Wenn sich Ehepaare trennen, stellt sich oft die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Eine Möglichkeit ist die Hausüberschreibung – also die unentgeltliche Übertragung des Eigentums an einen Ehepartner. Diese kann zu verschiedenen Zeitpunkten erfolgen, auch bereits vor der Scheidung. Welche Vor- aber auch Nachteile sich daraus ergeben können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Hausüberschreibung bei Scheidung bedeutet Eigentumsübertragung ohne Verkauf – meist an den Ex-Partner.
- Rechtlich sind ein notarieller Vertrag und die Änderung im Grundbuch zwingend erforderlich.
- Erst das Haus zu überschreiben und dann die Scheidung einzureichen kann steuerliche Vorteile bringen, zum Beispiel bei Grunderwerb- und Schenkungssteuer.
- Der Zugewinnausgleich bleibt auch bei vorzeitiger Überschreibung relevant – ohne vertragliche Regelung droht doppelter Verlust.
Haus überschreiben im Scheidungsfall
Unter einer Hausüberschreibung versteht man die Übertragung der Eigentumsrechte einer Immobilie auf eine andere Person, ohne dass ein klassischer Kaufvertrag abgeschlossen wird. Statt eines Verkaufs erfolgt die Übertragung häufig unentgeltlich, also als Schenkung – oft im Rahmen einer Trennungs- oder Scheidungsfolgenvereinbarung. Der übernehmende Partner wird als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Voraussetzung dafür ist eine notarielle Beurkundung, da Grundbuchänderungen rechtlich bindend dokumentiert werden müssen.
Wichtig: Eine Hausüberschreibung ist rechtlich eine Schenkung – steuerlich jedoch nicht immer. Besonders bei Zugewinnausgleich oder Ausgleichszahlungen sollten Sie sorgfältig prüfen, ob Schenkungssteuer auf Immobilien oder Grunderwerbsteuer anfällt.
Der Zeitpunkt der Hausüberschreibung sollte außerdem gut überlegt sein, denn er beeinflusst sowohl die rechtlichen als auch steuerlichen Rahmenbedingungen:
- Vor der Scheidung:
Häufig strategisch sinnvoll, zum Beispiel zur Nutzung von steuerlichen Vorteilen (z. B. § 3 Nr. 5 ErbStG – Schenkung unter Ehegatten). Eine notarielle Vereinbarung schützt hier beide Seiten. - Während des Scheidungsverfahrens:
Möglich, aber oft komplex. Die rechtlichen Verflechtungen, zum Beispiel Zugewinnausgleich oder Unterhaltsfragen, können zu Konflikten führen. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist in dieser Phase besonders wichtig. - Nach der Scheidung:
Die Eigentumsübertragung erfolgt nun zwischen zwei nicht mehr verheirateten Personen. Steuerliche Privilegien wie Schenkungsfreibeträge zwischen Ehegatten entfallen. Das kann teurer werden.
Haus überschreiben und dann die Scheidung? Sinnvoll oder riskant?
Viele Ehepaare fragen sich, ob es klug ist, das Haus vor der eigentlichen Scheidung zu überschreiben – also noch während der Trennungsphase oder im Guten. Die Antwort: Ja, oft kann das Vorteile bringen, aber nicht ohne sorgfältige Prüfung.
Solange die Ehe offiziell besteht, profitieren Sie steuerlich von besonderen Regelungen:
- Grunderwerbsteuerfreiheit (§ 3 Nr. 4 GrEStG):
Eine Übertragung zwischen Ehegatten ist grunderwerbsteuerfrei – auch mit Gegenleistung (z. B. Ausgleichszahlung). - Schenkungssteuer-Freibetrag:
Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000 € bei Schenkungen zu – deutlich mehr als bei Geschiedenen. - Eigennutzung bleibt steuerlich begünstigt:
Wird das Haus selbst genutzt, kann auch die Spekulationssteuer bei späterem Verkauf vermieden werden.
Für Familien mit Kindern ist die Hausüberschreibung in der Trennungsphase oft die bessere Lösung. Gerade wenn ein Partner mit den Kindern im Haus wohnen bleibt, kann eine frühe Hausüberschreibung Konflikte vermeiden. Voraussetzung: Beide Parteien einigen sich gütlich.
Aber die frühzeitige Beratung ist Pflicht: So attraktiv diese Optionen sind – sie können sich auch steuerlich oder rechtlich nachteilig auswirken, wenn:
- der andere Partner später rechtliche Schritte einleitet,
- es keine notariell beurkundete Vereinbarung gibt,
- die Hausüberschreibung gegen Unterhalt oder Zugewinnausgleich „aufgerechnet“ werden soll.
Insbesondere der Zugewinnausgleich muss auch bei der Hausüberschreibung vor der Scheidung berücksichtigt werden. Denn wird ein Partner durch die Übertragung „reicher“, fließt dieser Vermögenszuwachs in die Berechnung des Zugewinns ein. Wer das verhindern will, muss die Hausübertragung mit einer vertraglichen Vereinbarung zum Zugewinnausgleich kombinieren. Nur so lässt sich rechtlich klar regeln, dass keine weiteren Ausgleichsansprüche entstehen.
Die Reihenfolge erst das Haus zu überschreiben und dann die Scheidung einzureichen hat also Vor- und Nachteile. Lassen Sie sich daher professionell zu Ihren Möglichkeiten beraten, um Konflikte oder Verluste zu vermeiden.
Wer darf das Haus behalten?
Eine der zentralen Fragen im Zusammenhang mit der Hausüberschreibung bei Scheidung lautet:
Wem gehört die Immobilie eigentlich – und wer darf sie nach der Trennung behalten?
Dabei spielen sowohl das Grundbuch als auch die rechtlichen Eigentumsverhältnisse eine entscheidende Rolle.
Alleineigentum oder Miteigentum – was gilt?
In vielen Ehen ist das Haus gemeinsames Eigentum beider Partner. Das bedeutet: Beide sind zu 50 Prozent Miteigentümer, unabhängig davon, wer wie viel zum Kauf beigetragen hat.
Typisch bei Miteigentum:
- Beide Ehepartner stehen im Grundbuch.
- Entscheidungen über Verkauf oder Hausüberschreibung müssen gemeinsam getroffen werden.
- Ohne Zustimmung des anderen kann kein Eigentumswechsel erfolgen.
Steht jedoch nur ein Ehepartner im Grundbuch, spricht man von Alleineigentum. In diesem Fall hat nur diese Person formell Eigentumsrechte – selbst wenn das Haus gemeinsam finanziert wurde.
Achtung: Auch bei Alleineigentum können Ausgleichsansprüche im Rahmen des Zugewinnausgleichs entstehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Haus während der Ehe erworben wurde.
Warum das Grundbuch entscheidend ist
Das Grundbuch ist das maßgebliche Dokument, wenn es um Eigentumsfragen geht. Es enthält alle wesentlichen Informationen über die Immobilie, insbesondere, wer als Eigentümer eingetragen ist.
Bei einer Hausüberschreibung bei Scheidung ist eine Änderung im Grundbuch zwingend erforderlich, um die Eigentumsübertragung rechtlich wirksam zu machen.
Tipp: Wer das Haus behalten möchte, sollte darauf achten, dass er nach der Übertragung alleiniger Eigentümer im Grundbuch wird – andernfalls bleiben rechtliche Unsicherheiten bestehen.
Zugewinnausgleich & Ausgleichszahlung bei der Hausübertragung
Wird ein Haus bei Scheidung überschrieben, stellt sich oft die Frage: Muss der übernehmende Ehepartner dem anderen Geld bezahlen?
Das hängt vom sogenannten Zugewinnausgleich ab. Dabei wird ermittelt, wie viel Vermögen während der Ehe hinzugewonnen wurde und ob ein finanzieller Ausgleich nötig ist. Auch wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, kann der andere Anspruch auf einen Anteil am Wertzuwachs haben.
Lesetipp: Detaillierte Infos zu Sonderfällen wie Haus im Alleineigentum finden Sie in unserem Ratgeber „Zugewinnausgleich beim Haus im Alleineigentum“.
Die Hausüberschreibung folgt festgelegten Schritten – auch bei der Scheidung. In jedem Fall schafft eine Immobilienbewertung die Grundlage für faire Ausgleichszahlungen und schützt somit vor Streit.
Welche Alternativen gibt es zur Hausüberschreibung?
Eine Hausüberschreibung bei Scheidung ist nicht immer der beste oder einzig gangbare Weg. Je nach Familiensituation, Eigentumsverhältnissen und finanziellen Möglichkeiten können andere Lösungen sinnvoller oder praktikabler sein. Im Folgenden stellen wir Ihnen die drei häufigsten Alternativen mit ihren Vor- und Nachteilen vor.
Teilungsversteigerung
Können sich beide Ehepartner nicht auf eine Übertragung oder einen Verkauf des Hauses einigen, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung. Dabei wird das Haus über das Amtsgericht zwangsversteigert – meist deutlich unter Marktwert der Immobilie.
Vorteile:
- Klare rechtliche Lösung bei Streit
- Gericht entscheidet, kein Einigungszwang
Nachteile:
- Finanzielle Verluste durch geringen Verkaufspreis
- Oft belastend für alle Beteiligten
Verkauf und Erlösverteilung
Eine häufig gewählte Alternative ist der gemeinsame Verkauf der Immobilie und die Aufteilung des Verkaufserlöses nach Eigentumsanteilen oder individueller Vereinbarung.
Vorteile:
- Keine einseitige Entscheidung nötig
- Verkaufserlös kann fair aufgeteilt werden
- Klare Vermögensentflechtung
Nachteile:
- Emotionaler Verlust (z. B. Familienheim)
- Verkauf kann Zeit in Anspruch nehmen
Tipp: Auch hier empfiehlt sich eine Verkehrswertermittlung im Vorfeld, um unrealistische Preisvorstellungen zu vermeiden.
Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbaren
Wenn ein Ehepartner weiterhin im Haus wohnen möchte, aber die Eigentumsfrage noch offen ist, kann ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eingetragen werden.
Wohnrecht: Der Ex-Partner darf die Immobilie (oder Teile davon) weiter nutzen – oft bis ans Lebensende.
Nießbrauch: Der Begünstigte darf nicht nur wohnen, sondern auch Mieteinnahmen erzielen.
Vorteile:
- Flexible Lösung ohne Eigentumsübertragung
- Emotionale Bindung an Immobilie bleibt bestehen
Nachteile:
- Eingeschränkte Verwertbarkeit des Hauses
- Komplexe rechtliche Gestaltung
Ob Hausüberschreibung, Verkauf, Teilungsversteigerung oder die Einrichtung eines Wohnrechts – es lohnt sich, alle Optionen offen zu prüfen.
Haus überschreiben während einer Scheidung – fundiert planen und klug entscheiden
Die Hausüberschreibung bei einer Scheidung ist ein komplexes Thema – emotional, rechtlich und finanziell. Wer hier vorschnell handelt oder wichtige Aspekte übersieht, riskiert steuerliche Nachteile, unnötige Konflikte oder Vermögensverluste.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich professionell beraten, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Eine fundierte Immobilienbewertung, steuerliche Einschätzung und rechtliche Begleitung sind der Schlüssel zu einer fairen und rechtssicheren Lösung bei einer Scheidung. Im Zweifelsfall sind wir als objektive, neutrale und sachverständige Dritte mit einer Immobilienmediation oder einem Schiedsgutachten behilflich.
Ing. André Heid M. Sc.
Häufige Fragen zum Thema Haus überschreiben vor einer Scheidung
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Hausübertragung bei einer Scheidung.
Muss ich das Haus überschreiben oder verkaufen, wenn wir uns scheiden lassen?
Nein, Sie müssen das Haus nicht überschreiben. Es gibt verschiedene Möglichkeiten: Überschreibung, Verkauf, Teilungsversteigerung oder ein Wohnrecht. Welche Lösung für Sie sinnvoll ist, hängt von den Eigentumsverhältnissen, den finanziellen Möglichkeiten und den persönlichen Zielen ab. Eine Immobilienbewertung hilft, die beste Entscheidung zu treffen.
Was passiert mit dem Kredit, wenn ich das Haus bei Scheidung überschreibe?
Wird das Haus bei der Scheidung übertragen, bleibt der laufende Kredit bestehen, es sei denn, er wird umgeschuldet oder vom übernehmenden Partner übernommen. Die Banken müssen einer Umschuldung zustimmen. Wichtig: Die Bank kann weiterhin beide Ehepartner in die Pflicht nehmen, wenn sie im Kreditvertrag stehen, unabhängig davon, wer Eigentümer ist.
Kann ich das Haus vor der Scheidung überschreiben und mir so den Zugewinnausgleich sparen?
Nicht unbedingt. Auch wenn Sie das Haus vor der Scheidung überschreiben, zählt der Vorgang zum Endvermögen des begünstigten Partners – und kann beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Ohne vertragliche Regelung wie in einer Scheidungsfolgenvereinbarung, können dennoch Ausgleichsansprüche entstehen.
Fällt bei einer Hausüberschreibung bei Scheidung Schenkungssteuer an?
Das kommt auf den Zeitpunkt und das Verhältnis der Beteiligten an. Während der Ehe gelten hohe Freibeträge (500.000 €) und Steuervergünstigungen. Nach der Scheidung reduziert sich der Freibetrag drastisch – auf 20.000 €. Eine Hausüberschreibung nach der Scheidung kann daher steuerpflichtig sein, vor allem bei wertvollen Immobilien.
