Das Haus privat verkaufen? Oder doch lieber einen Makler zurate ziehen? Grundstückseigentümer stehen oft vor dieser Frage. Denn ein Makler kostet – nimmt aber auch viel Arbeit ab. Ob es Sinn macht, Ihre Immobilie privat zu verkaufen, wie die Veräußerung im besten Fall abläuft und was Sie sonst noch beachten müssen, erfahren Sie hier. Natürlich gehen wir auch darauf ein, wie Sie eine Wohnung privat verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Wenn Sie ein Haus privat verkaufen, benötigen Sie Zeit und haben anfangs Ausgaben.
- Tragen Sie alle relevanten Unterlagen zusammen und strukturieren Sie den Hausverkauf von der Vermarktung bis zur Schlüsselübergabe.
- Am schwierigsten beim privaten Hausverkauf gestalten sich oft die Besichtigungstermine sowie die anschließenden Kaufpreisverhandlungen.
- Ein Wertgutachten untermauert gerechtfertigte Preisvorstellungen.
Haus privat verkaufen oder mit Makler: Was ist besser?
Um zu entscheiden, ob Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen sollen, hilft Ihnen womöglich die folgende Aufstellung von Vor- und Nachteilen, die beide Varianten mit sich bringen.
|
Haus privat verkaufen |
Haus mit Makler verkaufen |
|
Sie brauchen Zeit. |
Makler spart Ihnen Zeit. |
|
Sie müssen sich einarbeiten. |
Makler weiß, was zu tun ist. |
|
Sie kümmern sich um die Vermarktung (Bilder, Exposé, Terminvereinbarungen, Besichtigungen). |
Makler kennt und verhandelt mit Interessenten, gestaltet ansprechendes Exposé, führt Besichtigungen durch. |
|
Sie zahlen keine Provision. |
Makler verkauft zu höherem Preis. |
|
Sie verkaufen an wen Sie wollen. |
Makler vermittelt, wen er kriegt. |
|
Sie verkaufen in Ihrem Tempo. |
Terminabsprachen erforderlich. |
|
Sie steuern, welche Informationen die Kaufinteressenten bekommen. |
Welche Infos gibt der Makler weiter (z.B. dürfen Mängel nicht verschwiegen werden). |
Voraussetzungen, um ein Haus privat zu verkaufen
Haben Sie sich dafür entschieden, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, sollten Sie zuerst überprüfen, ob die Voraussetzungen dafür stimmen.
- Sie können jederzeit selbst Besichtigungen durchführen, da Sie in der Nähe sind und zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen frei nehmen können.
- Sie haben ausreichend Zeit, um sich um alle Schritte – von der Planung bis zur Übergabe – selbst kümmern zu können.
- Sie sind in der Lage, stets zeitnah auf Anfragen zu reagieren und so schnell Kontakt mit potenziellen Käufern aufzunehmen.
- Sie können ein ansprechendes Exposé erstellen und können den Grundriss des Hauses mittels einer passenden Software darstellen.
- Sie können die Vermarktung der Immobilie finanzieren und das Haus über verschiedene Kanäle bewerben.
- Sie kennen sich mit rechtlichen Fragen rund um den Hausverkauf aus und wissen außerdem, wie man verhandelt.
- Sie haben den Immobilienwert ermitteln lassen und wissen, welchen Preis Sie beim privaten Hausverkauf erzielen möchten und können.
Welche Unterlagen sind für einen privaten Hausverkauf nötig?
Um die Immobilie sachgerecht anbieten zu können, sind einige Unterlagen nötig.
- Energieausweis: kostet mehrere Hundert Euro und ist zwingend notwendig, wenn Sie ein Haus privat verkaufen. Sie müssen die Energiekennwerte bereits im Inserat angeben. >> Energieausweis erstellen!
- Grundbuchauszug: erhältlich beim Grundbuchamt; Kosten: etwa 20 €. >> Grundbuchauszug anfordern!
- Bauakte: kann beim Bauamt eingesehen werden; Kosten: je nach Bundesland unterschiedlich. So werden in Bayern für die Einsicht 10 € pro Anwesen fällig. Die Bauakte, auch Baudokumentation oder Bauunterlagen genannt, ist eine Sammlung aller relevanten Dokumente und Unterlagen, die ein Bauvorhaben betreffen. Sie enthält beispielsweise die Baubeschreibung, Baupläne, Genehmigungen, Nachweise über die Einhaltung von Bauvorschriften, Korrespondenz mit Behörden, Abnahmeprotokolle und vieles mehr. Die Bauakte dient als umfassendes Dokumentations- und Nachweiswerk über den gesamten Bauprozess.
- Grundriss: Sollten Sie die Grundrisse, Ansichten und Schnitte nicht mehr finden, helfen spezielle Online-Tools bei der Grundrisserstellung. Nach der Vertragsunterzeichnung beim Notar müssen Sie allerdings die Originaldokumente übergeben.
- Amtlicher Lageplan: ein schriftlicher & ein zeichnerischer Teil; erhältlich beim Vermessungs- oder Katasteramt; Kosten: einige Hundert Euro.
- Flurkarte: erhältlich beim Katasteramt; Kosten: zwischen 15 und 65 €
- Grundsteuerbescheide: kostenfrei erhältlich beim Finanzamt; über die Höhe der Grundsteuer erteilt den Eigentümern zudem die Gemeindeverwaltung.
- Mietverträge: nur bei einer vermieteten Immobilie – und nicht im Inserat angeben.
- Teilungserklärung: beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern sowie Reihenhäusern
Schritt für Schritt Haus privat verkaufen: Checkliste
Im Folgenden finden Sie eine Checkliste mit allen wichtigen Schritten eines Hausverkaufs – von der Wertermittlung bis hin zur Übergabe der Immobilie. So vergessen Sie bestimmt nichts!
Wertermittlung der Immobilie
Wenn Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, wissen Sie auch, wie hoch Sie den Verkaufspreis ansetzen können. Kostenlose Bewertungsportale berücksichtigen die realen, individuellen Gegebenheiten unzureichend, während sich Makler an den Angebotspreisen orientieren. Detaillierter, aussagekräftiger und mit behördenkonformer und gerichtsfester Begründung erhalten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie in Form eines Verkehrswertgutachtens von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen.
Katharina Heid erklärt im Video, wie ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis aus einem schnellen Verkauf einen Ladenhüter mit Preis-Abwärtsspirale macht.
Preis festlegen
Kennen Sie den Wert der Immobilie, gilt es, den Verkaufspreis festzulegen. Am besten orientieren Sie sich dabei an der vorher durchgeführten Wertermittlung. So legen Sie nicht nur einen angemessenen Preis fest, Sie können diesen auch vor potenziellen Käufern handfest argumentieren.
Unterlagen organisieren
Bevor es an die Vermarktung geht, sollten Sie alle nötigen Unterlagen organisieren. Potenzielle Käufer wollen in aller Regel sämtliche wichtigen Informationen rund um das Haus haben, um sich ein Bild davon machen zu können.
Es ist sinnvoll, von Beginn an alle relevanten Unterlagen zusammenzutragen, die Sie später an den Käufer übergeben. Zur Not können Sie aber auch mit Energieausweis und Grundriss starten.
Exposé erstellen
Professionelle Fotos, ein übersichtlicher Grundriss und Beschreibungen einschließlich Energiekennwerte gehören in ein gutes Exposé. Dieses soll den potenziellen Käufern einen guten Überblick über die Immobilie geben und ihnen alle relevanten Eckdaten auf einen Blick zur Verfügung stellen. Die Qualität der Präsentation einer Immobilie wird maßgeblich vom Exposé beeinflusst – hier entscheidet sich bereits, ob jemand zu einem Interessenten wird oder nicht.
Bevor Sie Ihre Anzeige auf einem Immobilienportal veröffentlichen, sollten Sie gründlich daran feilen. Wir geben Ihnen in unserem Ratgeber konkrete Praxistipps, damit Sie ohne teure Hilfe das perfekte Exposé erstellen und Ihre Immobilie privat zum Toppreis verkaufen können.
Besichtigungen vorbereiten
Melden sich erste Interessenten, müssen Sie Besichtigungen organisieren. Hier gibt es viele Aspekte zu beachten. Denn wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vor Ort präsentieren, beeinflusst die Kaufentscheidung und den Preis. Wir haben Ihnen eine Checkliste für die Hausbesichtigung in unserem Ratgeber zusammengestellt.
Kaufvertrag aufsetzen
Hat sich bei den Besichtigungen ein Interessent als Käufer Ihres Hauses hervorgetan, geht es an die Erstellung des Kaufvertrags. Diesen können Sie entweder selbst erstellen oder von einem Notar aufsetzen lassen – das kostet aber extra. Stellen Sie dem Käufer den Vertrag vor der Unterzeichnung zu, sodass er die Möglichkeit hat, diesen noch einmal durchzugehen.
Wichtige Punkte im Kaufvertrag:
- Fixierung des Kaufpreises
- Zahlungsbedingungen und -fristen
- Übergabetermin
- Zustand der Immobilie bei Übergabe
Notartermin vereinbaren
Für die Unterzeichnung des Vertrags – und damit den rechtskräftigen Verkauf des Hauses – ist es in Deutschland verpflichtend, einen Notar hinzuziehen. Der Notar geht den kompletten Kaufvertrag mit allen Parteien – gegebenenfalls gehört auch der Makler dazu – durch und klärt etwaige Fragen. Sind beide Parteien einverstanden, kommt es zur Unterzeichnung. Wird nichts Gegenteiliges vereinbart, kommt der Käufer für die Notarkosten auf.
Hausübergabe durchführen
Sind alle bürokratischen Angelegenheiten erledigt, geht es an die Übergabe. Bereiten Sie dafür ein Übergabeprotokoll vor, das Sie als Verkäufer vor möglichen Nachforderungen seitens des Käufers schützt. Im Protokoll werden wichtige Details festgehalten:
- Etwaige Mängel und Verantwortlichkeit für deren Behebung
- Zählerstände
- Inventar, das im Haus bleibt
Beim finalen Termin übergeben Sie den Schlüssel an den neuen Eigentümer. Tun Sie dies aber erst, wenn der volle Kaufpreis bzw. die vereinbarte Anzahlung auf Ihrem Konto ist.
9 häufige Fehler beim privaten Hausverkauf
Wer eine Immobilie privat verkauft, kann viel falsch machen. Wir stellen Ihnen neun häufige Fehler vor, die vor allem dann passieren, wenn branchenfremde Personen Ihr Haus privat verkaufen.
#1 Fehleinschätzung des Verkaufspreises
Meist werden Immobilien zu hoch angesetzt. Das schreckt potenzielle Käufer ab. Bleiben Sie beim Preis nahe an der durchgeführten Bewertung. So veranschlagen Sie nicht nur einen vernünftigen Preis, sondern können diesen auch rechtfertigen.
Wir unterstützen Sie gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie!
#2 Unterschätzter Zeitaufwand
Von der Idee, das Haus zu verkaufen, bis zum tatsächlichen Verkauf können im schlimmsten Fall Jahre vergehen. Das unterschätzen viele Hauseigentümer. Daneben sind Aspekte wie Dokumentenbeschaffung und Bearbeitung der Interessentenanfragen zeitfressend und können Verkäufer vor eine große Herausforderung stellen.
#3 Unterschätzter Kostenaufwand
Wie viel kostet es, ein Haus privat zu verkaufen? Die Kosten für eine Immobilienbewertung, die notwendigen Unterlagen und die Vermarktung tragen Sie als Verkäuferin jedem Fall – auch wenn Sie keinen Makler engagieren. Eine Immobilienbewertung für private Zwecke wie einen Hausverkauf gibt es ab 1.690 Euro für ein Kurzgutachten.
Möchten Sie eine Immobilie trotz Leerstands ansprechend präsentieren, lohnt sich womöglich Home Staging. Das kostet Sie aber bis zu drei Prozent des Verkaufserlöses. Eine Lastenfreistellung, also eine Bereinigung des Grundbucheintrags, schlägt gut und gerne mit Hunderten von Euro zu Buche. Wurde die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt und Sie bezahlen die Restschuld mit den Verkaufseinnahmen in einem Rutsch, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, um entgangene Zinsen auszugleichen. Und unter Umständen klopft das Finanzamt an und erhebt eine Spekulationssteuer auf Ihren Gewinn.
#4 Fehlende Dokumente
Alle notwendigen Dokumente sollten Sie im Idealfall bereits vor der Vermarktung der Immobilie beisammenhaben. Diese benötigen Sie spätestens, wenn es an die Besichtigungen geht. Fehlende Dokumente können dazu führen, dass sich der Verkauf in die Länge zieht. Ein fehlender Energieausweis kann direkt zu einer Strafe führen. Konkret: Bei einem Verstoß gegen diese Vorschrift des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) drohen Bußgelder von bis zu 10.000 €.
#5 Mangelhafte Kommunikation
Ein selbsterklärender Punkt: Wenn Sie Anfragen nicht bearbeiten, werden Sie das Haus nicht an den Mann oder die Frau bringen können. Sorgen Sie dafür, dass Sie Interessenten zeitnah antworten und für diese jederzeit erreichbar sind.
#6 Nicht-Berücksichtigung des Mieters
Nicht nur mit Kaufinteressenten sollten Sie sprechen. Möchten Sie ein vermietetes Haus verkaufen, holen Sie den Mieter ins Boot. Einerseits hat dieser ein Vorkaufsrecht, andererseits kann er Ihre Verkaufsbemühungen erheblich erschweren. Verschlossene Türen bei Besichtigungen, ungebetenes Schlechtreden der Wohnung, Lästern über die Nachbarschaft, offensiv kommunizierte Auszugsverweigerung – Mieter können Kaufinteressenten meilenweit in die Flucht schlagen.
#7 Nicht ansprechende Präsentation des Hauses
Die Präsentation des Hauses ist Ihr Schlüssel zu den Interessenten. Eine wenig ansprechende Präsentation (Fotos, Beschreibung) kann dafür sorgen, dass die Interessenten ausbleiben oder den Kaufpreis drücken wollen. Dabei geht es nicht nur um die Online-Präsentation der Immobilie. Bei Besichtigungsterminen können Sie durch gute Vorbereitung und klare Aussagen punkten – als ungeübter Verkäufer allerdings wesentlich häufiger entscheidende Prozente verlieren.
#8 Schlecht vorbereitete Verkaufsgespräche
Wenn Sie den von Ihnen festgelegten Verkaufspreis erreichen wollen, müssen Sie souverän und sicher auftreten. Legen Sie sich überzeugende Argumente zurecht und seien Sie auf Fragen vonseiten der Interessenten vorbereitet. Mit einer Immobilien-Verkaufsberatung durch unsere geschulten Sachverständigen sind Sie bestens vorbereitet.
#9 Unzureichend geprüfter Kaufvertrag
Zwar müssen Sie den Vertrag und somit den Verkauf des Hauses bei einem Notartermin finalisieren, den Vertrag an sich können Sie aber auch selbst aufsetzen. Und da kommt es auf Präzision an. Sämtliche Details und Absprachen müssen Sie selbst formulieren und im Vertrag fixieren. Prüfen Sie daher den Vertrag auf seine Korrektheit, bevor Sie ihn unterzeichnen.
Sind etwaige Schäden, die nicht behoben werden, im Schriftstück enthalten? Werden mitverkaufte Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche oder zugehörige bauliche Anlagen wie eine Garage aus steuerlichen Gründen, um dem Käufer entgegenzukommen, im Kaufvertrag separat aufgeführt und mit einem Preisschild versehen (Kaufpreisaufteilung)?
Fazit: Haus privat verkaufen
Haben Sie das nötige Verkaufsgeschick, das rechtliche Wissen und genügend Ressourcen, um den Verkauf Ihres Hauses selbst in die Hand zu nehmen? Selbst ohne teure Unterstützung können Sie ein Haus privat verkaufen. Eilt es, empfiehlt sich die Unterstützung durch einen ortsansässigen Immobilienmakler. Haben Sie hingegen Zeit, können Sie Ihre Immobilie privat verkaufen.
Ein Wertgutachten gibt Ihnen einen Überblick über den Zustand der Immobilie und dient als Verhandlungsgrundlage. Mit ausreichender Vorbereitung, Engagement und Zeit sowie Kenntnis eines realistischen Verkaufspreises kann der private Immobilienverkauf ein Erfolg werden.
Falls Sie Fragen haben, wir von Heid bieten Ihnen eine anerkannte Wertermittlung sowie eine professionelle Verkaufsberatung für Wohnungen und Häuser. Kontaktieren Sie uns telefonisch oder per Kontaktformular!
