Von ·

Flächennutzungsplan: Das müssen Bürger über den F-Plan wissen

Bodennutzungskonzept für das gesamte Gemeindegebiet

Grünfläche oder landwirtschaftliche Nutzungsfläche? Wo ist ein neues Baugebiet geplant? Ein Blick in den Flächennutzungsplan verrät Ihnen mehr. Der Flächennutzungsplan (kurz: F-Plan oder FNP) ist als Bodennutzungskonzept zu verstehen. In Grundzügen stellt er die beabsichtigte Art der Bodennutzung dar. Dazu wird im Geltungsbereich einer Gemeinde das gewünschte Ortsbild betrachtet und zukunftsgerichtet entschieden, wie sich das Gebiet städtebaulich entwickeln soll. Erfahren Sie, was ein Flächennutzungsplan enthält und wie mögliche Änderungswünsche berücksichtigt werden.

Gemeindegebiet entworfen mit einem Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan wird die Art der vorgesehenen Bodennutzung skizziert.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Flächennutzungsplan (F-Plan oder FNP) gilt als ein vorbereitender Bauleitplan. In Grundzügen regelt der FNP die Art der Bodennutzung für ein gesamtes Gemeindegebiet.
  • Rechtliche Vorschriften über den Inhalt, die Genehmigung und den Zweck eines Flächennutzungsplans sind im Baugesetzbuch (BauGB ) in den §§ 5, 6 und 8 geregelt.
  • Der Flächennutzungsplan kann meist kostenlos entweder im Rathaus, im Bürgerbüro, der Baubehörde der jeweiligen Gemeinde oder online eingesehen werden.
  • Es gibt verschiedene Verfahren, den Flächennutzungsplan aufzustellen beziehungsweise zu ändern.

Was ist ein Flächennutzungsplan?

Ein Flächennutzungsplan (kurz FNP oder F-Plan genannt) ist nach § 1 Abs. 2 BauGB als vorbereitender Bauleitplan zu verstehen. Laut § 5 BauGB ist im Flächennutzungsplan „für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen“.

Der Flächennutzungsplanung liegt in der Verantwortung der Gemeinde (§ 2 Abs. 1 BauGB). Er dient der planenden Kommune als Instrument der räumlichen Gestaltung, mit dem sich städtebauliche Planungs- und Entwicklungsziele identifizieren und vorzeichnen lassen. Kartografisch und textlich wird für ein Gemeindegebiet die Art der Bodennutzung dargestellt: Grünflächen, landwirtschaftliche Gebiete, Verkehrs- und Versorgungsanlagen sowie für die Bebauung vorgesehene Flächen.

Nach allgemeiner Auffassung besitzt der Flächennutzungsplan nicht mehr als eine verwaltungsinterne Relevanz als vorbereitende Planung für den auf ihm aufbauenden, verbindlichen Bebauungsplan.

Vorteile eines Flächennutzungsplans

  • Einschätzung der Wertentwicklung von Grundstücken
  • Nachhaltige Raumnutzungsentscheidungen
  • Bürgerbeteiligung möglich
  • Steuerung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen
  • Planerische Regulierung von Außenbereichsvorhaben
  • Berücksichtigung von Umweltschutz und Umweltvorsorge

Nachteile eines Flächennutzungsplans

  • Keine Rechtsnormqualität
  • Keine Planungssicherheit
  • Einschränkungen des Baugebietes
Parkanlage, welche im Flächennutzungsplan eingetragen ist

Grünflächen und Parkanlagen sind ebenso Teil des F-Plans wie Verkehrsanlagen und Ackerflächen.

Flächennutzungsplan versus Bebauungsplan

Innerhalb des zweistufigen Systems der Bauleitplanung geht der Flächennutzungsplan dem Bebauungsplan als vorbereitender Schritt voraus.

Der Flächennutzungsplan entwirft vor dem Hintergrund der kommunalen Entfaltungsvorstellungen ein gesamträumliches Entwicklungskonzept, das den Rahmen für die künftige Bodennutzung auf den Grundstücken darstellt. Aus dieser umfassenden Funktion folgt auch die Begrenzung des FNP auf bloße Grundzüge.

Unter planungssystematischen Aspekten zählt die Flächennutzungsplanung zur langfristigen Steuerung der Stadtentwicklung. Dabei werden kommunale Zielvorstellungen festgehalten und koordiniert. Der Flächennutzungsplan fungiert überdies als Leitlinie für die räumliche Verteilung von verschiedenen Nutzungen innerhalb des Gemeindegebiets. Dem F-Plan obliegt eine Steuerungs-, Entwicklungs- und Ordnungsfunktion.

Aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans sind einzelne Bebauungspläne zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Es gibt für verschiedene Teilbereiche des Gemeindegebietes, sogenannte Parzellen, einen eigenen, verbindlichen Bebauungsplan, welcher die rechtsverbindlichen Festsetzungen enthält und die Rechtsgrundlage für weitere erforderliche Maßnahmen bildet. Erst diese Konkretisierung gibt Bauherren und -interessierten die nötige Planungssicherheit.

Auf den Punkt gebracht lassen sich folgende Unterschiede festhalten:

Tabellarischer Vergleich des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans

Tabellarische Darstellung der Unterschiede zwischen dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan.

Flächennutzungsplan: Legende und Erläuterungsbericht

In einem Flächennutzungsplan ist die gesamte Bodennutzung einer Gemeinde als Landkarte mit Legende und einem zusätzlichen Erläuterungsbericht dargestellt. Dabei wird ersichtlich, wo künftig Wohn-, Industrie- beziehungsweise Gewerbegebiete geplant sind, wo Acker- oder Grünflächen liegen werden.

Ziel der Gestaltung eines F-Plans ist es, die zukünftige Nutzung der Gemeindeflächen aufzuzeigen. Der Flächennutzungsplan wird vorrangig für die Ausweisung von Neubaugebieten verwendet. Auf Basis dieses Bauleitplans kann die Erschließung technischer Anlagen, wie zum Beispiel von Versorgungs- und Abwasserleitungen sowie öffentlicher Einrichtungen, geplant werden.

Grundsätzlich setzt sich der FNP aus den folgenden Inhalten zusammen (§ 5 BauGB):

  • Bodennutzungskonzept für das gesamte Gemeindegebiet (§ 5 Abs. 1 S. 1 BauGB)
  • Darstellungen (§ 5 Abs. 2 BauGB) der baulichen und sonstigen Bodennutzung:
    • Baubezogene Bodennutzung (z. B. Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen)
    • Ausstattungsbezogene Bodennutzung (z. B. Schulen, Kirchen, Sport- und Spielanlagen)
    • Infrastrukturelle Bodennutzung (z. B. Straßen, Schienen, Abfallentsorgungsflächen)
    • Umweltschutz- und freiraumbezogene Bodennutzung (z. B. Grün- und Wasserflächen, Friedhöfe, Zelt- und Badeplätze, Hochwasserschutzgebiete)
    • Land- und forstwirtschaftliche Bodennutzung (z. B. Wald)
  • Kennzeichnungen (§ 5 Abs. 3 BauGB) von Flächen, bei deren Bebauung besondere Probleme zu berücksichtigen sind:
    • Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind
    • Flächen, unter denen Bergbau betrieben wird oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind
    • Für bauliche Nutzungen vorgesehene Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind (siehe Altlasten)
  • Nachrichtliche Übernahmen (§ 5 Abs. 4 BauGB) sind aus anderen Gesetzen geregelte Nutzungsansprüche, welche im F-Plan vermerkt werden:
    • Privilegierte Fachplanungen
    • Schutzgebiete nach Naturschutzrecht oder Wasserrecht
    • Ensembles oder Denkmalbereiche, Denkmalschutz und Denkmalpflege
    • Festgesetze Überschwemmungsgebiete, Risikogebiete und Hochwasserentstehungsgebiete
  • Begründung (§ 5 Abs. 5 BauGB) mit Zielen, Zwecken und wesentlichen Auswirkungen des Flächennutzungsplans sowie einem Umweltbericht.

Die Gemeinde kann allerdings nicht nur weitere Darstellungen als im Katalog vorgesehen skizzieren, sondern auch eine weitergehende Differenzierung. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) eröffnet der Gemeinde zahlreiche Wege. Auch eigenständige Verfeinerungen, je nach den spezifischen örtlichen Erfordernissen, sind möglich.

Der Flächennutzungsplan muss dabei immer das gesamte Gebiet der Gemeinde umfassen (Gebot der äußeren Planungseinheit). Zudem müssen die Darstellungen immer

  • positiv (Gebot der positiven Planung),
  • konkret (Gebot der konkreten Planung) und
  • bestimmt (Bestimmtheitsgebot) sein.

Der Maßstab ist dabei so zu bestimmen, dass alle inhaltlichen Aspekte des Flächennutzungsplans eindeutig und unmissverständlich dargestellt werden können. Meistens reicht ein Maßstab von 1:10.000 aus, um den Anforderungen der Planzeichenverordnung (PlanZV) gerecht zu werden. In ihr sind detaillierte Vorschriften über die bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung von Flächennutzungsplänen heranzuziehenden Planzeichen enthalten. Dadurch wird gewährleistet, dass bundesweit eine einheitliche Plansprache gesprochen wird.

Eintragung vom Straßenbahnnetz im F-Plan

Neben Ackerflächen und Baugebieten werden im Flächennutzungsplan auch Bahnverbindungen und Verkehrsanlagen eingetragen.

Den Flächennutzungsplan einsehen

Bürger können den Flächennutzungsplan einer Gemeinde im Rathaus, im Bürgerbüro oder der Baubehörde der jeweiligen Kommune einsehen. Zusätzlich verbreitet sich das Angebot, den Flächennutzungsplan online einzusehen. Die Einsichtnahme ist in der Regel kostenlos.

Jetzt kostenlos beraten lassen

Flächennutzungsplan: Verfahren und Änderungen

Im Zuge der kommunalen Planungshoheit obliegt das Aufstellen beziehungsweise die Änderung eines Flächennutzungsplans der Gemeinde. Damit wird sichergestellt, dass neben der Initiative auch die Verantwortung für die Bauleitplanung im Geltungsbereich, nämlich in der Gemeinde, liegt.

Interesse und Engagement an der städtebaulichen Entwicklung zeigen jedoch nicht nur Bürger und Bürgerinnen der jeweiligen Gemeinde: Externe Investoren, die beispielsweise Gastronomiebetriebe, Kultureinrichtungen, Wohnungen oder Sportanlagen planen, sind stets an lukrativen Flächen interessiert. Auch Nachbargemeinden müssen sich im Zuge der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung ihrer F-Pläne an den städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen der planenden Gemeinde orientieren und die Pläne aufeinander abstimmen (vgl. § 2 Abs. 2 BauGB).

Grundsätzlich wird der Flächennutzungsplan nach einem gesetzlich geregelten Verfahren aufgestellt, geändert, ergänzt und aufgehoben. Daran sind die Öffentlichkeit (§ 3 BauGB), Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange zu beteiligen (§ 4 BauGB). Die frühzeitige Teilhabe der Öffentlichkeit erfolgt regelmäßig nach dem Aufstellungsbeschluss. Die Bürger haben dann die Möglichkeit, ihre Änderungswünsche und Bedenken zum F-Plan über Statements einzureichen und so die Planung zu beeinflussen. Durch dieses Vorgehen wird der Meinungsaustausch zwischen den Bürgern und der Verwaltung gefördert und die Befürwortung zum endgültigen Flächennutzungsplans erhöht.

Das gesetzlich geregelte Verfahren zur Aufstellung eines Bauleitplans (§ 2 BauGB) besteht aus mehreren Verfahrensschritten, deren wesentliche im Folgenden angeführt werden:

  1. Öffentliche Bekanntmachung über den Beschluss, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen oder aufzuheben
  2. Ermittlung und Bewertung von Abwägungsmaterial und Teilhabe der Öffentlichkeit am Planungsprozess
  3. Durchführung einer Umweltprüfung für die Belange des Umweltschutzes (inklusive Umweltbericht)
  4. Auslegung (Flächennutzungsplanentwurf, Begründungsentwurf und Umweltbericht)
  5. Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan als Verwaltungsprogramm
  6. Genehmigungsverfahren durch die höhere Verwaltungsbehörde
  7. Öffentliche Bekanntmachung der Genehmigung

Davon ist das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB für die Änderung oder Ergänzung eines Flächennutzungsplans, bei dem die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, zu differenzieren.

Als Frist für die Genehmigung werden drei Monate festgelegt. Um Aktualität gewährleisten zu können, werden in Abständen von etwa fünf bis zehn Jahren Änderungen vorgenommen.

Grundstückswert mit Flächennutzungsplan schätzen

Ein Blick in den Flächennutzungsplan verrät Ihnen mehr als den bloßen Ausblick der städtebaulichen Entwicklung. Mithilfe des F-Plans können Sie beispielsweise sehen, wo ein Baugebiet geplant ist. Daraufhin lassen sich Kalkulationen bezüglich der Wertentwicklung des Grundstücks vornehmen. Denn der Grundstücksmarkt wertet nach § 5 Abs. 2 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) die Darstellung von Grund und Boden als Baufläche als Qualitätssteigerung. Gerne stehen Ihnen unsere Experten bei der Ermittlung des Grundstückswerts zur Seite.

Sie haben bereits ein neues Bauland erworben und wollen nun Ihre alte Bestandsimmobilie verkaufen? Doch nun verkündet die Gemeinde Änderungen am Flächennutzungsplan ? Welche Auswirkungen die Änderungen auf den Wert Ihres Grundstücks haben, ermitteln unsere Sachverständigen für Sie im Rahmen eines Kurz- oder Verkehrswertgutachtens.

Vereinbaren Sie ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch mit einem unserer Wertermittler – gemeinsam finden wir eine Lösung für Ihr Anliegen. Kontaktieren Sie uns gerne unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie das nachfolgende Kontaktformular. Wir bieten unsere Leistungen deutschlandweit mit lokaler Expertise für verschiedene Gebäudearten und Grundstücksflächen an.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

Das könnte Sie auch interessieren
Übergabeprotokoll für Haus + Eigentumswohnung | Heid
Wenn der Eigentümer einer Wohnimmobilie wechselt, ist der letzte Schritt nach dem Besuch beim Notar und dem Geldeingang ein entscheidender: Die Schlüsselübergabe. Der bisherige Eigentümer zieht aus, der Käufer ein. Nun werden final alle Dokumente übergeben, ein gemeinsamer Rundgang durchs Haus gemacht und Zählerstände sowie Mängel endgültig festgehalten.
zum Artikel ->

Heid Immobilien GmbH

Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



Immobiliengutachter

Kompetente Experten vor Ort, die den Markt präzise einschätzen können, erzielen höhere Verkaufspreise.
Zusätzlich profitieren Sie von unseren schlanken und effizienten Prozessabläufen. Die hieraus resultierenden Preisvorteile geben wir gerne an unsere Kunden weiter.

Wertermittlung Kosten

Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


Jetzt kostenlos beraten lassen   Kontakt

 

©2019 Heid-Immobilienbewertung.de. All rights reserved. | Magazin | Leistungen | Ratgeber | Impressum | AGB | Datenschutz | Kontakt

Ausgezeichnet.org
Akzeptieren

Diese Website verwendet Cookies. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich damit einverstanden, dass Cookies gesetzt werden. Mehr erfahren (Datenschutz)