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Wertermittlung von Einkaufszentren

Kleine Geschäfte geben auf, der stationäre Einzelhandel in den Fußgängerzonen leidet und Kaufhäuser verschwinden aus der Innenstadt. Shopping Malls und Einkaufszentren boomen. Wohin der Trend geht und wie die Wertermittlung eines Einkaufszentrums funktioniert, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Einkaufszentrum und Shoppingcenter sind Synonyme. Dabei handelt es sich um eine gemanagte Agglomeration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben unter einem Dach.
  • Einkaufsstraßen (City-Galerie), Shoppingmalls, Urban Entertainment Center und Factory-Outlets sind spezielle Formen von Einkaufszentren.
  • Betreiber von Shoppingcentern sind meist internationale Unternehmen.
  • Entscheidend für den Erfolg eines Shoppingcenters sind unter anderem die Lage, eine günstige Verkehrsanbindung, die Kaufkraft der Bevölkerung und die Strahlkraft der Ankermieter.
  • Die Wertermittlung eines Einkaufszentrums benötigen Investoren für die Kaufentscheidung, Immobilienfonds für die Bilanz und Betreiber für ein Darlehen.
  • Relevante Kennzahlen zur Wertermittlung eines Shoppingcenters sind Cashflow, Mietrendite, Flächenproduktivität, Verkaufsfläche, Auslastung und Restnutzungsdauer.
  • Das Ertragswertverfahren oder eine ähnliche Bewertungsgrundlage (Discounted-Cashflow-Methode, Pachtwertverfahren) ist je nach Auftraggeber das richtige Instrument für die Wertermittlung.
Shoppingmall Galleria Vittorio Emanuele II in Mailand.

Die Galleria Vittorio Emanuele II in Mailand gehört zu den imposantesten Shoppingmalls.

Einkaufszentrum – Definition und Abgrenzung

Einkaufszentrum ist das deutsche Wort für Shoppingcenter. Es handelt sich dabei um eine Ansammlung von Dienstleistungs- und vor allem Einzelhandelsbetrieben unter einem Dach. Eine Überdachung ist nicht notwendig und gehört, zumindest in den USA, inzwischen zum Auslaufmodell. Ist das Einkaufszentrum klimatisiert und überdacht, trifft der Begriff Shoppingmall zu. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist die Mall gleichbedeutend mit dem Shoppingcenter. Das Einkaufszentrum wird als Einheit geplant und vom Betreiber verwaltet.

Der Eigentümer vermietet die einzelnen Verkaufsflächen in seinem Shoppingcenter an Mieter aus unterschiedlichen Branchen. Ein Einkaufszentrum kann auch Angebote der Freizeitgestaltung beinhalten, beispielsweise ein Bowlingcenter oder ein Kino. Besteht das Einkaufszentrum in der Mehrheit aus Gastronomie und Freizeiteinrichtungen und dient vorwiegend der Unterhaltung als dem Warenkauf, wird es als Urban Entertainment Center bezeichnet.

Entscheidend für den Erfolg eines Einkaufszentrums ist die Attraktivität der Ankermieter. Das sind die Betriebe, die die Kunden ins Shoppingcenter ziehen, wovon die anderen Geschäfte profitieren. Die Ankermieter werden innerhalb des Einkaufszentrums so platziert, dass die Kunden auf dem Weg zu ihnen an „Frequenznutzern“ vorbeikommen, also an den Geschäften mit weniger Strahlkraft.

Die Einkaufsstraße, oft als City-Galerie tituliert, ergänzt bestehende Fußgängerzonen in zentraler Innenstadtlage und erweitert das Geschäftszentrum. Die Ladenpassagen werden überwiegend von kleinen und mittelgroßen Händlern, Gastronomen und Dienstleistern – meist aus den Bereichen Telekommunikation und Beauty – gemietet. Solche Shopping-Galerien sind oft mehrstöckig und zeichnen sich durch eine moderne, auffällige Architektur aus.

Eine spezielle Ausprägung des Einkaufszentrums ist das Factory Outlet Center. Dort mieten Hersteller von Markenartikeln Ladenflächen an, um eigene Produkte direkt und preisreduziert an Endkunden zu verkaufen. Bei den angebotenen Waren in einem Factory Outlet Center handelt es sich oft um Produktionsüberschüsse, Auslaufmodelle und B-Ware. Die Textilbranche ist in dieser Form des Einkaufszentrums besonders stark vertreten. Ein Factory Outlet Center liegt meist am Stadtrand, verfügt über ein großes Einzugsgebiet, sehr viele Parkplätze und eine Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr.

Eine weitere große Art der Handelsimmobilie ist das Kaufhaus, auch Warenhaus genannt. Während Shoppingcenter häufig abseits der Innenstadt liegen, finden sich Kaufhäuser meist im Stadtzentrum. Sie verschwinden jedoch sukzessive. Der wesentliche Unterschied zwischen Kaufhaus und Einkaufszentrum liegt darin, dass der Eigentümer eines Kaufhauses das Warengeschäft auf eigene Rechnung betreibt, anstatt lediglich als Vermieter von Verkaufsfläche zu agieren.

Trend: Entwicklung von Shoppingcentern

Wohin geht der Trend? Einkaufen wird zum Erlebnis. Einkaufszentren boomen. In Europa ist diese Form der Einzelhandelsagglomeration weiterhin auf dem Vormarsch. Zwar steht die ein oder andere innerstädtische Ladenzeile leer oder in Verruf, doch viele Shoppingcenter rentieren sich für die Eigentümer. Seit den 2000er-Jahren ist die brutto vermietbare Geschäftsfläche in Europa auf weit mehr als 100 Millionen Quadratmeter angewachsen. Vor allem in osteuropäischen Ländern wie Polen, Rumänien, Tschechien und Ungarn setzen sich Shoppingcenter immer mehr durch.

In Deutschland ist die Errichtung von Shoppingcentern längst kein Phänomen von Großstädten oder außerstädtischen Grünflächen in Metropolregionen mehr; neue Einkaufszentren eröffnen in Kleinstädten. Überraschend: In Anbetracht der Kaufkraft sind die neuen Bundesländer im Hinblick auf Geschäftsflächen in Shoppingcentern überversorgt.

Neben den speziellen Formen Factory Outlet Center und Urban Entertainment Center, erlebt die Innenstadt eine Shopping-Renaissance. Im Rahmen der Modernisierung von Bahnhöfen entstehen neue Shoppingmeilen mit bester Verkehrsanbindung. Zudem verwandeln sich die Abflughallen von Flughäfen in prosperierende Shoppingcenter mit Fokus auf Duty-Free-Waren wie Spirituosen und Parfüm.

Shoppen im Bahnhof

Großstadt-Bahnhöfe verwandeln sich im Zuge von Modernisierungen in Einkaufsstraßen.

Immobilienbewertung von Einkaufszentren

Investoren und Käufer, die am Shoppingcenter-Boom teilhaben wollen, stellen sich folgende Fragen, die in diesem Kapitel beantwortet werden:

  • Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Shoppingcenters?
  • Welche Kennzahlen sind relevant?
  • Welches Bewertungsverfahren wird zur Shoppingcenter-Wertermittlung angewandt?

Anlässe für die Wertermittlung von Einkaufszentren

Die häufigsten Interessenten an einer sachkundigen Wertermittlung von Shoppingcentern sind Investoren und Kreditgeber. Sie möchten wissen, ob es sich lohnt, sich finanziell an einem Einkaufszentrum zu beteiligen und ob sie ihr investiertes oder geliehenes Geld wieder zurückbekommen. Firmen mit einer Beteiligung an einem Einkaufszentrum müssen den aktuellen Verkehrswert ihres Immobilienvermögens in ihrer Steuererklärung angeben. Die drei verbreitetsten Anlässe zur Wertermittlung eines Einkaufszentrums sind:

Private (Klein-)Anleger können sich oftmals nur über offene Immobilienfonds an Shoppingcentern beteiligen.

Diese Faktoren beeinflussen den Wert eines Einkaufszentrums

Wer in ein Shoppingcenter investiert, sollte zuerst den Betreiber unter die Lupe nehmen. Wem gehört das Einkaufszentrum? Welche Investoren sind involviert? Mit welchen Firmen arbeitet der Betreiber zusammen? Über welche Erfahrungen im Center-Management verfügt der Eigentümer? Welchen Ruf haben er, seine Miteigentümer und die operierenden Gesellschaften? Oft sind es international agierende Unternehmen und Konglomerate, die die Geschäfte des Einkaufszentrums führen.

Für die Wertermittlung eines Einkaufszentrums durch einen Immobiliengutachter spielen vor allem diese Faktoren eine Rolle:

  • Lage: Welche Vor- und Nachteile hat der Standort des Shoppingcenters? Wie günstig ist die Verkehrsanbindung? Stehen ausreichend Parkplätze zur Verfügung? Wie entwickelt sich die Bevölkerungsstruktur im Einzugsgebiet und verfügen die Menschen dort über genügend Kaufkraft?
  • Marktposition und Perspektiven: Wer sind die Ankermieter und welche Zugkraft haben sie? Besteht vertraglich garantierter Konkurrenzschutz für Mieter oder gibt es Branchenverbote im Einkaufszentrum? Punktet das Shoppingcenter mit einer ausgefallenen Architektur? Wie werden die Waren präsentiert? Wie steht es um Beleuchtung, Ambiente, sanitäre Anlagen? Wie breit sind die Gänge, wie hoch die Decken? Wie zuverlässig fließen die Mieteinnahmen? Wie stark ist die regionale Konkurrenz?
  • Fungibilität: Dabei handelt es sich um die Drittverwendungsfähigkeit. Das bedeutet: Wie kann das Einkaufszentrum im Falle eines Niedergangs anderweitig ohne große Verluste oder kostenintensive Umbauten umgewidmet werden? Welche alternativen Nutzungsmöglichkeiten können realisiert werden? Welche technischen Gegebenheiten liegen vor und wie flexibel sind diese? An wen kann das Shoppingcenter im Zweifelsfall zu welchem Preis verkauft werden?
Maedler-Passage in Leipzig.

Einkaufszentrum während der Pandemie: Mädler-Passage in Leipzig.

Wichtige Kennzahlen zur Wertermittlung von Einkaufszentren

Zahlreiche Kennzahlen korrelieren mit den oben genannten Faktoren zur Immobilienbewertung eines Shoppingcenters:

  • Verkaufsfläche: Wie viel brutto vermietbare Geschäftsfläche steht im Einkaufszentrum zur Verfügung?
  • Auslastung: Wie viele Läden, wie viel Verkaufsfläche ist dauerhaft vermietet oder verpachtet?
  • Gesamt- und Restnutzungsdauer: Bei Handelsimmobilien wird mit einer Nutzungsdauer von 30 bis 50 Jahren kalkuliert.
  • Flächenproduktivität: Sie misst das Verhältnis zwischen Umsatz und eingesetzter Verkaufsfläche. Die Formel für die Flächenproduktivität lautet: Bruttoumsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche pro Jahr.
  • Mietrendite: Zur Ableitung der Roherträge werden die Mietverhältnisse und das aktuelle Mietangebot ausgewertet. Dabei werden sowohl ortsansässige Marktteilnehmer näher beleuchtet als auch bundesweite Vergleichsdaten herangezogen.
  • Nettoanfangsrendite: Hier wird wie folgt gerechnet: Nettoanfangsrendite = Jahresreinertrag / Gesamtkaufpreis
  • Bruttoanfangsrendite: Hier wird wie folgt gerechnet: Bruttoanfangsrendite = Jahresrohertrag / Nettokaufpreis

Inwiefern sich die einzelnen Rendite-Begriffe unterscheiden, wird nachfolgend aufgeschlüsselt:

  • Jahresreinertrag = Mieteinnahmen minus nicht umlegbare Nebenkosten. Bei bestehenden Einkaufszentren handelt es sich bei den Mieteinnahmen um die erzielbare Miete, bei Neubauten um die veranschlagte Miete im ersten Jahr ab Kaufzeitpunkt.
  • Gesamtkaufpreis = Nettokaufpreis plus übliche Nebenkosten. Bei den üblichen Nebenkosten handelt es sich um Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag, Maklerprovision und Gutachterkosten.
  • Der Nettokaufpreis klammert die marktüblichen Kaufnebenkosten aus.
  • Der Jahresrohertrag wird auch Nettomietrohertrag genannt. Dabei handelt es sich um die erzielbare oder veranschlagte Jahresmiete ohne Abzug von Nebenkosten.

Im Rahmen einer Cashflow-Analyse, die Bestandteil der Wertermittlung von Shoppingcentern ist, inspiziert der Sachverständige, wie sich Mieteinnahmen und Umsätze zu den Betriebskosten verhalten. In Deutschland ist die Bruttoanfangsrendite ein gebräuchlicher Wert. Um das Investitionsrisiko in Durchschnittswerten widerzuspiegeln, wird für Handels- und Gewerbeimmobilien allerdings die Nettoanfangsrendite berechnet.

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Immobilienbewertungsverfahren für Shoppingcenter

Das geeignete Bewertungsverfahren für die Wertermittlung eines Einkaufszentrums variiert je nach Anlass oder Auftraggeber, ist aber in jedem Fall eine Variante des Ertragswertverfahrens. Da die Rendite eines Shoppingcenters maßgeblich von den Miet- und Pachteinnahmen abhängt, kommt häufig das Pachtwertverfahren zum Einsatz. Wie gut die Mietflüsse durch das Firmenkonstrukt des Shoppingcenter-Betreibers verschleiert werden, entscheidet im Endeffekt, welches Verfahren präzisere Ergebnisse liefert. Sind ausländische Investoren an einem Gutachten interessiert, läuft die Wertermittlung des Shoppingcenters üblicherweise auf eine international gebräuchliche Discounted-Cashflow-Methode hinaus. Seltener, und meist nur zur Absicherung der ertragsabhängigen Werte, wird das Sachwertverfahren genutzt.

Kompetente Immobiliensachverständige für die Wertermittlung von Einkaufszentren

Die fachkundige Immobilienbewertung von Shoppingcentern verlangt ein vernetztes Marktwissen vom Sachverständigen. Da Einkaufszentren und Handelsimmobilien flächenmäßig vom Einzelhandel dominiert werden, braucht der Gutachter Kenntnisse über verschiedene Standorte, die Einzelhandelsbranche und den Investmentmarkt für den gefragten Immobilientyp.

Die Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH kennen sich mit Einzelhandelsimmobilien aus und sind mit der Wertermittlung von Shoppingcentern vertraut. Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten für Ihr Einkaufszentrum zur Bilanzierung oder zur Abwägung eines Investments? Dann sind Sie bei uns genauso richtig wie Shoppingcenter-Betreiber, die ein Beleihungswertgutachten zum Umbau, oder für einen anderen Anlass, der eine Kreditaufnahme erfordert, benötigen.

Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung zur Wertermittlung Ihres Einkaufszentrums. Rufen Sie uns kostenfrei unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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