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Bewertung von Betreiberimmobilien

Betreiberimmobilien gelten als interessante Objekte zur Kapitalanlage. Es handelt es sich dabei meist um Gewerbeimmobilien, die vom Eigentümer an einen Unternehmer verpachtet oder vermietet werden. Der Unternehmer bewirtschaftet diese Immobilie in Eigenregie. Mit der Betreiberimmobilie verwandt ist die Managementimmobilie. Auf die Unterschiede der beiden Begriffe und wie deren Wertermittlung erfolgt, gehen wir in diesem Beitrag ein.

Kletterhalle

Kletterhallen sind als Betreiberimmobilie einzustufen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Betreiberimmobilien sind Objekte, die ein Eigentümer an einen Betreiber vermietet oder verpachtet. Dieser bewirtschaftet die Betreiberimmobilie in Eigenregie.
  • Meist handelt es sich bei einer Betreiberimmobilien um eine Gewerbeimmobilie.
  • Managementimmobilien sind Betreiberimmobilien, die mit einem höheren Risiko verbunden sind, da mehrere Betreiber mit dem Management der Immobilie betraut werden.
  • Welches Bewertungsverfahren angewandt wird, um den Wert einer Betreiberimmobilie zu ermitteln, ist abhängig von der Art des Betriebs. Meistens läuft es auf das Ertrags- oder Pachtwertverfahren hinaus, seltener auf das Vergleichswertverfahren.

Was sind Betreiberimmobilien?

Betreiberimmobilien zählen zu den Spezialimmobilien. Der Kernfaktor, der ein Objekt als Betreiberimmobilie klassifiziert, ist die unternehmerische Tätigkeit. Diese unternehmerische Tätigkeit innerhalb der Immobilie ist die Voraussetzung, um Überschüsse zu erzielen. Diese Mehreinnahmen sind notwendig, um eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals zu erreichen, das in der Immobilie gebunden ist.

Beispiele für Betreiberimmobilien

Betreiberimmobilien sind vielfältig. Zu ihnen gehören viele

  • Freizeitimmobilien wie Spaßbäder, Veranstaltungshallen, Kinos, Sportanlagen (zum Beispiel Golfplatz)
  • Gastronomie-Betriebe und Hotels
  • Sozialimmobilien (zum Beispiel Krankenhaus, Pflegeheim)
  • Verkehrsimmobilien (zum Beispiel Bahnhof, Flughafen, Parkhaus)

Höheres Risiko bei Managementimmobilien

Managementimmobilien zählen ebenfalls zu den Betreiberimmobilien. Der Unterschied ist gemäß Jenny Arens 1 der, dass bei einer Managementimmobilie mehrere Betreiber für den Erfolg oder Misserfolg des Objekts verantwortlich sind. Paradebeispiel für Managementimmobilien sind Einkaufszentren. Diese werden von einem Center-Management koordiniert, während die einzelnen Ladenflächen von separaten Gewerbetreibenden gemietet werden. Somit besteht trotz einiger erfolgreicher Ankermieter das Risiko von Leerstand, Mietausfällen und Verlust.

Ein Risiko für beide Arten von Sonderimmobilien, also Betreiber- und Managementimmobilien, ist die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit – wobei diese nicht unbedingt auf das Beispiel Shoppingcenter zutrifft – sowie auslaufende Miet- und Pachtverträge ohne Chance auf zahlungskräftige Nachmieter.

Wertermittlung von Betreiberimmobilien

Eine Bewertung der Betreiberimmobilie durch einen zertifizierten Gutachter steht regelmäßig für die Bilanzierung an. Ratsam ist sie zudem, wenn Sie in eine Managementimmobilie investieren möchten. Entscheidend für die Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens für Betreiberimmobilien ist unter anderem, ob die gegenwärtige Nutzung aufrechterhalten beziehungsweise der Betrieb fortgeführt wird. Letztlich ist der konkrete Immobilientyp ausschlaggebend dafür, welches Bewertungsverfahren angewandt wird, um den Wert einer Betreiberimmobilie zu ermitteln.

Selten gibt es für Betreiberimmobilien genügend vergleichbare Objekte, die in einem angemessenen Zeitraum in der Region transferiert wurden, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden.

Primär kommt von den drei gesetzeskonformen Wertermittlungsverfahren das Ertragswertverfahren zum Einsatz, da es sich bei Betreiberimmobilien stets um Objekte mit starker Rendite-Orientierung handelt.

In der Regel verpachtet der Eigentümer die Immobilie an einen Betreiber, weswegen in der Praxis häufig das Pachtwertverfahren als Abwandlung des Ertragswertverfahrens angewandt wird.

Heid bewertet Betreiberimmobilien

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1 vgl. „Unterscheidung nach Immobilienarten“, in: Schulte et al: „Immobilienökonomie I – Betriebswirtschaftliche Grundlagen“, S. 105, 5. Auflage, 2016

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

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Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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