Beweissicherungsverfahren im Bau

Ob Beweissicherung vor Baubeginn oder angeordnetes Beweissicherungsverfahren im Rechtsstreit, neutrale Gutachter schützen Bauherrn vor falschen Rechtsansprüchen. Erfahren Sie, wie die Beweissicherung abläuft, was sie umfasst und warum sie so wichtig ist.

Bauherr vor einem Bauprojekt mit Unterlagen

Bei der Beweissicherung im Bau gleicht der Gutachter Bauplan mit Baufeld ab und überprüft, ob Schäden auf dem Grundstück und benachbarten Gebäuden vorliegen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vor Baubeginn wird mit der Beweissicherung der Ist-Zustand dokumentiert, um im Rechtsstreit vor unrechtmäßigen Ansprüchen schützen.
  • Kommt es dennoch zum Rechtsstreit führt ein Beweissicherungsverfahren im Bau zu einer schnellen Einigung, da alle Bauprozesse transparent nachvollzogen werden können.
  • Wichtig ist, dass vor Gericht nur die Beweissicherung von zertifizierten und objektiven Sachverständigen anerkannt wird.
  • Die Beweissicherung im Bau umfasst neben dem Baugrundstück auch die Fassade und Innenräume benachbarter Gebäude, sowie Wasser-, Strom- und Gasleitungen.
  • Beweissicherungsverfahren umfassen alle Baubeteiligten und Anlieger der Nachbarschaft. Daher ist eine frühzeitige Anfrage für die Beweissicherung und transparente Vorgehensweise notwendig.

Was hat es mit der Beweissicherung im Bau auf sich?

Bei der Beweissicherung vor Baubeginn geht es darum den Ist-Zustand vor den Bauarbeiten festzuhalten und vorhandene Bauschäden zu dokumentieren. Das umfasst zum einen das Grundstück und Objekt, an dem die Baumaßnahmen stattfinden. Zum anderen werden auch Nachbargebäude von außen und innen, sowie Straßen, Wasser-, Gas-, und Stromleitungen untersucht, die indirekt von den Bauarbeiten betroffen sein können. Mit der Beweissicherung vor Baubeginn sollen Verantwortlichkeiten geklärt und Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Dafür kann eine ausführliche Bauzustandsdokumentation oder ein externer Gutachter herangezogen werden.

Kommt es im Laufe der Bauarbeiten zu Baumängeln und diese werden nicht behoben beziehungsweise die verantwortliche Partei kann nicht ermittelt werden, landet der Fall häufig doch vor Gericht. Meist strebt der Bauherr oder betroffene Unternehmer ein Beweissicherungsverfahren an, bei dem ein neutraler Gutachter die Lage bewertet. Nimmt das Gericht den Antrag des Bauherrn an, ernennt es einen Gutachter, welcher sich anschließend mit dem Auftraggeber in Verbindung setzt und die Begutachtung von Beweismitteln vornimmt. Obwohl auch ein selbstständiges Beweisverfahren ohne Auftrag durch den Richter zur Beisetzung des Rechtsstreits beitragen kann, erhält das neutrale Gutachten durch einen richterlich eingesetzten Sachverständigen mehr Gewicht, da es als objektiver gilt.

Wann ist eine externe Beweissicherung im Bau sinnvoll?

Besonders bei innerstädtischen Bauprojekten ist eine Absicherung durch eine externe Beweissicherung, also einen neutralen Gutachter, relevant, da es hier aufgrund der Nähe zu anderen Gebäuden eher zu baubedingten Schäden kommt.

Bei folgenden Arbeiten lohnt es sich statt der reinen Bauzustandsdokumentation ein Beweisverfahren bei einem anerkannten Sachverständigen in Auftrag zu geben:

  • Nutzung von Flächen, die nicht zum Baugrundstück gehören, aber beispielsweise für die Anlieferung von Baumaterial freigegeben sind
  • Erd- und Tiefbauarbeiten inklusive Verbauarbeiten
  • Absenkungen des Grundwasserspiegels
  • Abbruch in der Nähe von Bestandsgebäuden
  • Neubau neben Bestandsgebäuden
  • Nachbarbebauung aus Mauerwerk und Altbauten, Wohnbebauung
  • Baumaßnahmen, bei denen es zu Schäden an den umliegenden Bauwerken oder den Leistungen von Vorgewerken kommen kann

Vorteile von Beweissicherungsverfahren im Bau

Ein Beweissicherungsverfahren im Bau ist auf mehreren Ebenen sinnvoll. Bereits vor Baubeginn sind mit der Beweissicherung

  • der Ist-Zustand dokumentiert,
  • alle Betroffenen über mögliche Risiken aufgeklärt
  • und das Konfliktpotenzial mit Nachbarn verringert.

Sollte es dennoch zum Rechtsstreit kommen, sind Sie dank des Beweissicherungsverfahrens vor unrechtmäßigen Ansprüchen geschützt. Hier macht es sich auch bezahlt einen entsprechend qualifizierten und vereidigten Bausachverständigen beauftragt zu haben, da dessen Einschätzung vor Gericht anerkannt ist und als objektiv gilt.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Was beinhaltet die Beweissicherung?

Zu einem lückenlosen Beweisverfahren, das auch vor Gericht Bestand hat, gehören textliche und bildliche Elemente sowie die Berücksichtigung verschiedener Risiken und Fragen zum Baurecht. Konkret wird

  • der Zustand des Baufeldes dokumentiert,
  • der Baufeldplan mit Bildern der realen Baustelle verknüpft,
  • das Risiko für beispielsweise einen Erdrutsch oder Absenkung des Bodens beurteilt,
  • die Gefährdung umstehender Bäume und Bauwerke beurteilt
  • und entsprechende Bauwerke auf vorhandene Schäden untersucht.

Auch während der anschließenden Bauphase sind Qualitätssicherung und engmaschige Dokumentation wichtig. Hier bietet es sich an, eine neutrale Baubegleitung zu beauftragen sowie einen Gutachter für die finale Bauabnahme zu engagieren.

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Typische Mängel, die bei Beweissicherungsverfahren im Bau dokumentiert werden

Wichtige Baumängel, die am Bauobjekt selbst oder an benachbarten Gebäuden dokumentiert werden können, umfassen

  • giftige Baumaterialien,
  • mangelhafte Isolierung von Wasser- und Elektroleitungen,
  • Nässe,
  • Risse
  • und Schiefstellen.

Beweissicherung der Nachbargebäude

Nachbargebäude in die Beweissicherung einzubeziehen ist deshalb so wichtig, weil hier am schnellsten Konflikte entstehen. Ein Riss, der bereits seit Jahren unbeachtet besteht, erhält neue Aufmerksamkeit, wenn auf dem Nachbargrundstück gebaggert wird. Daher sollte die Beweissicherung unbedingt auch die Innenräume betroffener Gebäude umfassen.

Geht es gar um Grenzbebauung, sind Sie ohnehin auf die Kooperation der Nachbarn angewiesen. Doch auch für die Beweissicherung benötigen Sie deren Zustimmung. Da die Anlieger nicht dazu verpflichtet sind, Ihnen Zugang zu gewähren, ist ein professioneller Umgang notwendig:

  • Informieren Sie die Nachbarn frühzeitig über das Bauvorhaben.
  • Geben Sie eine fundierte Einschätzung zu möglichen Risiken weiter.
  • Fragen Sie den Zugang für die Beweissicherung frühzeitig an.
  • Gehen Sie transparent mit den Ergebnissen aus der Beweissicherung um.

Sollten alle Versuche, den Zustand der Nachbargebäude vor Baubeginn zu dokumentieren scheitern, können Sie ein Beweisverfahren vor Gericht erwirken. Laut Zivilprozessordnung (§§ 485 – 494a ZPO), ist dies möglich, wenn die Gefahr besteht, dass Beweismittel verloren gehen, oder ein berechtigtes Interesse zum Zustand eines Gebäudes besteht.

Zu den Gebäuden und Immobilienarten, die wir für Sie bewerten, zählen unter anderem die folgenden Grundstückstypen:

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  • Doppel- & Reihenhäuser
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FAQ: Die häufigsten Fragen rund um die Beweissicherung im Bau

Wie hoch sind die Kosten für ein Beweissicherungsverfahren im Bau?

Die Kosten für den Gutachter, der das Beweissicherungsverfahren durchführt, variieren je nach Komplexität des Schadenfalls. Eine grobe Orientierung bietet Ihnen der Stundenlohn, welcher bei 160 Euro netto liegt. Hinzu kommen Anfahrtskosten für die Begutachtung und gegebenenfalls weitere Nebenkosten. Ein Beweissicherungsverfahren beginnt ab 2.500 Euro, hängt aber letztlich vom Bauvolumen ab.

Wer trägt die Kosten für das Beweissicherungsverfahren vor Baubeginn?

Bei der Beweissicherung vor Baubeginn übernimmt der Auftraggeber, meist der Bauherr, die Kosten. Beauftragen Sie im Rechtsstreit eine selbstständige Beweissicherung und verzichten auf eine Anklage, tragen Sie ebenfalls die Kosten. Wird das Beweissicherungsverfahren vom Gericht angeordnet und der Gutachter vom Gericht ernannt, entscheidet das Gericht nach Abschluss des Verfahrens, wer die Kosten übernehmen muss.

Muss eine Beweissicherung im Bau von einem Gutachter durchgeführt werden?

Nein, theoretisch ist eine Beweissicherung im Bau auch in Eigenregie möglich. Allerdings ist Laien der Umfang der Beweissicherung und Bauzustandsdokumentation häufig nicht bewusst. Zudem erfordert eine Beweissicherung, die auch vor Gericht Bestand haben soll, einen hohen Standard. Bild und Text müssen den Sachverhalt vollständig darstellen und sollten keine Formfehler enthalten. Um für einen Rechtsstreit wirklich gewappnet zu sein, empfiehlt es sich daher, die Beweissicherung im Bau von einem geprüften Baugutachter durchführen zu lassen. Da der Begriff Gutachter nicht geschützt ist, helfen Ihnen folgende Merkmale einen qualifizierten und professionellen Gutachter zu identifizieren:

  • öffentlich bestellt
  • vereidigt
  • verbandsgeprüft
  • Referenzen vorangegangener Gutachten

Je nach Sachverhalt empfehlen wir, bei der Wahl des Gutachters auf eine Zusatzqualifikation als Bausachverständiger zu achten.

Ist die Beweissicherung vor Baubeginn Pflicht?

Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen §3 VOB/B ist die die Beweissicherung vor Baubeginn verpflichtend. Allerdings handelt es sich hier nicht um ein Gesetz oder eine Rechtsordnung, sondern um eine Art allgemeine Geschäftsbedingungen. Während öffentliche Bauaufträge daran gebunden sind, ist dies für den Privatbereich nicht vorgeschrieben. Dennoch halten sich viele Bauherren an die Vorgaben, da die Beweissicherung vor hohen Reparaturkosten schützt und Rechtsstreitigkeiten vorbeugt.

Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Schaden nach der Beweissicherung auftritt?

Entsteht ein Schaden am Nachbargebäude, der vor den Bauarbeiten noch nicht vorhanden war, muss dennoch nachgewiesen werden, dass es sich um die Schuld des Bauunternehmens handelt. Ist dies der Fall, kann der Nachbar Schadensersatz vom Bauherrn oder dem Bauunternehmen selbst verlangen. Dies ist auch der Fall, wenn bereits Schäden vorlagen und diese aufgrund der Bauarbeiten vergrößert wurden. Mit einem Beweissicherungsverfahren kommt es schneller zu einer Einigung mit der geschädigten Partei.

Gutachterliche Beweissicherung im Bau

Wenn Sie eine Beweissicherung vor Baubeginn durchführen lassen oder im Gerichtsfall ein Beweissicherungsverfahren anstreben, erhalten Sie eine objektive Einschätzung der Risiken und ein anerkanntes Gutachten, das Sie im Schadensfall vor den Kosten bewahrt. Profitieren Sie von der Fachkenntnis der Heid Immobilienbewertung und vertrauen Sie auf zertifizierte Sachverständige.

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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