Ein Gewaltverbrechen in einem Wohnhaus geht durch die Lokalpresse. Das Verbrechen ist Stadtgespräch Nummer eins und Ortskundige wissen genau, von welchem Haus die Rede ist. Die Immobilie ist fortan mit einem negativen Gefühl behaftet. Welchen Wertverlust diese Emotion für Ihr Haus bedeutet, erfahren Sie in unserem Artikel. Wir erklären Ihnen, was der merkantile Minderwert einer Immobilie ist, welche Schadensereignisse diesem zugrunde liegen und wie man den merkantilen Minderwert berechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- Der merkantile Minderwert ist der Wertverlust einer Immobilie nach einem Schadensfall. Obwohl die Immobilie vollständig und ordnungsgemäß wieder instandgesetzt wurde, ist ein Wertverlust entstanden.
- Gerichtsurteile zum merkantilen Minderwert gibt es vorrangig im Zusammenhang mit Kraftfahrzeugen. Im Kontext der Immobilienbewertung spricht man von einem fiktiven Wert.
- Trotz vollständiger und sachgerechter Reparatur kann der Verkehrswert der Immobilie nach dem Schadensereignis niedriger ausfallen.
- Beispiele für merkantile Schäden an Immobilien sind unter anderem ein Wasserschaden, Suizid, ein Gewaltverbrechen oder ein öffentlich bekanntgemachte Baumängel oder ein Bombenfund auf dem Grundstück.
Was ist der merkantile Minderwert von Immobilien?
Der merkantile Minderwert bezeichnet die Minderung des Verkaufswerts einer Immobilie, die besteht, obwohl das Schadensereignis vollständig und sachgemäß behoben wurde. Der Schaden oder Mangel haftet weiterhin an dem Objekt trotz ordnungsgemäßer und vollständiger Instandsetzung. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 08.12.1977, Az.: VII ZR 60/76) beruht die Annahme des merkantilen Minderwerts auf dem Verdacht verborgen gebliebener Schäden. Dadurch entsteht bei möglichen Kaufinteressenten eine Abneigung gegenüber der Immobilie. Es entsteht ein Schaden (Wertverlust) ohne einen tatsächlichen Mangel am Objekt.
Merkantiler Minderwert: bei Immobilien ein fiktiver Wert
Der merkantile Minderwert bei Immobilien ist ein fiktiver Wert, der den Wert eines Grundstücks oder Gebäudes mindert. Der Wert ist nicht objektiv rational nachweisbar. Es handelt sich vielmehr um eine emotionale Komponente: Ein möglicher Käufer hegt Misstrauen, dass das (reparierte) Gebäude nach wie vor mit einem Schaden behaftet ist. Dieser ist aber weder ersichtlich noch nachzuweisen. Um die Höhe des merkantilen Minderwerts zu berechnen, wird daher auf die Expertenmeinung eines Sachverständigen zurückgegriffen. Im Zusammenhang mit Kraftfahrzeugen hingegen gibt es konkrete Berechnungsmodelle, um den merkantilen Minderwert zu bestimmen.
Hinweis: Der merkantile Minderwert ist nicht gleichzusetzten mit dem technischen Minderwert, der auf Abweichungen – wie verbliebene Baumängel oder -schäden – im Hinblick auf Vertragsvereinbarungen abzielt und rational ermittelt wird.
Beispiel für merkantilen Minderwert einer Immobilie
Auf Ihrem Grundstück wurde im Vorjahr ein Blindgänger einer Fliegerbombe aus dem 2. Weltkrieg gefunden. Die Bombe konnte entschärft und abtransportiert werden. Daraufhin wurde Ihr Grundstück gründlich nach weiteren Kampfmitteln abgesucht. Objektiv besteht keinerlei Gefahr mehr für Be- und Anwohner. Hier kommt nun die emotionale Komponente ins Spiel. Denn im Kopf potenzieller Käufer Ihrer Immobilie hat sich festgesetzt, dass auf dem Grundstück eine Bombe gefunden wurde. Diese hätte explodieren können. Mögliche Käufer sehen sich einer andauernden Gefahrenlage ausgesetzt: Wer weiß, wie viele Kampfmittel sich noch im Boden in der Nachbarschaft befinden und wie diese sich auf die Bodenqualität ausgewirkt haben? Bei einem weiteren Fund würden eventuell hohe Kosten auf den potenziellen Käufer zukommen, um den Mangel zu beseitigen. Wie das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 17 U 92/09) feststellt, beruht die Wertminderung demnach nur auf dem objektiv unbegründeten Verdacht, das Bauwerk könne noch weitere verborgene Mängel aufweisen.
Welche Schadensereignisse begründen einen merkantilen Minderwert von Immobilien?
Bei Ihrer Immobilie wurde ein Schaden festgestellt, der vollständig und sachgemäß behoben wurde. Nun soll der Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt werden. Ob es bei Ihrer Immobilie zu einem Wertverlust – also einem merkantilen Minderwert – gekommen ist, hängt von folgenden Faktoren ab:
Schadensvolumen
Nicht jeder Mangel oder Schaden an einem Gebäude ist per se ein merkantiler Minderwert. Eine Immobilie kann auch Schäden aufweisen, die die Wohnqualität des Bewohners nicht einschränken.
Gefühltes Unwohlsein
Typische Ereignisse, die Unwohlsein bei einem potenziellen Käufer auslösen, sind Gewaltverbrechen oder ein Suizid, die in einem Haus begangen wurden. Auch ein Schimmelpilzbefall oder Wasserschaden am Haus kann Ursache für einen merkantilen Minderwert sein. Der Käufer der Immobilie hegt Unbehagen, da der Schimmel zwar entfernt wurde beziehungsweise die Schäden des Wasserschadens beseitigt wurden, er aber nie sicher sein kann, dass der Schaden zu einem späteren Zeitpunkt nicht erneut auftritt.
Negative Berichterstattung
Die Berichterstattung in den Medien über einen Gebäudeschaden beeinflusst den merkantilen Minderwert einer Immobilie. Wird negativ über einen Mangel an der Immobilie in der regionalen Tagespresse oder sogar überregional berichtet, wirkt sich das wertmindernd aus.
Hinweis: Auflagen eines denkmalgeschützten Hauses werden bei der Wertermittlung berücksichtigt. Diese stellen aber keinen merkantilen Minderwert dar. Außerdem interessant: Ist die Nutzung Ihres Hauses durch starken Pflanzenwuchs auf dem Nachbargrundstück beeinträchtigt, – Sie müssen beispielsweise tagsüber im Haus durchweg das Licht einschalten – ist das bitter, aber kein merkantiler Minderwert.
Der merkantile Minderwert ist also ein sehr schwer in Zahlen auszudrückender oder gar eindeutig zu beziffernder Wertverlust einer Immobilie, da er nicht auf tatsächlichen Bauschäden beruht, sondern auf Ereignissen, einem mulmigen Gefühl oder schlechtem Medienecho.
Beispiele für einen merkantilen Minderwert
Eine Vielzahl an Schäden können einen merkantilen Minderwert bei Immobilien begründen. Immer mit der Prämisse, dass der Mangel an der Immobilie vollständig beseitigt wurde. Was bleibt: Der Verdacht, dass in der Zukunft ein Folgeschaden auftreten kann. Im Folgenden finden Sie eine Liste an Beispielen, die einen merkantilen Minderwert einer Immobilie begründen können:
- Altlasten (z. B. Asbest)
- Baumängel gingen durch die Medien
- Bergschäden (Schäden am Gebäude, die durch Bergarbeiten ausgelöst werden. Beispielsweise wird die schwedische Stadt Kiruna wegen Einsturzgefahr bis 2033 vollständig vier Kilometer weiter nach Osten umgesiedelt.)
- Kampfmittelfund und -verdacht auf dem Grundstück
- Schimmel, Trockenfäule oder Echter Hausschwamm – selbst wenn der Befall Jahre zurückliegt und vollständig behoben wurde, zum Beispiel durch eine Wärmedämmung.
- Suizid oder Gewaltverbrechen
- mangelhafte Unterfangung (= Gebäude vor Abrutschen sichern bzw. Setzung bei Erdarbeiten unterhalb der Fundamente)
- Untertunnelung
- Wasserschaden am Haus (zum Beispiel durch Überschwemmungen und Hochwasser)
Ein Gebäude, das keinen ersichtlichen Mangel aufweist, kann dennoch an Wert einbüßen. Durch ein mulmiges Gefühl oder Unbehagen verliert eine Immobilie an Wert. Denn ein Haus, in dem ein Gewaltverbrechen oder Suizid stattgefunden hat, ist auf dem Markt weniger begehrt und schwer zu verkaufen.
Hinweis: Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie in Deutschland dazu verpflichtet, potenzielle Interessenten oder Käufer über bereits vollständig beseitigte Mängel oder Schäden (wie Schimmel) in Kenntnis zu setzen. Andernfalls sind Käufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrags berechtigt und können darüber hinaus sogar Schadensersatzansprüche geltend machen.
Den merkantilen Minderwert Ihrer Immobilie können Sie objektiv und transparent von einem Sachverständigen beziffern lassen.
Gerichtsurteile zum merkantilen Minderwert von Immobilien
Die Höhe des merkantilen Minderwerts einer Immobilie zu ermitteln, ist schwierig. Es handelt sich um einen fiktiven Wert und – anders als bei Schäden an einem PKW – gibt es keine allgemeingültigen Parameter zur Berechnung eines Schadens. Daher haben wir für Sie einige aufschlussreiche Urteile zum merkantilen Minderwert an Gebäuden zusammengetragen.
Arglistige Täuschung: Verschwiegener Suizid
Das Oberlandesgericht in Celle hat entschieden, dass ein Hauskäufer den Vertrag anfechten kann, wenn der Verkäufer verschwiegen hat, dass sich der Vorbesitzer im verkauften Haus erhängt hat (Az.: 16 U 38/07). Der Makler als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers belog die Käufer des Hauses, indem er behauptete, die Voreigentümer hätten im Ausland gelebt und sich dort das Leben genommen. Nachdem die Käufer zufällig durch Handwerker die wahren Begebenheiten erfuhren, forderten sie Anzahlung, Maklercourage und Notarkosten zurück und bekamen Recht.
Das Urteil ist ein Musterbeispiel dafür, dass Sie ein Haus mit merkantilem Schaden besser ehrlich und ohne Makler verkaufen. Denn bezahlen muss der Verkäufer, der versuchen kann, den Makler in einem weiteren Gerichtsprozess in Regress zu nehmen – Ausgang ungewiss.
Tipp: Alles, was Sie dafür wissen müssen, von der Erstellung des Exposés über gekonntes Inserieren und anfallende Verkaufskosten bis zum Übergabeprotokoll verraten wir Ihnen in unseren Ratgeber-Beiträgen.
Merkantiler Minderwert durch Enteignung für U-Bahn-Bau
Der Bundesgerichtshof sprach im BGH-Urteil vom 02.04.1981 (Az.: III ZR 186/79) einer Hauseigentümerin Anspruch auf Entschädigung für den merkantilen Minderwert zu, der der Immobilie durch Eingriffe wegen eines U-Bahn-Baus entstanden ist. Durch Bauarbeiten an einem U-Bahn-Tunnel lockerte sich der Boden unter dem Gebäude der Klägerin. Die Folgen waren Risse im Mauerwerk und an den Decken des Gebäudes. Diese Schäden reparierte der Beklagte. Die Auflage der Decken wurde gesichert und das beschädigte Mauerwerk tragfähig wiederhergestellt. Die Fundamente des Hauses waren daraufhin so belastbar wie vor dem Schadensereignis. Der Klägerin hat sich daraufhin auf den merkantilen Minderwert Ihres Grundstücks berufen und Recht erhalten. Der Beklagte musste ihr die Kosten für Verstärkungskonstruktionen, die im Falle einer Aufstockung des Gebäudes entstehen, ersetzen.
Feststellung des merkantilen Minderwerts durch Bergschäden
Durch Bodenbewegungen ausgelöst von Bergbauarbeiten kann es zu Bergschäden kommen. Eine Folge ist zum Beispiel die Schieflage eines Hauses. Laut Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 7 U 67/98) ist der merkantile Minderwert auch bei einem Gebäude zu entschädigen, das vom Bergbau in Mitleidenschaft gezogen wurde. Ist ein Gebäude bergbaugeschädigt und wurde ordnungsgemäß und vollständig wieder instandgesetzt, kann bei einem möglichen Käufer der Verdacht auf verborgen gebliebene Mängel entstehen. Aus diesem Verdacht resultiert ein merkantiler Minderwert – und somit eine Wertminderung der Immobilie auf dem Markt. Bei der Bestimmung des merkantilen Minderwerts bei Bergbauschäden kann ein Verbandsabkommen, das schematische Berechnungen enthält, eine Hilfe zur Ermittlung der Höhe sein. Faktoren sind
- das Verhältnis zwischen Reparaturaufwand und Gebäudewert;
- die Art der Schadensbeseitigung;
- die Verkäuflichkeit des Gebäudes.
Grundlage für dieses Urteil ist das Bundesberggesetz (§ 117 BBergG).
Merkantiler Minderwert bei Veräußerung vor Errichtung
Wird eine Immobilie bereits vor dem Bau verkauft, kommt es bei der Bewertung eines merkantilen Minderwerts lediglich darauf an, wie sich eine mängelbedingte Minderung des Verkaufswertes des Hauses für den Erwerber nach der Errichtung darstellt.
Konkret ging es im BGH-Urteil vom 19.09.1985, Az.: VII ZR 158/84 um eine eventuelleBeeinträchtigung der Tragfähigkeit der Bodenplatte mit gewissem Setzungsrisiko. Das standardisierte Haus wurde für etwas mehr als 200.000 D-Mark verkauft. Der merkantile Minderwert, den der Gutachter in der ersten Instanz geschätzt hatte, belief sich auf 20.000 D-Mark (9,61 % des Verkaufspreises). Das Oberlandesgericht wies den Anspruch ab, der BGH akzeptierte ihn.
Mangelhafte Bauwerksgründung mündet in merkantile Wertminderung
„Der merkantile Minderwert ist hier zuzusprechen, weil nach allgemeiner Auffassung im Falle mangelhafter Bauwerksgründung trotz anschließender vollständiger Instandsetzung bei einem angenommenen Verkauf des Grundstückes ein Preisabschlag vorzunehmen ist.“
Das betroffene Gebäude wurde offenbar mit erheblichen Baumängeln errichtet, die zu Rissen im Mauerwerk führten. Es hatte einen Verkehrswert von 500.000 Euro. Den merkantilen Minderwert bezifferte das Oberlandesgericht Braunschweig auf 4,68 %. Das Urteil des OLG Braunschweig vom 23.07.2009 trägt das Aktenzeichen 8 U 158/05.
Vertragswidrige Ausführung: Minderwertiger Beton
Anstatt wie in der Ausführung Beton der Güteklasse B35, verwendete eine Baufirma für die Decke einer Tiefgarage Beton der Güteklasse B25. Für diese vertragswidrige Ausführung kann einerseits ein technischer Minderwert geltend gemacht werden. Darüber hinaus erkannte der BGH im Urteil vom 09.01.2003 – VII ZR 181/00 zudem eine verringerte Verwertbarkeit der Tiefgarage an, woraus sich der Anspruch eines zusätzlichen merkantilen Minderwerts ergibt.
Undichtes Dach rechtfertigt merkantilen Minderwert
Das OLG Stuttgart hat im Urteil vom 08.02.2011 (Az.: 12 U 74/10) einen merkantilen Minderwert in Höhe von zwei Prozent des Verkehrswerts für ein neu gebautes Haus mit undichtem Dach festgestellt. Das Gericht kam zu diesem Entschluss, obwohl das undichte Pultdach komplett saniert wurde und die mangelhafte Feuchtigkeitsabdichtung dadurch behoben wurde.
Unter Punkt 8 der Gründe steht: „Den Beklagten steht auch nach erfolgter Nachbesserung der Mängel am Dach ein Anspruch aus §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 278 BGB auf Ersatz des merkantilen Minderwertes des Hauses jedenfalls in Höhe von 3.000 EUR zu.“ Beklagte war in dieser Berufungsklage die Hauseigentümerin, die der Klägerin (Baufirma) Lohn vorenthalten hat, der nun mit Schadenersatzansprüchen zu verrechnen ist.
Unkomfortabler Stellplatz kann Kaufpreis senken
Besitzen Sie eine Immobilie mit Tiefgaragenstellplatz und wollen diese verkaufen? Dann ist das folgende Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt von Interesse für Sie. Das OLG Frankfurt (Az.: 3 U 110/13) hat entschieden, dass ein Tiefgaragenstellplatz den Kaufpreis deutlich senken kann. Die 870.000 Euro teure Eigentumswohnung wurde um 17.500 Euro für den Stellplatz reduziert. Hinzu kam eine weitere Minderung in Höhe von 25.000 Euro, da die Wohnung ohne geeigneten Stellplatz für einen Mittelklassewagen verkauft wurde. Das Einparken ist nur rückwärts nach mehrmaligem Rangieren möglich, was einen Mangel darstellt. Der Erwerber darf laut Urteil erwarten, dass ein Fahrzeug auf dem zur Immobilie gehörenden Parkplatz mit üblichem Aufwand abgestellt werden kann. Die Unzulänglichkeit in dieser Preisklasse resultierte somit in einer Kaufpreisminderung von 4,89 %.
Kein merkantiler Minderwert ohne Anknüpfungspunkte an Mängel
OLG Brandenburg kommt im Urteil vom 28.08.2008 – Az.: 5 U 28/07 zu dem Ergebnis, dass die Kosten für ein Gutachten, das den merkantilen Minderwert bestimmt, nur dann von der unterlegenen Gegenseite zu tragen sind, wenn das Gutachten dafür objektiv geeignet ist. Liefert der Geschädigte keine konkreten Anknüpfungspunkte für die Ermittlung des merkantilen Minderwerts, trägt er die Gutachterkosten selbst.
Technischer Sachverständiger reicht nicht aus
Um den merkantilen Minderwert einer Immobilie zu ermitteln, genügt das Gutachten eines rein auf die (bau-)technischen Aspekte spezialisierten Sachverständigen nicht aus. Es muss ein Sachverständiger, der sich mit dem gemeinen Wert auskennt, hinzugezogen werden. (BGH 25.02.1953, Az.: II ZR 172/52)
Achtung: Bei einem merkantilen Minderwert von maximal einem Prozent schätzt das Gericht einen Mindestschaden durchaus selbst, ohne einen Sachverständigen hinzuzuziehen. (vgl. OLG München, Urteil vom 17.12.2013 – 9 U 960/13)
Berechnung des merkantilen Minderwerts von Immobilien
Reine Bausachverständige sehen nach ordnungsgemäßer Behebung von Schäden an Gebäuden oft keinen merkantilen Minderwert, der über die objektiv hergeleiteten Kosten der Mangelbeseitigung hinausgehen. Der merkantile Minderwert orientiert sich jedoch nicht an harten Baufakten, sondern am subjektiven Empfinden potenzieller Käufer, an Verdachtsmomenten, an verlorenem Vertrauen durch Marktteilnehmer, an deren Bauchgefühl.
Der merkantile Minderwert an einer Immobilie kann die Mangelbeseitigungskosten deutlich übersteigen, ist allerdings sehr schwierig zu berechnen. Es gibt keine allgemein gültige mathematische Formel zur Berechnung des merkantilen Minderwerts von Immobilien. Rechtsanwalt Reiner Brumme hat sich ausführlich mit dem merkantilen Minderwert bei Bau- und Grundstücksmängeln beschäftigt und geht in seiner Abhandlung zum Thema insbesondere auf die Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) ein. Sie benötigen einen erfahrenen Gutachter, der folgende Expertise in sich vereint:
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