Der Grundstückskauf ist der erste Schritt in Richtung Eigenheim. Dabei will gut überlegt sein, wo das zukünftige Zuhause stehen soll: Wer bei der Lage des Grundstücks nicht genau hinsieht, kann später eine unangenehme Überraschung erleben. Doch auch andere Faktoren wie Kosten, notwendige Unterlagen, Finanzierung etc. müssen beim Kauf eines Grundstücks beachtet werden. Im folgenden Beitrag liefern wir Ihnen einen Leitfaden für Ihren Grundstückskauf inklusive einer praktischen Checkliste zum Download.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Lage des Grundstücks hat großen Einfluss auf seinen Wert. Achten Sie bei der Grundstückssuche besonders auf die vorhandene Infrastruktur, Lärmbelastung und geplante Bauprojekte in der Umgebung.
- Nicht jedes Grundstück ist sofort bebaubar. Der Bebauungsplan und das Grundbuch geben Auskunft über Bauvorschriften, Altlasten oder bestehende Rechte Dritter.
- Neben dem Kaufpreis fallen weitere Grundstückskauf-Nebenkosten an. Dazu gehören Notarkosten, Grundbuchgebühren, gegebenenfalls Kosten für die Entfernung von Altlasten und die Erschließung des Grundstücks sowie die Maklerprovision.
- Eine professionelle Grundstückbewertung zeigt, ob der Kaufpreis angemessen ist. Sie berücksichtigt Standort, Bodenbeschaffenheit und aktuelle Marktpreise.
- Ein Grundstückskauf erfordert eine notarielle Beurkundung. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer offiziell als Eigentümer eingetragen.
Ablauf beim Grundstückskauf
Wie der Grundstückskauf abläuft und was Sie dabei beachten sollten, erfahren Sie hier von den ersten Schritten bis zum Abschluss des Kaufvertrags.
1. Budget festlegen
Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumgrundstück machen, sollten Sie sich über Ihr verfügbares Budget klar werden. Wie teuer das Grundstück werden darf, hängt schließlich davon ab. Kalkulieren Sie durch, wie viel Geld Sie für den Kauf eines Grundstücks inklusive Nebenkosten zur Verfügung haben (Zum Abschnitt Nebenkosten beim Grundstückskauf springen).
2. Grundstück suchen
Im nächsten Schritt geht es darum, das passende Grundstück für Ihr Bauvorhaben zu suchen und zu finden. Hören Sie sich hierfür überall nach potenziellen Grundstücken um. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach, sprechen Sie mit Ihren Nachbarn, werfen Sie immer wieder einen Blick auf die Schaufenster von Banken (diese haben häufig Angebote aushängen) und wenden Sie sich an die Kirche und die Bahn. Die letzten beiden Anlaufstellen klingen vielleicht eigenartig, aber die Kirche und die Deutsche Bahn besitzen jeweils beträchtliche Grundstücke. Immer wieder veräußern diese Teile davon.
Grundstück kaufen über ebay: Neben den klassischen Wegen lohnt sich auch ein Blick auf Online-Plattformen wie eBay oder Kleinanzeigen. Nutzen Sie gezielte Suchbegriffe wie „Grundstück kaufen“ oder „Baugrundstück“ und setzen Sie Filter für Ihre Wunschregion. Achten Sie darauf, regelmäßig nach neuen Inseraten zu schauen, da interessante Angebote oft schnell vergriffen sind. Seien Sie zudem vorsichtig bei auffällig günstigen Angeboten und prüfen Sie immer die Seriosität des Verkäufers, um Betrug zu vermeiden.
3. Grundstück besichtigen
Auch wenn es auf einem unbebauten Grundstück weniger zu sehen gibt als bei einer Immobilie, lohnt sich eine Besichtigung. Prüfen Sie die Umgebung, Lärmquellen und Lichtverhältnisse zu verschiedenen Tageszeiten. Achten Sie auf nahegelegene Straßen, Bahntrassen oder andere potenzielle Störfaktoren. Erkunden Sie auch die Infrastruktur: Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder öffentliche Verkehrsanbindungen in der Nähe? Besonders wichtig ist das persönliche Gefühl vor Ort – fühlen Sie sich hier wohl und können Sie sich vorstellen an diesem Ort zu leben? Lautet die Antwort „ja“ sind Sie einem Grundstückskauf schon einen Schritt nähergekommen.
4. Kaufpreis verhandeln
Sind Sie mit dem Kaufpreis für Ihr Wunschgrundstück nicht einverstanden oder erscheint er Ihnen zu hoch, lohnt es sich, in Verhandlungen zu treten. Eine solide Grundlage dafür bietet eine unabhängige Grundstücksbewertung. Dabei wird der Grundstückswert ermittelt – und zwar anhand eines Vergleichs mit ähnlichen Grundstücken in der näheren Umgebung. Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen.
Eine Grundstücksbewertung vom Experten gibt Ihnen nicht nur Klarheit über den tatsächlichen Wert, sondern auch Aufschluss über die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks. So haben Sie ein solides Argument für etwaige Verkaufsverhandlungen und schützen sich selbst und Ihr Vermögen.
5. Finanzierung organisieren
Spätestens nach der Zusage für Ihr Wunschgrundstück sollten Sie die Finanzierung klären. Ein Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich, denn zwischen einer guten und einer schlechten Finanzierung können mehrere tausend Euro Unterschied liegen. Achten Sie unbedingt darauf, dass die gewählte Finanzierungsart zu Ihrer finanziellen Situation passt und Sie Ihre laufenden Lebenshaltungskosten weiterhin problemlos decken können.
6. Unterlagen besorgen
Ein Grundstückskauf ist mit einer Vielzahl an bürokratischen Hürden verbunden. Für den Kauf benötigen Sie verschiedene Unterlagen:
Für die Eintragung ins Grundbuch
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
- Grunderwerbsanzeige beim Finanzamt vom Notar
Für die Finanzierung
- Einkommensnachweis
- Steuerbescheide
- Unterschriebene Bonitätsprüfung
- Nachweis des Eigenkapitals
- Entwurf des Kaufvertrags
- Grundbuchauszug
- Fotos & Lageplan vom Grundstück
Für den Kaufabschluss & die Beurkundung
- Finanzierungsbestätigung der Bank
7. Notartermin vereinbaren
Der Kaufvertrag für Ihr Grundstück wird von einem Notar aufgesetzt. Dieser schickt Käufer und Verkäufer mindestens zwei Wochen vor Unterzeichnung einen Entwurf zu. So haben beide Parteien die Möglichkeit, Änderungen vorzunehmen. Diese Änderungen werden dem Notar dann zugestellt beziehungsweise direkt beim Unterzeichnungstermin besprochen.
Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und die Anwesenden können Fragen stellen. Sind beide Parteien mit den Ausführungen zufrieden, wird der Vertrag unterschrieben. Nun sind Sie der neue Eigentümer des Grundstücks. Nach dem Notartermin wird der Kaufpreis überwiesen und der Notar veranlasst die Änderung im Grundbucheintrag.
In bestimmten Fällen, etwa bei längeren Finanzierungsprozessen oder offenen Genehmigungen, ist es sinnvoll, bereits im Vorfeld einen Kaufvorvertrag für ein Grundstück abzuschließen. Dieser wird ebenfalls notariell beurkundet und sichert beiden Parteien die Verkaufsabsicht zu.
Was gilt es beim Grundstückskauf zu beachten?
Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Bei der Wahl Ihres Grundstücks sollten Sie auf einige Aspekte ganz besonders achten. Im Rahmen einer Besichtigung sollten Sie sich ein genaues Bild von Ihrem potenziellen neuen Wohnort, geschäftlichen Umfeld oder Bauplatz machen. Welche Punkte Sie genau unter die Lupe nehmen sollten, erfahren Sie hier.
Lage
Kaum etwas ist wichtiger beim Kauf eines Grundstücks als seine Lage, denn die Lage beeinflusst nicht nur die Attraktivität des Grundstücks, sondern auch seinen langfristigen Wert. Achten Sie bei der Grundstückssuche daher besonders auf Faktoren wie Bebauungsdichte, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung und Bildungsangebote. Eine schlechte Lage wird auch in vielen Jahren nicht auf einmal besser. Wenn Sie sich bei der ersten Besichtigung nicht wohlfühlen oder essenzielle Dinge vermissen, sollten Sie den Grundstückskauf unbedingt noch einmal in Ruhe überdenken.
Erschließung
Zur Erschließung eines Grundstücks zählen der Anschluss an das Gas-, Strom-, Wasser- sowie Abwasser-, Telekommunikations- und Verkehrsnetz. Ist das entsprechende Grundstück gar nicht oder nur teilerschlossen, kommen auf Sie als potenziellen zukünftigen Eigentümer zusätzlich die Erschließungskosten zu. Diese Kosten belaufen sich im Durchschnitt auf 15.000-25.000 Euro.
Ein bereits gut erschlossenes Grundstück ist zwar teurer, erspart Ihnen aber nach dem Kauf Zeit, Aufwand und mögliche Überraschungen.
Größe des Grundstücks
Je größer ein Grundstück, desto höher in der Regel der Preis – schließlich bietet es mehr Spielraum für zukünftige Aus- und Umbauten. Wichtig sind dabei die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Die GRZ bestimmt, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen, während die GFZ die maximal erlaubte Geschossfläche regelt. Beide Werte finden Sie im Bebauungsplan und sollten Sie beim Grundstückskauf unbedingt berücksichtigen.
Bodenbeschaffenheit
Besonders bei unerschlossenen Grundstücken oder ehemaligen Gewerbeflächen ist ein Bodengutachten empfehlenswert. Dieses gibt Aufschluss über mögliche Altlasten, Schadstoffe oder geologische Besonderheiten wie hohen Grundwasserstand, Felsformationen oder weichen Boden. Treffen Sie auf solche Herausforderungen, sind möglicherweise zusätzliche Maßnahmen nötig, um eine tragfähige Basis für Ihr Haus zu schaffen.
Vorgaben durch Bebauungs- und Flächennutzungsplan
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie sich genau über die geltenden Vorschriften informieren. Der Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück erlaubt ist – von der maximalen Bebauungsfläche über die Anzahl der Stockwerke bis hin zur Gebäudeausrichtung und teilweise sogar zur Fassadenfarbe.
Der Flächennutzungsplan gibt Aufschluss darüber, welche Bauvorhaben in Ihrer unmittelbaren Umgebung langfristig geplant sind. Lassen Sie sich am besten beides – Bebauungs- und Flächennutzungsplan – bei einem Besichtigungstermin zeigen.
Ebenfalls wichtig: Ein Blick ins Grundbuch. Hier finden Sie Informationen zu vorherigen Eigentümern, bestehenden Grundschulden, Wegerechten oder Altlasten. Zudem sollten Sie prüfen, um welche Art von Land es sich handelt – etwa Bauerwartungsland oder Ackerland, denn nicht jedes Grundstück darf sofort bebaut werden.
Besonders wer große Baupläne hat, sollte sich frühzeitig mit den rechtlichen Gegebenheiten auseinandersetzen. Ein fehlender Blick in den Bebauungsplan oder das Grundbuch kann später zu unerwarteten Einschränkungen führen. Lassen Sie sich daher alle relevanten Unterlagen vor dem Kauf zeigen – oder holen Sie sich professionelle Unterstützung. Die Gutachter von Heid prüfen alle rechtlich relevanten Objektunterlagen im Rahmen einer Kaufberatung für Sie, sodass Sie auf der sicheren Seite sind.
Checkliste für den Grundstückskauf: Das Wichtigste kompakt als pdf
Der Kauf eines Grundstücks ist eine große Entscheidung. Umso wichtiger ist es, gut vorbereitet zu sein. Von der Budgetplanung über die Standortwahl bis hin zur Kaufabwicklung gibt es viele Faktoren zu berücksichtigen. Unsere praktische Checkliste für den Grundstückskauf hilft Ihnen, den Überblick zu behalten und alle wichtigen Schritte systematisch abzuarbeiten.
Grundstück für Hausbau kaufen: Darauf kommt es an
Wenn Sie ein Grundstück für den Bau eines Hauses kaufen, gibt es neben den allgemeinen Kaufkriterien einige zusätzliche Aspekte zu beachten. Ein entscheidender Punkt ist die Topografie des Grundstücks. Ein stark geneigtes Gelände kann den Bau verteuern, da zusätzliche Erdarbeiten oder spezielle Fundamente nötig sind. Auch die Ausrichtung des Grundstücks spielt eine Rolle, insbesondere für die Energieeffizienz und die Nutzung von Tageslicht. Ein nach Süden ausgerichtetes Grundstück bietet beispielsweise optimale Bedingungen für Solarenergie.
Zudem sollten Sie sich über Baulasten und Grunddienstbarkeiten informieren. Gibt es Leistungs- oder Wegerechte Dritter, die Ihre Baupläne einschränken könnten? Ein Blick ins Baulastenverzeichnis kann hier Klarheit schaffen. Auch Lärmquellen wie nahegelegene Straßen oder Gewerbegebiete sollten in die Entscheidung einfließen, da sie die Wohnqualität langfristig beeinflussen.
Kosten beim Grundstückskauf
Ein Grundstückskauf besteht nicht nur aus dem bloßen Erwerb des Grundstücks. Hinzu kommen zahlreiche Nebenkosten, die zum Teil beträchtlich zu Buche schlagen. Mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, erfahren Sie hier.
| Art der Kosten | Höhe |
| Kaufpreis des Grundstücks | individuell |
| Notarkosten und Grundbucheintrag | ca. 1-1,5 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbssteuer | 3,5-6,5 % des Kaufpreises (variiert je nach Bundesland) |
| Ggf. Maklerprovision | 3,57-7,14 % des Kaufpreises (variiert je nach Bundesland) |
| Ggf. Bodengutachten | je nach Grundstück ca. 500-1000 € |
| Ggf. Entfernung von Altlasten | abhängig vom Umfang der Arbeiten, mehrere tausend bis zehntausende Euro |
| Ggf. Erschließungskosten | je nach Region und Ausbaustand ca. 5.000-30.000 € |
| Ggf. Zinsen für Finanzierung | abhängig vom Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit |
Darüber hinaus sollten Sie auch nicht unterschätzen, welche kommunalen Abgaben und Kosten nach dem Grundstückskauf noch auf Sie zukommen. Werden Sie sich also vor dem Kauf darüber im Klaren, ob Sie danach noch genug Geld für den Hausbau übrighaben.
Tipp: Mit unserem praktischen Rechner können Sie die Nebenkosten beim Grundstückskauf schnell und einfach ermitteln. So behalten Sie Ihr Budget im Blick und vermeiden böse Überraschungen.
Häufige Fragen zum Grundstückskauf
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Grundstückskauf.
Wie gehe ich beim Grundstückskauf vor?
Beim Grundstückskauf sollten Sie zunächst Ihr Budget festlegen und die Finanzierung klären. Danach beginnt die Suche nach passenden Grundstücken, bei der Sie neben Lage und Größe auch Bauvorschriften und Erschließung prüfen sollten. Eine Besichtigung hilft, die Umgebung, Lärmquellen und Infrastruktur besser einzuschätzen. Falls Unsicherheiten bestehen, ist eine Wertermittlung durch einen Gutachter sinnvoll. Nachdem Sie sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt und alle Details geklärt haben, wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Anschließend erfolgt die Eintragung ins Grundbuch und das Grundstück geht offiziell an Sie über.
Wie lange dauert ein Grundstückskauf?
Die Dauer eines Grundstückskaufs hängt von mehreren Faktoren ab. Die Grundstückssuche kann je nach Angebot und individuellen Anforderungen mehrere Wochen bis Monate dauern. Ist das passende Grundstück gefunden, folgen Preisverhandlungen, Finanzierungsprüfung und der Notartermin. Dieser Prozess nimmt in der Regel vier bis zwölf Wochen in Anspruch. Ist der Vertragsentwurf aufgesetzt, haben Käufer und Verkäufer eine zweiwöchige Prüfungsfrist.
Nach der notariellen Beurkundung dauert es drei bis fünf Wochen, bis alle Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind und der Notar die Zahlungsaufforderung verschickt. Die Kaufpreiszahlung erfolgt dann innerhalb einer üblichen Frist von zwei Wochen. Der abschließende Grundbucheintrag kann weitere Wochen oder sogar Monate in Anspruch nehmen, abhängig von der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts.
Was muss ich beim Grundstückskauf auf ebay beachten?
Beim Grundstückskauf auf eBay ist besondere Vorsicht geboten. Überprüfen Sie den Verkäufer gründlich und hinterfragen Sie Angebote mit auffällig niedrigen Preisen. Oft fehlen wichtige Angaben zu Lage, Baurecht oder Erschließung – fordern Sie daher alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug und Bebauungsplan an.
Seien Sie skeptisch bei Aufforderungen zu Vorauszahlungen oder einer Abwicklung außerhalb von eBay, da dies ein Hinweis auf Betrug sein kann. Zudem ist eine eBay-Auktion rechtlich nicht bindend – ein Grundstückskauf erfordert immer einen notariellen Kaufvertrag. Führen Sie die Kommunikation möglichst über eBay, um sich vor unseriösen Anbietern zu schützen. Und vor allem: Kaufen Sie niemals ein Grundstück, ohne es vorher persönlich besichtigt und geprüft zu haben.
Welche Grundstückstypen gibt es?
- Bauland: Grundstücke, die nach geltendem Bauplanrecht bebaut werden dürfen.
- Bauerwartungsland: Flächen, die zukünftig als Bauland ausgewiesen werden könnten, aber noch keine Baugenehmigung haben.
- Ackerland: Grundstücke, die für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.
- Gewerbegrundstücke: Grundstücke, die für gewerbliche oder industrielle Nutzung vorgesehen sind.
- Freizeitgrundstücke: Flächen, die nicht bebaut, sondern für Erholungszwecke genutzt werden dürfen.
- Naturschutz- und Waldflächen: Grundstücke, die aufgrund von Umweltauflagen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden dürfen.
Bis wann kann ich vom Grundstückskauf zurücktreten?
Bis zur notariellen Beurkundung können Käufer und Verkäufer jederzeit vom Grundstückskauf zurücktreten, da bis dahin keine rechtliche Bindung besteht. Sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist, ist ein Rücktritt vom Grundstückskauf grundsätzlich nicht mehr möglich. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht besteht oder gesetzliche Gründe wie arglistige Täuschung oder erhebliche Mängel vorliegen. Vor der notariellen Beurkundung sind beide Parteien nicht gebunden und können noch zurücktreten.
Wann ist der Grundstückskauf abgeschlossen?
Der Grundstückskauf ist abgeschlossen, sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde, der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat und die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgt ist. Erst mit der Umschreibung im Grundbuch geht das Eigentum offiziell auf den Käufer über. Dieser Prozess kann je nach Bearbeitungszeit des Grundbuchamts mehrere Wochen oder Monate dauern. Bis dahin bleibt der Verkäufer noch als Eigentümer eingetragen, während der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch bereits abgesichert ist.
Wer setzt den Grundstückskaufvertrag auf?
Der Grundstückskaufvertrag wird in der Regel vom Notar aufgesetzt. Dieser sendet einen ersten Entwurf mindestens zwei Wochen vor Unterzeichnung an beide Parteien – Käufer und Verkäufer. Am Tag der Unterzeichnung liest der Notar den Vertrag vor und die Anwesenden können Fragen stellen bzw. Änderungen vorschlagen. Sind beide Parteien mit dem Vertrag einverstanden, wird dieser unter Aufsicht des Notars unterzeichnet. Der Verkauf ist damit rechtskräftig.
Muss ich beim Grundstückskauf eine Umsatzsteuer zahlen?
In Deutschland ist der Verkauf von Grundstücken gemäß § 4 Nr. 9a Umsatzsteuergesetz (UStG) grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, um eine Doppelbesteuerung mit der Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Eine Ausnahme besteht, wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist und zur Umsatzsteuer optiert. In diesem Fall fällt beim Grundstückskauf zusätzlich zur Grunderwerbsteuer auch Umsatzsteuer an. Für Privatkäufer bedeutet das eine finanzielle Mehrbelastung, da sie die Umsatzsteuer nicht zurückerstattet bekommen. Unternehmen mit Vorsteuerabzugsrecht können sich die gezahlte Umsatzsteuer hingegen vom Finanzamt erstatten lassen.
Grundstückskauf als erster Schritt zum Eigenheim
Ein Grundstückskauf ist ein großes Unterfangen. Von der Finanzierung über die Auswahl des richtigen Grundstücks bis zur sorgfältigen Prüfung aller relevanten Unterlagen sind viele Schritte zu durchlaufen, bevor man ein Grundstück sein Eigen nennen darf. Neben dem Zeitaufwand sollten Sie auch die Kosten für ein Grundstück nicht unterschätzen, denn neben dem Kaufpreis fallen verschiedene Nebenkosten an. Kalkulieren Sie daher unbedingt vorher, ob Sie die anfallenden Kosten tragen können.
Damit Sie beim Grundstückskauf die beste Wahl treffen, unterstützen Sie die zertifizierten Sachverständigen von Heid Immobilienbewertung mit ihrer langjährigen Erfahrung und fachlichen Expertise. Bei einer professionellen Grundstücksbewertung analysieren unsere Gutachter Ihr favorisiertes Grundstück vor Ort, erfassen wertrelevante Merkmale und berücksichtigen Marktdaten sowie Gutachterausschüsse. So erhalten Sie eine verlässliche Grundlage für Ihre Entscheidung und können den Kauf mit einem guten Gefühl abschließen. Wenn Sie alle Eventualitäten abgeklärt und schlussendlich den Kaufvertrag für Ihr eigenes Grundstück unterzeichnet haben, steht dem Bau des zukünftigen Zuhauses nichts mehr im Weg!
