IMMOBILIENBEWERTUNG Heid

IMMOBILIENBEWERTUNG

Sie wollen eine Immobilie kaufen, sind sich aber unsicher, ob der veranschlagte Kaufpreis angemessen ist? Sie möchten eine Immobilie verkaufen und benötigen überzeugende Argumente für die Verkaufsverhandlung?

Gründe für eine Immobilienbewertung gibt es viele. Dabei bieten sich verschiedene Möglichkeiten: Man kann einen qualifizierten Sachverständigen mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens beauftragen oder ein einschlägiges Internetportal für die Online-Wertermittlung nutzen. Letzteres funktioniert schnell, unkompliziert und ist preisgünstig. Allerdings gilt es einige Dinge bei der Bewertung einer Immobilie zu beachten. Über umfassendes Know-how verfügt letztlich nur der Sachverständige.

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Wir unterstützen Sie gern mit unserer Expertise bei der Bewertung Ihrer Immobilie. Die nachfolgenden Ausführungen geben Ihnen einen ersten Überblick und beantworten die wichtigsten Fragen zum Thema.



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Immobilienbewertung Heid

Es gibt zahlreiche Gründe dafür, weshalb eine Immobilienbewertung vorgenommen wird. Häufig soll der Wert eines Objektes ermittelt werden, wenn ein Verkauf geplant ist. Mit Hilfe des Immobilienwertes wird der Verkaufspreis festgesetzt und eine Verhandlungsgrundlage geschaffen. Des Weiteren ist eine Wertermittlung bei rechtlichen Auseinandersetzungen (Scheidungsverfahren, Erbstreitigkeiten etc.) erforderlich. So ist beispielsweise eine Bestimmung des aktuellen Marktwertes vonnöten, um im Fall einer Scheidung den Zugewinn feststellen zu können.

Außerdem kann eine Immobilienbewertung folgende Zwecke erfüllen:

  • Festsetzung des Versicherungswertes,
  • Zwangsversteigerung,
  • Beleihung der Immobilie,
  • Festlegung der Besteuerung (z. B. im Fall einer Schenkung oder Erbschaft),
  • Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

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Warum Immobilienbewertung Heid

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Was sind die wesentlichen Aspekte einer Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung basiert größtenteils auf Vergleichen. Die zentrale Frage lautet: Welche Preise wurden mit ähnlichen Gebäuden in einer vergleichbaren Lage erzielt?

Zunächst muss der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Dafür stehen drei Methoden zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Mitunter ist es sinnvoll und hilfreich, die Erstellung eines Baugutachtens in Auftrag zu geben. In einigen Fällen ist außerdem eine Bauleitplanung notwendig.

Immobilienspiegel geben Auskunft über die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre und informieren über aktuelle Marktentwicklungen. Außerdem helfen sie dabei zukünftige Entwicklungstrends abzuschätzen: Sollte ich mit dem Kauf der Immobilie noch warten, weil mit einem Sinken der Immobilienpreise zu rechnen ist, oder sollte ich lieber gleich kaufen, da Preissteigerungen absehbar sind? Wir erklären Ihnen, wie die Wertermittlung für ein Haus abläuft und welche Kriterien Sie beim Kauf eines Eigenheims beachten sollten.

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Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert bildet eine zentrale Grundlage, um den Kauf- bzw. Verkaufspreis eines Objektes zu ermitteln. Auch wenn die Immobilie zu Finanzierungszwecken beliehen werden soll, muss ein Sachverständiger ihren Verkehrswert feststellen, weil Kreditinstitute anhand dieser Größe den maximalen Beleihungswert bestimmen. Der Beleihungswert stellt die Basis für die Kredithöhe dar, während mit dem Verkehrswert überprüft wird, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Der endgültige Kaufpreis unterscheidet sich in vielen Fällen vom Verkehrswert, da die Verkaufspreise für Immobilien üblicherweise auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben sind. Deshalb ist die Kenntnis des Verkehrswertes von großer Bedeutung, um den Zustand des Objektes realistisch bewerten zu können. Ein unabhängiger Sachverständiger leistet bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gute Dienste.

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Welche Kriterien beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie wird anhand der derzeitigen Marktlage und des Sachwertes des Objektes festgestellt. Ein Immobilienexperte bewertet, was das Gebäude, das Grundstück und die Außenanlagen aktuell wert sind. Auch Bauneben- und Erschließungskosten fließen in die Berechnung ein. Potenzielle Käufer beobachten kontinuierlich die Marktlage und vergleichen verschiedene Häuser. Auch wenn kein Objekt dem anderen gleicht, stehen am Ende oft ähnliche Häuser in der engeren Auswahl. Und obwohl sich diese meist nur marginal voneinander unterscheiden, können die Preise teilweise erheblich differieren.

Folgende Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie:

  • die Wohnfläche: Sie ist ein wesentlicher Faktor bei der Immobilienbewertung. Mit steigender Wohnfläche verteuert sich das Objekt. Eine große Wohnfläche ist von Vorteil, wenn sich Nachwuchs ankündigt, oft Übernachtungsgäste beherbergt werden oder man im Homeoffice arbeitet.
  • die Grundstücksgröße: Umso größer das dazu gehörige Grundstück, desto höher der Wert der Immobilie. Ein großes Grundstück bietet Platz für einen späteren Anbau, ein Carport, einen Garten oder Spielmöglichkeiten für den Nachwuchs.
  • das Baualter: Für eine noch relativ junge Immobilie müssen Käufer einen höheren Preis als für ein älteres Objekt zahlen. Das liegt darin begründet, dass sich die Energiestandards von Wohnimmobilien in den letzten Jahren zunehmend verbessert haben. Ältere Häuser sind oft weniger gut gedämmt und die Bausubstanz enthält möglicherweise Schadstoffe.
  • der bauliche Zustand: Ein neuwertiger Zustand der Wohnimmobilie steigert ihren Verkaufspreis deutlich. Neuwertig darf sich ein Haus nennen, wenn es über ein neu gedecktes Dach, eine neue Heizungsanlage, neue Fenster, Sanitäranlagen und Bodenbeläge sowie über eine zeitgemäße Wärmdämmung verfügt. Ein älterer baulicher Zustand erfordert zumeist Modernisierungen und somit zusätzliche Investitionen, die auf den potenziellen Käufer zukommen. Das mindert den Wert der Immobilie. Vor dem Kauf sollte man den Sanierungsgrad des Gebäudes genau prüfen.
  • die Inneneinrichtung: Auch Aspekte der Innenausstattung wie Fließen, Wände und Sanitäranlagen beeinflussen den Verkaufspreis. Mit regelmäßigen Wartungen und gegebenenfalls Renovierungen kann man als Eigentümer einem Wertverlust der Immobilie entgegenwirken.
  • das Vorhandensein eines Kellers: Ein Keller steigert den Wert eines Hauses beachtlich. Ist er gut gedämmt und belichtet, erweitert er den Wohnraum sinnvoll. Er kann nicht nur als Funktionsraum für die Haustechnik und als Stauraum für Gartengeräte, Fahrräder etc., sondern auch als Fitnessstudio, Partybereich oder Band-Übungsraum genutzt werden.
  • Reihen- oder Einfamilienhaus: Reihenhäuser sind in der Anschaffung meist preiswerter als Einfamilienhäuser. Bei einem modernen Reihenhaus muss man auch keine Sorgen haben, dass man die Geräusche der Nachbarn hört. Zweischalige Trennwände verhindern die Geräuschübertragung zwischen den einzelnen Gebäuden.
  • Lage des Objektes: Der Wert einer Immobilie variiert, je nachdem, wo sie sich befindet. Bei der Wertermittlung muss demzufolge der Immobilienmarkt vor Ort berücksichtigt werden. Liegt das Grundstück beispielsweise in einer strukturschwachen, ländlichen Region oder an einer viel befahrenen Kreuzung, mindert das den Wert der Immobilie. Nahegelegene Kindergärten, Pkw-Stellplätze sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr steigern den Hauswert hingegen.

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Welche Verfahren zur Gebäudewertermittlung gibt es?

Über eine Gebäudewertermittlung wird der aktuelle Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie zu einem Stichtag bestimmt. Die Durchführung erfordert umfassende juristische, betriebswirtschaftliche und bautechnische Sachkenntnisse

Mit der Immobilien- oder Grundstücksbewertung wird ein qualifizierter Sachverständiger bzw. ein Unternehmen beauftragt. In Deutschland existieren drei normierte Methoden der Bewertung, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) rechtlich genau geregelt sind. Die Rechtsvorschrift gewährleistet eine rechtsverbindliche Vergleichbarkeit der Immobilienbewertung.

Folgende drei Verfahren zur Ermittlung des Gebäudewertes lassen sich unterscheiden:

  • Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird mit Hilfe sogenannter Vergleichsgrundstücke ermittelt.
  • Sachwertverfahren: Die Wertermittlung erfolgt anhand des Wiederbeschaffungswertes des Objektes - unter Berücksichtigung der Abnutzung sowie anderer wertmindernder Faktoren.
  • Ertragswertverfahren: Der Wert eines Gebäudes wird auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt.

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Wie funktioniert eine Immobilienbewertung über das Vergleichswertverfahren?

Die präziseste Methode, um den Wert von Grundstücken oder Immobilien zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Es bietet sich zur Bestimmung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen an und bildet das Marktgeschehen verglichen mit den anderen beiden Methoden am realistischsten ab.

Das Grundprinzip des Marktes ist leicht nachvollziehbar: Der Wert einer Immobilie richtet sich danach, wie viel andere bereit sind, dafür auszugeben. Berücksichtigt werden hierbei nicht nur die Herstellungskosten der Immobilie. Der Wert eines hochwertigen Gebäudes wird gemindert, wenn sich kein Käufer findet, der einen entsprechend der Baukosten angemessenen Preis zahlen will. Umgekehrt kann ein Haus, für das eine hohe Nachfrage besteht, einen Preis erzielen, der die Herstellungskosten übersteigt. Diesen Zusammenhang bildet das Vergleichswertverfahren am besten ab.

Bei der Methode wird eine hinreichend große Anzahl von Objekten, die viele Übereinstimmungen aufweisen, miteinander verglichen. Ein Sachverständiger nutzt dafür eine anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Er benötigt Fachkompetenz und ausreichend Erfahrung, um die Vergleichswerte und ihre Relevanz für den Immobilienwert angemessen einschätzen zu können.

  • Gebäudeart,
  • Bauweise,
  • Gestaltung,
  • Größe,
  • Ausstattungsqualität,
  • Restnutzungsdauer,
  • baulicher Zustand des Objektes,
  • im Fall von Mietobjekten der Ertrag durch die Vermietung.

Bei Grundstücken sind weitere Kriterien wie z. B. die Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit und der Erschließungszustand von Bedeutung.

Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie häufig zu hoch ein, weil sie die preislichen Auswirkungen der Lage und Bausubstanz unterbewerten. Positiv auf den Wert wirken sich besonders Investitionen aus, die die Restnutzungsdauer des Objektes verlängern (z. B. energetische Sanierungen wie eine Fassadendämmung). Ausstattungsdetails (Fließen, Bodenbeläge usw.) haben hingegen einen eher geringen Einfluss auf den Preis.

Das Vergleichswertverfahren bildet eine zuverlässige und leicht nachvollziehbare Methode, bei der der Immobilienwert optimal mit dem Marktniveau abgeglichen wird. Es stößt allerdings an seine Grenzen, wenn Vergleichsparameter fehlen und besonders komplexe oder außergewöhnliche Gebäude bewertet werden sollen.

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Wie funktioniert eine Immobilienbewertung über das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren stellt die gebräuchlichste, aber auch komplexeste Methode zur Immobilienbewertung dar und kann in der Regel nur von Experten richtig angewendet werden. Das Bundesbauministerium hat 2012 eine 47-seitige "Sachwertrichtlinie" veröffentlicht, in der alle den Immobilienwert beeinflussenden Faktoren benannt und zueinander in Bezug gesetzt sind.

Der Sachwert wird auf Basis der folgenden drei Komponenten errechnet:

  1. Bodenrichtwert, d. h. der Grundstückswert,
  2. Herstellungskosten der Immobilie und
  3. Herstellungskosten der Außenanlagen (z. B. Wege, Garagen).

Den Bodenrichtwert bestimmt der örtliche Gutachterausschuss. Dafür werden die Verkaufspreise in der jeweiligen Lage herangezogen. Laut der bereits erwähnten Richtlinie spielt dabei einerseits die Art des Ausbaus (Vorhandensein eines Kellers oder eines Dachgeschosses) sowie andererseits die Qualität der einzelnen Bauteile (Dach, Außenwände, Fenster, Türen, Sanitäranlagen usw.) eine Rolle. Aus diesen beiden Positionen werden über ein komplexes Modell die sogenannten Regelherstellungskosten des Objektes pro Flächeneinheit berechnet, die je nach Standard stark variieren können. Über diverse Tabellen lassen sich auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale einkalkulieren. Im nächsten Schritt wird die Alterswertminderung einbezogen. Laut Gesetzgeber beträgt die Gesamtnutzungsdauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 80 Jahre, wobei von einer jährlichen Wertminderung von 1,25 Prozent ausgegangen wird. Zieht man den entsprechenden Prozentsatz von den Gebäudeherstellungskosten ab, ergibt sich daraus der Gebäudesachwert. Zu diesem wird anschließend der Bodenwert addiert.

Im nächsten Schritt wird die Alterswertminderung einbezogen. Laut Gesetzgeber beträgt die Gesamtnutzungsdauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 80 Jahre, wobei von einer jährlichen Wertminderung von 1,25 Prozent ausgegangen wird. Zieht man den entsprechenden Prozentsatz von den Gebäudeherstellungskosten ab, ergibt sich daraus der Gebäudesachwert. Zu diesem wird anschließend der Bodenwert addiert.

Das Resultat ist der vorläufige Sachwert, der abschließend noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Dieser Faktor, der von den Gutachterausschüssen berechnet wird, berücksichtigt die Bedingungen des lokalen Immobilienmarktes.

Das Sachwertverfahren als objektive Methode zur Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie kommt hauptsächlich bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen zum Einsatz. Gleichzeitig bildet es das einzige Verfahren, das sich auch für die Wertermittlung industriell genutzter Objekte (z. B. Bahnhöfe) eignet.

Nachteilig wirkt sich die fehlende Datenbasis für moderne Häusertypen wie beispielsweise Passivhäuser aus. Zudem lässt sich mit der Methode das Marktgeschehen nur schwer abbilden. Trotz Marktanpassungsfaktor werden laut Experten oft unrealistische, nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechende Werte ermittelt.

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Wie funktioniert eine Immobilienbewertung über das Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren erfolgt die Wertermittlung eines Gebäudes anhand des abgeworfenen Ertrages. Die Berechnungsmethode wird angewendet, wenn der vorrangige Nutzungszweck einer Immobilie die Ertragserzielung ist. Objekte mit Mietvertrag (vor allem Mehrfamilienhäuser) und gewerblich genutzte Immobilien (z. B. Hotels) werden über das Ertragswertverfahren bewertet, da hier andere Regeln als für selbst genutzte Immobilien gelten. Bei vermieteten Gebäuden stellt sich dem Investor die zentrale Frage, welcher Ertrag sich über einen langen Zeitraum erzielen lässt.

Fünf Faktoren sind für das Ertragswertverfahren entscheidend:

  1. der Bodenwert: Der Grundstückswert bildet wie beim Sachwertverfahren die Basis der Berechnung. Errechnet wird er aus dem Bodenrichtwert je Quadratzentimeter, der vom Gutachterausschuss bestimmt wird, und aus der Fläche.
  2. der Liegenschaftszins: Er gibt den Prozentsatz der marktüblichen Verzinsung von Immobilienvermögen an. Als Richtwert bei Wohnobjekten gelten fünf Prozent. Verzinst wird nur der Bodenwert, da sich das Gebäude selbst abnutzt, sodass Erträge nur über einen gewissen Zeitraum erzielt werden können. Das Grundstück an sich stellt jedoch unabhängig davon einen Wert dar.
  3. die Einnahmen und Unterhaltskosten: Für den Vermieter ist der Rohertrag, also die Jahresmiete, die die Immobilie einträgt, eine wichtige Größe. Maßgeblich ist nicht unbedingt die tatsächlich gezahlte, sondern die marktübliche Miete. Vom Rohertrag werden die nicht auf die Miete umlegbaren Bewirtschaftungskosten (z. B. Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung) subtrahiert. Als Ergebnis erhält man den Reinertrag.
  4. der Vervielfältiger: Dabei handelt es sich um eine zentrale Größe, über die der Ertragswert einer Immobilie ohne den Bodenwert berechnet wird. Der Vervielfältiger ergibt sich aus der Multiplikation von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Mit Letzterer steigt demzufolge auch der Vervielfältiger.
  5. der bauliche Zustand: Dieser Faktor hat natürlich ebenfalls Einfluss auf den Ertragswert eines Objektes. Wichtige Fragen dabei sind, ob das Gebäude in einem gepflegten Zustand ist und ob Sanierungsarbeiten vorgenommen wurden. Die hierfür anzusetzende Summe legt der Gutachter fest.

Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Berechnungsmethode, die auf den realen Zahlen der Vermietung basiert. Allerdings ist der Ertragswert wesentlich vom Liegenschaftszins abhängig und für dessen Berechnung müssen ausreichend viele Daten vorliegen. Bei stark steigenden Mietpreisen ist es zudem möglich, dass der tatsächliche über dem errechneten Ertragswert liegt, da der Rohertrag lediglich die Vergangenheit abbilden kann.

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Was ist der Immobilienspiegel und wie hilft er bei der Immobilienbewertung?

Immobilienspiegel bilden die aktuelle Preisentwicklung von Immobilien in einer bestimmten Stadt oder Gemeinde ab. Es handelt sich um Mittelwerte der regionalen Immobilienkäufe, die eine Orientierung auf dem Markt ermöglichen. Häuser werden in Deutschland immer begehrter, wodurch die durchschnittlichen Immobilienpreise steigen. Laut Experten wird dieser Aufwärtstrend auch in den kommenden Jahren anhalten.

Verschiedene Anbieter (z. B. Landesbausparkassen oder Verbände der Immobilienwirtschaft) analysieren Marktdaten und veröffentlichen sie in einem Immobilienspiegel. Die Darstellung der Entwicklung der Immobilienpreise erfolgt darin in übersichtlicher, meist tabellarischer Form. Weil die Preisentwicklungen regional enorm variieren können, werden ebenfalls Immobilienspiegel für einzelne Bundesländer oder Großstädte angefertigt.

Nicht nur Immobilienmakler nutzen die Berichte als Orientierungshilfe. Auch Interessenten können sich mit ihrer Hilfe über Miet- und Kaufpreise informieren. Ein Vorteil ist, dass die Berichte neben aktuellen Daten auch Trends abbilden, sodass Marktentwicklungen prognostiziert werden können.

Immobilienspiegel sind als Marktindikatoren ein hilfreiches Instrument bei der Immobilienbewertung. Allerdings sollte die Bewertung nicht allein auf Grundlage dieser Dokumente erfolgen, da die angegebenen regionalen Mittelwerte nicht für alle Objekte aussagekräftig sind. Bei der Immobilienbewertung spielen spezifische Aspekte wie Zustand und Lage des Gebäudes eine wichtige Rolle. Deshalb ist eine individuelle Analyse der entsprechenden Immobilie erforderlich.

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Wodurch unterscheiden sich die Online-Markteinschätzung und das Wertgutachten eines Sachverständigen?

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie einen Gutachter beauftragen sollten, um den Wert ihrer Immobilie einschätzen zu lassen, oder ob für ihre Zwecke die Markteinschätzung mittels Online-Immobilienbewertung ausreichend ist. Die Bewertung über ein Internetportal vermittelt einen ersten Eindruck über den Wert des Objektes. Das geht relativ schnell und unkompliziert. Die Online-Markteinschätzung bildet eine hilfreiche Basis für erste Verhandlungen mit Kaufinteressenten, Maklern, Banken sowie Versicherungen. In einigen Fällen ist jedoch eine fundierte Ermittlung des Immobilienwertes durch einen qualifizierten Gutachter unerlässlich.

Eine Online-Immobilienbewertung und ein Experten-Gutachten unterscheiden sich in zentralen Aspekten:

  • die Begutachtung der Immobilie: Wählen Sie die Online-Immobilienbewertung, müssen Sie alle wesentlichen Angaben zum Objekt selbst ermitteln und in eine Datenmaske eintragen. Die Begutachtung nimmt hier folglich ein Laie vor. Geben Sie ein Gutachten in Auftrag, prüft ein Sachverständiger - meist ein Ingenieur oder Architekt - alle Unterlagen und besichtigt anschließend die Immobilie direkt vor Ort. Seine fachliche Expertise hat in der Regel mehr Gewicht.
  • der zeitliche Aufwand: Für eine Online-Bewertung benötigen Sie alle relevanten Daten zum Objekt. Diese werden in eine Eingabemaske eingetragen, was meist maximal 30 bis 45 Minuten dauert. Das Ergebnis liegt bereits nach kurzer Zeit vor. Ein Sachverständiger benötigt für die Erstellung eines Gutachtens zahlreiche Unterlagen vom Auftraggeber, die dieser teilweise auf Ämtern beantragen muss. Darüber hinaus sollten Sie für den Vor-Ort-Termin mit dem Gutachter zwei bis drei Stunden Zeit einplanen. In der Regel dauert es mehrere Wochen, bis nach Auftragsvergabe an einen Sachverständigen das Gutachten vorliegt.
  • die Kosten: Für eine Online-Immobilienbewertung müssen Sie je nach Anbieter meist nur eine zweistellige Summe einplanen. Das Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist im Vergleich dazu preisintensiver. Ein Kurzgutachten, das keine rechtliche Relevanz hat, kostet etwa ab 500 Euro. Für einen Besichtigungstermin berechnet der Fachmann ca. 80 bis 100 Euro in der Stunde (zuzüglich Anfahrtskosten und Mehrwertsteuer). Die Abrechnung eines vollständigen Wertgutachtens, welches auch vor Gericht genutzt werden kann, erfolgt nach Gebührenordnung. Für Immobilien bis zu einem Wert von 400.000 Euro kostet das Gutachten eines Sachverständigen zwischen 1.000 und 2.000 Euro. Dafür haben Sie als Verkäufer dann eine sichere Basis für Ihr Preisangebot.
  • die Exaktheit der Bewertung: Bei einer Online-Bewertung erhalten Sie nach Dateneingabe ein automatisiert erstelltes Dokument, das auf Vergleichs- und Durchschnittswerten aus der Datenbank des jeweiligen Anbieters basiert. Es enthält neben dem Verkehrswert auch soziodemografische Angaben zum Wohnumfeld und Informationen über die Infrastruktur. Der Wert wird ausschließlich auf Grundlage der Angaben des Bewertenden, die von keiner zusätzlichen Partei überprüft wurden, errechnet. Insbesondere hat keine Besichtigung des zu bewertenden Objektes stattgefunden.

Das Verkehrsgutachten eines Sachverständigen liefert eine umfassendere Analyse, die detaillierte Aspekte Ihres Objektes berücksichtigt. Ein Gutachter überprüft jede Immobilie individuell. Er achtet auf Details, die manchmal selbst dem Besitzer nicht auffallen. In seiner Analyse berücksichtigt er bauliche und ausstattungsbezogene Merkmale des Objektes, notwendige Investitionen, wertbeeinflussende Rechte sowie Belastungen aus dem Grundbuch und den lokalen Immobilienmarkt.

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In welchen Situationen lohnt sich die Bewertung durch einen Gutachter und wann ist eine Online-Immobilienbewertung ausreichend?

In einigen Fällen ist eine fundierte Ermittlung des Immobilienwertes durch einen Gutachter unerlässlich. In anderen Situationen kann es bereits ausreichend sein, Vergleichsangebote heranzuziehen. Gerade in Situationen, in denen der Immobilienwert rechtlich relevant ist (z. B. bei einem Rechtsstreit oder Gerichtsverfahren) ist das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen erforderlich.

Grundsätzlich ist eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen in folgenden Fällen sinnvoll:

  • wenn es im Erbfall in der Erbengemeinschaft Streit über den Immobilienwert gibt,
  • wenn das Finanzamt den Immobilienwert, aus dem bei einer Erbschaft oder Schenkung die Besteuerung errechnet wird, zu hoch angesetzt hat und Sie die Bewertung korrigieren lassen wollen,
  • wenn im Fall einer Scheidung der präzise Wert der Immobilie für die Aufteilung des Vermögens benötigt wird,
  • wenn der Verkauf der Immobilie feststeht und in naher Zukunft erfolgen soll,
  • wenn Sie bei einem Besichtigungstermin die Immobilie durch einem qualifizierten Experten begutachten lassen möchten,
  • wenn es sich um eine besonders ausgestattete oder sanierte Wohnimmobilie handelt,
  • wenn Sie die Plausibilität der angegebenen Flächendaten überprüfen lassen möchten,
  • wenn sich Käufer und Verkäufer in Zweifelsfällen nicht über den Preis einigen können.

Eine Online-Immobilienbewertung ist in der Regel ausreichend:

  • wenn der Marktwert der Immobilie erforderlich ist, um die Versicherungssumme zu überprüfen,
  • wenn Sie als Eigentümer für die Planung der Altersvorsorge den Wert Ihrer Wohnung bzw. Ihres Hauses einschätzen wollen,
  • wenn das Kreditinstitut die Vorlage einer aktuellen Vermögensaufstellung fordert,
  • wenn der vom Finanzamt veranschlagte Immobilienwert zur Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf seine Plausibilität überprüft werden soll,
  • wenn Sie als Interessent die Konditionen für eine Hypothekenfinanzierung mit Ihrem Kreditinstitut klären möchten, wenn Sie als Interessent, welcher für die Beauftragung eines Gutachters die Zustimmung des Eigentümers benötigt, dessen Kaufpreisforderung prüfen wollen,
  • wenn kurzfristig eine erste Orientierungshilfe benötigt wird,
  • wenn die Veräußerung der Immobilie mittelfristig geplant ist und Sie eine realistische Kaufpreisforderung entwickeln wollen,
  • wenn es sich um normal geschnittene, marktübliche Wohnimmobilien mit einer durchschnittlichen Ausstattung handelt,
  • wenn größere Wertveränderungen, z. B. infolge von Umbauten, erfasst werden sollen.

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Welchen Nutzen hat eine Immobilienbewertung für den Eigentümer?

Gerade wenn man selbst lange in dem Gebäude gewohnt hat, das man verkaufen will, besteht eine große emotionale Bindung. Auch wenn im Erbfall der Verkauf des Hauses oder der Wohnung naher Verwandter ansteht, fällt eine objektive Beurteilung des Immobilienwertes meist schwer. Sachverständige oder Onlineportale können helfen, den tatsächlichen Wert eines Objektes zu bestimmen.

Eine unabhängige Einschätzung ist für den Immobilienbesitzer wichtig, da unrealistische Preisvorstellungen finanzielle Konsequenzen haben können. Objekte, die zu lange auf dem Markt angeboten werden, schneiden bei Maklern wie potenziellen Käufern schlecht ab. Die Verhandlungsposition des Verkäufers wird folglich geschwächt und mitunter muss das Haus letztendlich unter Wert verkauft werden.

Eine Untersuchung der Kreissparkasse Köln belegt, dass sich der Verkauf einer Immobilie durch überzogene Preisforderungen verzögert. Bei einer Überschätzung des Wertes um 20 Prozent beträgt die Zeitspanne bis zum Verkauf häufig mehr als ein Jahr. Zusätzlich unterschreitet der Erlös dann den tatsächlichen Wert um 15 Prozent. Liegt der angesetzte Verkaufspreis jedoch lediglich fünf Prozent über dem realen Immobilienwert, ist der Verkauf oft bereits nach zwei Monaten abgeschlossen. Außerdem wird in diesem Fall meist ein Verkaufspreis erzielt, der dem tatsächlichen Wert des Objektes entspricht.

Weitere Vorteile einer Immobilienbewertung für den Eigentümer sind:

  • Ermittlung des aktuellen Marktwertes des eigenen Objektes zur Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises,
  • Hilfe bei der Entscheidung, ob sich ein Verkauf lohnt,
  • Orientierung, wenn der Kauf einer neuen Immobilie geplant ist,
  • optimale Vorbereitung auf Gespräche mit dem Makler,
  • Argumentationshilfe für Verhandlungen mit Interessenten.

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Welchen Nutzen hat eine Immobilienbewertung für den Makler?

Ein Makler sollte über umfassende Kenntnisse der lokalen und regionalen Immobilienmärkte verfügen. Allerdings bietet sich auch für Experten eine professionelle Immobilienbewertung an, wenn z. B. ein zeitnaher Vergleich mit anderen Objekten nicht durchführbar ist.

Eine Immobilienbewertung hat für Makler folgende Vorteile:

  • Absicherung der persönlichen Expertise,
  • Argumentationshilfe für Gespräche mit Verkäufern und Interessenten,
  • realistische Markteinschätzung.

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Welchen Nutzen hat eine Immobilienbewertung für den Käufer?

Als unerfahrener Käufer fällt es in der Regel schwer, den Marktwert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Ein Preisvergleich im Marktumfeld ist wichtig, da die Preise zwischen einzelnen Stadtgebieten meist deutlich variieren. Da attraktive Immobilien entsprechend schnell verkauft sind, ist schnelles Handeln entscheidend.

Eine Immobilienbewertung kann dem Käufer wie folgt helfen:

  • Unterstützung bei Besichtigungsterminen,
  • hilfreicher Überblick über das ortsübliche Preisniveau,
  • schnelle Beurteilung der Angemessenheit des angesetzten Preises,
  • fundierte Absicherung der persönlichen Preisvorstellung,
  • Unterstützung bei Kreditverhandlungen mit der Bank.

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Wie bereite ich mich optimal auf den Verkauf meiner Immobilie vor?

Will man seine Eigentumswohnung oder sein Haus zum Kauf anbieten, gilt es den Marktwert zu kennen, um einen angemessenen Preis festlegen zu können. Die Bestimmung des richtigen Preises ist für Immobilienverkäufer keine einfache Angelegenheit. Setzt man den Kaufpreis zu hoch an, verschreckt man potenzielle Käufer und bleibt auf seiner Immobilie sitzen. Verlangt man zu wenig, verkauft man zwar schnell, verschenkt dabei aber allerhand Geld.

Fehler bei der Preisbestimmung entstehen, wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie nicht kennen oder falsch einschätzen. Daher ist es wichtig, eine Wertermittlung durchzuführen. Damit können Sie einen qualifizierten Gutachter beauftragen oder alternativ den Wert des Gebäudes mittels eigener Recherchen selbst beurteilen. Sind Sie von Anfang an gut informiert, werden Ihnen die Verkaufsverhandlungen leichter fallen.

Die Basis einer Immobilienbewertung sind Vergleiche. Sie sollten sich also darüber informieren, zu welchen Preisen ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage verkauft werden. Stellen Sie Marktbeobachtungen an, indem Sie Zeitungsannoncen lesen, Immobilienseiten im Internet studieren und Exposés von Maklern analysieren. Die Lage beeinflusst den Wert einer Immobilie entscheidend. Eine hilfreiche Übersicht bieten Bodenrichtwertkarten, die im Internet gegen eine geringe Gebühr zur Verfügung stehen.

Als erste Orientierungshilfe können Sie eine Online-Immobilienbewertung durchführen. Diese stellt aber keinen gleichwertigen Ersatz für das individuelle Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen dar. Letzteres sollten Sie in Anspruch nehmen, wenn Ihnen die Zeit für eigene Marktanalysen fehlt oder Sie ein Haus veräußern wollen, das eine individuelle Bauweise oder außergewöhnliche Ausstattung aufweist.

Ist der Wert der Immobilie schließlich bestimmt, sollten Sie einen Preisaufschlag von bis zu 10 Prozent einrechnen. Das macht Sinn, da Preisnachlässe im Immobiliengeschäft gebräuchlich sind. Alternativ können Sie den ermittelten Verkehrswert verlangen, aber Aufpreise für Ausstattungsextras (Einbauküche, Sauna etc.) erheben. In die Verkaufsverhandlungen sollten Sie gut vorbereitet gehen. Notieren Sie sich die Stärken des Objektes, das Sie zum Verkauf anbieten. Legen Sie sich überzeugende Argumente parat und versetzen Sie sich in die Lage der Interessenten, um mögliche Gegenreaktionen abschätzen zu können.

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Wie bereite ich mich optimal auf den Kauf einer Immobilie vor?

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft man nicht jeden Tag. Umso aufregender wird es, wenn ein Immobilienkauf vor der Tür steht. Um am Ende nicht zu viel für Ihr Traumhaus oder die Wohnung Ihrer Wünsche zu bezahlen, sind einige Vorbereitungen zu treffen. Lassen Sie sich auf keinen Fall zu vorschnellen Entscheidungen verleiten. Eine so große Investition wie ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein. Marktbeobachtungen und eine Immobilienbewertung helfen Ihnen bei der Einschätzung, ob der angesetzte Preis dem tatsächlichen Wert der Immobilie entspricht.

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Objekt begeben, das Ihren Vorstellungen entspricht, sollten Sie unbedingt den eigenen finanziellen Spielraum realistisch einschätzen. Schließlich nützt es wenig, wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, dieses aber Ihr Budget bei Weitem sprengt.

Am Anfang hilft eine Sondierung des Immobilienmarktes, um eine Übersicht über Angebot und Preise zu erhalten. Laut Experten ist es sinnvoll, mindestens ein halbes Jahr lang Marktbeobachtungen anzustellen, bevor man ein Objekt kauft. Studieren Sie die aktuellen Immobilienanzeigen in Zeitungen oder im Internet. Auch Aushänge in Maklerbüros oder bei Kreditinstituten verschaffen einen guten Überblick über die Marktsituation.

Dabei sollten Sie nicht nur auf die Größe, Ausstattung und den baulichen Zustand der angebotenen Immobilien achten. Auch Lagefaktoren wie eine gute Verkehrsanbindung, ausreichend Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen in der näheren Umgebung sind für den Preis entscheidend. Mit Hilfe von Bodenrichtwertkarten der Gemeinden können Sie sich über preisgünstige und teure Gegenden informieren. Neben der Lage spielen auch die Grundstücksausrichtung und -beschaffenheit sowie Veränderungsmöglichkeiten am Gebäude eine wichtige Rolle. Inwieweit ein An- oder Ausbau möglich ist, erfahren Sie bei den örtlichen Baubehörden.

Haben Sie eine Wunschimmobilie in die engere Auswahl gefasst, geben Online-Bewertungen erste Anhaltspunkte zur Einschätzung, ob der geforderte Preis angemessen ist. Dabei wird der durchschnittliche Marktwert vergleichbarer Objekte berechnet. Ein Sachverständigengutachten ersetzt das Tool im Internet aber nicht, da spezifische Besonderheiten der Immobilie nur eingeschränkt berücksichtigt werden können. Steht ein Besichtigungstermin bevor, ist es ratsam, einen Gutachter mitzunehmen, der vor Ort den Zustand des Gebäudes einschätzt.

Das Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen bildet eine gute Basis für Kaufverhandlungen. Der ermittelte Verkehrswert gibt jedoch nur näherungsweise den möglichen Marktwert an. Mit etwas Verhandlungsgeschick kann man die Immobilie für einen Preis erwerben, der 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert liegt. Bei begehrten Objekten ist hingegen ein Preisaufschlag von 10 Prozent keine Seltenheit.

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Kosten für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kosten und unverbindlich!


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