren Marktdaten und veröffentlichen sie in einem Immobilienspiegel. Es handelt sich hierbei um Mittelwerte der regionalen Immobilienkäufe, die eine Orientierung auf dem Markt ermöglichen.

Doch nicht nur Makler nutzen die Berichte als Orientierungshilfe: Auch Interessenten können sich mit ihrer Hilfe über Miet- und Kaufpreise informieren. Ein Vorteil ist, dass die Berichte neben aktuellen Daten auch Trends abbilden, sodass Marktentwicklungen prognostiziert werden können.

Allerdings sollte die Bewertung nicht allein auf Grundlage dieser Dokumente erfolgen, da die angegebenen regionalen Mittelwerte nicht für alle Objekte aussagekräftig sind. Bei der Immobilienbewertung spielen spezifische Aspekte wie Zustand und Lage des Gebäudes eine wichtige Rolle. Deshalb ist immer eine individuelle Analyse der entsprechenden Immobilie erforderlich.

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb sich eine Immobilienbewertung durch die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH lohnt:

• kostenlose und unverbindliche Erstberatung: Wir möchten Ihnen genau die Unterstützung bieten, die Sie benötigen. Deshalb ermitteln wir im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs die sinnvollsten Maßnahmen für Sie und erstellen Ihnen auf dieser Basis ein Angebot.
• individuelle Lösungen: Nicht jeder Kunde benötigt dieselben Leistungen. Das ist uns bewusst, weshalb wir unser Angebot für Sie immer auf Ihre individuellen Bedürfnisse abstimmen.
• Festpreisgarantie: Auf unser Wort können Sie sich verlassen. Deshalb bieten wir Ihnen unsere Leistungen auch transparent und ohne versteckte Kosten zur Festpreisgarantie an.
• unabhängig: Anders als Makler sind unsere Sachverständigen unabhängig und ermitteln den Wert einer Immobilie unvoreingenommen und ohne Profit in Form von Provisionen.
• lokal: Mit mehr als 115 Immobiliengutachtern deutschlandweit können wir lokal agieren. Unsere Begutachtungen nehmen wir ausschließlich vor Ort vor und erzielen so präzise Wertermittlungen.
• kurzfristige Termine möglich: Infolge unserer zahlreichen Niederlassungen in ganz Deutschland ist es uns auch möglich, kurzfristige Aufträge entgegenzunehmen.
• angesehene Zertifizierungen: Unsere Immobiliengutachter sind von verschiedenen Institutionen wie TÜV, DEKRA, DIA und einigen weiteren zertifiziert.
• rechtskonform: Sie können sich darauf verlassen, dass unsere Bewertungen rechtlichen Vorgaben entsprechen.
• Vier-Augen-Prinzip: Das heißt, jedes Gutachten wird von einem zweiten Experten eingehend geprüft.
• fundierte regionale Marktkenntnis: Um professionelle Immobilienbewertungen vorzunehmen, setzen wir bei unseren Gutachtern genaue regionale Marktkenntnisse voraus.
• Einhaltung von Ehrenkodizes: Sämtliche unserer Gutachter verpflichten sich zur Einhaltung der Ehrenkodizes verschiedener Verbände und Institutionen, um fachliche Standards einzuhalten, die Ihnen zugutekommen.

In der Regel verlangt ein professioneller Gutachter für Immobilienbewertung einen Stundensatz von etwa 130 Euro/Stunde:

• Zur Orientierung können Sie bei einem Kurzgutachten mit Kosten ab 800 Euro rechnen.
• Bei einem Verkehrswertgutachten beginnen die Kosten meist bei 1.400 Euro.

Welche Kosten bei einer Immobilienbewertung auf Sie zukommen, ist abhängig von der zu bewertenden Immobilie. Zudem kommt es auch darauf an, welche Art von Gutachten Sie anfordern. Deshalb ermitteln wir die Kosten für jeden Auftrag immer individuell.

Unsere Gutachter für Immobilienbewertung sind deutschlandweit im Einsatz und kommen genau dahin, wo Sie unsere Unterstützung benötigen. Ganz gleich, ob Metropole, Kleinstadt oder ländliche Gemeinde.

✓ Ihr Vorteil: Bei der Wahl unserer Experten legen wir besonderen Wert auf hervorragende regionale Marktkenntnisse. Je nach Standort ermitteln wir, welcher unserer Experten am besten für Ihre Immobilie geeignet ist.

Bis zu Ihrer Immobilienbewertung sind es nur fünf Schritte, die wir gemeinsam gehen:

1. Kontaktaufnahme: Sie können uns über unser Kontaktformular oder telefonisch unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 erreichen. Wir melden uns schnellstmöglich bei Ihnen und vereinbaren gemeinsam einen Termin für ein kostenloses Erstgespräch.
2. Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung: Im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs klären wir mit Ihnen Ihre individuellen Bedürfnisse und ermitteln die sinnvollsten Maßnahmen für Sie.
3. Angebotsversand: Anschließend erhalten Sie unser individuell auf Sie und Ihre Immobilie abgestimmtes Angebot – inklusive eines Kostenvoranschlags zur Festpreisgarantie.
4. Rückversand: Stimmen Sie unserem Angebot zu, unterzeichnen Sie es und senden es uns per Post zurück.
5. Wir bewerten Ihre Immobilie umgehend: Sobald wir das von Ihnen unterzeichnete Dokument erhalten, vereinbaren wir mit Ihnen alle Details für einen Besichtigungstermin vor Ort.

Weil wir Immobilienbewertungen im gesamten Bundesgebiet von mehr als 76 Immobiliengutachtern vornehmen lassen, ist es uns möglich auch kurzfristige Aufträge entgegenzunehmen. Weisen Sie uns gerne telefonisch oder in unserem Kontaktformular darauf hin, dass Sie eine kurzfristige Bewertung benötigen. Unsere Experten melden sich schnellstmöglich bei Ihnen.