Sie möchten ein Baugrundstück erschließen und die Kosten dafür kalkulieren? Die Erschließungskosten eines Grundstücks bilden eine entscheidende Komponente im Rahmen jedes Bauprojekts und repräsentieren die finanziellen Aufwendungen für die Schaffung der notwendigen Infrastruktur. Die sorgfältige Planung und Umsetzung dieser Erschließungsmaßnahmen sind von zentraler Bedeutung, da sie die Grundlage für die Bebaubarkeit eines Grundstücks schaffen und somit einen maßgeblichen Einfluss auf die Gesamtkosten eines Bauprojekts ausüben. Bauherren sollten sich intensiv mit den Erschließungskosten auseinandersetzen, um einen reibungslosen Ablauf der Bauphase sicherzustellen.
Das Wichtigste in Kürze
- Erschließungskosten sind Teil der Baunebenkosten und unterliegen regionalen Schwankungen.
- Die Erschließung umfasst den Anschluss des Grundstücks und seiner Gebäude an folgende öffentliche Netze: Straßen, Strom, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Gas sowie Telefon- und Internetinfrastruktur.
- Eine sorgfältige Planung im Vorhinein ist erforderlich und hilft, unerwartete Kosten zu vermeiden sowie eine reibungslose Umsetzung der Erschließungsmaßnahmen sicherzustellen.
- Durchschnittlich liegen die Erschließungskosten zwischen 15.000 Euro bis 25.000 Euro.
- Im Regelfall ist die öffentliche Erschließung eines Grundstücks Voraussetzung, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
Was sind Erschließungskosten?
Erschließungskosten sind die finanziellen Aufwendungen für die Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur. Sie sind Voraussetzung für die Bebaubarkeit und gehören zu den festen Baunebenkosten.
Bei der Erschließung eines Grundstücks unterscheidet man zwischen der öffentlichen und privaten / inneren Erschließung:
- Die öffentliche Erschließung bezieht sich auf die infrastrukturellen Maßnahmen, die von öffentlichen Stellen durchgeführt werden, um ein Grundstück an das öffentliche Versorgungsnetz anzuschließen. Sie erstreckt sich bis zur äußersten Grenze des Grundstücks und bildet die Schnittstelle zwischen dem privaten Grundstück und der öffentlichen Infrastruktur.
- Die private Erschließung bezieht sich auf die infrastrukturellen Maßnahmen, die innerhalb der Grenzen eines Grundstücks durchgeführt werden, um eine angemessene Anbindung an das öffentliche Versorgungsnetz zu gewährleisten. Dieser Teil der Erschließung erstreckt sich von der Grundstücksgrenze bis zu den einzelnen Gebäuden oder Hauptstrukturen auf dem Grundstück.
Die Bezahlung erfolgt in beiden Fällen durch den Bauherrn, obwohl die Erschließungen von der Gemeinde beauftragt und koordiniert werden.
Achtung: Erschließungskosten gelten prinzipiell als Anschaffungskosten und können von Privatpersonen in der Regel nicht von der Steuer abgesetzt werden.
Die Erschließungskosten werden von vielen Bauherren unterschätzt. Dabei entscheiden sie oft schon vor dem ersten Spatenstich über die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Bauprojekts.
Ing. André Heid M. Sc.
Erschließungskosten vs. Erschließungsbeiträge: Was ist der Unterschied?
Erschließungskosten sind die Gesamtkosten, die für die Entwicklung eines Grundstücks notwendig sind, wie zum Beispiel der Bau von Straßen oder die Verlegung von Leitungen. Erschließungsbeiträge sind Geldbeträge, die von den Grundstückseigentümern an die Gemeinde gezahlt werden, um einen Teil der öffentlichen Erschließungskosten für Straßen, Grünanlagen oder Lärmschutzmaßnahmen zu decken. Erschließungsbeiträge sind eine einmalige Gegenleistung für deren erstmalige endgültige Herstellung.
Einfach ausgedrückt sind Erschließungskosten die tatsächlichen Ausgaben, während Erschließungsbeiträge die finanzielle Beteiligung der Grundstückseigentümer an den öffentlichen Kosten sind.
Welche Arten von Erschließungskosten gibt es?
Die Erschließungskosten eines Grundstücks setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die sowohl die öffentliche als auch private Infrastruktur betreffen. Bitte beachten Sie, dass die Höhe der Kosten maßgeblich durch das Bauprojekt, die geografische Lage sowie andere Einflussfaktoren bestimmt wird. Diese Posten zählen zu den Erschließungskosten für Ihr Grundstück:
- Wege- und Straßenbau (ca. 3.000 – 15.000 €)
- Wasser und Abwasser (ca. 2.000 – 5.000 €)
- Strom (ca. 2.000 – 3.000 €)
- Gas (ca. 2.000 – 3.000 €)
- Fernwärme (ca. 7.000 – 12.000 €)
- Telefonie und Internet (bis ca. 1.000 €)
Lesetipp: Hier erfahren Sie alle wichtigen Informationen zu den jeweiligen Kategorien:
- Erschließungskosten für Straßenbau
- Erschließungskosten Wasser, Abwasser, Strom und Gas
Regionale Unterschiede bei den Erschließungskosten für ein Grundstück
Ja, die Kosten können stark von Region zu Region variieren. Unterschiedliche Bauvorschriften, verschiedene Erschließungsbeiträge, topografische Bedingungen und Infrastrukturstandards können zu regionalen Unterschieden bei den Erschließungskosten führen.
Erfahren Sie in den folgenden Artikeln alle wichtigen Infos zu den Erschließungskosten in einigen Bundesländern:
- Erschließungskosten Baden-Württemberg
- Erschließungskosten Bayern
- Erschließungskosten Hessen
- Erschließungskosten Niedersachsen
- Erschließungskosten NRW
Auch die Erschließungskosten für ein Eckgrundstück fallen je nach Erschließungsanteil auf zwei Straßenseiten höher aus – hier lohnt sich ein Blick in die kommunale Satzung.
Beispielrechnung Erschließungskosten im Neubaugebiet
Angenommen, Sie möchten ein Einfamilienhaus mit rund 140 m² Wohnfläche auf einem 600 m² großen Grundstück bauen. Das Grundstück befindet sich in einem neu erschlossenen Baugebiet. Die nachfolgende Übersicht zeigt typische Erschließungskosten, mit denen Bauherren rechnen sollten:
| Anschlussart | Kalkulierte Kosten |
| Wasser & Abwasser | 4.000 € |
| Strom | 2.500 € |
| Gas | 2.300 € |
| Telefon & Internet | 900 € |
| Straßenerschließung | 6.000 € |
| Gesamt | 15.700 € |
Hinweis: Diese Beispielrechnung basiert auf durchschnittlichen Erfahrungswerten. Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem von der Entfernung zu Anschlussleitungen, der Topografie und den Vorgaben der jeweiligen Kommune ab.
Bei einer Modernisierung oder Nacherschließung bestehender Gebiete (z. B. Straßenneubau oder nachträglicher Anschluss) tragen Grundstückseigentümer häufig zwischen 75 % und 90 % der Kosten. Auch bei einem bereits erschlossenen Grundstück können erneut Erschließungskosten anfallen, etwa bei fehlender oder veralteter Infrastruktur. Die genaue Höhe richtet sich nach der kommunalen Satzung und dem konkreten Einzelfall.
FAQ – Häufige Fragen zu Erschließungskosten
In diesem Abschnitt werden häufig gestellte Fragen zu Erschließungskosten beantwortet.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Anschlusskosten für ein Grundstück?
Wie hoch die Erschließungskosten für ein Grundstück ausfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen:
- Umfang der Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Internet/Telefon, Gas etc.)
- Entfernung des Grundstücks zu Anschlusspunkten
- Grundstücksgröße
- Material und Arbeitszeit
- Verteilungsschlüssel und Höhe der Erschließungsbeiträge der Gemeinde (Kommune)
- Bauliche Art und Nutzung des Grundstücks
Gibt es regionale Unterschiede bei den Erschließungskosten für ein Grundstück?
Ja, die Kosten können stark von Region zu Region variieren. Unterschiedliche Bauvorschriften, verschiedene Erschließungsbeiträge, topografische Bedingungen und Infrastrukturstandards können zu regionalen Unterschieden bei den Erschließungskosten führen.
Wie hoch sind die Erschließungskosten eines Grundstücks pro m²?
Die Berechnung der Erschließungskosten eines Grundstücks pro m² gestaltet sich aufgrund der individuellen Gebührenstrukturen der Gemeinden als knifflig. Bei der Kalkulation spielen die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) eine entscheidende Rolle.
Beispielrechnung: Erschließungskosten eines Grundstücks pro m²
Wenn ein Grundstück beispielsweise 700 Quadratmeter groß ist und mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 sowie einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 erschlossen werden soll, können Sie die groben Erschließungskosten wie folgt berechnen:
Grundstücksfläche x GRZ = Zulässige Grundfläche
700 x 0,6 = 420 m²
Grundstücksfläche x GFZ = Zulässige Gesamt-Geschossfläche
700 x 1,2 = 840 m²
Laut dieser Berechnung ist die Bebauung auf höchstens 420 Quadratmeter Grundfläche mit einer maximalen Wohnfläche von 840 Quadratmeter beschränkt.
Da eine Wohnfläche von 840 Quadratmeter für unser fiktives Eigenheim zu viel wäre, gehen wir für unsere Beispielrechnung von einer Wohnfläche auf insgesamt 300 Quadratmetern aus. Für das Abwasser liegen die Erschließungskosten in dieser Region bei einem Durchschnittswert von 8 Euro pro Quadratmeter. Multiplizieren Sie diesen mit der gewünschten Wohnfläche, erhalten Sie einen Wert von 2.400 Euro an Erschließungskosten für Abwasser.
Nach diesem Beispiel errechnen Sie auch die Erschließungskosten für Strom, Gas, Wasser etc.
Fallen auch Erschließungskosten für bereits erschlossene Grundstücke an?
Wenn ein Grundstück bereits vollständig erschlossen ist, entstehen normalerweise keine neuen Kosten. Allerdings kann es bei nachträglichen Erschließungsmaßnahmen (etwa bei Straßenerneuerungen oder Zusatzanschlüssen) zu Beitragsbescheiden kommen. Werfen Sie diesbezüglich einen Blick ins Grundstück und stellen Sie eine Anfrage bei der Gemeinde, bevor Sie ein Grundstück kaufen.
An wen zahle ich die Erschließungskosten?
Die öffentliche Erschließung läuft über die Gemeinde. Diese darf maximal 90 Prozent der Erschließungskosten an den Grundstückseigentümer weitergeben. Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die einzelnen Eigentümer greifen die Gemeinden auf das Baugesetzbuch (BauGB) zurück. Grundstücksgröße und Breite des Grundstücks spielen ebenso eine Rolle wie der Verteilungsschlüssel der Gemeinde.
Die Auftragserteilung für die private Erschließung Ihres Grundstücks liegt in Ihrer Verantwortung.
Tipp: Es besteht die Möglichkeit, dass Gemeinden einen signifikanten Anteil der Erschließungskosten übernehmen, insbesondere dann, wenn das Ziel darin besteht, den Neubau von Häusern attraktiver zu gestalten.
Wann verjähren Erschließungsbeiträge?
Die Verjährungsfristen für Erschließungsbeiträge ist im KAG (Kommunalabgabengesetz) des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Erkundigen Sie sich bereits vor Baustart über die Beiträge und Verjährungsfristen in Ihrer Region.
Wichtig: Die Verjährung bezieht sich nicht darauf, dass die Gemeinde keinen Anspruch mehr auf die prozentuale Erstattung der Erschließungskosten durch die Grundstückseigentümer mehr hat, weil diese der Zahlungsaufforderung nicht nachkommen. Die Verjährung bezieht sich auf den Zeitraum der Ausstellung des Erschließungsbeitragsbescheids. Trödelt die Gemeinde und lässt mehrere Jahre zwischen Fertigstellung der Straße oder Kanalisation oder Stromleitung und dem Einfordern der Erschließungsbeiträge vergehen, müssen Grundstückseigentümer diese gegebenenfalls nicht mehr bezahlen.
Welche Besonderheiten gelten bei der Erschließung eines Eckgrundstücks?
Eckgrundstücke sind oft über zwei Straßen erschlossen. Dieser Umstand führt gegebenenfalls zu höheren Erschließungskosten. Viele Gemeinden wenden jedoch sogenannte Mehrfacherschließungsregelungen an, durch die die Belastung reduziert wird – etwa durch einen Abschlag auf die zweite Erschließungsseite. Die konkrete Berechnung richtet sich nach der Erschließungssatzung der Kommune und kann dort eingesehen werden.
Was bedeutet „ebp“ bei Bodenwerten oder Grundstücken?
Die Abkürzung „ebp“ steht für erschließungsbeitragspflichtig. Sie weist darauf hin, dass für das Grundstück noch offene Erschließungskosten anfallen können, zum Beispiel für Straßenbau oder Kanalanschluss. Wenn Sie ein Grundstück mit diesem Vermerk kaufen möchten, sollten Sie sich unbedingt bei der Gemeinde über mögliche nachträgliche Kosten informieren.
Tipps für Ihren Hausbau
Beim Hausbau ist es entscheidend, sorgfältig und genau zu budgetieren. Wir haben Ihnen hier ein paar wichtige Punkte zusammengefasst, damit Sie Ihre Erschließungskosten im Neubaugebiet einschätzen und möglichst gering halten können:
- Frühzeitige Planung: Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung und Kalkulation der Erschließungskosten, um unerwartete Ausgaben zu vermeiden.
- Nutzen Sie Fördermöglichkeiten: Prüfen Sie mögliche Förderprogramme oder Zuschüsse, die Ihnen bei der Deckung der Erschließungskosten helfen können.
- Rechtliche Aspekte verstehen: Verstehen Sie die rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit Erschließungsbeiträgen, und klären Sie, welche finanziellen Verpflichtungen auf Sie als Grundstückseigentümer zukommen.
- Expertise einholen: Beauftragen Sie einen Experten, um fundierte Beratung und Unterstützung bei der Kostenschätzung zu erhalten. Ein Architekt kann Ihnen bei der Kalkulation der Erschließungskosten helfen, oder auch Baubegleiter stehen Ihnen dabei zur Seite.
Eine Baubegleitung hilft Ihnen nicht nur dabei, alle Kostenstellen zu verstehen und zu kalkulieren, sondern sorgt auch für einen reibungslosen Ablauf der Bauphase. Kontaktieren Sie die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung und informieren Sie sich kostenlos über unseren Leistungsumfang.
