Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren im Bau

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André Heid
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Was hat es mit der Beweissicherung im Bau auf sich?

Bei der Beweissicherung vor Baubeginn geht es darum den Ist-Zustand vor den Bauarbeiten festzuhalten und vorhandene Bauschäden zu dokumentieren. Das umfasst zum einen das Grundstück und Objekt, an dem die Baumaßnahmen stattfinden. Zum anderen werden auch Nachbargebäude von außen und innen, sowie Straßen, Wasser-, Gas-, und Stromleitungen untersucht, die indirekt von den Bauarbeiten betroffen sein können. Mit der Beweissicherung vor Baubeginn sollen Ver­ant­wort­lich­kei­ten geklärt und Rechts­strei­tig­kei­ten vermieden werden. Dafür kann eine ausführliche Bau­zu­stands­do­ku­men­ta­ti­on oder ein externer Gutachter herangezogen werden.

Kommt es im Laufe der Bauarbeiten zu Baumängeln und diese werden nicht behoben beziehungsweise die verantwortliche Partei kann nicht ermittelt werden, landet der Fall häufig doch vor Gericht. Meist strebt der Bauherr oder betroffene Unternehmer ein Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren an, bei dem ein neutraler Gutachter die Lage bewertet. Nimmt das Gericht den Antrag des Bauherrn an, ernennt es einen Gutachter, welcher sich anschließend mit dem Auftraggeber in Verbindung setzt und die Begutachtung von Beweismitteln vornimmt. Obwohl auch ein selbstständiges Beweisverfahren ohne Auftrag durch den Richter zur Beisetzung des Rechtsstreits beitragen kann, erhält das neutrale Gutachten durch einen richterlich eingesetzten Sach­ver­stän­di­gen mehr Gewicht, da es als objektiver gilt.

Wann ist eine externe Beweissicherung im Bau sinnvoll?

Besonders bei in­ner­städ­ti­schen Bauprojekten ist eine Absicherung durch eine externe Beweissicherung, also einen neutralen Gutachter, relevant, da es hier aufgrund der Nähe zu anderen Gebäuden eher zu baubedingten Schäden kommt.

Bei folgenden Arbeiten lohnt es sich statt der reinen Bau­zu­stands­do­ku­men­ta­ti­on ein Beweisverfahren bei einem anerkannten Sach­ver­stän­di­gen in Auftrag zu geben:

  • Nutzung von Flächen, die nicht zum Baugrundstück gehören, aber beispielsweise für die Anlieferung von Baumaterial freigegeben sind
  • Erd- und Tiefbauarbeiten inklusive Verbauarbeiten
  • Absenkungen des Grund­was­ser­spie­gels
  • Abbruch in der Nähe von Be­stands­ge­bäu­den
  • Neubau neben Be­stands­ge­bäu­den
  • Nachbarbebauung aus Mauerwerk und Altbauten, Wohnbebauung
  • Baumaßnahmen, bei denen es zu Schäden an den umliegenden Bauwerken oder den Leistungen von Vorgewerken kommen kann

Vorteile von Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren im Bau

Ein Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren im Bau ist auf mehreren Ebenen sinnvoll. Bereits vor Baubeginn sind mit der Beweissicherung

  • der Ist-Zustand dokumentiert,
  • alle Betroffenen über mögliche Risiken aufgeklärt
  • und das Kon­flikt­po­ten­zi­al mit Nachbarn verringert.

Sollte es dennoch zum Rechtsstreit kommen, sind Sie dank des Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­rens vor unrechtmäßigen Ansprüchen geschützt. Hier macht es sich auch bezahlt einen entsprechend qualifizierten und vereidigten Bau­sach­ver­stän­di­gen beauftragt zu haben, da dessen Einschätzung vor Gericht anerkannt ist und als objektiv gilt.

Was beinhaltet die Beweissicherung?

Zu einem lückenlosen Beweisverfahren, das auch vor Gericht Bestand hat, gehören textliche und bildliche Elemente sowie die Be­rück­sich­ti­gung verschiedener Risiken und Fragen zum Baurecht. Konkret wird

  • der Zustand des Baufeldes dokumentiert,
  • der Baufeldplan mit Bildern der realen Baustelle verknüpft,
  • das Risiko für beispielsweise einen Erdrutsch oder Absenkung des Bodens beurteilt,
  • die Gefährdung umstehender Bäume und Bauwerke beurteilt
  • und entsprechende Bauwerke auf vorhandene Schäden untersucht.

Auch während der anschließenden Bauphase sind Qua­li­täts­si­che­rung und engmaschige Dokumentation wichtig. Hier bietet es sich an, eine neutrale Baubegleitung
zu beauftragen sowie einen Gutachter für die finale Bauabnahme zu engagieren.

Typische Mängel, die bei Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren im Bau dokumentiert werden

Wichtige Baumängel, die am Bauobjekt selbst oder an benachbarten Gebäuden dokumentiert werden können, umfassen

  • giftige Baumaterialien,
  • mangelhafte Isolierung von Wasser- und Elek­tro­lei­tun­gen,
  • Nässe,
  • Risse
  • und Schiefstellen.
Beweissicherungsverfahren - typische Mängel

Beweissicherung der Nachbargebäude

Nachbargebäude in die Beweissicherung einzubeziehen ist deshalb so wichtig, weil hier am schnellsten Konflikte entstehen. Ein Riss, der bereits seit Jahren unbeachtet besteht, erhält neue Aufmerksamkeit, wenn auf dem Nach­bar­grund­stück gebaggert wird. Daher sollte die Beweissicherung unbedingt auch die Innenräume betroffener Gebäude umfassen.

Geht es gar um Grenzbebauung, sind Sie ohnehin auf die Kooperation der Nachbarn angewiesen. Doch auch für die Beweissicherung benötigen Sie deren Zustimmung. Da die Anlieger nicht dazu verpflichtet sind, Ihnen Zugang zu gewähren, ist ein professioneller Umgang notwendig:

  • Informieren Sie die Nachbarn frühzeitig über das Bauvorhaben.
  • Geben Sie eine fundierte Einschätzung zu möglichen Risiken weiter.
  • Fragen Sie den Zugang für die Beweissicherung frühzeitig an.
  • Gehen Sie transparent mit den Ergebnissen aus der Beweissicherung um.

Sollten alle Versuche, den Zustand der Nachbargebäude vor Baubeginn zu dokumentieren scheitern, können Sie ein Beweisverfahren vor Gericht erwirken. Laut Zi­vil­pro­zess­ord­nung (§§ 485 – 494a ZPO), ist dies möglich, wenn die Gefahr besteht, dass Beweismittel verloren gehen, oder ein berechtigtes Interesse zum Zustand eines Gebäudes besteht.

Zu den Gebäuden und Immobilienarten, die wir für Sie bewerten, zählen unter anderem die folgenden Grund­stücks­ty­pen:

Wohnimmobilien

  • Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser
  • Doppel- & Reihenhäuser
  • Ei­gen­tums­woh­nun­gen
  • Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser
  • Wohn- & Geschäftshäuser
  • Ferienhäuser & Wohnungen
  • Pfle­ge­ap­part­ments

Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en

Grundstücke &­ Rechte

Wie hoch sind die Kosten für ein Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren im Bau?

Die Kosten für den Gutachter, der das Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren durchführt, variieren je nach Komplexität des Schadenfalls. Eine grobe Orientierung bietet Ihnen der Stundenlohn, welcher bei 160 Euro netto liegt. Hinzu kommen Anfahrtskosten für die Begutachtung und gegebenenfalls weitere Nebenkosten. Ein Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren beginnt ab 2.500 Euro, hängt aber letztlich vom Bauvolumen ab.

Wer trägt die Kosten für das Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren vor Baubeginn?

Bei der Beweissicherung vor Baubeginn übernimmt der Auftraggeber, meist der Bauherr, die Kosten. Beauftragen Sie im Rechtsstreit eine selbstständige Beweissicherung und verzichten auf eine Anklage, tragen Sie ebenfalls die Kosten. Wird das Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren vom Gericht angeordnet und der Gutachter vom Gericht ernannt, entscheidet das Gericht nach Abschluss des Verfahrens, wer die Kosten übernehmen muss.

Muss eine Beweissicherung im Bau von einem Gutachter durchgeführt werden?

Nein, theoretisch ist eine Beweissicherung im Bau auch in Eigenregie möglich. Allerdings ist Laien der Umfang der Beweissicherung und Bau­zu­stands­do­ku­men­ta­ti­on häufig nicht bewusst. Zudem erfordert eine Beweissicherung, die auch vor Gericht Bestand haben soll, einen hohen Standard. Bild und Text müssen den Sachverhalt vollständig darstellen und sollten keine Formfehler enthalten. Um für einen Rechtsstreit wirklich gewappnet zu sein, empfiehlt es sich daher, die Beweissicherung im Bau von einem geprüften Baugutachter durchführen zu lassen. Da der Begriff Gutachter nicht geschützt ist, helfen Ihnen folgende Merkmale einen qualifizierten und professionellen Gutachter zu identifizieren:

  • öffentlich bestellt
  • vereidigt
  • verbandsgeprüft
  • Referenzen vorangegangener Gutachten

Je nach Sachverhalt empfehlen wir, bei der Wahl des Gutachters auf eine Zu­satz­qua­li­fi­ka­ti­on als Bau­sach­ver­stän­di­ger zu achten.

Wann ist eine Beweissicherung beim Bau sinnvoll?
In diesen 6 Fällen ist eine Beweissicherung durch einen externen Gutachter beim Bau sinnvoll.

Ist die Beweissicherung vor Baubeginn Pflicht?

Laut Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen §3 VOB/B ist die die Beweissicherung vor Baubeginn verpflichtend. Allerdings handelt es sich hier nicht um ein Gesetz oder eine Rechtsordnung, sondern um eine Art allgemeine Ge­schäfts­be­din­gun­gen. Während öffentliche Bauaufträge daran gebunden sind, ist dies für den Privatbereich nicht vorgeschrieben. Dennoch halten sich viele Bauherren an die Vorgaben, da die Beweissicherung vor hohen Reparaturkosten schützt und Rechts­strei­tig­kei­ten vorbeugt.

Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Schaden nach der Beweissicherung auftritt?

Entsteht ein Schaden am Nachbargebäude, der vor den Bauarbeiten noch nicht vorhanden war, muss dennoch nachgewiesen werden, dass es sich um die Schuld des Bauunternehmens handelt. Ist dies der Fall, kann der Nachbar Schadensersatz vom Bauherrn oder dem Bauunternehmen selbst verlangen. Dies ist auch der Fall, wenn bereits Schäden vorlagen und diese aufgrund der Bauarbeiten vergrößert wurden. Mit einem Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren kommt es schneller zu einer Einigung mit der geschädigten Partei.

Gutachterliche Beweissicherung im Bau

Wenn Sie eine Beweissicherung vor Baubeginn durchführen lassen oder im Gerichtsfall ein Be­weis­si­che­rungs­ver­fah­ren anstreben, erhalten Sie eine objektive Einschätzung der Risiken und ein anerkanntes Gutachten, das Sie im Schadensfall vor den Kosten bewahrt. Profitieren Sie von der Fachkenntnis der Heid Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung und vertrauen Sie auf zertifizierte Sachverständige.

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