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Verkehrswert von Immobilien bei einer Erbschaft berechnen

Ein Familienmitglied ist gestorben und hinterlässt neben Trauer und Schmerz ein Haus. Sofern der Erblasser nicht genau verfügt hat, was mit diesem Haus oder der Wohnung geschehen soll, haben die Erben im Prinzip zwei Möglichkeiten: Verkaufen, behalten und vermieten oder einziehen (und die Miterben auszahlen). Egal, wofür Sie sich entscheiden – Sie benötigen bei einer Erbschaft den aktuellen Verkehrswert der Immobilie – schon allein für den Erbschein. Denn selbst wenn innerhalb der Erbengemeinschaft alles gütlich geregelt wird, bittet das Finanzamt zur Kasse. Lassen Sie den Nachlasswert der Immobilie keinesfalls vom Fiskus ermitteln. Mit einem Wertgutachten eines Sachverständigen für die geerbte Immobilie, sparen Sie bei einer Erbschaft meist viel Geld. Darüber hinaus haben Sie mit einem neutralen, gesetzeskonform ermittelten Verkehrswert ein Wertgutachten für das Haus der Erbengemeinschaft.

Paar betrauert Todesfall im Haus

Als Angehörige eines Verstorbenen benötigen Sie Zeit zur Trauer. Mit der Bewertung der geerbten Immobilie entlasten wir Sie.

Das Wichtigste in Kürze

  • Meist ist die Immobilie der wertvollste Posten der Erbmasse und somit maßgeblich für den Nachlasswert des Erbes.
  • Erben Sie eine Immobilie, ist es ratsam, den Verkehrswert durch einen Sachverständigen berechnen zu lassen.
  • Denn die Bewertung einer Immobilie durch das Finanzamt erfolgt im Erbfall spätestens seit 2023 zu Ungunsten der Erben.
  • Schon allein für den Erbschein benötigen Sie in vielen Fällen den Verkehrswert der Immobilie.
  • Kennen Sie den Verkehrswert der geerbten Immobilie, können Sie diese zu einem angemessenen Preis verkaufen.
  • Ein Wertgutachten für das geerbte Haus ist bei einer Erbengemeinschaft immer sinnvoll, wenn auch nur ein Hauch von Streit im Anflug ist.
  • Müssen Miterben ausgezahlt werden, gibt eine sachkundige Bewertung Auskunft über faire Summen.
  • Darüber hinaus senkt eine professionelle Immobilienbewertung nach einer Erbschaft häufig die Steuerlast.
  • Die Kosten eines anerkannten Wertgutachtens für ein Haus nach einer Erbschaft halten sich in Grenzen. Einen behördenkonformen und gerichtsfesten Verkehrswert berechnet ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ab zirka 3.000 Euro.

Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?

Wie der Verkehrswert einer Immobilie im Rahmen einer Erbschaft ermittelt wird, hängt davon ab, wer den Immobilienwert ausrechnet.

Das Finanzamt, das am Wohnsitz des Verstorbenen zuständig war, übernimmt die Bewertung der Immobilie im Erbfall. Grundlage hierfür ist die sogenannte Grundvermögensbewertungsverordnung beziehungsweise der Abschnitt „Grundvermögen“ im Bewertungsgesetz (ab § 68 BewG). Das Finanzamt nimmt die Wertermittlung mittels einfacher Standardverfahren vor – und schätzt den Immobilienwert bei einer Erbschaft damit deutlich zu hoch (Lesetipp: Darum bewertet das Finanzamt Ihre Immobilie zu hoch!). Der Todestag des Erblassers ist ausschlaggebend („Datum der Überlassung“): Das heißt, das Finanzamt ermittelt, wie viel die Immobilie am Todestag wert war.

Das Problem dabei: Das Finanzamts berechnet den Verkehrswert der Immobilie bei einer Erbschaft nicht nach den gesetzeskonformen Bewertungsverfahren, an die sich Immobiliensachverständige halten. Die Bewertung der Immobilie durch den Fiskus beruht nicht auf präzisen Angaben und wischt wertmindernde Fakten einfach beiseite. Die typisierte Bewertung von Immobilien im Erbfall erfolgt bei Finanzbeamten auf Basis ortsüblicher Schätzungen anhand des Bodenrichtwertes.

Bei unbebauten Grundstücken wird schlicht der Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert, um den Verkehrswert zu bestimmen. Aus den in manchen Lagen teils explosionsartig gestiegenen Bodenrichtwerten resultieren wesentlich höhere Verkehrswerte, für die dann eine überdurchschnittlich hohe Erbschaftssteuer zu zahlen ist. Wertmindernde Faktoren der Immobilie wie ausgebliebene Modernisierungen ignoriert das Finanzamt. Die Folge ist in vielen Fällen eine viel zu hoch angesetzte Steuerforderung.

Ganz anders geht ein Immobiliengutachter die Bewertung von Immobilien im Erbfall an. Wir erklären Ihnen im folgenden Abschnitt, welche Vorteile die Wertermittlung der Immobilie durch einen zertifizierten Sachverständigen bei einer Erbschaft hat und wie dieser bei der Immobilienbewertung vorgeht.

Hinweis: Oft können wir bei einer Erbschaft einen Verkehrswert für Ihre Immobilie berechnen, der um 20 bis 50 Prozent unterhalb den Vorstellungen des Finanzamts liegt. Wir sind für Sie da und Gold wert, wenn es darum geht, den Nachlasswert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Vor allem Erbengemeinschaften wenden sich mit der Bitte um ein steuermilderndes Verkehrswertgutachten für ihr Haus an uns. In unserer Case Studie zeigen wir, wie wir einer Erbengemeinschaft mit einem Wertgutachten eine mittlere sechsstellige Summe an Erbschaftssteuer erspart haben.

So berechnet ein Sachverständiger den Verkehrswert der Immobilie bei einer Erbschaft

Der Sachverständige schaut sich das Haus zunächst vor Ort persönlich an, bevor er ein Wertgutachten anfertigt. Dabei notiert er alles, was den Immobilienwert senken oder ansteigen lassen kann. Baumängel, Bauschäden, Hausschwamm oder eine miserable Energieeffizienz reduzieren den Verkehrswert der Immobilie drastisch.

Zusätzlich sondiert der Gutachter alle relevanten Unterlagen des Gebäudes beziehungsweise Grundstücks. Vom Grundbucheintrag, der Informationen über mögliche Belastungen wie Grunddienstbarkeiten oder eine Hypothek enthält, über die Baubeschreibung bis hin zum Baulastenverzeichnis oder der Altlastenauskunft, lässt der Sachverständige alles Relevante in die Berechnung des Verkehrswerts einfließen.

Gutachter sondieren die Lage zur Verkehrswertermittlung einer geerbten Immobilie

Eine Vor-Ort-Besichtigung ist für eine verlässliche Ermittlung des Verkehrswertes bei einer Erbschaft unverzichtbar.

Sachwert oder Verkehrswert bei geerbter Immobilie?

Je nach Art der Immobilie wendet der Sachverständige eines von drei zugelassenen Verfahren an, um den Verkehrswert der Immobilie bei einer Erbschaft zu berechnen: Den Sachwert berechnet er bei selbstgewohnten Häusern. Der Ertragswert dient bei vermieteten Objekten als Verkehrswert. Falls möglich, wird der Wert der Immobilie bei einer Erbschaft jedoch nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

  • Ertragswertverfahren:
    Beim Ertragswertverfahren berechnen Gutachter, wie hoch der Verkehrswert einer Immobilie gemessen an den Erträgen ist, die sie einbringt. Der Ertragswert wird insbesondere bei Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen berechnet.
  • Sachwertverfahren:
    Wird dieses Verfahren angewandt, um den Verkehrswert der Immobilie bei einer Erbschaft zu berechnen, zielt dieses hauptsächlich auf die Bausubstanz ab. Den Sachwert berechnet der Gutachter bei einem Haus, das der Verstorbene selbst bewohnt hat. Das Ergebnis basiert auf den Herstellungskosten und wird von objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie (unterbliebenen) Modernisierungen beeinträchtigt. Um den Sachwert an die Marktrealität anzupassen, werden Marktanpassungsfaktoren vorgenommen. Der Sachwert ist dann der Verkehrswert der geerbten Immobilie.
  • Vergleichswertverfahren:
    Hierbei ermitteln Sachverständige den Verkehrswert auf Basis von Immobilienwerten vergleichbarer Objekte, die ähnliche Eigenschaften aufweisen, wie die zu bewertende Erbschaft. Der Vergleichswert wird vor allem bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen ermittelt.

Weitere Möglichkeiten, die der Gutachter bei der Bewertung der Immobilie im Erbfall hat, sind zahlreich. So kann der Sachverständige beispielsweise eine Alterswertminderung ansetzen. Ist der Erblasser unter grausamen Umständen verstorben, beispielsweise im Haus ermordet worden, haftet der Immobilie ein tragischer Makel an, der sich in Form eines merkantilen Minderwerts berechnen lässt.

Bedenken Sie: Lassen Sie den Nachlasswert einer Immobilie ermitteln, sollte Ihnen und dem Sachverständigen bewusst sein, wo Ihr Fokus liegt: Geht es darum, einen möglichst niedrigen Verkehrswert für den Erbschein zu ermitteln oder dient das Wertgutachten für das Haus der Erbengemeinschaft als Verhandlungsgrundlage für die Veräußerung? Alles, was den Verkehrswert drückt, ist gut für das Verkehrswertgutachten, das die Erben beim Finanzamt einreichen – eignet sich aber weniger als Beleg für den Immobilienwert der Erbschaft gegenüber Kaufinteressenten, wenn das geerbte Haus veräußert werden soll.

Das richtige Wertgutachten fürs Haus bei einer Erbschaft

Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto höher fällt auch die steuerliche Belastung aus. Eine sehr hohe Steuerforderung durch das Finanzamt müssen Sie jedoch nicht einfach hinnehmen: Denn der Gesetzgeber räumt Erben das Recht ein, mit einem rechtsgültigen Verkehrswertgutachten den Nachweis über einen niedrigeren Verkehrswert einzureichen. Nutzen Sie bei einer Erbschaft die Chance, eine Immobilienbewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vornehmen zu lassen. Die Wertermittlung der Immobilie durch den Fachmann senkt die Steuerlast bei einer Erbschaft häufig beträchtlich.

Immobilienbewertung im Vergleich

Mit einem professionellen Verkehrswertgutachten können Sie den Wert Ihrer geerbten Immobilie präzise ermitteln lassen – und so Steuern sparen.

Gut zu wissen: Das Verkehrswertgutachten müssen Sie auf eigene Kosten anfertigen lassen. Die Kosten für ein solches Wertgutachten für ein Haus nach einer Erbschaft beginnen ab 2.690 Euro. Sie können diese Ausgaben jedoch vom zu versteuernden Erbe absetzen. Die Erstellung des Gutachtens kann zwei bis vier Wochen in Anspruch nehmen, weil professionelle Sachverständige mindestens zwei der insgesamt drei validen Bewertungsverfahren nutzen, um möglichst genau bestimmen zu können, wie hoch der Verkehrswert der Immobilie tatsächlich ist.

Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nach einer Erbschaft berechnen

Betrauen Sie einen Sachverständigen mit der Berechnung des Verkehrswerts, kennen Sie den realen Wert der geerbten Immobilie. Daraus resultieren einige Vorteile, die es einfacher und fairer für alle Beteiligten macht, den Nachlasswert einschließlich Immobilie zu ermitteln. Die Erben haben den Sachwert oder Verkehrswert, von unabhängigen Profis berechnet, schwarz auf weiß – bei einem Verkehrswertgutachten mit Bestandskraft vor Gericht.

Übernimmt ein Erbe die Immobilie und muss die Miterben auszahlen, lassen sich die angemessenen Beträge anhand der sachkundigen Bewertung der Immobilie nach der Erbschaft leicht ausrechnen. Soll das Haus verkauft werden, können Verkäufer ihre Preisvorstellung untermauern, während Käufer eine objektive Facheinschätzung in der Hand halten. Und das Finanzamt kann sich die lückenhafte Wertermittlung nach Grundvermögensbewertungsverordnung streng genommen eigentlich sparen, weil ein akkurates und behördenkonformes Gutachten vorliegt.

Sollte das Finanzamt einen anderen Verkehrswert für den Erbschein ermitteln: Bei Nachfragen durch den Fiskus steht die Heid Immobilienbewertung auch nach der Erbschaft noch zur Verfügung und überzeugt die Finanzbeamten mit stichhaltigen Argumenten zur Anerkennung des korrekten Verkehrswerts.

Schlagen Sie sich nach Ihrem Trauerfall nicht die Nächte mit drögen Finanzthemen wie der Ermittlung des Nachlasswertes der geerbten Immobilien um die Ohren. Holen Sie sich kompetente Hilfe – für die Trauerbewältigung ebenso wie für die Bewertung der Immobilie. Kontaktieren Sie uns einfach unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir unterstützen Sie!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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