Die Tei­lungs­er­klä­rung ist eine Rechtsgrundlage und ein wichtiges Regelwerk für eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Erfahren Sie, woraus die Tei­lungs­er­klä­rung besteht, welche Inhalte darin geregelt werden und auf welche Streitpunkte Sie vor dem Kauf einer Wohnung achten sollten.

Mehrparteienhaus mit Eigentumswohnungen
Eine Tei­lungs­er­klä­rung ist die Voraussetzung für die Aufteilung einer Immobilie in separates Wohneigentum.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Tei­lungs­er­klä­rung ist die Rechtsgrundlage und „Verfassung“ der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG). Ohne eine Tei­lungs­er­klä­rung können keine Ei­gen­tums­woh­nun­gen veräußert werden.
  • Die Tei­lungs­er­klä­rung besteht aus drei Dokumenten: Aufteilungsplan, Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung und Ge­mein­schafts­ord­nung.
  • Darin sind genaue Beschreibungen zu Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude enthalten. Außerdem werden Mit­ei­gen­tums­an­tei­le und Stimmrecht, sowie die Verteilung von Kosten und Lasten für In­stand­hal­tungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen festgelegt.
  • Für die Beantragung einer Tei­lungs­er­klä­rung benötigen Sie den Aufteilungsplan mit bestätigter Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung vom Bauamt und, sofern Sie abweichende Regelungen vom Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz wünschen, eine rechtskräftige Ge­mein­schafts­ord­nung. Die drei Dokumente müssen durch einen Notar beglaubigt oder beurkundet werden. Dann können Sie die Anlegung von Grundbüchern für verschiedene Wohnungen beim Grundbuchamt beantragen.
  • Nachdem die Tei­lungs­er­klä­rung aufgesetzt wurde, kann sie erst durch einen einheitlichen Beschluss der WEG verändert werden und muss ebenfalls notariell beurkundet werden.

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

Was ist eine Tei­lungs­er­klä­rung?

Mit einer Tei­lungs­er­klä­rung können Sie ein Grundstück und die darauf errichtete Immobilie in separates Wohneigentum aufteilen. Durch die notarielle Beurkundung wird die Tei­lungs­er­klä­rung rechtskräftig und erst dann können einzelne Woh­nungs­grund­bü­cher angelegt und Wohnungen unabhängig voneinander verkauft werden. Die Eigentümer der verschiedenen Wohnungen bilden gemeinsam eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG). Zusammen tragen sie Verantwortung für das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum.

In den einzelnen Wohnungen, dem Sondereigentum, darf jeder Eigentümer allein über Aussehen und Verwendung entscheiden, solange die Rechte der anderen oder Regelungen aus der Tei­lungs­er­klä­rung nicht verletzt werden. Entsprechende Rechte und Pflichten der Eigentümer sind nämlich ebenfalls in der Tei­lungs­er­klä­rung festgelegt.

Wohnungseigentum bedeutet Teil der WEG
Als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind Sie immer Teil einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – das Funktionieren der WEG ist idealerweise in der Tei­lungs­er­klä­rung geregelt.

Übrigens: Nicht nur Mehr­par­tei­en­häu­ser werden per Tei­lungs­er­klä­rung zu einer Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Auch Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser, Reihenhäuser oder Dop­pel­haus­hälf­ten können als WEG eines gemeinsamen Grundstücks fungieren. Das ist vor allem dann der Fall, wenn es sich um kleine Grundstücke handelt oder andere Rechtsgründe verhindern, dass Alleineigentum gegründet wird.

Wo kann ich die Tei­lungs­er­klä­rung einsehen?

Die Tei­lungs­er­klä­rung liegt beim Grundbuchamt. Mit berechtigtem Interesse, beispielsweise als Kaufinteressent oder als Eigentümer, können Sie eine Kopie der Tei­lungs­er­klä­rung anfordern. Im Normalfall kann Ihnen auch der Verkäufer, Makler oder die Hausverwaltung die Tei­lungs­er­klä­rung zur Verfügung stellen.

Woraus besteht die Tei­lungs­er­klä­rung?

Die Tei­lungs­er­klä­rung besteht aus drei Dokumenten, die miteinander übereinstimmen müssen. Im Aufteilungsplan ist eine grafische Darstellung des Grundstücks und des Gebäudes enthalten: Grundrisse, Schnitte und weitere Ansichten werden maßstabsgetreu (meist 1:100) abgebildet. In der Darstellung wird außerdem jeder Raum mit der entsprechenden Zahl gekennzeichnet, welche die Zugehörigkeit zu einer Wohneinheit definiert.

Zum Aufteilungsplan gehört auch die Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung. Diese bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten durch Wände und Decken abgegrenzt sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang besitzen.

In der Ge­mein­schafts­ord­nung sind noch einmal die einzelnen Ei­gen­tums­ein­hei­ten aufgelistet. Zudem sind hier die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt, die für das Sondereigentum und Ge­mein­schafts­ei­gen­tum gelten, wie Kosten für In­stand­hal­tungs­maß­nah­men, Nutzungsrechte und Veränderungen durch bauliche Maßnahmen. Darüber hinaus können weitere Regelungen zu Themen wie Haustierhaltung, Nutzung von Ge­mein­schafts­räu­men, Versicherung und Wirtschaftsplan festgelegt werden.

Grundriss und Dokumente einer Teilungserklärung
Zu einer Tei­lungs­er­klä­rung gehören immer ein Aufteilungsplan, eine Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung und meistens eine Ge­mein­schafts­ord­nung.

Wer setzt die Tei­lungs­er­klä­rung auf?

Bevor eine Immobilie in verschiedene Einheiten aufgeteilt wird, muss die Tei­lungs­er­klä­rung erstellt werden. Dafür ist der Eigentümer verantwortlich. Bei einem Neubau kümmert sich der Bauträger um die Tei­lungs­er­klä­rung. Da in einem solchen Fall die Wohnungen verkauft werden sollen, sind die Regelungen nicht unbedingt zum Vorteil der neuen Eigentümer. Hier lohnt es sich die Ge­mein­schafts­ord­nung genauer unter die Lupe zu nehmen und mögliche Fallstricke im Vorhinein zu identifizieren.

Wie lange gilt eine Tei­lungs­er­klä­rung?

Eine Tei­lungs­er­klä­rung ist, sobald notariell beurkundet, erst einmal unbegrenzt gültig. Änderungen können vorgenommen werden, bedürfen jedoch immer der Zustimmung aller Eigentümer und müssen wiederum beim Notar beurkundet werden. Daher sind nachträgliche Veränderungen immer mit einem längeren Prozess verbunden, sodass sich der Aufwand nicht immer lohnt.

Welche Inhalte werden in der Tei­lungs­er­klä­rung geregelt?

Die Tei­lungs­er­klä­rung spezifiziert die Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen auf dem Grundstück. Erfahren Sie im Folgenden, welche weiteren Inhalte durch die Tei­lungs­er­klä­rung geregelt werden.

Eigentum und Nutzungsrechte

Eine der grundlegendsten Inhalte in der Tei­lungs­er­klä­rung betrifft die genaue Zuordnung von Flächen. Wem gehört welches Eigentum? Welche Fläche darf wie genutzt werden? Neben dem Ge­mein­schafts­ei­gen­tum, das von der gesamten WEG genutzt und verwaltet wird, gibt es auch Flächen, die zwar zum Ge­mein­schafts­ei­gen­tum gehören, aber mit einem Son­der­nut­zungs­recht belegt sind. Entsprechend trägt die WEG die Verantwortung, die Benutzung ist jedoch einem Eigentümer vorbehalten. Dies ist beispielsweise bei Vorgärten von Wohnungen im Erdgeschoss häufig der Fall.

Andere Räume, wie Keller- oder Dach­bo­den­ab­tei­le gehören zu einem Sondereigentum, sind also einer Wohneinheit fest zugeschrieben. Da sie jedoch nicht zu Wohnzwecken dienen, werden sie als Teileigentum bezeichnet. Es handelt sich um Flächen, die einem einzigen Eigentümer gehören, jedoch nicht bewohnt werden dürfen.

Die Nutzungsrechte in der Tei­lungs­er­klä­rung beinhalten außerdem Ge­brauchs­ein­schrän­kun­gen des Sondereigentums. Darunter fällt, ob eine Wohnung zu gewerblichen Zwecken verwendet werden darf und wenn ja, für welche Art von Gewerbe. Dies wird auch als Teileigentum bezeichnet, da es sich um nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum handelt.

Die Nutzungs- und Ei­gen­tums­be­stim­mun­gen in der Tei­lungs­er­klä­rung haben das Ziel, bereits von vornherein das Funktionieren der WEG sicherzustellen.

Kellerabteil als Teileigentum oder Nutzungsrecht abklären
Klären Sie vorab, welches Sondereigentum Sie besitzen und welche Nutzungsrechte bestehen, damit es nach dem Kauf der Wohnung nicht zu Streitigkeiten kommt.

Mit­ei­gen­tums­an­tei­le

Die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le, oft als MEA abgekürzt, geben an, wie viel des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums zu welcher Wohneinheit gehören. Es handelt sich um eine abstrakte Zuschreibung der ge­mein­schaft­li­chen Fläche. Es entstehen keine konkret abgegrenzten Zu­stän­dig­keits­be­rei­che.

Zur Berechnung der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le wird die Größe der Wohneinheit herangezogen. In Relation zum Ge­samt­grund­stück wird der Anteil am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum meist in Tausendstel, bei besonders großen Grundstücken in Zehntausendstel, angegeben. Die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le für Ihre Wohnung finden Sie in der Ge­mein­schafts­ord­nung.

Entsprechend der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le werden Haus­geld­zah­lun­gen und Kosten für In­stand­hal­tungs­maß­nah­men oder Baumaßnahmen auf die Eigentümer umgelegt. Wenn in der Tei­lungs­er­klä­rung das Wertprinzip für Abstimmungen in Ihrer WEG festgelegt ist, werden auch Entscheidungen mithilfe der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le gelöst. In dem Fall hat die Stimme des Eigentümers mit mehr Mit­ei­gen­tums­an­tei­len ein größeres Gewicht als die Stimme eines Eigentümers mit geringerem Anteil am Ge­mein­schafts­ei­gen­tum.

Kosten und Lasten

Die Tei­lungs­er­klä­rung enthält auch die Regelung zur Verteilung von Kosten. Teilweise ist diese gesetzlich vorgeschrieben. Beispielsweise müssen Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten gemäß § 4 HeizKVO getrennt pro Wohneinheit erfasst und vom jeweiligen Eigentümer gezahlt werden.

Andere Kosten werden individuell geregelt. Achten Sie unter anderem darauf, wie Fenster oder die Umrandung von Balkonen betrachtet werden. Da es sich um zwingendes Ge­mein­schafts­ei­gen­tum handelt, werden die In­stand­hal­tungs­kos­ten auf die gesamte WEG umgelegt. Allerdings kann die Tei­lungs­er­klä­rung Teile des Fensters als Sondereigentum interpretieren. Hier werden entsprechende Kosten nur vom Eigentümer getragen.

Weitere Kosten umfassen Betriebs- und Ver­wal­tungs­kos­ten, sowie bauliche Veränderungen. Der Umlageschlüssel regelt, wie diese Lasten von den einzelnen Eigentümern getragen werden. Allerdings ist die Verteilung nicht in Stein gemeißelt. Im Gegensatz zu anderen Regelungen in der Tei­lungs­er­klä­rung, kann der Umlageschlüssel per Mehr­heits­be­schluss abgeändert werden.

Heizkosten in der Teilungserklärung
Heizkosten müssen von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern getrennt nach Verbrauch gezahlt werden. Die Verteilung anderer Kosten wird in der Tei­lungs­er­klä­rung geregelt.

Verwaltung bestellen und abberufen

In der Regel wird die erste Hausverwaltung bereits vor dem Verkauf der Wohnungen vom Ge­bäu­de­ei­gen­tü­mer oder dem Bauträger eingesetzt. Die Mitglieder der WEG haben demnach kein Mitspracherecht, welche Verwaltung den Erstauftrag erhält. Häufig handelt es sich bei der ersten Verwaltung sogar um eine Tochterfirma des Bauträgers. Da zu erwarten ist, dass diese zu Gunsten des Bauträgers handelt, schreibt der Gesetzgeber vor, dass die Erstbestellung nur für drei Jahre gilt. Der Grund für die dreijährige Frist leitet sich aus der Verjährung von Baumängeln ab. Ansprüche können nämlich bis zu fünf Jahre nach Fertigstellung des Neubaus geltend gemacht werden. Mit der Drei-Jahres-Regel haben Eigentümer Einfluss darauf, dass sich die Hausverwaltung um ihre Anliegen kümmert und können gegebenenfalls in den letzten zwei verbleibenden Jahren mit einer neuen Hausverwaltung erfolgreich Ansprüche geltend machen.

Übrigens: auch für alle weiteren Bestellungen einer Hausverwaltung gilt eine Höchstdauer. Maximal fünf Jahre kann eine Hausverwaltung eingesetzt werden. Danach stimmt die WEG erneut darüber ab, welche Verwaltung den Auftrag erhält.

Stimmrecht

Ein wichtiger Bestandteil der Tei­lungs­er­klä­rung ist die Regelung des Stimmrechts. In Deutschland gibt es drei mögliche Prinzipien, die dafür in Frage kommen.

Das Kopfprinzip sieht vor, dass jedes Mitglied der WEG genau eine Stimme bei Entscheidungen hat, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen oder der Größe seines Sondereigentums.

Beim Objektprinzip zählt pro Einheit eine Stimme. Hier erhält also ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen auch die entsprechende Anzahl an Stimmen.

Als dritte Option steht das Wertprinzip zur Verfügung. In dem Fall definieren die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le das Gewicht einer Stimme. Ein Eigentümer mit größerer Wohnung hat demnach auch mehr Mitspracherecht.

Abstimmung in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Ist das Stimmrecht nicht in der Tei­lungs­er­klä­rung explizit erwähnt, wird nach dem Kopfprinzip abgestimmt – so will es das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz.

Wie wird eine Tei­lungs­er­klä­rung beantragt?

Um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus in mehrere Ei­gen­tums­woh­nun­gen aufzuteilen, benötigen Sie zunächst einen Aufteilungsplan und eine Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung, in der die Aufteilung genehmigt wird. Anschließend können Sie nach Bedarf eine Ge­mein­schafts­ord­nung gestalten. Lassen Sie die vollständige Tei­lungs­er­klä­rung von einem Notar beurkunden und reichen Sie die Dokumente beim Grundbuchamt ein. Nach der Überprüfung durch das Grundbuchamt wird das alte Grundbuch geschlossen und neue Grundbücher für die einzelnen Wohnungen angelegt.

Die Erstellung des Auf­tei­lungs­plans erfolgt in der Regel durch einen Architekten und muss den Vorgaben für abgeschlossenes Woh­nungs­ei­gen­tum, beziehungsweise Teileigentum entsprechen. Erst damit können Sie die Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung beim zuständigen Bauamt beantragen.

Eine Ge­mein­schafts­ord­nung ist nicht zwingend notwendig. Falls keine vorhanden ist, greift das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz. Allerdings bietet es sich an, individuelle Regelungen für das Gebäude zu finden und die Rechte, Pflichten und Verhältnisse innerhalb der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu klären.

Wenn die Ge­mein­schafts­ord­nung nicht bereits beim Kauf der Wohnung vorliegt, wird sie häufig nachträglich von der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aufgesetzt. Solange die Rechte nicht gegen das Gesetz verstoßen, haben Sie dazu allen Ge­stal­tungs­frei­raum (§10 II Satz 2 WEG). Bei Fragen können Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Lassen Sie die Tei­lungs­er­klä­rung von einem Notar beglaubigen, so bestätigt Ihnen dieser lediglich, dass Sie als Eigentümer die Tei­lungs­er­klä­rung unterschrieben haben. Bei einer Beurkundung hingegen überprüft der Notar die Unterlagen auf ihre Rechtmäßigkeit und bürgt dafür. So sind Sie auf der sicheren Seite, dass es sich um eine rechtlich einwandfreie Tei­lungs­er­klä­rung handelt.

Infografik zeigt, wie Sie eine Teilungserklärung beantragen
Die Infografik zeigt, wie Sie eine Tei­lungs­er­klä­rung beantragen.

Wie viel kostet die Beantragung einer Tei­lungs­er­klä­rung?

Es entstehen an mehreren Stellen Kosten, wenn Sie eine Tei­lungs­er­klä­rung beantragen. Für die Beantragung der Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung sollten Sie mit Gebühren zwischen 30 und 200 Euro rechnen. Die Kosten für Architekt oder Rechtsanwalt sind von der Leistung abhängig, die Sie in Auftrag geben. Dazu kommen die Kosten für den Notar, welche den größten Teil darstellen.

Mit einer Beglaubigung durch den Notar kommen Sie zwar günstiger davon, allerdings haben Sie dafür keine Sicherheit über die Rechtmäßigkeit Ihrer Tei­lungs­er­klä­rung. Die Kosten einer Beurkundung beziehen sich auf den Verkehrswert der Immobilie und landen damit schnell im dreistelligen Bereich. Die Berechnung können Sie im Gerichts- und No­tar­kos­ten­ge­setz nachvollziehen.

Falls Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nicht kennen, bietet es sich an, eine Wertermittlung in Auftrag zu geben. So erfahren Sie aus neutraler Hand, bei welcher Summe der Verkehrswert liegt und entgehen der groben Schätzung des Notars. Für mehr Informationen zum Verfahren lesen Sie unseren Beitrag wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird.

Wie lange warte ich auf die Tei­lungs­er­klä­rung?

Wie lange Sie auf die Fertigstellung einer Tei­lungs­er­klä­rung warten, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sind für die Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung noch Umbauten notwendig, müssen Sie die Bauphase noch hinzurechnen. Dann kommt es auf die Auslastung des Bauamtes und des Grundbuchamtes an und wie schnell Sie die Tei­lungs­er­klä­rung beim Notar abschließen können.

Die Ausstellung der Ab­ge­schlos­sen­heits­er­klä­rung dauert meist zwischen zwei Wochen und drei Monaten. Ähnlich lang benötigt das Grundbuchamt für die Überprüfung der Tei­lungs­er­klä­rung. Insgesamt sind sollten Sie daher mehrere Monate für die Tei­lungs­er­klä­rung einplanen.

Wie lässt sich eine Tei­lungs­er­klä­rung ändern?

Für die nachträgliche Änderung der Tei­lungs­er­klä­rung ist wieder eine notarielle Beurkundung notwendig. Je nach Vorhaben müssen alle Mitglieder der Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, sowie ihre Gläubiger zustimmen und bei der notariellen Beurkundung vertreten sein. Erst durch die Änderung im Grundbuchamt ist die neue Tei­lungs­er­klä­rung rechtswirksam. Die dadurch entstehenden Kosten werden in der Regel von der gesamten WEG getragen.

Änderungen, die nicht die gesamte WEG beeinflussen, bedürfen auch keiner notariellen Beurkundung. Dazu zählt beispielsweise der Tausch eines Kellerabteils, eines Parkplatzes oder ähnliches. Solche Änderungen sollten Sie schriftlich festhalten und Ihnen muss bewusst sein, dass mit dem Verkauf der Wohnung der Tausch hinfällig ist, da die Tei­lungs­er­klä­rung genau festlegt, welche Räume oder Flächen zu welcher Wohneinheit gehören.

Wann muss eine Tei­lungs­er­klä­rung geändert werden?

Änderungen in der Tei­lungs­er­klä­rung werden immer dann notwendig, wenn sich die Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se ändern. Dies ist der Fall, wenn beispielsweise Ge­mein­schafts­ei­gen­tum in Sondereigentum umgewandelt werden soll oder wenn die Mit­ei­gen­tums­an­tei­le umverteilt werden. Auch die Errichtung von Anbauten oder Änderungen in der Ge­mein­schafts­ord­nung sind nicht rechtskräftig, bis sie in der Tei­lungs­er­klä­rung angepasst wurden.

Der Verkauf einer Wohnung oder sonstiger Ei­gen­tü­mer­wech­sel ändert nichts an den Verhältnissen oder Regelungen innerhalb der WEG und zieht daher auch nicht die Anpassung der Tei­lungs­er­klä­rung nach sich.

Auf diese Fallstricke in der Tei­lungs­er­klä­rung sollten Sie beim Immobilienkauf achten

Wenn Sie eine Wohnung erwerben und die Tei­lungs­er­klä­rung durchgehen, überprüfen Sie zunächst die Vollständigkeit der Dokumente:

  • Ist ein Aufteilungsplan vorhanden?
  • Liegt eine Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung vor?
  • Existiert eine Ge­mein­schafts­ord­nung?
  • Sind die Dokumente beglaubigt, beziehungsweise beurkundet und damit rechtskräftig?

Sehen Sie sich die Nummerierung der Wohnungen auf dem Aufteilungsplan an. Ihre zukünftige Wohnung sollte auf dem Aufteilungsplan wie in der Ge­mein­schafts­ord­nung gekennzeichnet sein. Überprüfen Sie, ob die Anzahl der Zimmer und mögliches Teileigentum auf beiden Dokumenten übereinstimmen. Dachbodenabteil, Kellerabteil oder Flächen mit Son­der­nut­zungs­recht sollten jeweils schriftlich klar definiert sein, sonst kann Ihnen die Nutzung verwehrt werden. Mehr Informationen zu Ge­brauchs­be­schrän­kun­gen finden Sie in unserem Beitrag zu Woh­nungs­ei­gen­tum und Teileigentum.

Zudem sollten Sie wissen, welches Stimmrecht vorliegt und wie viele Parteien es im Haus gibt. Standardgemäß gilt laut Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz das Kopfprinzip. Bei Objektprinzip oder Werteprinzip ist es hilfreich zu wissen, wie die Mehrheiten verteilt sind. Liegen über die Hälfte der Stimmrechte bei einem Eigentümer, so kann dieser Mehr­heits­be­schlüs­se im Alleingang durchführen. In dem Fall sollten Sie den Kauf der Wohnung noch einmal überdenken.

Mann überprüft die Teilungserklärung
Überprüfen Sie die Tei­lungs­er­klä­rung auf Fallstricke, damit Sie nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erleben.

Häufige Streitpunkte in einer Tei­lungs­er­klä­rung

Viele Streitpunkte, die eine WEG prägen, sind bereits in der Tei­lungs­er­klä­rung angelegt. Hier lohnt es sich die Ge­mein­schafts­ord­nung vorab durchzusehen, damit Sie hinterher keine böse Überraschung erleben. Häufig geht es dabei um Kosten für In­stand­hal­tungs­maß­nah­men und Mo­der­ni­sie­run­gen. Zusätzlich zur Tei­lungs­er­klä­rung kann ein Blick in die letzten Protokolle der Ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung hilfreich sein. Falls mögliche Investitionen in Planung sind, können Sie diese in Ihre finanzielle Berechnung direkt miteinbeziehen.

Fenster

Die Fenster sind Teil des zwingenden Ge­mein­schafts­ei­gen­tums. Solange die Tei­lungs­er­klä­rung nicht vorschreibt, dass Schäden oder Mo­der­ni­sie­rungs­kos­ten für Fenster im Sondereigentum vom Eigentümer getragen werden müssen, zahlt die gesamte WEG dafür.

Gewerbe

Falls es sich bei Ihrer zukünftigen Wohnung nicht um Woh­nungs­ei­gen­tum, sondern um Teileigentum handelt, sollten Sie detailliert klären, welche Art von Gewerbe in Ihren Räumlichkeiten zugelassen ist. Unter Umständen legen die Ge­brauchs­ein­schrän­kun­gen fest, dass es sich beispielsweise um eine reine Ladenfläche handelt. In dem Fall können Sie die Räumlichkeiten nicht an ein Restaurant vermieten oder eine Anwaltskanzlei darin gründen. Überprüfen Sie im Vorhinein, ob Sie schnell Mieter für Ihr Objekt finden können oder ob der Markt bereits gesättigt ist.

Haustiere

Falls es für Sie relevant ist, sollten Sie die Tei­lungs­er­klä­rung auch hinsichtlich Regelungen zu Haustieren durchsehen. Selbst, wenn darin Haustiere verboten sind, gibt es ein paar Ausnahmen. Tiere wie Hamster, Kaninchen, Kanarienvögel oder Fische, von denen keine Störung für die Nachbarn zu erwarten ist, können nicht verboten werden. Auch Blindenhunde bilden eine Ausnahme, da Sie für den Menschen mit Sehbehinderung notwendig sind.

Blindenhund in einer Eigentumswohnung
Die Haltung eines Blindenhundes kann Ihnen nicht verboten werden, die Haltung von exotischen Tieren wie Giftschlangen schon.

Sanierungen

Die Kos­ten­auf­tei­lung für Sanierungen ist häufig schon in der Tei­lungs­er­klä­rung festgelegt. Nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz werden die Kosten in Abhängigkeit von den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len errechnet. Es kann aber auch eine anderweitige Aufteilung festgelegt werden. Überprüfen Sie, ob die Verteilung der Kosten zu Ihren Ungunsten ist. Zwar können Sie für eine Sanierung eine andere Kos­ten­ver­tei­lung erwirken. Dafür benötigen Sie jedoch eine Drei-Viertel-Mehrheit in der WEG.

Voreigentümer

Ein weiterer häufiger Streitpunkt sollte noch erwähnt werden. Die Tei­lungs­er­klä­rung kann eine Regelung darüber enthalten, dass Sie als Käufer die Wohn­geld­rück­stän­de des Voreigentümers tragen müssen. Hierzu erhalten Sie Auskunft vom Verwalter und können abschätzen, ob es für Sie dennoch sinnvoll ist die Wohnung zu erwerben.

So erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie

Zudem können Sie ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten von einer neutralen Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung erstellen lassen. Hier erhalten Sie weitere Informationen über notwendige In­stand­hal­tungs­maß­nah­men sowie Wertfaktoren und erfahren, ob der angesetzte Preis dem realistischen Marktwert entspricht. Gerne beraten wir Sie dazu.