Immer mehr Kaufhäuser stehen leer – massive Gebäudekomplexe, oft inmitten von Innenstädten, die sich nur schwer umnutzen lassen. Doch es gibt bereits Erfolgsbeispiele. Wir verraten Ihnen in diesem Artikel, welche Herausforderungen es bei der Umnutzung von Kaufhäusern gibt, welche Nachnutzungskonzepte in Frage kommen und was sich in der Praxis bereits bewährt hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Immer mehr Kaufhäuser in Deutschland stehen leer und es stellt sich die Frage einer sinnvollen Nachnutzung.
- Die Architektur der Kaufhaus-Gebäude ist charakteristisch, macht eine Umnutzung für andere Zwecke allerdings schwer.
- Aufgrund der oft zentralen Lage sind ehemalige Kaufhäuser für Investoren interessant – und auch die Städte haben großes Interesse daran, die Gebäude zu erhalten.
- Am häufigsten ist die Umnutzung als Mixed-Use-Immobilie. Hierbei werden beispielsweise Einzelhandelsgeschäfte mit Büros, Praxen oder Wohnungen kombiniert.
- Erfolgreiche Beispiele für Kaufhaus-Umnutzungen finden sich in ganz Deutschland – so zum Beispiel das Rheinische Landestheater in Neuss oder das Staatliches Museum für Archäologie in Chemnitz.
Leerstand bei Kaufhäusern stellt Frage nach Umnutzung
Kaufhäuser (auch: Warenhäuser) verfolgten jahrelang erfolgreich das Konzept „Alles unter einem Dach“. Ob Kleidung, Haushaltswaren oder Lebensmittel – dort fanden die Menschen alles, was das Herz begehrt. Die riesigen, oft architektonisch besonderen Kaufhäuser entstanden als ein Symbol des Aufschwungs. Über Jahre hinweg florierte das Geschäft und immer mehr Kaufhäuser sprossen aus dem Boden. Heute sieht die Situation anders aus.
Das Video zeigt die historische Entwicklung der Kaufhäuser – und den Grund für ihren Untergang:
Namen wie Galeria Kaufhof, Karstadt, Breuninger oder Woolworth sind wahrscheinlich den meisten ein Begriff. Dennoch hat sich das Konsumverhalten verändert. Online-Shopping ist unaufhörlich auf dem Vormarsch und für Kaufhäuser besteht immer weniger Nachfrage. Viele der Kaufhausketten mussten bereits Filialen schließen oder Insolvenz anmelden. Die Folge: leerstehende Gebäude, oft in guten Innenstadtlagen. Aus diesem Grund ist eine schnelle und funktionale Nachnutzung sowohl im Interesse der Eigentümer als auch der Stadt.
Herausforderungen bei der Nachnutzung von Kaufhäusern
Der Baustil von Kaufhäusern ist charakteristisch – massive, in sich geschlossene Gebäudekomplexe, dezente und funktionale Fassaden, kaum Fenster in den oberen Geschossen. Im Innenraum bietet sich auf mehreren Etagen eine riesige Verkaufsfläche, mit oft mehr als 10.000 m². Typisch sind die zentral platzierten Rolltreppen und große, offene Flächen, auf denen die vielfältigen Produkte zur Schau gestellt wurden. Genau in dieser Architektur liegt eine der größten Herausforderungen bei der Umnutzung von Kaufhäusern. Vor allem die hohe Ladentiefe und das fehlende Tageslicht sind problematisch für potenzielle Nachnutzungen.
Kaufhäuser liegen oft in zentralen Innenstadtlagen, weshalb sie für Investoren und Projektentwickler grundsätzlich interessant sind. Einst sollten sie die Stadtzentren beleben und fungierten als beliebte Treffpunkte und Symbole des Wohlstands. Heute stellt der besondere Baustil die Verantwortlichen vor große Herausforderungen – denn tragfähige und nachhaltige Konzepte sind nur schwer zu finden. Dazu kommt, dass lange Zeiträume für die Umnutzung der Kaufhäuser eingeplant werden müssen. In Herne beispielweise dauerte es von der Schließung bis zur Neueröffnung etwa 11 Jahre. Bei einer Kaufhaus-Umnutzung in Mannheim war die Dauer mit 5 Jahren vergleichsweise kurz.
Verzögerungen lauern in allen Phasen – langwierige Verkaufsverhandlungen, Uneinigkeiten zwischen Stadt und Investoren, fehlende (rentable) Nutzungskonzepte oder Hindernisse aufgrund des Denkmalschutzes. Dazu kommen lange Wartezeiten bis zur endgültigen Genehmigung des Bauantrags und ungeplante Probleme in der Bauphase. Um die Dauer der Kaufhaus-Umnutzung möglichst geringzuhalten, ist eine intensive Kommunikation aller Akteure (Eigentümer, Stadt, Mieter etc.) von Beginn an entscheidend.
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Abriss oder Umnutzung?
Die Architektur von Kaufhäusern bietet kaum Flexibilität. Daher müssen neben der Umnutzung auch ein Abriss und Neubau in Betracht gezogen werden. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle, zum Beispiel:
- Ist das Gebäude erhaltenswert, zum Beispiel aufgrund des stadtbildprägenden Charakters?
- Steht das ehemalige Kaufhaus unter Denkmalschutz?
- Wie ist der Gebäudezustand und wie aufwendig sind Sanierungsmaßnahmen?
- Wie wirtschaftlich ist eine Umnutzung?
- Gibt es bereits Konzepte für eine mögliche Nachnutzung?
Übrigens: Nicht nur bei Kaufhäusern stellt sich die Frage nach der Umnutzung. In unserer Case Study zeigen wir Ihnen den Fall einer ehemaligen Botschaft, die nach jahrelangem Leerstand dem Verfall zum Opfer gefallen ist. Die Eigentümer benötigten eine Entscheidungsgrundlage, ob sie das Gebäude verkaufen oder umnutzen sollten. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten führte zum Ergebnis, dass ein Abriss mit Neubau die einzige plausible Option ist.
Lesen Sie die gesamte Case Study „Verkauf oder Umnutzung“!
Ansätze für die Kaufhaus-Umnutzung
Welcher Ansatz für die Kaufhaus-Umnutzung sinnvoll ist, muss im Einzelfall entschieden werden. Immobilienbezogene Aspekte, wie der bauliche Zustand, die Geschosszahl oder baurechtliche Vorgaben, spielen eine Rolle. Aber auch orts- und marktbezogene Aspekte, wie die wirtschaftliche Situation der Stadt, Mietpreisentwicklungen oder Eigentumsverhältnisse, müssen berücksichtigt werden.
Die häufigste Art der Kaufhaus-Umnutzung sind Mixed-Use-Konzepte. Hierbei werden verschiedene Nutzungsformen unter dem Dach des ehemaligen Kaufhauses gemischt. Ein typisches Beispiel: Das Erdgeschoss bietet sich aufgrund der innerstädtischen Lage zur Nutzung als Einzelhandelsfläche an. In den oberen Stockwerken können verschiedene Nutzungsarten vereint werden – von Büros und Praxen bis hin zu Gastronomie und Fitness-Studios. Auch Wohnungen können in diesem Konzept mitgedacht werden. Reine Büro- oder Wohngebäude sind dagegen selten.
Darüber hinaus ist die Nachnutzung als reine Einzelhandelsimmobilie eine mögliche Lösung. Großflächiger Einzelhandel, das Konzept des klassischen Kaufhauses ausgenommen, findet in den Gebäuden Platz. Dazu gehören zum Beispiel Lebensmittelmärkte, SB-Warenhäuser und Einkaufszentren.
Abschließend gibt es öffentliche Konzepte, die eine Alternative zur privatwirtschaftlichen Nutzung darstellen. Bibliotheken, Schul- und Universitätsräume oder Kulturzentren sind denkbare Ideen.
Nachnutzung von Kaufhäusern: Mehr Wohnraum für die Städte?
Wohnraum ist knapp – vor allem in Städten. Da liegt die Nachnutzung von Kaufhäusern zu Wohnzwecken nahe. Allerdings gibt es einige rechtliche und praktische Einschränkungen, die diese Option in den Hintergrund stellen. Zunächst liegen viele Kaufhäuser im planungsrechtlichen Kerngebiet. Laut einer Studie im Auftrag von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. betrifft das etwa 69 Prozent der nachgenutzten Kaufhäuser. Wohnen ist dort nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) nur unter strengen Voraussetzungen möglich.
Dazu kommt, dass die Gebäudekomplexe oft nicht für die reine Nutzung als Wohnraum geeignet sind. Aufwendige Umbaumaßnahmen führen dazu, dass diese Option in vielen Fällen nicht wirtschaftlich ist. Dennoch sind Wohnungen häufig ein Bestandteil von Mixed-Use-Konzepten. Dabei befinden sich im Erdgeschoss Einzelhandelsgeschäfte und in den oberen Etagen Wohnungen und Büroflächen.
Die Nachnutzung von ehemaligen Kaufhäusern ist herausfordernd und erfordert ein konstruktives Zusammenspiel aller Beteiligten. Ein Sachverständiger kann mit einem Verkehrswertgutachten, einer Wirtschaftlichkeitsberechnung und einer Due-Diligence-Prüfung für Immobilien wertvollen Input liefern.
Ing. André Heid M. Sc.
3 Erfolgsbeispiele der Kaufhaus-Umnutzung
Obwohl die Architektur der Kaufhäuser für potenzielle Umnutzungen eine Herausforderung darstellt, gibt es bereits eine Reihe an Erfolgsbeispielen. Besucher finden in den Gebäuden Pop-up-Stores, Coworking-Spaces, Ausstellungen und vieles mehr. Studien von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. und Landesinitiative StadtBauKultur NRW 2020 stellen Fallbeispiele mit verschiedenen Formen der Nachnutzung im Detail vor. Im Folgenden zeigen wir Ihnen drei der erfolgreichen Kaufhaus-Umnutzungen.
Rheinisches Landestheater in Neuss
Nach der Schließung des Kaufhauses und 21-monatiger Umbauzeit eröffnete im Jahr 2000 die neue Spielstätte des Rheinischen Landestheaters im sogenannten „Horten-Haus“. Für den Umbau musste das Gebäude bis auf das statische Gerüst zurückgebaut werden. Große Fenster und Säulen zieren heute das ehemalige Kaufhaus und verleihen ihm eine bemerkenswerte Architektur. Im Inneren befindet sich der große Theatersaal mit 443 Plätzen sowie ein weitläufiges Foyer. Eine Studiobühne für kleinere Stücke liegt im Untergeschoss. Zusätzlich wurde das Kreishaus, unter anderem mit publikumsorientierten Ämtern, in dem Gebäude untergebracht.
Staatliches Museum für Archäologie in Chemnitz
Bereits 1930 wurde in Chemnitz das Kaufhaus Schocken eröffnet. Die letzte Etappe als Kaufhaus endete 2001 mit der Schließung des dort geführten Kaufhofs. 2014 öffnete das vom berühmten Architekten Erich Mendelsohn entworfene Gebäude seine Pforten erneut – aber diesmal als Staatliches Museum für Archäologie Chemnitz (smac). Die Sanierung dauerte vier Jahre und musste unter Vorgaben des Denkmalschutzes vorgenommen werden. Der heutige Grundriss entstand unter anderem durch eingezogene Wände und Deckendurchbrüche. Neben der archäologischen Ausstellung können Besucher auch Bereiche erkunden, die über die langjährige Geschichte des Kaufhauses informieren.
KrönchenCenter Siegen
Die Geschichte des ehemaligen Kerber-Kaufhauses in Siegen geht bis auf das Jahr 1899 zurück. Ursprünglich eröffnet als „modernes Warenhaus“ wurden in dem Gebäude über die Jahre hinweg verschiedene Kaufhausketten betrieben. 1999 schloss das Kaufhaus seine Türen und stand jahrelang leer. 2004 entstand der Plan, ein „Kulturkaufhaus“ zu schaffen. Drei Jahre später öffnete das sogenannte „KrönchenCenter“ mit Einzelhandelsgeschäften, einer Bibliothek, dem Stadtarchiv und der Volkshochschule. Heute ist das Gebäude ein wichtiger Treffpunkt für Bildung und Kultur.
Zuverlässige Wertermittlung für Kaufhaus-Umnutzung
Der Leerstand von Kaufhäusern stellt Städte, Eigentümer und Investoren vor eine große Herausforderung. Nicht nur für den Verkauf, sondern auch für die Evaluierung möglicher Nachnutzungen ist es entscheidend, einen realistischen Verkehrswert der Immobilie zu kennen.
Die zertifizierten Gutachter der Heid Immobilienbewertung sind Experten für Spezialimmobilien. Unsere Verkehrswertgutachten entsprechen gesetzlichen Standards und schließen unter anderem eine Vor-Ort-Begehung ein. Gern beraten wir Sie persönlich in einem kostenlosen Erstgespräch. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!
