Die Teilungserklärung ist eine Rechtsgrundlage und ein wichtiges Regelwerk für eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfahren Sie, woraus die Teilungserklärung besteht, welche Inhalte darin geregelt werden und auf welche Streitpunkte Sie vor dem Kauf einer Wohnung achten sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Teilungserklärung ist die Rechtsgrundlage und „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ohne eine Teilungserklärung können keine Eigentumswohnungen veräußert werden.
- Die Teilungserklärung besteht aus drei Dokumenten: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung.
- Darin sind genaue Beschreibungen zu Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude enthalten. Außerdem werden Miteigentumsanteile und Stimmrecht, sowie die Verteilung von Kosten und Lasten für Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen festgelegt.
- Für die Beantragung einer Teilungserklärung benötigen Sie den Aufteilungsplan mit bestätigter Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt und, sofern Sie abweichende Regelungen vom Wohnungseigentumsgesetz wünschen, eine rechtskräftige Gemeinschaftsordnung. Die drei Dokumente müssen durch einen Notar beglaubigt oder beurkundet werden. Dann können Sie die Anlegung von Grundbüchern für verschiedene Wohnungen beim Grundbuchamt beantragen.
- Nachdem die Teilungserklärung aufgesetzt wurde, kann sie erst durch einen einheitlichen Beschluss der WEG verändert werden und muss ebenfalls notariell beurkundet werden.
Was ist eine Teilungserklärung?
Mit einer Teilungserklärung können Sie ein Grundstück und die darauf errichtete Immobilie in separates Wohneigentum aufteilen. Durch die notarielle Beurkundung wird die Teilungserklärung rechtskräftig und erst dann können einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt und Wohnungen unabhängig voneinander verkauft werden. Die Eigentümer der verschiedenen Wohnungen bilden gemeinsam eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Zusammen tragen sie Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum.
In den einzelnen Wohnungen, dem Sondereigentum, darf jeder Eigentümer allein über Aussehen und Verwendung entscheiden, solange die Rechte der anderen oder Regelungen aus der Teilungserklärung nicht verletzt werden. Entsprechende Rechte und Pflichten der Eigentümer sind nämlich ebenfalls in der Teilungserklärung festgelegt.
Übrigens: Nicht nur Mehrparteienhäuser werden per Teilungserklärung zu einer Eigentümergemeinschaft. Auch Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften können als WEG eines gemeinsamen Grundstücks fungieren. Das ist vor allem dann der Fall, wenn es sich um kleine Grundstücke handelt oder andere Rechtsgründe verhindern, dass Alleineigentum gegründet wird.
Wo kann ich die Teilungserklärung einsehen?
Die Teilungserklärung liegt beim Grundbuchamt. Mit berechtigtem Interesse, beispielsweise als Kaufinteressent oder als Eigentümer, können Sie eine Kopie der Teilungserklärung anfordern. Im Normalfall kann Ihnen auch der Verkäufer, Makler oder die Hausverwaltung die Teilungserklärung zur Verfügung stellen.
Woraus besteht die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung besteht aus drei Dokumenten, die miteinander übereinstimmen müssen. Im Aufteilungsplan ist eine grafische Darstellung des Grundstücks und des Gebäudes enthalten: Grundrisse, Schnitte und weitere Ansichten werden maßstabsgetreu (meist 1:100) abgebildet. In der Darstellung wird außerdem jeder Raum mit der entsprechenden Zahl gekennzeichnet, welche die Zugehörigkeit zu einer Wohneinheit definiert.
Zum Aufteilungsplan gehört auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten durch Wände und Decken abgegrenzt sind und einen eigenen, abschließbaren Zugang besitzen.
In der Gemeinschaftsordnung sind noch einmal die einzelnen Eigentumseinheiten aufgelistet. Zudem sind hier die Rechte und Pflichten der Eigentümer festgelegt, die für das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gelten, wie Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, Nutzungsrechte und Veränderungen durch bauliche Maßnahmen. Darüber hinaus können weitere Regelungen zu Themen wie Haustierhaltung, Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Versicherung und Wirtschaftsplan festgelegt werden.
Wer setzt die Teilungserklärung auf?
Bevor eine Immobilie in verschiedene Einheiten aufgeteilt wird, muss die Teilungserklärung erstellt werden. Dafür ist der Eigentümer verantwortlich. Bei einem Neubau kümmert sich der Bauträger um die Teilungserklärung. Da in einem solchen Fall die Wohnungen verkauft werden sollen, sind die Regelungen nicht unbedingt zum Vorteil der neuen Eigentümer. Hier lohnt es sich die Gemeinschaftsordnung genauer unter die Lupe zu nehmen und mögliche Fallstricke im Vorhinein zu identifizieren.
Wie lange gilt eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung ist, sobald notariell beurkundet, erst einmal unbegrenzt gültig. Änderungen können vorgenommen werden, bedürfen jedoch immer der Zustimmung aller Eigentümer und müssen wiederum beim Notar beurkundet werden. Daher sind nachträgliche Veränderungen immer mit einem längeren Prozess verbunden, sodass sich der Aufwand nicht immer lohnt.
Welche Inhalte werden in der Teilungserklärung geregelt?
Die Teilungserklärung spezifiziert die Lage, Größe und Anzahl der Wohnungen auf dem Grundstück. Erfahren Sie im Folgenden, welche weiteren Inhalte durch die Teilungserklärung geregelt werden.
Eigentum und Nutzungsrechte
Eine der grundlegendsten Inhalte in der Teilungserklärung betrifft die genaue Zuordnung von Flächen. Wem gehört welches Eigentum? Welche Fläche darf wie genutzt werden? Neben dem Gemeinschaftseigentum, das von der gesamten WEG genutzt und verwaltet wird, gibt es auch Flächen, die zwar zum Gemeinschaftseigentum gehören, aber mit einem Sondernutzungsrecht belegt sind. Entsprechend trägt die WEG die Verantwortung, die Benutzung ist jedoch einem Eigentümer vorbehalten. Dies ist beispielsweise bei Vorgärten von Wohnungen im Erdgeschoss häufig der Fall.
Andere Räume, wie Keller- oder Dachbodenabteile gehören zu einem Sondereigentum, sind also einer Wohneinheit fest zugeschrieben. Da sie jedoch nicht zu Wohnzwecken dienen, werden sie als Teileigentum bezeichnet. Es handelt sich um Flächen, die einem einzigen Eigentümer gehören, jedoch nicht bewohnt werden dürfen.
Die Nutzungsrechte in der Teilungserklärung beinhalten außerdem Gebrauchseinschränkungen des Sondereigentums. Darunter fällt, ob eine Wohnung zu gewerblichen Zwecken verwendet werden darf und wenn ja, für welche Art von Gewerbe. Dies wird auch als Teileigentum bezeichnet, da es sich um nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum handelt.
Die Nutzungs- und Eigentumsbestimmungen in der Teilungserklärung haben das Ziel, bereits von vornherein das Funktionieren der WEG sicherzustellen.
Miteigentumsanteile
Die Miteigentumsanteile, oft als MEA abgekürzt, geben an, wie viel des Gemeinschaftseigentums zu welcher Wohneinheit gehören. Es handelt sich um eine abstrakte Zuschreibung der gemeinschaftlichen Fläche. Es entstehen keine konkret abgegrenzten Zuständigkeitsbereiche.
Zur Berechnung der Miteigentumsanteile wird die Größe der Wohneinheit herangezogen. In Relation zum Gesamtgrundstück wird der Anteil am Gemeinschaftseigentum meist in Tausendstel, bei besonders großen Grundstücken in Zehntausendstel, angegeben. Die Miteigentumsanteile für Ihre Wohnung finden Sie in der Gemeinschaftsordnung.
Entsprechend der Miteigentumsanteile werden Hausgeldzahlungen und Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen oder Baumaßnahmen auf die Eigentümer umgelegt. Wenn in der Teilungserklärung das Wertprinzip für Abstimmungen in Ihrer WEG festgelegt ist, werden auch Entscheidungen mithilfe der Miteigentumsanteile gelöst. In dem Fall hat die Stimme des Eigentümers mit mehr Miteigentumsanteilen ein größeres Gewicht als die Stimme eines Eigentümers mit geringerem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Kosten und Lasten
Die Teilungserklärung enthält auch die Regelung zur Verteilung von Kosten. Teilweise ist diese gesetzlich vorgeschrieben. Beispielsweise müssen Heiz- und Warmwasserkosten gemäß § 4 HeizKVO getrennt pro Wohneinheit erfasst und vom jeweiligen Eigentümer gezahlt werden.
Andere Kosten werden individuell geregelt. Achten Sie unter anderem darauf, wie Fenster oder die Umrandung von Balkonen betrachtet werden. Da es sich um zwingendes Gemeinschaftseigentum handelt, werden die Instandhaltungskosten auf die gesamte WEG umgelegt. Allerdings kann die Teilungserklärung Teile des Fensters als Sondereigentum interpretieren. Hier werden entsprechende Kosten nur vom Eigentümer getragen.
Weitere Kosten umfassen Betriebs- und Verwaltungskosten, sowie bauliche Veränderungen. Der Umlageschlüssel regelt, wie diese Lasten von den einzelnen Eigentümern getragen werden. Allerdings ist die Verteilung nicht in Stein gemeißelt. Im Gegensatz zu anderen Regelungen in der Teilungserklärung, kann der Umlageschlüssel per Mehrheitsbeschluss abgeändert werden.
Verwaltung bestellen und abberufen
In der Regel wird die erste Hausverwaltung bereits vor dem Verkauf der Wohnungen vom Gebäudeeigentümer oder dem Bauträger eingesetzt. Die Mitglieder der WEG haben demnach kein Mitspracherecht, welche Verwaltung den Erstauftrag erhält. Häufig handelt es sich bei der ersten Verwaltung sogar um eine Tochterfirma des Bauträgers. Da zu erwarten ist, dass diese zu Gunsten des Bauträgers handelt, schreibt der Gesetzgeber vor, dass die Erstbestellung nur für drei Jahre gilt. Der Grund für die dreijährige Frist leitet sich aus der Verjährung von Baumängeln ab. Ansprüche können nämlich bis zu fünf Jahre nach Fertigstellung des Neubaus geltend gemacht werden. Mit der Drei-Jahres-Regel haben Eigentümer Einfluss darauf, dass sich die Hausverwaltung um ihre Anliegen kümmert und können gegebenenfalls in den letzten zwei verbleibenden Jahren mit einer neuen Hausverwaltung erfolgreich Ansprüche geltend machen.
Übrigens: auch für alle weiteren Bestellungen einer Hausverwaltung gilt eine Höchstdauer. Maximal fünf Jahre kann eine Hausverwaltung eingesetzt werden. Danach stimmt die WEG erneut darüber ab, welche Verwaltung den Auftrag erhält.
Stimmrecht
Ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist die Regelung des Stimmrechts. In Deutschland gibt es drei mögliche Prinzipien, die dafür in Frage kommen.
Das Kopfprinzip sieht vor, dass jedes Mitglied der WEG genau eine Stimme bei Entscheidungen hat, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen oder der Größe seines Sondereigentums.
Beim Objektprinzip zählt pro Einheit eine Stimme. Hier erhält also ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen auch die entsprechende Anzahl an Stimmen.
Als dritte Option steht das Wertprinzip zur Verfügung. In dem Fall definieren die Miteigentumsanteile das Gewicht einer Stimme. Ein Eigentümer mit größerer Wohnung hat demnach auch mehr Mitspracherecht.
Wie wird eine Teilungserklärung beantragt?
Um ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufzuteilen, benötigen Sie zunächst einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, in der die Aufteilung genehmigt wird. Anschließend können Sie nach Bedarf eine Gemeinschaftsordnung gestalten. Lassen Sie die vollständige Teilungserklärung von einem Notar beurkunden und reichen Sie die Dokumente beim Grundbuchamt ein. Nach der Überprüfung durch das Grundbuchamt wird das alte Grundbuch geschlossen und neue Grundbücher für die einzelnen Wohnungen angelegt.
Die Erstellung des Aufteilungsplans erfolgt in der Regel durch einen Architekten und muss den Vorgaben für abgeschlossenes Wohnungseigentum, beziehungsweise Teileigentum entsprechen. Erst damit können Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt beantragen.
Eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend notwendig. Falls keine vorhanden ist, greift das Wohnungseigentumsgesetz. Allerdings bietet es sich an, individuelle Regelungen für das Gebäude zu finden und die Rechte, Pflichten und Verhältnisse innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu klären.
Wenn die Gemeinschaftsordnung nicht bereits beim Kauf der Wohnung vorliegt, wird sie häufig nachträglich von der Eigentümergemeinschaft aufgesetzt. Solange die Rechte nicht gegen das Gesetz verstoßen, haben Sie dazu allen Gestaltungsfreiraum (§10 II Satz 2 WEG). Bei Fragen können Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen.
Lassen Sie die Teilungserklärung von einem Notar beglaubigen, so bestätigt Ihnen dieser lediglich, dass Sie als Eigentümer die Teilungserklärung unterschrieben haben. Bei einer Beurkundung hingegen überprüft der Notar die Unterlagen auf ihre Rechtmäßigkeit und bürgt dafür. So sind Sie auf der sicheren Seite, dass es sich um eine rechtlich einwandfreie Teilungserklärung handelt.
Wie viel kostet die Beantragung einer Teilungserklärung?
Es entstehen an mehreren Stellen Kosten, wenn Sie eine Teilungserklärung beantragen. Für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sollten Sie mit Gebühren zwischen 30 und 200 Euro rechnen. Die Kosten für Architekt oder Rechtsanwalt sind von der Leistung abhängig, die Sie in Auftrag geben. Dazu kommen die Kosten für den Notar, welche den größten Teil darstellen.
Mit einer Beglaubigung durch den Notar kommen Sie zwar günstiger davon, allerdings haben Sie dafür keine Sicherheit über die Rechtmäßigkeit Ihrer Teilungserklärung. Die Kosten einer Beurkundung beziehen sich auf den Verkehrswert der Immobilie und landen damit schnell im dreistelligen Bereich. Die Berechnung können Sie im Gerichts- und Notarkostengesetz nachvollziehen.
Falls Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nicht kennen, bietet es sich an, eine Wertermittlung in Auftrag zu geben. So erfahren Sie aus neutraler Hand, bei welcher Summe der Verkehrswert liegt und entgehen der groben Schätzung des Notars. Für mehr Informationen zum Verfahren lesen Sie unseren Beitrag wie der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird.
Wie lange warte ich auf die Teilungserklärung?
Wie lange Sie auf die Fertigstellung einer Teilungserklärung warten, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sind für die Abgeschlossenheitsbescheinigung noch Umbauten notwendig, müssen Sie die Bauphase noch hinzurechnen. Dann kommt es auf die Auslastung des Bauamtes und des Grundbuchamtes an und wie schnell Sie die Teilungserklärung beim Notar abschließen können.
Die Ausstellung der Abgeschlossenheitserklärung dauert meist zwischen zwei Wochen und drei Monaten. Ähnlich lang benötigt das Grundbuchamt für die Überprüfung der Teilungserklärung. Insgesamt sind sollten Sie daher mehrere Monate für die Teilungserklärung einplanen.
Wie lässt sich eine Teilungserklärung ändern?
Für die nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist wieder eine notarielle Beurkundung notwendig. Je nach Vorhaben müssen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, sowie ihre Gläubiger zustimmen und bei der notariellen Beurkundung vertreten sein. Erst durch die Änderung im Grundbuchamt ist die neue Teilungserklärung rechtswirksam. Die dadurch entstehenden Kosten werden in der Regel von der gesamten WEG getragen.
Änderungen, die nicht die gesamte WEG beeinflussen, bedürfen auch keiner notariellen Beurkundung. Dazu zählt beispielsweise der Tausch eines Kellerabteils, eines Parkplatzes oder ähnliches. Solche Änderungen sollten Sie schriftlich festhalten und Ihnen muss bewusst sein, dass mit dem Verkauf der Wohnung der Tausch hinfällig ist, da die Teilungserklärung genau festlegt, welche Räume oder Flächen zu welcher Wohneinheit gehören.
Wann muss eine Teilungserklärung geändert werden?
Änderungen in der Teilungserklärung werden immer dann notwendig, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Dies ist der Fall, wenn beispielsweise Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden soll oder wenn die Miteigentumsanteile umverteilt werden. Auch die Errichtung von Anbauten oder Änderungen in der Gemeinschaftsordnung sind nicht rechtskräftig, bis sie in der Teilungserklärung angepasst wurden.
Der Verkauf einer Wohnung oder sonstiger Eigentümerwechsel ändert nichts an den Verhältnissen oder Regelungen innerhalb der WEG und zieht daher auch nicht die Anpassung der Teilungserklärung nach sich.
Auf diese Fallstricke in der Teilungserklärung sollten Sie beim Immobilienkauf achten
Wenn Sie eine Wohnung erwerben und die Teilungserklärung durchgehen, überprüfen Sie zunächst die Vollständigkeit der Dokumente:
- Ist ein Aufteilungsplan vorhanden?
- Liegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor?
- Existiert eine Gemeinschaftsordnung?
- Sind die Dokumente beglaubigt, beziehungsweise beurkundet und damit rechtskräftig?
Sehen Sie sich die Nummerierung der Wohnungen auf dem Aufteilungsplan an. Ihre zukünftige Wohnung sollte auf dem Aufteilungsplan wie in der Gemeinschaftsordnung gekennzeichnet sein. Überprüfen Sie, ob die Anzahl der Zimmer und mögliches Teileigentum auf beiden Dokumenten übereinstimmen. Dachbodenabteil, Kellerabteil oder Flächen mit Sondernutzungsrecht sollten jeweils schriftlich klar definiert sein, sonst kann Ihnen die Nutzung verwehrt werden. Mehr Informationen zu Gebrauchsbeschränkungen finden Sie in unserem Beitrag zu Wohnungseigentum und Teileigentum.
Zudem sollten Sie wissen, welches Stimmrecht vorliegt und wie viele Parteien es im Haus gibt. Standardgemäß gilt laut Wohnungseigentumsgesetz das Kopfprinzip. Bei Objektprinzip oder Werteprinzip ist es hilfreich zu wissen, wie die Mehrheiten verteilt sind. Liegen über die Hälfte der Stimmrechte bei einem Eigentümer, so kann dieser Mehrheitsbeschlüsse im Alleingang durchführen. In dem Fall sollten Sie den Kauf der Wohnung noch einmal überdenken.
Häufige Streitpunkte in einer Teilungserklärung
Viele Streitpunkte, die eine WEG prägen, sind bereits in der Teilungserklärung angelegt. Hier lohnt es sich die Gemeinschaftsordnung vorab durchzusehen, damit Sie hinterher keine böse Überraschung erleben. Häufig geht es dabei um Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen. Zusätzlich zur Teilungserklärung kann ein Blick in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung hilfreich sein. Falls mögliche Investitionen in Planung sind, können Sie diese in Ihre finanzielle Berechnung direkt miteinbeziehen.
Fenster
Die Fenster sind Teil des zwingenden Gemeinschaftseigentums. Solange die Teilungserklärung nicht vorschreibt, dass Schäden oder Modernisierungskosten für Fenster im Sondereigentum vom Eigentümer getragen werden müssen, zahlt die gesamte WEG dafür.
Gewerbe
Falls es sich bei Ihrer zukünftigen Wohnung nicht um Wohnungseigentum, sondern um Teileigentum handelt, sollten Sie detailliert klären, welche Art von Gewerbe in Ihren Räumlichkeiten zugelassen ist. Unter Umständen legen die Gebrauchseinschränkungen fest, dass es sich beispielsweise um eine reine Ladenfläche handelt. In dem Fall können Sie die Räumlichkeiten nicht an ein Restaurant vermieten oder eine Anwaltskanzlei darin gründen. Überprüfen Sie im Vorhinein, ob Sie schnell Mieter für Ihr Objekt finden können oder ob der Markt bereits gesättigt ist.
Haustiere
Falls es für Sie relevant ist, sollten Sie die Teilungserklärung auch hinsichtlich Regelungen zu Haustieren durchsehen. Selbst, wenn darin Haustiere verboten sind, gibt es ein paar Ausnahmen. Tiere wie Hamster, Kaninchen, Kanarienvögel oder Fische, von denen keine Störung für die Nachbarn zu erwarten ist, können nicht verboten werden. Auch Blindenhunde bilden eine Ausnahme, da Sie für den Menschen mit Sehbehinderung notwendig sind.
Sanierungen
Die Kostenaufteilung für Sanierungen ist häufig schon in der Teilungserklärung festgelegt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz werden die Kosten in Abhängigkeit von den Miteigentumsanteilen errechnet. Es kann aber auch eine anderweitige Aufteilung festgelegt werden. Überprüfen Sie, ob die Verteilung der Kosten zu Ihren Ungunsten ist. Zwar können Sie für eine Sanierung eine andere Kostenverteilung erwirken. Dafür benötigen Sie jedoch eine Drei-Viertel-Mehrheit in der WEG.
Voreigentümer
Ein weiterer häufiger Streitpunkt sollte noch erwähnt werden. Die Teilungserklärung kann eine Regelung darüber enthalten, dass Sie als Käufer die Wohngeldrückstände des Voreigentümers tragen müssen. Hierzu erhalten Sie Auskunft vom Verwalter und können abschätzen, ob es für Sie dennoch sinnvoll ist die Wohnung zu erwerben.
So erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie
Zudem können Sie ein Verkehrswertgutachten von einer neutralen Immobilienbewertung erstellen lassen. Hier erhalten Sie weitere Informationen über notwendige Instandhaltungsmaßnahmen sowie Wertfaktoren und erfahren, ob der angesetzte Preis dem realistischen Marktwert entspricht. Gerne beraten wir Sie dazu.
