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Bewertung von Immobilienfonds

Das müssen Sie über Fondsbewertung wissen

Wie funktionieren Immobilienfonds? Welche Gefahren bergen Investments in offene und geschlossene Immobilienfonds? Nach welchen gesetzlichen Grundlagen werden Fonds bewertet?

Wohnhäuser im Immobilienfonds

Das Wichtigste in Kürze

  • An offenen Immobilienfonds können Anleger bereits mit geringen Beträgen am Immobilienmarkt teilnehmen. Sie investieren in unterschiedliche Anlageobjekte und streuen das Risiko. Dabei sind offene Immobilienfonds und ihre Bewertung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) streng geregelt.
  • Geschlossene Immobilienfonds investieren in ein konkretes Projekt und lassen keine neuen Anleger mehr partizipieren, sobald die Zielsumme eingesammelt wurde. Die Investitionssummen sind hoch, die Regelungen durch das KAGB etwas weniger scharf als bei offenen Immobilienfonds, der Verkauf von Anteilen nicht vorgesehen beziehungsweise sehr schwierig.
  • Die Bewertung von Immobilienfonds erfolgt üblicherweise durch externe Gutachter, die gemäß Bewertungsrichtlinie der Fondsgesellschaft im Einklang mit marktgerechten Bewertungsverfahren regelmäßige Wertermittlungen der Vermögensgegenstände vornehmen.
  • Die Maßstäbe wie die Ankaufbewertung sind anders als die der Folgebewertungen.
  • Relevante Bewertungskriterien sind die Qualität der Assets, deren Standort, die Mieteinnahmen und -situation sowie das Fondsmanagement.
  • Wird ein Immobilienfonds abgewickelt, werden Forderungen der Banken und laufende Kosten zuerst bedient, bevor die Anleger ausbezahlt werden.

Offene vs. geschlossene Immobilienfonds

Im Gegensatz zu Aktien- oder Rentenfonds teilen sich Immobilienfonds in offene und geschlossene auf.

Offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind einer breiten Masse an Anlegern zugänglich. Der Kunde muss keine sechsstelligen Beträge investieren, um am offenen Immobilienfonds partizipieren zu können. Investments sind bereits mit kleinen Summen möglich. Ein Einstieg ist für neue Anleger praktisch durchgehend möglich, es gibt kein Teilnehmerlimit.

Prinzipiell können Anleger ihr investiertes Geld jederzeit entnehmen. Gerät der offene Immobilienfonds jedoch in eine finanzielle Schieflage, sieht der Gesetzgeber eine Schließung vor. Tritt eine solche Krise ein, wird die Auszahlung von Geldern an die Anleger angehalten. Im schlimmsten Fall muss der Fonds liquidiert werden. Dabei wird das Immobilienvermögen Hals über Kopf verkauft und die Anleger werden schrittweise ausgezahlt. Meistens erhalten sie bei einer Liquidation nur einen Bruchteil ihrer Einzahlungen wieder.

Manager von offenen Immobilienfonds legen mindestens 51 Prozent des verfügbaren Anlagevolumens in Grundstücke und Erbbaurechte an. Ein kleinerer Teil, nämlich maximal 49 Prozent, wird in festverzinsliche Wertpapiere und Anleihen investiert. Ein Erwerb von Immobilien über Wert ist nur bei einer unwesentlichen Überschreitung von rund fünf Prozent legitim.

Zu den größten offenen Immobilienfonds gehören Angebote von:

  • DEKA (Sparkasse)
  • grundbesitz (Deutsche Bank)
  • hausinvest (Commerzbank)
  • UniImmo
  • Union Investment Real Estate (Volksbanken)
  • WestInvest

Geschlossener Immobilienfonds

Der geschlossene Immobilienfonds kommt deutlich seltener vor. Denn er erfordert meist hohe Investitionssummen von den Anlegern. Nur ein begrenzter Kreis an Anlegern hat Zugang zu einem geschlossenen Immobilienfonds – und das auch nur innerhalb eines gewissen Zeitfensters. Sobald das Maximalvolumen, welches vorab definiert wurde, erreicht ist, wird der Immobilienfonds geschlossen. Neue Anleger können nicht mehr einsteigen. Der geschlossene Immobilienfonds fokussiert sich auf ein konkretes Investitionsobjekt.

Wer an einem geschlossenen Immobilienfonds teilnimmt, hat lange Kündigungsfristen. Ein Sicherheitsaspekt für den Fondsmanager eines geschlossenen Fonds: Diese Haltefristen von oft mehr als zwei Jahrzehnten gewährleisten die Liquidität des Fonds. Dabei wollen Fonds gar nicht liquide bleiben. Denn eine hohe Liquidität belastet die Rendite und mündet in Negativzinsen.

Die Laufzeit eines geschlossenen Immobilienfonds wird in der Anwerbephase festgelegt. Mit dem Erreichen des Laufzeitendes wird die Immobilie verkauft, die Immobiliengesellschaft liquidiert und die Erlöse an die Anleger ausgeschüttet.

Spezial-AIFs

Neben dem offenen und dem geschlossenen Immobilienfonds für Publikumsvermögen gibt es noch offene und geschlossene Spezial-AIFs, wobei AIF für „alternative Investmentfonds“ steht. Diese sind vom Gesetzgeber in deutlich geringerem Umgang geregelt. Beispielsweise gibt es keine Regeln bezüglich

  • wie hoch der Kaufpreis einer Investition über ihrem Marktwert liegen darf,
  • einer Trennung von Ankaufs- und Folgebewertung,
  • wer bewertet und
  • ob eine Besichtigung der Anlageobjekte erfolgen muss.

Chancen von Immobilienfonds

Geld mit Immobilien verdienen, ohne selbst Häuslebauer zu sein – Immobilienfonds machen es möglich. Die Rendite eines Immobilienfonds setzt sich aus bis zu drei Komponenten zusammen:

  • Mieterträge
  • Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien
  • Zinsen der im Fonds enthaltenen Zinspapiere

Wer die Halte- oder Rücknahmefristen umgehen möchte, kann seine Fondsanteile über die Börse veräußern. Je nach Immobilienfonds sind dabei sogar Verkaufserlöse möglich, die über dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft liegen. Das gilt natürlich nicht für Fonds, die eingefroren sind oder bereits abgewickelt werden, diese erzielen geringere Abnahmepreise.

Risiken von Immobilienfonds

Zu den Risiken von offenen und geschlossenen Immobilienfonds zählen:

  • Hohe Gebühren bei überschaubaren Renditen (im Schnitt 2,5 Prozent). Häufig wird nur rund die Hälfte der Anlegergelder in Immobilien(projekte) investiert, während die andere Hälfte für Nebenkosten, Gebühren und Provisionen verschwendet wird. Allein die Verwaltungsgebühren betragen 0,5 bis 1,5 Prozent; anfallende Aufschläge für Ausgaben machen bis zu sechs Prozent aus.
  • Es gibt kaum noch preiswerte, lukrative Anlageobjekte. Gerade die Manager der großen offenen Immobilienfonds wissen nicht mehr, wo sie das Geld ihrer Anleger gewinnbringend investieren sollen.
  • Bedingt durch negative Verzinsung des Barmittel halten Fondsmanager die Liquidität niedrig.
  • Fragwürdige, für Anleger oft undurchsichtige Machenschaften wie beim IBH Immobilienfonds.

Das Risiko wird durch § 243 KAGB etwas gemindert. Der Wert einer neuerworbenen Immobilie darf demnach nämlich 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens des Fonds nicht übersteigen. Bei der Berechnung dieses Prozentsatzes werden Darlehen nicht abgezogen.

Bei geschlossenen Immobilienfonds, die meist hochspekulativ sind, kommen weitere Risiken hinzu:

  • Veruntreuung bei Insolvenz: Wo ist unser Geld hin, fragen sich die Investoren des Pleitegeiers Wölbern Invest?
  • Möglicher Totalverlust: Die Zeichnung eines geschlossenen Immobilienfonds stellt eine unternehmerische Beteiligung da.
  • Ein hoher Anteil an Fremdfinanzierung durch Banken ergänzt die Eigenmittel durch Anlegergelder. Die Bankkredite sind durch Grundbucheinträge abgesichert und werden bei einer Insolvenz vor den Ansprüchen der Anleger bedient.
  • Wer trotz langer Laufzeitverpflichtung an sein im geschlossenen Immobilienfonds gebundenes Geld gelangen möchte, muss den gefährlichen Weg über den Zweitmarkt gehen. Darüber können Anleger ihre Anteile verkaufen. Der Zweitmarkt für Immobilienfonds ist allerdings nicht reguliert und schwer zu vergleichen. Aussteiger müssen mit Verlusten rechnen.

Immobilienfondsmanager besprechen Investitionen

Das Management ist eine der großen Unbekannten und Risikoquellen bei einem Immobilienfonds.

Abwicklung von Immobilienfonds

Immobilienfonds sind keineswegs sicher für Anleger. Gerät der offene oder geschlossene Immobilienfonds in Schieflage, wird das Geld der Investoren im ersten Schritt eingefroren. Sie kommen also nicht einmal mehr an ihre Einzahlung, geschweige denn an eine Ausschüttung. Muss der Immobilienfonds abgewickelt werden, verkauft der Manager die Immobilien aus dem Bestand.

Die Manager sind gemäß § 168 Absatz 7 des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) dazu verpflichtet, beim Erwerb und beim Verkauf von Vermögensgegenständen das bestmögliche Ergebnis für die Anleger zu erzielen. Fonds, die zwangsabgewickelt werden müssen, liegen in der Verwahrstelle. Von den Verkaufserlösen werden zunächst die laufenden Kosten gedeckt und die Kreditschulden bedient. Dann erst sind die Anleger an der Reihe. Oft erhalten die Anleger nur einen Bruchteil ihrer Einzahlungen zurück.

Üblicherweise verkaufen Fondsmanager im Rahmen einer Abwicklung zuerst die Perlen aus ihrem Portfolio. Fondsanteile können auch über eine Fondsbörse verkauft werden. Sie werden dort allerdings oft mit Abschlägen von rund einem Viertel des Nettoinventarwertes gehandelt. Zudem fallen Veräußerungskosten von rund fünf Prozent an. Hat der Fondsmanager schließlich das gesamte Inventar verkauft, werden die Verkaufserlöse noch längst nicht an die Anleger ausbezahlt. Zunächst werden nämlich Forderungen von Banken und Kapitalmarktmitspielern erfüllt. Bis Anleger den verbliebenen Rest ihrer Einlage zurückerhalten und der Fonds abgewickelt ist, vergehen oft Jahre.

Gesetzliche Grundlagen zur Bewertung von Immobilienfonds

Immobilienfonds unterliegen gesetzlichen Regelungen, die einst im Investmentgesetz (InvG) geregelt waren. Bei der Bewertung von Immobilienfonds waren Gutachter an § 77 InvG (Sachverständigenausschuss) gebunden. Die EU-Richtlinie 2011/61 erforderte jedoch eine Gesetzesänderung über die Verwaltung alternativer Investmentfonds. Der Bundestag verabschiedete daraufhin am 16. Mai 2013 das AIFM-Umsetzungsgesetz für Alternative Investment Fund Manager, woraufhin das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) geschaffen wurde. Darin sind die Rechts- und Verwaltungsvorschriften für Organismen der gemeinsamen Wertpapieranlage, europäische Bestimmungen zu Risikokapitalfonds und soziales Unternehmertum zusammengefasst.

Das sagt das Investmentgesetz zu Immobilienfonds

Kapitalgesellschaften, darunter Immobilienfonds, werden gemäß § 77 InvG von einem oder mehreren Sachverständigenausschüssen bewertet. Die Sachverständigen müssen unabhängig von der Kapitalgesellschaft sein, deren Vertreter wiederum nicht an den Sitzungen des Sachverständigenausschusses teilnehmen darf. Die Geschäftsordnung legt die Zusammensetzung und das Wirken der Sachverständigen fest. Sie muss mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) abgestimmt werden.

Verpflichtend sind mindestens drei Gutachter im Ausschuss. Der Hauptgutachter fungiert als Schriftführer, hat aber nicht mehr Stimmrechte als die Nebengutachter. Die Kapitalgesellschaft muss den Immobiliensachverständigen alle notwendigen Unterlagen für die Bewertung zur Verfügung stellen und Objektbesichtigungen ermöglichen. Für die Wertermittlung des Immobilienbestands des Fonds legen die Gutachter ein anerkanntes Bewertungsverfahren, das für den jeweiligen Immobilienanlagemarkt geeignet ist, zugrunde.

Der Hauptgutachter darf maximal zwei Jahre in dieser Funktion an der Bewertung desselben Bewertungsgegenstandes mitwirken, danach allenfalls als Nebengutachter. Die Tätigkeit als Gutachter im Sachverständigenausschuss einer Kapitalgesellschaft ist auf zwei Jahre befristet und kann lediglich drei Mal um je ein Jahr verlängert werden – wenn die Einnahmen, die der Gutachter durch die Kapitalgesellschaft erzielt, maximal 30 Prozent seiner Gesamtjahreseinnahmen ausmachen. Um Interessenkonflikten vorzubeugen, dürfen Angehörige von Gutachterzusammenschlüssen keine Sachverständigen aus ihrem Verbund ablösen.

Die Bewertung von geschlossenen Immobilienfonds kann auf Basis der Mustergeschäftsordnung des Bundesverbandes für Investmentfonds (BVI) erfolgen. Individuelle Abweichungen davon setzen eine Genehmigung der BaFin voraus.

Das sagt das Kapitalanlagegesetzbuch zu Immobilienfonds

Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) regelt alle Beteiligungsmodelle, die unter den Begriff Investmentvermögen fallen – also unter anderem die Bewertung von Immobilienfonds. Das KAGB ersetzt die Bewertungsvorschriften aus dem InvG. Die Bewertung nach KAGB hat gegenüber des InvG Vor- und Nachteile. Das KAGB setzt die EU-Richtlinie über Alternative Investment Fonds Manager (AIFM-Richtlinie) in deutsches Recht um. Damit gelten europaweit vergleichbare Maßstäbe für Fondsinvestitionen.

Kapitalanlagegesetzbuch

Das Kapitalanlagegesetzbuch erscheint im Verlag C.H.Beck, 2021 bereits die dritte Auflage.

Für geschlossene und offene Immobilienfonds besonders bedeutsam sind die Regelungen über Immobilien-Sondervermögen in den §§ 230 – 260 KAGB. Beispielsweise wird in § 231 aufgeschlüsselt, welche Arten von Immobilien und welche Rechte unter welchen Voraussetzungen und bis zu welcher Höhe ins Portfolio aufgenommen werden dürfen. § 233 befasst sich mit dem Erwerb von Immobilien in Drittstaaten und dem damit verbundenen Währungsrisiko. § 234 regelt die Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften. In § 240 werden deren rechtliche Grundlagen bezüglich Darlehen festgehalten. Wenn Sie mehr über den Rahmen und die Höhe von Darlehen auf Immobilien erfahren möchten, empfehlen wir als Lektüre unseren Ratgeber zum Beleihungswert.

Elementare Neuerung: Ein Sachverständiger darf die Bewertung nun allein durchführen und ist freier in der Verfahrenswahl. Anlegerschützer sehen dieses Novum weniger als Bürokratieabbau und Kostensenkung, sondern eher als fehleranfällig.

Mindesthaltefrist gegen Liquiditätsengpässe

In Bezug auf die Mindesthaltefrist ist der 21. Juli 2013 ein entscheidendes Datum im KAGB. Fondsanteile, die danach erworben wurden,

  • müssen mindestens 24 Monate gehalten werden.
  • müssen ein Jahr vor der geplanten Rückgabe ihrer Anteile diese Absicht unwiderruflich erklären.
  • müssen von der Fondsgesellschaft nicht mehr börsentäglich zurückgenommen werden. Stattdessen darf die Fondsgesellschaft fixe Termine, beispielsweise nur noch einmal pro Jahr, für die Rücknahme bestimmen.

Für Fondsanteile, die ein Anleger zwischen 1. Januar und 21. Juli 2013 erworben hat, gelten die obigen Regelungen nur bei Anteilen über 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr.

Für Fondsanteile, die vor 2013 gekauft wurden, gelten keine gesetzlichen Mindesthaltefristen, sondern lediglich die Vertragsbedingungen der Fondsgesellschaft.

So werden Immobilienfonds bewertet

Die Bewertung von Immobilienfonds erfolgt gemäß KAGB. Die wichtigsten Daten, um sich einen Gesamtüberblick über den Wert des Immobilienfonds zu verschaffen, sind diese Kriterien:

  • Qualität der Immobilien,
  • Standort(risiko),
  • Mieteinnahmen,
  • Mietersituation (zum Beispiel Leerstands- beziehungsweise Vermietungsquote, Zahlungsbereitschaft),
  • Management des Fonds.

Die Gutachter analysieren die Immobilien und ihre Merkmale getrennt vom Management, welches separat von den Objekten unter die Lupe genommen wird.

KABG – Bewertung von Immobilienfonds

Nehmen wir die wichtigsten Stellen aus dem KAGB für die Bewertung von Immobilienfonds etwas näher unter die Lupe.

Verordnungsermächtigung

§ 168 behandelt die Verordnungsermächtigung für die Bewertung und ist in mehrere Punkte unterteilt. Dem KAGB zufolge ergibt sich der Nettoinventarwert pro Anteil (oder Aktie der Gesellschaft) aus der Teilung des Wertes des offenen Publikumsinvestmentvermögens durch die Zahl der Anteile (Aktien) im Verkehr. Der Wert des offenen Publikumsinvestmentvermögens ergibt sich aus den marktüblich ermittelten Verkehrswerten des Gesellschaftsvermögens abzüglich von Verbindlichkeiten.

Nutzt der Immobilienfonds Swing Pricing, muss zusätzlich der modifizierte Nettoinventar pro Anteil berechnet werden. Hierfür gelten die Vorgaben der §§ 170, 212, 216 Absatz 7, 217 Absatz 3 Satz 1 und 297 Absatz 2 Satz 1.

Bei Vermögensgegenständen, die für den Handel an einer Börse oder einem anderen regulierten Markt zugelassen sind, wird der Kurswert der Vermögensgegenstände als Verkehrswert angesetzt – wenn er eine verlässliche Bewertung gewährleistet. Andernfalls ziehen Sachverständige das geeignete Bewertungsverfahren zu Rate und lassen aktuelle Marktgegebenheiten in die Bewertung einfließen.

Bewerter und Bewertungsverfahren

§ 169 widmet sich den Bewertungsverfahren für Kapitalgesellschaften. Die Gesellschaft ist dazu verpflichtet, eine interne Bewertungsrichtlinie zu verabschieden. Diese legt kohärente Verfahren für eine ordnungsgemäße, transparente und unabhängige Bewertung des Investmentvermögens fest. In der Bewertungsrichtlinie ist für jeden Vermögensgegenstand ein geeignetes, für den jeweiligen Markt anerkanntes Bewertungsverfahren mit Begründung festgelegt. So werden beispielsweise unbebaute Grundstücke anders bewertet als Wohnhäuser, Büroimmobilien, Logistikhallen, Seniorenresidenzen oder verpachtete Hotels.

Manager analysiert Fondsentwicklung

Die Bewertung eines Immobilienfonds sollte durch externe Sachverständige erfolgen, da auch das Management bewertet wird.

Die Bewertung des Vermögens eines Immobilienfonds muss gewissenhaft mit der gebotenen Sorgfalt, Sachkenntnis durch einen oder mehrere gesetzlich anerkannte, unabhängige Immobiliensachverständige erfolgen. Wer genau bewerten darf, steht in § 216. Theoretisch akzeptiert der Gesetzgeber sogar die Bewertung durch die Kapitalgesellschaft selbst, wenn der Bewerter funktional unabhängig von der Verwaltung des Portfolios und der Vergütungspolitik ist, wodurch Interessenkonflikte und regelwidrige Einflussnahme vermieden werden sollen. Auch die Verwahrstelle kann nur unter sehr eng definierten Voraussetzungen als externer Bewerter auftreten.

Erfolgt die Bewertung nicht durch eine externe, kompetente und zugelassene Fachkraft, muss der Abschlussprüfer (unter anderem in § 236 erwähnt) die interne Bewertung im Rahmen des Jahresabschlussprüfung inspizieren. Besser ist es in jedem Fall, externe Gutachter mit der Bewertung des Immobilienfonds zu beauftragen. Die Kapitalgesellschaft teilt der Bundesanstalt mit, wer die Bewertung vornimmt. Die Bewertung und die Offenlegung der Nettoinventarwerte erfolgt gemäß § 217 in Abständen, die den Ausgabe- und Rücknahmeintervallen der Anteile angemessen ist, mindestens jedoch einmal im Jahr.

Ergänzende Bestimmungen, beispielsweise zum Umgang mit Auf- und Abwertungen enthält § 272. Wird das Gesellschaftsvermögen erhöht oder herabgesetzt, zieht das sofortige Wertermittlungen nach sich. Die Paragrafen zur Bewertung und den Bewertern werden ergänzt durch § 271. Von Sonderregeln für Bewerter und Wertermittlungsverfahren handeln die §§ 248 – 251.

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Ankaufsbewertung von Immobilienfonds

Bei einem Ankauf von Immobilien werden andere Maßstäbe zur Bewertung angesetzt als bei turnusgemäßen Folgebewertungen. Das gilt sowohl für offene als auch für geschlossene Immobilienfonds, nicht jedoch für Spezial-AIFs.

Bei einer Ankaufsbewertung ist die Objektbegehung durch den Gutachter essenziell. Bei geschlossenen Immobilienfonds genügt ein externer Sachverständiger zur Ankaufsbewertung. Bei offenen Immobilienfonds sind ab Investitionen in Höhe von 50 Millionen Euro zwei externe Immobiliengutachter notwendig.

Folgebewertung von Immobilienfonds

Folgebewertungen finden bei offenen Immobilienfonds häufiger und unter strengeren Regeln statt. Üblicherweise erfolgen die Bewertungen quartalsweise, wobei eine Objektbesichtigung einmal pro Jahr ausreicht. Zuständig sind normalerweise zwei oder mehr externe Gutachter.

Bei geschlossenen Immobilienfonds ist für die Folgebewertung nur ein Gutachter notwendig, der sogar intern sein darf. Er muss die Immobilie nicht zwingend persönlich in Augenschein nehmen. Die Folgebewertung führt er mindestens einmal pro Jahr durch sowie bei Kapitalmaßnahmen.

Unterschiede in der Folgebewertung von offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Unsere Infografik zeigt Unterschiede in der Folgebewertungen für Anlageobjekte in offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Besteuerung von Immobilienfonds

Wie werden Immobilienfonds besteuert? Welche Steuer zahlt der Anleger bei einem thesaurierten Gewinn? Welche steuerliche Belastung kommt auf Fondsanleger bei einem Gewinn zu? Wie bringen Anleger Verluste aus einem Immobilienfonds steuerlich in Abzug?

Steuergesetze für Fonds

Seit 2018 werden Fonds, egal ob in- oder ausländische, ob Immobilienfondsgesellschaft oder ETF, einheitlich besteuert. Die Reform des Investmentsteuergesetzes (InvStG) soll Steuerschlupflöcher schließen und für Steuergerechtigkeit sorgen. Wertpapiere in Fonds werden nun mit rund 15 Prozent besteuert. Neu ist, dass auf inländische Dividenden in deutschen Fonds 15 Prozent Körperschaftssteuer anfallen. Bei ausländischen Dividenden oder Ausschüttungen von ausländischen Fonds fällt weiterhin Quellensteuer an.

Die Steuerstundung für beispielsweise synthetische ETFs, bei denen ein Anleger erst beim Verkauf seines Fondsanteils Steuern entrichten musste, wird durch eine jährliche Steuerpauschale abgelöst.

Steuern für Anleger von Immobilienfonds

Einnahmen, die Anleger über ihren Fonds erzielen, sind als Kapitaleinkünfte steuerpflichtig. Immobilienfonds unterliegen der Abgeltungssteuer von 25 Prozent. Die Bank führt die Kapitalertragsteuer direkt an das Finanzamt ab, sofern kein Freistellungsauftrag oder eine Nichtveranlagungsbescheinigung vorliegt. Erteilen Sie Ihrer Depotbank einen Freistellungsauftrag, dann werden Steuern auf Kapitalerträge erst nach Überschreiten des Sparer-Pauschbetrags (801 Euro, bei Ehepaaren doppelt so viel) an den Fiskus abgeführt.

Die Jahressteuerbescheinigung der Depotbank gibt Auskunft darüber, in welcher Höhe die Kapitalerträge aus einem Fonds versteuert werden müssen und in welcher Zeile der Anlage KAP dies in der Steuererklärung geschieht. Gewinne aus Fonds werden immer mittels Kapitalertragsteuer versteuert, sobald der Sparer-Pauschbetrag überschritten wurde. Es spielt keine Rolle, ob die Gewinne durch Mieteinnahmen oder Veräußerungen im Anlageprodukt verbleiben (Thesaurierung) oder entnommen werden (Ausschüttung).

Steuerliche Betrachtung von Verlusten für Anleger durch Immobilienfonds-Geschäfte

Verluste durch Immobilienfonds dürfen nicht mit Gewinnen aus anderen Quellen verrechnet werden. Noch schlimmer: Durch eine Neuberechnung des Fiskus kann es sogar sein, dass beim Verkauf von Fondsanteilen trotz Verlust Abgeltungssteuer anfällt. Denn für Anteilsverkäufe gilt: Als Ausgangsbasis für den „fiktiven Gewinn“ zählt der Wert des Fonds zum 31. Dezember 2017. Derweil werden vom Verlust nur 70 Prozent akzeptiert. Konkretes Beispiel:

Sie haben vor zehn Jahren in einen Fonds investiert, dessen Wertentwicklung positiv verlaufen ist. Ihre Anteile waren durch Wertsteigerungen des Fondsvermögens Ende 2017 immerhin 5.000 Euro mehr wert als zum Kaufdatum. Der fiktive Gewinn beträgt 5.000 Euro. Seitdem geht es abwärts, der Fonds verliert an Wert. Sie verkaufen Ihre Anteile mit einem Minus von 4.000 Euro. Von diesem Verlust werden jedoch nur 70 Prozent anerkannt, also 2.800 Euro. Rein rechnerisch haben Sie aus Sicht des Finanzamts trotz Verlusts einen Gewinn von 2.200 Euro mit dem Verkauf Ihrer Fondsanteile erwirtschaftet (Rechnung: 5.500 Euro fiktiver Gewinn zur Umstellung – 2.800 Euro anerkannter Verlust). Darauf fallen 25 Prozent Abgeltungssteuer (550 Euro) an; gegebenenfalls sogar mehr (Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag je nach Wiedereinführung beziehungsweise immer noch für Unternehmen).

Dieses Rechenbeispiel ist rein zur Veranschaulichung gedacht. In der Praxis gilt für den Verkauf von Fondsanteilen ein Steuerfreibetrag von 100.000 Euro.

Gut zu wissen: Arbeitnehmer, die in einen Fonds investieren, erhalten für ihre Anlage weder eine Arbeitnehmer-Sparzulage, noch eine vermögenswirksame Leistung.

Steuern auf offene Immobilienfonds

Anteile an offenen Immobilienfonds gelten als Wertpapiere, Ausschüttungen betrachtet das Finanzamt als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Unterlagen für die Steuererklärung, Anlage KAP, liefert der Fonds beziehungsweise die Bank im Rahmen der Jahressteuerbescheinigung.

Seit der Fiskus im Jahr 2009 auf das System Abgeltungssteuer umgestellt hat, profitieren offene Immobilienfonds steuerlich davon. Halten die Fondsmanager die Spekulationsfrist von zehn Jahren ein, können sie die Immobilien und Beteiligungen im Portfolio nach Ablauf dieser Haltefrist steuerfrei mit Gewinn verkaufen. Ansonsten werden inländische Miet- und Veräußerungsgewinne mit 25 Prozent besteuert. Auf eine Besteuerung von Einnahmen, die mit ausländischen Immobilien erzielt werden, verzichtet Deutschland zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung meistens. Der Anleger muss die Fondsgewinne nicht mehr mit seinem individuellen Steuersatz versteuern, sondern (nur noch) mit 25 Prozent.

60 Prozent der Gewinne aus offenen Immobilienfonds fließen in Deutschland steuerfrei. Liegt der Schwerpunkt der Immobilien des Fonds im Ausland, sind es sogar 80 Prozent. Ob die Gewinne thesauriert oder tatsächlich ausgeschüttet werden, spielt für die Besteuerung keine Rolle. Auch Gewinne, die im Fonds verbleiben, werden besteuert.

Gut zu wissen: Der Bestandsschutz gilt nicht mehr: Wer Fondanteile vor dem Jahr 2009 gekauft hat, muss die Erträge seit 2018 versteuern. Der Verkauf von Anteilen ist bis zu 100.000 Euro steuerfrei. Für Ehepaare mit gemeinsamem Depot gilt der doppelte Freibetrag.

Steuern auf geschlossene Immobilienfonds

Für geschlossene Immobilienfonds genügt aufgrund der Art des Investments eine Einnahmen-Überschussrechnung. Da die Immobilie zum Privatvermögen jedes Anlegers gezählt wird, gelten auch die Möglichkeiten zur Abschreibung.

Knifflig ist die Besteuerung von geschlossenen Immobilienfonds vor allem bei Änderungen in seiner personellen Struktur. Wechseln innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile den Eigentümer, findet faktisch eine Übereignung der Immobilie auf eine neue Personengesellschaft statt. Damit fällt erneut Grunderwerbsteuer an. Um diese möglichst gering zu halten, gilt es einige Dinge zu beachten, die wir in unserem Grunderwerbsteuer-Ratgeber zusammengetragen haben.

Steuervorteile für Immobilien-Leasingfonds

Von Leasingerlassen können sowohl die Anleger als auch die Fondsgesellschaft (als Kapitalverwaltungsgesellschaft) steuerlich profitieren. Bei einer Teilamortisierung – ein Modell, das vielen Immobilien-Leasingfonds zugrunde liegt – muss die Immobilie ökonomisch dem Leasinggeber zugeordnet werden können, damit dieser Abschreibungen geltend machen kann. Das bedeutet gleichzeitig, dass er das Miet- und Nutzungsausfallrisiko nicht auf den Leasingnehmer übertragen darf.

Investieren in einer Finanzkrise: Immobilien-Investment mit Heid

Ist ein Investment in Immobilien in einer Finanzkrise sinnvoll? Für wen eignen sich Immobilienfonds, für wen Crowdinvesting und wer steckt sein Geld lieber direkt in Anlageobjekte? Alternative Anlageformen, die Rendite in Krisenzeiten bringen, sind rar gesät.

Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH kennen den Markt für sämtliche Anlageobjekte in der Immobilienbranche genau! Von Direktinvestitionen in Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilien bis hin zu Immobilienfonds kennen wir uns bestens mit der Bewertung diverser Assetklassen aus.

Außerdem: Im Rahmen einer unabhängigen und fundierten Immobilien-Investmentberatung erörtern wir Ihnen die Chancen und Risiken von Immobilienfonds gerne genauer. Egal, ob Sie eine Bewertung oder eine Beratungsleistung rund um Immobilien benötigen – bei Heid sind Sie und Ihr (potenzielles) Immobilien-Portfolio in kompetenten Händen!

Häufige Fragen zur Bewertung von Immobilienfonds

Sie haben im vorangehenden Text nicht gefunden, wonach Sie gesucht haben? Die Antworten auf oft gestellte Fragen zu Immobilienfonds geben wir in unseren FAQs:

Was ist das AIFM-Umsetzungsgesetz?

AIFM steht für Alternative Investment Fund Manager. Das AIFM-Umsetzungsgesetz von 2013 stellt lediglich die Überführung einer EU-Richtlinie in nationales Recht dar. Konkret hat der Gesetzgeber das Investmentgesetz (InvG) aufgehoben und durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ersetzt.

Sind Immobilienfonds sicher?

Immobilienfonds sind eine sinnvolle Kapitalanlage für risikoaffine Anleger. Oft zeigt erst der Verkauf einer Immobilie durch den Fondsmanager, ob die Investition sich tatsächlich bezahlt macht. Entwickelt sich die Performance des Fonds nicht wie gewünscht, ist es insbesondere bei geschlossenen Immobilienfonds sehr schwierig, die Anteile ohne erhebliche Verluste abzustoßen.

Ein Immobilienfonds kann je nach Anlegertyp eine Ergänzung des persönlichen Investment-Portfolios sein, um zu diversifizieren. Als alleiniger Allheilsbringer sollte ein Immobilienfonds nicht betrachtet werden.

Wie wirkt sich die Corona-Krise auf offene Immobilienfonds aus?

Die Corona-Krise wirkt sich erheblich auf offene Immobilienfonds aus. Einerseits versuchen immer mehr Sparer, noch auf den Immobilien-Zug aufzuspringen und ihr Erspartes durch ein Investment in einen Immobilienfonds zu retten. Andererseits geraten die Fonds selbst in Schieflage. Insbesondere Fonds, die in Einkaufszentren, Einzelhandels- und Hotelimmobilien investiert haben, drohen massive Abwertungen sowie exorbitante Mietausfälle.

Was ist besser – ein offener oder geschlossener Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds sind auf dem regulierten Finanzmarkt frei zugänglich und können – außer bei finanzieller Schieflage – auch frei verkauft werden. Geschlossene Immobilienfonds sind riskanter und mit einer langjährigen Haltedauer verbunden. Während offene Immobilienfonds in mehrere Anlageobjekte direkt oder indirekt investieren, widmen sich geschlossene Immobilienfonds einem konkreten Projekt. Wir haben die Unterschiede im Kapitel „Offene vs. geschlossene Immobilienfonds“ ausführlich herausgearbeitet.

Welche Bewertungsverfahren werden angewandt?

Je nach zu bewertendem Immobilien-Sondervermögen wird ein am Markt anerkanntes und geeignetes Wertermittlungsverfahren für den jeweiligen Immobilientyp beziehungsweise die Art der Beteiligung angewandt. Dieses Bewertungsverfahren muss in der internen Bewertungsrichtlinie der Fondsgesellschaft verankert sein.

Wird ein geschlossener Immobilienfonds anders bewertet als ein offener?

Die Bewertung von offenen Immobilienfonds ist strenger reguliert als die von geschlossenen. Unterschiede gibt es sowohl bei der Ankauf- als auch der Folgebewertung. Wir gehen darauf ausführlich im Kapitel „So werden Immobilienfonds bewertet“ ein.

Wann ist ein Investment in einen Immobilienfonds sinnvoll?

Ein Investment in Betongold, also Immobilien, ist mit dem nötigen Kapital immer sinnvoll. Wer nicht über die Mittel verfügt, direkt in Immobilien zu investieren, für den sind Fonds eine gute Anlagealternative. Letzten Endes spielen sowohl die Marktsituation als auch persönliche Dinge eine Rolle, ob sich die Investition in einen Immobilienfonds lohnt. Sprechen Sie uns auf unsere Investmentberatung an!

Wie hoch sind die Kosten bei Immobilienfonds?

Viele Immobilienfonds investieren nur etwas mehr als die Hälfte der Anlegergelder in Immobilien, Beteiligungen und Wertpapiere. Sehr viel Geld verschlingen Fondsverwaltung, Gebühren und Provisionen. Die Kosten sind im Vergleich zu anderen Anlageprodukten überproportional hoch.

Wie hoch sind die Renditen bei Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds erwirtschaften im Schnitt 2,5 bis drei Prozent Rendite nach Abzug der Kosten. Bei geschlossenen Immobilienfonds liegen die Renditen oft höher, jedoch gilt das auch für das Risiko.

Wie lange ist die Haltefrist bei Immobilienfonds und was bezweckt sie?

Mit der Haltefrist (Spekulationsfrist) von zehn Jahren möchte der Gesetzgeber die Liquidität von Fondsgesellschaften sicherstellen.

Wo werden Immobilienfonds in der Steuererklärung angegeben?

Inländische Fonds und ausländische Fonds werden inzwischen gleichbehandelt, sodass keine extra Formulare mehr notwendig sind. Die Kapitalerträge aus einem Immobilienfonds müssen gemäß Jahressteuerbescheinigung der Bank (alternativ: Unterlagen der Fondsgesellschaft) in der angegebenen Zeile in Anlage KAP der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Was ist Immobilien-Crowdinvesting?

Anbieter von Immobilien-Crowdinvesting locken mit hoher Verzinsung des Investments bei kurzer Laufzeit. Crowdinvesting boomt, vor allem in der Immobilienbranche. Anstatt ihr Geld einer Fondsgesellschaft zu geben, überlassen die Anleger beim Immobilien-Crowdinvesting ihr Geld einer Investmentgesellschaft für ein nachrangiges Darlehen. Für ihr Darlehen werden die Anleger mit jährlichen Zinsen von fünf bis 7,5 Prozent belohnt. Allerdings gibt es das Geld nur, wenn sich das Anlageprojekt finanziell gelohnt hat. Eine „Geld zurück“-Garantie gibt es beim Immobilien-Crowdinvesting nicht – scheitert das Immobilienprojekt, ist das Geld des Anlegers weg.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Heid Immobilien GmbH

Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
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Wertermittlung Kosten

Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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