Sie haben eine Immobilie und möchten sie in separate Wohneinheiten aufteilen sowie diese dann einzeln verkaufen? Dafür brauchen Sie in jedem Fall eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wie Sie den Antrag stellen und welche Unterlagen Sie dafür benötigen, erläutern wir Ihnen in diesem Beitrag. Außerdem informieren wir Sie über die nötigen Voraussetzungen und Kosten, mit denen Sie rechnen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass Immobilien wie Mehrparteienhäuser über separate, abgeschlossene Wohneinheiten verfügen.
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der Aufteilung eines Einfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen benötigt sowie beim Neubau von Mehrfamilienhäusern.
- Die Bescheinigung wird bei der Bauaufsichtsbehörde durch Antragstellung und Einreichung relevanter Unterlagen erwirkt. Dazu sind mindestens ein formloser Antrag sowie ein detaillierter Aufteilungs- und Lageplan erforderlich.
- Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit sind, dass es sich um eine einzeln gekennzeichnete, baulich abgegrenzte, abschließbare Wohneinheit mit direktem Zugang sowie zu Wohnzwecken nötige Ausstattung (WC, Bad, Kochgelegenheit) handelt.
- Für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung fallen in der Regel Gebühren zwischen 50 und 150 Euro an.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – der Begriff Abgeschlossenheitserklärung ist ebenso gebräuchlich – dokumentiert, dass in einem Mehrparteienhaus einzelne Wohneinheiten voneinander abgegrenzt sind. Sie bestätigt, dass sämtliche Wohneinheiten eines Gebäudes baulich vollständig voneinander getrennt sind.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zusammen mit dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung. Dies ist eine Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen und/oder Teileigentum und wird benötigt, um jede einzelne Einheit im Grundbuch eintragen zu lassen.
Rechtliche gründet sich die Abgeschlossenheitsbescheinigung auf § 7 im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Wann ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann nötig, wenn es um den Bau neuer Eigentumswohnungen oder um die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen geht, die getrennt verkauft werden sollen. Zur Umwandlung in separate Einheiten müssen Miteigentümer und Sondereigentum im Grundbuch eingetragen werden. Für die Eintragung brauchen Sie ebenfalls eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Wichtig: Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kann ein Mehrfamilienhaus nur als Ganzes verkauft werden! Sie ist allerdings lediglich erforderlich, wenn tatsächlich der Verkauf geplant ist, nicht aber bei Vermietung einzelner Wohnungen.
Selbst wenn zunächst nur eine Vermietung vorgesehen ist, ist es unter Umständen dennoch sinnvoll, sich frühzeitig um eine Aufteilung zu bemühen. Für den Fall, dass in Zukunft die Absicht entsteht, das Eigentum doch zu verkaufen, ist damit eine wichtige Grundvoraussetzung schon geschaffen.
Für Käufer ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung insofern relevant, als sie diese zur Beantragung eines Kredits vorlegen müssen. Da die Bank die Immobilie als Sicherheit für ihr Darlehen nimmt, wird sie auch ins Grundbuch eingetragen. Die Eintragung ist nur mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung möglich.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Voraussetzungen, die Sie erfüllen müssen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Aufteilungsplan sind notwendige Bestandteile der Teilungserklärung. Der Aufteilungsplan zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt ist, sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Der Aufteilungsplan muss von der Baubehörde unterzeichnet und gesiegelt oder gestempelt werden.
In der Abgeschlossenheitsbescheinigung muss die Baubehörde bestätigen, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Damit die Bauaufsichtsbehörde diese Bescheinigung ausstellt, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen.
Folgende Voraussetzungen für eine Aufteilungsbescheinigung müssen Sie erfüllen:
Jede Einheit
- ist baulich durch Wände, Decken und Böden von den anderen abgegrenzt
- hat einen separaten Eingang beziehungsweise Zugang ins Treppenhaus oder ins Freie
- ist einzeln durch eine Nummer gekennzeichnet
- ist abschließbar
- hat mindestens ein WC und ein Bad
- hat mindestens eine Küche beziehungsweise Küchenzeile
Übrigens müssen Wohnungen oder Ladengeschäfte nicht auf ein Stockwerk begrenzt sein. Sie können übereinander liegen und durch eine Treppe verbunden sein. Wichtig ist nur, dass sie in sich von den anderen Einheiten abgeschlossen sind.
Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wie die meisten amtlichen Dokumente müssen Sie auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst beantragen. Viele Landratsämter, Gemeinden und Städte stellen dafür ein Formular zur Verfügung, das Sie verwenden können.
Wie und wo muss die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden?
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen Sie einen schriftlichen, aber formlosen Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde stellen. Diese Baubehörde befindet sich je nach Größe des Ortes bei den großen Kreisstädten, kreisfreien Städten oder beim jeweiligen Landratsamt.
Auf Ihren Antrag hin prüft die Behörde anhand der eingereichten Unterlagen, ob alle Anforderungen erfüllt sind. Ist dies der Fall, bescheinigt sie die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen oder Räumlichkeiten.
Welche Unterlagen werden dafür benötigt?
Zusätzlich zum Antrag müssen Sie alle erforderlichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Die meisten der folgenden Dokumente erhalten Bauherren im Laufe der Bauplanung ohnehin, so dass hierfür wenig zusätzlicher Aufwand anfällt.
Folgende Dokumente zum Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Sie einreichen:
- Formloser Antrag oder Formular zur Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Detaillierter Aufteilungsplan (Bauzeichnung mit Grundriss, in dem abgeschlossene Einheiten, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum gekennzeichnet und ersichtlich sind), mindestens in zweifacher Ausfertigung
- Aktueller Lageplan aller geplanten und bestehenden Gebäudeteile
- Gegebenenfalls eine Erklärung, dass der Aufteilungsplan mit vorhandenem Gebäudebestand beziehungsweise dem Planungsstand bei Neubauten übereinstimmt
Tipp: Erkundigen Sie sich vorab gezielt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, welche Unterlagen Sie konkret einreichen müssen. Das kann nämlich von einer Behörde zur anderen unterschiedlich sein.
Wer kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen?
Den Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung können folgende Personen stellen:
- Grundstückseigentümer, einzeln oder gemeinsam
- Erbbauberechtigte, einzeln oder gemeinsam
- jeder, der ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung nachweisen kann
- Personen, die eine Einverständniserklärung eines der oben genannten Antragsberechtigten vorweisen können
Bitte beachten: Die Bescheinigung der Abgeschlossenheit kann für geplante Gebäude frühestens nach Erteilung der Baugenehmigung oder nach Durchlaufen des Freistellungsverfahrens erteilt werden.
Wie viel kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Wie bei allen baulichen Vorgängen kommen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung Kosten auf Sie zu. Diese halten sich aber im Rahmen verglichen mit anderen Posten. Die einzureichenden Dokumente werden schon im Zuge der Bauplanung von einem Architekten oder Bauzeichner erstellt. Dafür fallen also keine zusätzlichen Kosten an. Sollte die für das Bauvorhaben angefertigte Bauzeichnung nicht detailliert genug sein, müssen Sie einen entsprechenden Aufteilungsplan erstellen lassen.
Die Gebühren für die Bearbeitung des Antrags und die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind je nach Gemeinde unterschiedlich: in der Regel bewegen sie sich zwischen 25 und 150 Euro je Sondereigentumseinheit. Das ist abhängig vom Umfang des Bauvorhabens.
Bedenken Sie, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur der erste Schritt ist. Sobald sie diese aber von der Behörde erhalten haben – die Bearbeitungsdauer hängt von der jeweiligen Behörde ab – können Sie damit zum Notar gehen. Dieser stellt die Teilungserklärung aus und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Das bedeutet, dass hier noch Notarkosten entstehen, die sich gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) nach dem Gesamtwert der Immobilie richten.
Haben Sie Fragen zur Wertermittlung Ihrer Immobilie? Wir beraten Sie gerne in einem kostenlosen Erstgespräch.
Worauf muss ich bei der Abgeschlossenheitserklärung achten?
Der Antrag für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist schnell gestellt. Allerdings gibt ein paar Dinge, die Sie dabei bedenken sollten, damit Sie im Nachhinein nicht auf unnötige Probleme stoßen.
Räume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung: Garagen, Keller, Speicher, Balkone und Terrassen
Die Abgeschlossenheitserklärung bescheinigt Ihnen als Eigentümer, dass es sich bei der Immobilie um abgeschlossene Einheiten handelt. Meist gehören zu einer Wohneinheit noch weitere Räume, die nicht unmittelbar zu Wohnzwecken genutzt werden – Keller, Speicher, Dachböden, Garagen oder Stellplätze. Dieses Teileigentum sollte in die Abgeschlossenheitsbescheinigung mitaufgenommen werden. Dazu müssen sie im Aufteilungsplan eindeutig einer Wohneinheit zugeordnet sein, etwa durch eine entsprechende Nummerierung.
Ebenso verhält es sich mit Balkonen und Terrassen. Diese sind zwar nicht von Wänden umschlossen, gehören aber dennoch zum Sondereigentum in einem Mehrfamilienhaus. Berücksichtigen Sie also auch diese „Räume“ im Aufteilungsplan.
Wie wird der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft?
Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag ausschließlich nach Wohnungseigentumsgesetz in Hinblick auf die Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten. Dabei findet keine baurechtliche Prüfung statt. Dafür ist ein Antrag auf Baugenehmigung beziehungsweise ein Freistellungsverfahren nötig.
Die Bauaufsicht überprüft in der Regel nicht, ob der Aufteilungsplan mit dem tatsächlichen Planungsstand beziehungsweise Zustand übereinstimmt. Manche Behörden verlangen daher zusätzlich eine schriftliche Erklärung des Antragstellers, dass der Aufteilungsplan dem vorhandenen Gebäudebestand beziehungsweise dem Planungsstand bei Neubauten entspricht. Für die Richtigkeit aller Angaben sind Sie als Antragsteller verantwortlich.
Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne Baugenehmigung?
Beachten Sie besonders, dass eine Abgeschlossenheitserklärung keinerlei baurechtliche Auswirkung hat. Das bedeutet, dass eine solche Bescheinigung nicht mit der Genehmigung baulicher Maßnahmen einhergeht. Kurzum: eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung für Neubauten.
Vielmehr ist die Baugenehmigung eine Voraussetzung, dass überhaupt die Abgeschlossenheit bescheinigt werden kann. Als Antragsteller sind Sie für die Baugenehmigung ebenso verantwortlich wie für die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Lediglich bei bestehenden Immobilien, die in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt werden sollen, ist für die Abgeschlossenheitserklärung keine Baugenehmigung vorausgesetzt.
Kauf oder Verkauf von Wohneigentum – optimale Beratung bei Heid Immobilien
Sie möchten eine abgeschlossene Wohneinheit oder ein ganzes Haus kaufen oder verkaufen? Heid-Immobilienbewertung steht Ihnen dabei mit Rat und Tat zur Seite.
Wir unterstützen Sie gerne im Vorfeld mit diesen Leistungen durch neutrale und fachkundige Gutachter:
