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Bauerwartungsland

Bauerwartungsland – Definition, Bewertung und Preise

In diesem Ratgeberbereiten wir Sie umfassend auf die Bewertung von Bauerwartungsland vor. Wir erklären, woran Sie erkennen, ob sich ein Investment in Bauerwartungsland lohnt, welche Kaufnebenkosten Sie berücksichtigen müssen und wie Sie es kaufen und verkaufen. Dabei widmen wir uns auch den Erschließungskosten und den Preisen für Bauerwartungsland.

Bauerwartungsland – ländliches Grundstück am Waldrand

Unerschlossene Grundstücke in der Natur müssen von Bauerwartungsland zu baureifem Land umgewandelt werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Bauerwartungsland gelten Flächen, die im Flächennutzungsplan prinzipiell zur Bebauung vorgesehen sind. Sie sind aber einerseits noch nicht erschlossen und werden andererseits möglicherweise im Bebauungsplan nicht als Bauland festgelegt.
  • Bauerwartungsland ist wertvoller als Ackerland und weniger Wert als Rohbauland, da die bauliche Nutzung noch nicht zu 100 % sicher ist.
  • Baureifes Land ist noch wertvoller und ungefähr um 30 bis 60 % teurer als Bauerwartungsland.
  • Zum Preis für Bauerwartungsland kommen die üblichen Kaufnebenkosten (unter anderem Grundsteuer B) sowie Erschließungskosten von mindestens 7.000 Euro hinzu, je nach Grundstücksgröße, Lage und vorhandener Infrastruktur deutlich mehr.
  • Es gibt private Eigentümer, die Bauerwartungsland verkaufen, aufgrund der perspektivischen Unsicherheit allerdings wenige Privatpersonen, die Bauerwartungsland kaufen. Solche Grundstückskäufe sind spekulativ, werden von Banken nicht finanziert und sind daher weitgehend Immobilienfirmen, Fonds und anderen Profis mit Kapital vorbehalten.
  • Zur Bewertung von Bauerwartungsland wenden Sachverständige primär das Vergleichswertverfahren an.

Das ist Bauerwartungsland

Der Begriff Bauerwartungsland ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert. Demnach handelt es sich beim Bauerwartungsland um Flächen, bei denen es nahezu sicher ist, dass darauf demnächst gebaut werden darf. Indikatoren dafür sind der Stand der Bauleitplanung und der aktuellen Entwicklung des Gebiets im Städtebau. Konkret definiert § 5 Abs. 2 ImmoWertV Bauerwartungsland wie folgt:

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.“

Diese Definition gibt noch keine Auskunft darüber,

  • ob der Eigentümer tatsächlich auf dem Bauerwartungsland bauen darf,
  • wann eine bauliche Nutzung in der nahen oder fernen Zukunft erfolgen darf,
  • was der Grundstückseigentümer darauf bauen darf.

Man unterscheidet zwischen subjektivem und objektivem Bauerwartungsland. Objektives Bauerwartungsland ist bereits im Flächennutzungsplan als Bauerwartungsland ausgewiesen. Für subjektives Bauerwartungsland trifft dies noch nicht zu. Da aber die Flächen um dieses Grundstück herum bereits bebaut oder erschlossen sind, liegt die Vermutung nahe, dass das Grundstück selbst bald zu Bauerwartungsland werden wird.

Was ist der Unterschied zu Rohbauland?

Der Begriff Rohbauland ist ebenfalls in § 5 ImmoWertV geregelt. In Absatz 3 steht:

Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.“

Das bedeutet: Während bei Bauerwartungsland eine Bebauung längst nicht in trockenen Tüchern ist, darf auf Rohbauland gebaut werden, sobald es die Voraussetzungen (Erschließung, Gestaltung) erfüllt. Wie unzureichende Gestaltung definiert wird, darüber schweigt sich die Fachliteratur aus.

Was ist baureifes Land?

§ 5 Abs. 4 ImmoWertV definiert noch einen weiteren, ähnlichen Begriff:

Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.“

Baureifes Land ist also erschlossenes Bauland. Die Bauarbeiten können dort beginnen. Die Voraussetzungen für solche Baugrundstücke sind:

  • Das Grundstück ist von der Gemeinde zur Bebauung bestimmt.
  • Es liegen die baurechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung vor.
  • Das dauerhaft nutzbare Grundstück ist dauerhaft erschlossen.
  • Die Baubehörde hat eine Baugenehmigung erteilt.

Wie erfolgt die Erschließung von Bauerwartungsland / Rohbauland?

Für die Erschließung von potenziellem Bauland ist die Gemeinde zuständig. Hierzu stellt der Grundstückseigentümer einen Antrag. Die Gemeinde vergibt dann den Auftrag zur Erschließung, organisiert die Arbeiten und erteilt einen (positiven) Bescheid. Mit diesem positiven Bescheid ist die Erschließung gesichert.

Die Erschließung eines Grundstücks ist in zwei Bereiche unterteilt: Die technische Erschließung umfasst den Anschluss des Grundstücks an Wasser, Kanalisation, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen. Hinzu kommt die verkehrsmäßige Erschließung, also das Grundstück durch eine Straße, einen Gehweg und Straßenbeleuchtung zugänglich zu machen.

Wie und wann wird Bauerwartungsland zu Bauland?

Bis Bauerwartungsland zu Bauland erklärt wird, können viele Jahre vergehen. In dieser Zeit wechselt der Status zunächst von „Bauerwartungsland“ zu „Rohbauland“. In dieser Zwischenstufe ist das potenzielle Bauland zwar bereits für eine bauliche Nutzung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen oder noch anderweitig ungeeignet. Erst wenn diese „Mängel“ beseitigt sind, das Rohbauland also dauerhaft erschlossen ist, wird baureifes Land, also erschlossenes Bauland, aus der Fläche.

Der Ablauf sieht wie folgt aus:

Als Eigentümer des Bauerwartungslandes reichen Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde einen formlosen, schriftlichen Antrag auf Umwidmung in baureifes Land ein. Der Antrag muss folgende Angaben enthalten:

  • Flurstück (steht im Kaufvertrag),
  • Anzahl der Quadratmeter,
  • aktuelle Form der Widmung,
  • Zielwidmung (Bauland),
  • Grund für die Umwidmung,
  • beabsichtigte Nutzung der Fläche,
  • Ihre Anschrift.

Die Gemeinde leitet die Erschließung per Umlegungsverfahren, in das alle betroffenen Grundstückseigentümer einbezogen werden, in die Wege. Mit etwas Glück verabschiedet sie den nächsten Bebauungsplan nach frühestens sechs Monaten bereits mit Ihrem Grundstück als baureifer Fläche. Der Bebauungsplan unterscheidet nicht zwischen Rohbauland und baureifem Land. Beides wird als Bauland bezeichnet.

Woran erkenne ich Bauerwartungsland im Flächennutzungs- und Bebauungsplan?

Der Flächennutzungsplan zeigt auf, ob eine Fläche als Bauerwartungsland vorgesehen ist. Wer bauen möchte, sollte sein Vorhaben aber nicht anhand eines Flächennutzungsplans treffen. Prinzipiell können Sie davon ausgehen, dass im Flächennutzungsplan als Wohngebiet schraffierte Flächen ebenso wie das Verlegen von Versorgungsleitungen auf eine baldige bauliche Nutzung schließen lassen. Jedoch ergeben sich aus dem Flächennutzungsplan noch keine Rechte und Pflichten.

Solange das Bauerwartungsland nicht als Bauland / baureifes Land im Bebauungsplan steht, bleibt ein Restrisiko. Denn die Widmung einer Fläche im Flächennutzungsplan ist nicht in Stein gemeißelt, sie kann storniert werden. Der Bebauungsplan stellt hingegen einen verbindlichen Bauleitplan dar. Flächen, die im Bebauungsplan als Bauland dargestellt werden, dürfen tatsächlich bebaut werden.

Flächennutzungsplan und Bebauungsplan werden im Gemeindeblatt veröffentlicht und können bei der örtlichen Baubehörde eingesehen werden.

Bauerwartungsland kaufen und verkaufen

Der Erwerb von Bauerwartungsland ist in der Praxis überwiegend institutionellen Investoren vorbehalten, da die Banken keine Kredite dafür vergeben und Privatpersonen ohnehin meist rasch mit der Bebauung beginnen möchten. Der Zeitpunkt der Bebauung steht bei Bauerwartungsland jedoch in den Sternen; Möglicherweise widmet die Gemeinde es nicht in Bauland um oder das Bauamt verwehrt eine Baugenehmigung. Bis ein neuer Antrag Erfolg verspricht, müssen sich das lokalpolitische Klima oder die Umstände ändern.

Bauerwartungsland kaufen

Da bei Bauerwartungsland ungewiss ist, ob und wann es bebaut werden darf, eignet es sich nicht als Grundstück für Privatpersonen, sondern eher als Spekulationsobjekt für Investoren.

Zwar veröffentlichen verkaufswillige Grundstückseigentümer auf gängigen Immobilien-Anzeigenportalen oder auf eBay-Kleinanzeigen gelegentlich Angebote für Bauerwartungsland. Allerdings empfehlen wir Ihnen beim Erwerb von Grundstücken mit einem solch riskantem Status den Weg über spezialisierte Grundstücksmakler. Möchten Sie Bauerwartungsland kaufen, erkundigen Sie sich gern bei unseren qualifizierten Experten nach den Preisen und Möglichkeiten.

Gut zu wissen: Die Gemeinde hat laut Baugesetzbuch (§ 24 BauGB) ein Vorkaufsrecht für Bauerwartungsland, insofern das Grundstück von einer städtebaulichen Entwicklung (zum Beispiel von einem Sanierungsverfahren) betroffen ist, beziehungsweise nach dem Bebauungsplan eine öffentliche Nutzung dafür vorgesehen ist.

Bauerwartungsland verkaufen

Sie nennen Bauerwartungsland Ihr Eigen und möchten durch einen Verkauf Ihre Liquidität erhöhen? Bevor Sie Ihr Bauerwartungsland auf dem Grundstücksmarkt anbieten, sollten Sie seinen Wert und die Zielgruppe kennen. Mit einem Kurzgutachten von zertifizierten Sachverständigen erhalten Sie detailliert Auskunft über den Marktwert Ihres Grundstücks. Ein etwas teureres Verkehrswertgutachten hat sogar Bestand vor Justiz und Fiskus.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Sollten Sie über Bauerwartungsland verfügen und dieses zu einem marktgerechten Preis an einen Investor verkaufen wollen, helfen Ihnen erfahrene und gut vernetzte Grundstücksmakler weiter.

Achtung: Berücksichtigen Sie beim Verkauf die Spekulationsfrist. Erst, nachdem das Bauerwartungsland zehn Jahre lang Ihr Eigentum war, ist der Verkauf von der Spekulationssteuer befreit.

Preise: Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland

Bauerwartungsland ist zwar teurer als {Ackerland}}, kostet aber weniger als baureifes Land, denn es besteht das Restrisiko, dass der Gemeinderat sich schlussendlich gegen eine Bebauung entscheidet. Daher ist Bauerwartungsland deutlich günstiger als Rohbauland, welches wiederum günstiger ist als baureifes Land. Erschlossenes Bauland kostet üblicherweise zwischen 30 und 60 Prozent mehr als Bauerwartungsland.

In der Fachliteratur liegen die Wertspannen für Bauerwartungsland je Verfasser weit auseinander. Gerardy/Möckel/Troff/Bischoff unterteilen Bauerwartungsland in „Praxis der Grundstücksbewertung“ (Kapitel 3.1.3/12) in vier Wertstufen.

Die niedrigste Stufe beginnt preislich bei zirka 15 Prozent von dem, was das gleiche Grundstück kosten würde, wäre es als baureifes Land deklariert.

Die höchste Wertstufe setzt das Trio auf 70 Prozent. Diese Prozentsätze gelten allerdings nur für ein mittleres Baulandpreisniveau. Bei niedrigen Preisen für Bauland sind die Kaufpreise für Bauerwartungsland auch in der niedrigsten Wertstufe über 15 Prozent. Bei einem hohen regionalen Baulandpreisniveau – nicht zu verwechseln mit dem Baupreisindex – beginnt der Preis für Bauerwartungsland mit schwacher Wertprognose bereits bei unter 15 Prozent.

Vogels gibt für die Preise für Bauerwartungsland in „Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht“ (S. 66 ff.) eine Spanne von 30 bis 80 Prozent des Wertes von baureifem Land an. Büchs taxiert den untersten Erwartungsgrad für den Wert von Bauerwartungsland im „Handbuch des Eigentums- und Entschädigungsrechts“ (S. 1418) auf 25 Prozent des benachbarten Baulandes.

Die Preise für Bauerwartungsland sind in erster Linie an die lokalen Bodenrichtwerte gekoppelt. Welche Faktoren ihren Wert steigern oder senken und wie die Bewertung von Bauerwartungsland generell erfolgt, erklären wir im Kapitel zur Wertermittlung von Bauerwartungsland .

Wie wird der Kauf von Bauerwartungsland finanziert?

Bauerwartungsland muss mit eigenen Barmitteln oder dem liquiden Betriebsvermögen erworben werden. Da ein Risiko, dass keine Baugenehmigung erteilt wird, gegeben ist, vergeben Kreditinstitute keine Baufinanzierungen für Bauerwartungsland.

Welche Kaufnebenkosten fallen für Bauerwartungsland an?

Wie bei praktisch jeder anderen Grundstückstransaktion auch, kommt auf den Erwerber von Bauerwartungsland nicht nur die Kaufpreisforderung des Verkäufers zu, sondern Kaufnebenkosten in Höhe von mindestens fünf Prozent zuzüglich Grundsteuer.

Für den Grundbucheintrag und die Notarkosten fallen rund 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises an.

Selbstverständlich wird der Erwerb von Bauerwartungsland mit der Grunderwerbsteuer bedacht, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent ausmacht.

Die jährliche Grundsteuer variiert je nach Gemeinde. Obwohl eine zukünftige Bebauung noch nicht gesichert ist, setzen die Kommunen den (in der Regel höheren) Hebesatz für die Grundsteuer B an.

Die Maklergebühren unterscheiden sich pro Bundesland. Sie liegen für private Käufer maximal bei 7,14 Prozent, beziehungsweise bei der Hälfte, wenn der Verkäufer den Vermittlungsauftrag erteilt hat. Für professionelle Marktteilnehmer gilt die verbraucherfreundliche Gesetzesänderung zu Maklerkosten nicht.

Wer bezahlt die Erschließungskosten für Bauerwartungsland?

Zwar unterscheidet man bei der Erschließung eines Grundstücks zwischen der öffentlichen (bis zur Grundstücksgrenze) und privaten / inneren Erschließung (von der Grundstücksgrenze bis zum Hauptgebäude). Im Hinblick auf die Erschließungskosten ist diese Unterscheidung meistens irrelevant. Rechnungsempfänger für sämtliche Erschließungskosten, obwohl von der Gemeinde beauftragt und koordiniert, ist in der Regel der Grundstückseigentümer (oder Bauherr), der den Antrag gestellt hat.

Achtung: Erschließungskosten gelten prinzipiell als Anschaffungskosten und können von Privatpersonen in der Regel nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Höhe der Erschließungskosten

Die Höhe der Erschließungskosten hängt ab von

  • dem Umfang, was alles erschlossen werden muss (Straße, Fußweg, Beleuchtung, Wasser, Abwasser, Strom, Telefon/Internet, evtl. Fernwärme/Gas, Kabelfernsehen),
  • der Entfernung zu Anschlusspunkten an das Versorgungsnetz,
  • der Fläche und Breite des Grundstücks,
  • dem Material und den Arbeitsstunden,
  • dem Verteilungsschlüssel der Gemeinde,
  • der baulichen Art und Nutzung des Grundstücks. Ein gewerblicher Nutzer zahlt mehr als der Bauherr einer privaten Wohnimmobilie.

Gut zu wissen: Wenn Sie ein Grundstück in einem neuen Baugebiet erwerben, ist der Löwenanteil der Erschließungskosten, also Straßenbau und Straßenbeleuchtung, meist schon im Kaufpreis enthalten. Bauträger oder Gemeinde gehen bei solchen Projekten häufig in Vorleistung und legen die Kosten später auf die Baugrundstücke um. Als Bauherr müssen Sie oft nur noch die letzten Meter vom Anschlussort (zum Beispiel: Grundstücksgrenze oder zentraler Verteilerpunkt) bis zum eigenen Gebäude selbst bezahlen. Gerade ländliche Kommunen locken neue Siedler damit, die Erschließungskosten größtenteils oder gar komplett zu übernehmen.

Die Kommune trägt gemäß § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB mindestens zehn Prozent der Erschließungskosten. Der Umfang der Erschließungskosten ist in § 128 BauGB geregelt.

Achten Sie beim Kauf von Rohbau- oder Bauerwartungsland bei den Angaben zu den Bodenwerten auf das Kürzel „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) – damit werden erschließungspflichtige Grundstücke gekennzeichnet, bei denen hohe Kosten auf Sie zukommen.

Wasserleitungen (samt Entwässerung) kosten je nach Entfernung zur nächsten Anschlussstelle mindestens 2.000 Euro, unter Umständen auch 5.000 Euro. In ruralen Gegenden kann es sein, dass die Gemeinde auf den Anschluss Ihres Grundstücks an das örtliche Abwassersystem verzichtet. Eine (genehmigungspflichtige) Abwasserentsorgung, wie zum Beispiel eine eigene Kläranlage oder ein Abwassertank, dessen Inhalt regelmäßig von Dienstleistern entsorgt wird, ist selbstverständlich trotzdem vorgeschrieben – und deren Installation kostet mindestens 3.000 Euro.

Gut zu wissen: Sickergruben genügen heutigen Ansprüchen nicht mehr. Diese sind lediglich für Regenwasser zugelassen, können einen Tank oder eine Kläranlage zur Entwässerung aber nicht ersetzen.

Für den Stromanschluss kalkulieren Sie 2.000 bis 3.000 Euro ein.

Gasleitungen schlagen mit einer Summe in derselben Größenordnung zu Buche, sind im Gegensatz zu Strom aber nicht vorgeschrieben.

Die Anschlusskosten für Telekommunikation sind vergleichsweise günstig. Sie liegen oft unter 1.000 Euro, wobei der Anbieter eine monatliche Bereitstellungsgebühr berechnet. Erweist sich der Mobilfunkstandard 5G in naher Zukunft als stabil und flächendeckend einsatzfähig, könnten Glasfaserkabel und TV-Kabelanschlüsse bald der Vergangenheit angehören.

Erschließungskosten Übersicht (Infografik)

Infografik: Erschließungskosten in der Übersicht

Bodengutachten für Bauerwartungsland

Nicht vergessen dürfen Sie ein Baugrundgutachten (Bodengutachten), idealerweise vor dem Kauf. Hierbei untersucht der Gutachter den Boden auf Schadstoffe, Blindgänger, Wasserquellen und seine Beschaffenheit / Konsistenz. Dadurch erfahren Sie,

  • woraus der Boden besteht,
  • ob Sie unabhängig von einer etwaigen Erlaubnis überhaupt darauf bauen können ,
  • ob beispielsweise Erdwärme zur Energieversorgung möglich ist,
  • ob eine Bodensanierung aufgrund von Altlasten notwendig ist, oder
  • ob Sie ständig mit feuchten Kellern rechnen müssen.

Ein Baugrundgutachten gibt verlässlich Auskunft über die Bebaubarkeit von Grundstücksflächen. Die Kosten hierfür hängen von vielen Faktoren ab, vor allem von der Grundstücksgröße. Sie betragen im günstigen Fall rund 600 Euro, meistens jedoch deutlich über 1.000 Euro.

Jetzt kostenlos beraten lassen!

Vermessungskosten vor der Erschließung

Wird Bauerwartungsland oder Rohbauland in baureifes Land transformiert, fallen vor der Erschließung zwangsläufig weitere Ausgaben an. Diese Vermessungskosten liegen zwischen 2.000 und 3.000 Euro. In ihnen enthalten sind:

  • der amtliche Lageplan in dreifacher Ausführung,
  • der objektbezogene Lageplan (weist das zu errichtende Gebäude mit aus),
  • die Überprüfung von Lage und Höhe,
  • die Gebäudeeinmessung,
  • die Feinabsteckung,
  • die Gebühr für die Vermessungsunterlagen,
  • die Durchführung der Vermessung und
  • die Mehrwertsteuer.
Vermessung von Bauerwartungsland: Pfahl markiert die Grundstücksgrenze.

Vermessung von Bauerwartungsland: Pfahl markiert die Grundstücksgrenze.

Wertermittlung von Bauerwartungsland

Die Bewertung von Bauerwartungsland ist weit mehr als eine Betrachtung der Bodenrichtwerte. Der Gutachter inspiziert das Grundstück vor Ort, greift auf amtliche Dokumente zurück und holt Erkundigungen ein.

Zwei Bewertungsstichtage werden bei der Bewertung von Bauerwartungsland unterschieden.

Der Qualitätsstichtag ist gleichzusetzen mit dem Termin der Ortsbesichtigung des Gutachters.

Der Wertermittlungsstichtag ist hingegen auf den Zeitpunkt der Gutachtenerstellung abzustellen.

Vergleichswertverfahren bringt bestes Ergebnis

Soll der Verkehrswert von Bauerwartungsland nach § 194 BauGB ermittelt werden, so ist das Vergleichswertverfahren die bevorzugte Methode, um einen plausiblen Marktwert zu erhalten.

Die Herangehensweise des Sachverständigen ist diese:

  1. Zusammentragen von regionalen Kaufpreisen für Bauerwartungsland.
  2. Überprüfung, ob die Kaufverträge der ausgewählten Grundstücke mit dem zu bewertenden Bauerwartungsland vergleichbar sind.
  3. Falls dem so ist, erfolgt die Bewertung mittels Vergleichswertverfahren. Falls die herangezogenen Kaufpreise für Bauerwartungsland nicht vergleichbar sind, da sie sich in essenziellen Merkmalen von dem zu bewertenden Grundstück unterscheiden, leitet der Sachverständige den Wert des Bauerwartungslandes deduktiv anhand von Baulandrichtwerten ab. Der örtliche Gutachterausschuss ermittelt die Baulandrichtwerte, die Gemeinde stellt sie üblicherweise auf ihrer Webseite oder in ihrem Geodatenportal zur Verfügung.

Leseempfehlung: Wie der Bodenwert genau ermittelt wird, erklären wir im Beitrag „Grundstückswert ermitteln“.

Wertrelevante Faktoren sind die Infrastruktur, die Lage und Nachbarschaft (Wohn- und Geschäftslage, angrenzende Grundstücke), Bodengüte sowie Umwelteinflüsse . Betrachten wir diese Merkmale etwas detaillierter.

Infrastruktur

Die Verkehrsanbindung ist ein relevanter Faktor, denn Bauland muss an das Verkehrsnetz angeschlossen sein. Für die Bewertung von Bauerwartungsland ist es daher weniger wichtig, wie weit der nächste Bahnhof oder Flughafen entfernt liegt, sondern zunächst einmal: Wie viele (Kilo-)Meter müssen vom Grundstück bis zu einer Straße zurückgelegt werden? Denn Straßenbau und Straßenbeleuchtung sind kostspielig – und werden zum Beispiel bei einem alleinstehenden Einfamilienhaus in der Peripherie der Gemeindegrenze im Gegensatz zu einem zentralen Neubau-Wohngebiet womöglich nicht von der Kommune gezahlt, sondern im schlimmsten Fall komplett vom Grundstückseigentümer.

Welche Erschließungskosten kommen auf den Eigentümer zu, damit aus seinem Bauerwartungsland baureifes Land werden kann? Muss der Schotter- oder Feldweg in eine asphaltierte Straße mit Gehweg und Bordstein ausgebaut werden? Wie hoch sind die Herstellungsbeiträge gemäß Kommunalabgabengesetz? Wo ist die nächste Anschlussstelle für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telefonleitungen?

Für die Wertermittlung von Bauerwartungsland bedeuten diese infrastrukturellen Aspekte vereinfacht ausgedrückt: Je weiter eine beleuchtete Straße oder der Anschlusspunkt an das Versorgungsnetz von der Bewertungsfläche entfernt ist, desto höhere Wertabzüge müssen vorgenommen werden.

Lage und Nachbarschaft

Der Flächennutzungsplan ist elementar für eine Bewertung von Bauerwartungsland. Nur, wenn das Grundstück darin bereits für eine Bebauung vorgesehen ist, lohnt sich ein Kauf möglicherweise. Positiv vermerkt wird, wenn die Fläche rund um das zu bewertende Bauerwartungsland bereits als Wohnbauland schraffiert ist. Hilfreich ist es, den Erläuterungsbericht der Gemeinde zum Flächennutzungsplan zur Hand zu haben. Daraus geht hervor, ob das Grundstück zu einem Ortsteil gehört, der beispielsweise als Siedlungsschwerpunkt, Entwicklungsachse oder Gewerbegebiet vorgesehen ist.

Wird eine konzentrische Anlagerung von Baugebieten bevorzugt? In welche Himmelsrichtung will die Stadt wachsen? Letztendlich versuchen all diese Fragen zu beantworten, wie wahrscheinlich es ist, dass das Bauerwartungsland tatsächlich in baureifes Land umgewandelt wird – und wie zeitnah dies durch die Ausweisung im Bebauungsplan rechtskräftig erfolgt.

Interessant ist zudem, was um das Grundstück herum geschieht beziehungsweise geschehen soll. Entsteht ein neues Wohngebiet oder existiert bereits eines? Dominiert um das Bauerwartungsland herum Land- und Viehwirtschaft? Vergrößert die Gemeinde ihre wirtschaftliche Strahlkraft durch ein weiteres Gewerbegebiet, ein Einkaufszentrum oder siedelt sich gar ein großes Unternehmen mit einer Logistikimmobilie in der Nachbarschaft an? Wie weit ist der nächste Nachbar entfernt, um wen handelt es sich und wie nutzt er sein Grundstück? Eine Biogasanlage oder ein Windpark nebenan senken den Wert des Bauerwartungslandes tendenziell, ein Pflegeheim oder Hotel nicht unbedingt. Wie diese Gebäudetypen bewertet werden, erfahren Sie mit einem Klick auf das jeweilige Thema. Nicht ganz unerheblich: Drohen Nutzungskonflikte oder Differenzen bezüglich der Grenzbebauung mit den Eigentümern angrenzender Grundstücke? Unterschreitet beispielsweise das Hühnerhaus des Bauern den Mindestabstand zum Nachbarszaun?

Neben der Makro- und Mikrolage gilt es zudem die Ausrichtung (nach Norden, Süden, Osten oder Westen) und die Topografie (Hanglage, eben, felsig, etc.) bei der Bewertung von Bauerwartungsland zu berücksichtigen.

Bodengüte und Umwelteinflüsse

Die Erstellung eines Baugrundgutachtens (umgangssprachlich: Bodengutachten) ist im Rahmen des Kaufprozesses und der Wertermittlung überaus sinnvoll. Denn die Beschaffenheit des Bodens hat enormen Einfluss auf die faktische Bebaubarkeit, also darauf, was der Eigentümer unabhängig von dem Status seines Grundstücks (Ackerland, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land) tatsächlich damit machen kann.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Sind die Böden sandig, steinig oder lehmig? Fruchtbar oder ausgelaugt? Wie tief kann der Aushub erfolgen, bis der Bautrupp auf die erste Gesteinsschicht trifft? Wie hoch liegt der Grundwasserspiegel? Verstecken sich Fliegerbomben auf dem Grundstück? Gegebenenfalls muss das Bombenräumkommando die Gefahr beseitigen, der Boden komplett gedüngt oder das Grundstück planiert werden, bevor es erschlossen, geschweige denn bebaut werden kann.

Achtung: Als Grundstückseigentümer tragen Sie die Verantwortung für die Sicherheit auf Ihrem Grundstück. Bei einer Kampfmittelbeseitigung werden Sie an deren Kosten beteiligt. Die Länder haben hierzu unterschiedliche Bestimmungen, basierend auf § 120 des Grundgesetzes. Üblicherweise übernimmt das Land die Kosten für die systematische Auswertung von Luftbildaufnahmen, die Bergung und den Abtransport der Bombe.

Der Grundstückseigentümer muss zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen für

  • Absperrungen,
  • Warnschilder,
  • die Evakuierung,
  • die Absicherung von Baugruben,
  • die Abtragung von Oberböden,
  • Ausräumarbeiten und begleitende Maßnahmen

aufkommen.

In Niedersachsen trägt er unter anderem die Kosten für weitergehende Gefahrenerforschungsmaßnahmen wie die Einmessung und Freilegung von Verdachtspunkten (für Blindgänger).

Ein weiterer Haken: Versicherungen, die theoretisch für die Kostenübernahme in Frage kämen, ziehen sich mit der Kriegsausschlussklausel aus der Affäre. Diese besagt, dass Schäden, die auf Krieg basieren, vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sind.

Altlasten auf Bauerwartungsland

Behörden geben Auskunft über weitere potenziell wertmindernde Einflüsse. Zunächst einmal sollten Erwerber von Bauerwartungsland vor dem Kauf unbedingt einen Blick ins Altlastenkataster werfen. Denn ist der Boden Ihres Grundstücks mit Altöl verseucht, müssen Sie als neuer Eigentümer vor einer möglichen Bebauung für die Beseitigung der Altlasten aufkommen. Eine schriftliche Bestätigung des zuständigen Umweltamtes, dass „ keine Altlasten sowie schädliche Bodenveränderungen“ vorliegen, stimmt positiv.

Das Umweltamt informiert zudem über vorliegende negative Umwelteinflüsse wie Lärm und Staub. Bei einer gründlichen Ortsbegehung achtet der Gutachter auf Anhaltspunkte für potenzielle Altlasten und erkennbare Umweltaspekte.

Flughafenlandebahn

Wer ein Grundstück in der Nähe einer Landebahn erwirbt, muss mit Lärm und Luftverschmutzung rechnen.

Grunddienstbarkeiten und andere Grundbucheintragungen

Schließlich sollten die konkreten Eigentumsverhältnisse, etwaige Lasten, Rechte und Pflichten im Grundbuch eingesehen werden. Ein Überfahrts- oder Wegerecht und andere Grunddienstbarkeiten wirken sich nicht nur direkt auf nachbarschaftliche Beziehungen aus, sondern mindern den Wert des Bauerwartungslandes ebenso wie ein eingetragener Nießbrauch.

Dagegen hat ein Sanierungsvermerk im Grundbuch mittelfristig eine Wertsteigerung zur Folge.

Leseempfehlung: Erfahren Sie in unserem Ratgeber „Grundbuchauszug anfordern“ Schritt für Schritt, wie Sie diesen erhalten und wie er strukturiert ist.

Chancen und Risiken von Bauerwartungsland

Wer Bauerwartungsland kauft, steht im Spannungsfeld von Chancen und Risiken, die er selbst nicht beeinflussen kann.

Die Chance, sich ein günstiges Grundstück zu sichern, spricht oberflächlich dafür, Bauerwartungsland zu kaufen – wenn der Flächennutzungsplan eine Entwicklung aufzeigt, die darauf schließen lässt, dass eine baldige Bebauung städtebaulich erwünscht ist. Denn die Preise pro Quadratmeter für Bauerwartungsland sind deutlich niedriger als für Rohbauland und vor allem für baureifes Land.

Doch die Risiken sind zahlreich:

  • Es kann lange dauern, bis das Bauerwartungsland in baureifes Land umgewidmet wird.
  • Es kann sein, dass die Gemeinde das Grundstück im Bebauungsplan gar nicht als Bauland ausweist. Dann kann darauf kein Haus oder irgendeine bauliche Anlage errichtet werden.
  • Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht.
  • Die Erschließungskosten sind im Vorfeld schwer abzuschätzen und hängen maßgeblich vom Umlegungsverfahren der Gemeinde ab. Trägt der Grundstückseigentümer die Kosten für den notwendigen Straßenbau und die Beleuchtung komplett selbst, nur zu einem Teil, gar nicht oder werden sie auf alle Anwohner umgelegt?
  • Ist der Boden so beschaffen, dass eine Erschließung und Bebauung überhaupt ohne Weiteres möglich ist? Oder muss die Baufirma schwere Gerätschaften auffahren, um sich durch Tonnen von Granit zu bohren, um ein Kabel oder eine Leitung zu verlegen?
  • Müssen Altlasten beseitigt werden?

Wer Bauerwartungsland kauft, hat es niemals selbst in der Hand, ob und wann er darauf bauen darf.

Der Handel mit Bauerwartungsland ist spekulativ und in der Praxis nur für finanzstarke gewerbliche Grundstückshändler beziehungsweise Kapitalgesellschaften erstrebenswert.

Gutachten und Beratungsleistungen von Heid

Kaufen Sie nicht die Katze im Sack, sondern nehmen Sie das Grundstück in Ihrer engeren Auswahl genau unter die Lupe. Wo verstecken sich Risiken, wo liegen die Chancen?

Welche Kosten auf Sie als Erwerber von Bauerwartungsland zukommen, wie hoch der Bodenrichtwert im gewünschten Gebiet liegt und wie viel das Stück Land tatsächlich Wert ist, erfahren Sie schwarz auf weiß und nach gesetzeskonformen Bewertungsmaßstäben mit einem Verkehrswertgutachten. Eine sinnvolle Ergänzung – vor einem Erwerb von Bauerwartungsland fast unumstößlich – ist ein Bodengutachten . Die erfahrenen Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH verfügen über langjährige Erfahrung in der Bewertung von Bauerwartungsland.

Sollten Sie kein Gutachten benötigen, stehen wir Ihnen mit einer Grundstückskaufberatung zu Diensten. In einer Investmentberatung weisen wir Sie gezielt auf Risiken, Kostenfallen und Hemmnisse hin. Kontaktieren Sie uns so früh wie möglich im Entscheidungsprozess für eine kostenlose Ersteinschätzung! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder wählen Sie die Rufnummer 0800 – 90 90 282 .

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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