Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist ein wichtiges Regelwerk für die Immobilienbewertung, das auch für Unternehmen und Finanzinstitutionen von zentraler Bedeutung ist. Eine korrekte Ermittlung des Beleihungswerts ist notwendig, um fundierte Entscheidungen im Umgang mit Immobilienvermögen zu treffen. Dieser Artikel fasst die wichtigsten Punkte der BelWertV prägnant zusammen. So erhalten Sie einen klaren Überblick über die Richtlinien und Vorgaben, die bei der Ermittlung des Beleihungswertes relevant sind.
Das Wichtigste in Kürze
- BelWertV steht für Beleihungswertermittlungsverordnung. Eine andere Bezeichnung lautet Beleihungswertverordnung.
- Die BelWertV wird verwendet, um den Beleihungswert von Immobilien zu bestimmen. Dies geschieht durch Banken oder Sachverständige.
- Im Oktober 2022 wurde die Verordnung zuletzt aktualisiert, um sie an aktuelle Gegebenheiten und den Markt anzupassen.
- Die Verordnung besteht aus vier Teilen. Im ersten Teil werden allgemeine Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze geregelt, im zweiten Teil geht es um das Gutachten sowie den Gutachter. Im dritten und vierten Teil geht es um die Wertermittlungsverfahren sowie die Schlussbestimmungen.
Was ist die BelWertV?
Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist eine deutsche Verordnung, die die Bewertung von Immobilien für Beleihungszwecke nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes regelt. Sie legt die Grundsätze und Verfahren fest, die bei der Ermittlung des Beleihungswerts von Immobilien zu beachten sind. Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, der als Basis für die Vergabe von Krediten durch eine Bank dient. Wenn Sie einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnehmen möchten, benötigt die Bank Sicherheiten. Der Beleihungswert hilft dabei, den maximalen Betrag zu bestimmen, den die Bank bereit ist, Ihnen als Kredit zu gewähren. Der maximale Kreditwert basiert dabei stets auf dem Wert der Immobilie.
Die BelWertV kann bei verschiedenen Arten von Objekten zum Einsatz kommen:
- Wohnimmobilien, wie Ein- und Mehrfamilienhäuser
- Gewerbeimmobilien, wie Büro- oder Gewerbegebäude, Hotels, Lagerhallen oder Fabriken
- Grundstücke
- Land- und forstwirtschaftliche Objekte und Flächen
- Spezielle Objekte (Denkmäler etc.)
Inhalte der BelWertV
Die BelWertV kann online eingesehen werden. Die Verordnung besteht aus vier Teilen, wobei der letzte davon lediglich Schlussvorschriften enthält.
Beleihungswertermittlungsverordnung Teil 1: Allgemeine Bestimmungen und Verfahrensgrundsätze
Anwendungsbereich
Die Richtlinien der Verordnung sind zu beachten, wenn es um die Feststellung der Beleihungswerte gemäß des Pfandbriefgesetzes sowie die Sammlung der für die Wertermittlung notwendigen Daten geht.
Gegenstand der Wertermittlung
Die Beleihungswertermittlung bezieht sich auf ein Grundstück oder ähnliche Rechte, die als Sicherheit für Kredite dienen und mit einer Hypothek belastet sind oder werden sollen.
Grundsatz der Beleihungswertermittlung
Der Beleihungswert ist der erwartete Wert einer Immobilie, der unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen am Grundstücksmarkt und ohne spekulative Elemente während der gesamten Beleihungsdauer bei einem Verkauf erreicht werden kann.
Um die langfristige Verkaufsfähigkeit der Immobilie einzuschätzen, müssen regionale Marktbedingungen und mögliche andere Nutzungen berücksichtigt werden. Dies erfordert eine langfristige Analyse der Marktgegebenheiten, wobei der betrachtete Zeitraum klar benannt werden sollte.
Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes
Der Beleihungswert basiert auf der Ermittlung des getrennten Ertrags- und Sachwertes, mit Priorität auf dem Ertragswert. Eine Abweichung über 20 Prozent erfordert eine Überprüfung.
Ein- und Zweifamilienhäuser können sich am Sachwert oder Vergleichswert orientieren, ohne Ertragswertermittlung, wenn das Objekt zur Eigennutzung geeignet ist. Vermietete Objekte erfordern eine nachvollziehbare Abzugsberechnung.
Erkennbare Baumängel oder Bauschäden werden als Abschlag vom Beleihungswert berücksichtigt.
Im Bau befindliche Objekte nutzen den Zustandswert, welcher den Bodenwert und den anteiligen Wert der baulichen Anlage umfasst. Der Zustandswert darf Bodenwert und anteiligen Ertragswert nicht überschreiten. Gegebenenfalls können Nachhaltigkeitsabschläge notwendig sein.
Beleihungswertermittlungsverordnung Teil 2: Gutachten und Gutachter
Gutachten
Der Beleihungswert muss durch ein Gutachten bestimmt werden. Eine Besichtigung des zu bewertenden Objekts ist während des Wertermittlungsprozesses erforderlich.
Hinweis: Es gibt Ausnahmen, bei denen das Objekt nicht zwingend besichtigt werden muss.
Die Erstellung des Beleihungswertgutachtens obliegt einem oder mehreren Gutachtern, die entweder allgemein oder fallweise von der Pfandbriefbank bestimmt werden.
In speziellen Situationen, wie bei Kooperationen oder beim Ankauf von Portfolios, können Gutachten, die für andere Banken oder Versicherungsunternehmen erstellt wurden, als Grundlage herangezogen werden. Dies ist jedoch nur unter Berücksichtigung bestimmter Aspekte möglich.
Die Schwerpunkte des Gutachtens sind:
- Qualität und Lage des Objekts
- Lokaler Immobilienmarkt
- Rechtliche und tatsächliche Eigenschaften
- Beleihungsfähigkeit
- Verwertbarkeit
- Vermietbarkeit
Zusätzlich sollte auch geprüft werden, ob es genug potenzielle Käufer und Nutzer gibt, um die nachhaltige Ertragsfähigkeit sicherzustellen. Auch ein prognostizierter Wertverlust und das Modernisierungsrisiko sollten berücksichtigt werden. Die wichtigsten Objektdaten, Bewertungsparameter und Annahmen müssen nachvollziehbar erklärt werden.
Alle Einflüsse auf Ertrags-, Sach- oder Vergleichswert, wie Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Rechte, Pflichten und Belastungen, sind zu berücksichtigen und können den Wert mindern.
Gutachter
Der Gutachter muss qualifiziert sein und über spezielle Kenntnisse in der Immobilienbewertung verfügen. Personen, die von anerkannten Stellen wie Dekra, HypZert, IHK und TÜV zertifiziert wurden, gelten als qualifiziert. Die Pfandbriefbank muss sicherstellen, dass der Gutachter sowohl langjährige Erfahrung in der Immobilienbewertung als auch spezifisches Wissen über den jeweiligen Markt und Objekttyp verfügt. Außerdem muss der Gutachter unabhängig sein und darf nicht mit betreffenden Personen verwandt sein oder in einem sonstigen Naheverhältnis stehen.
Beleihungswertermittlungsverordnung Teil 3: Wertermittlungsverfahren
Ertragswertverfahren
Für das Ertragswertverfahren muss der Wert der baulichen Anlage separat vom Bodenwert berechnet werden. Dieses Verfahren bewertet eine Immobilie basierend auf den erwarteten zukünftigen Einnahmen, die sie generieren kann, abzüglich der damit verbundenen Kosten.
Für die Berechnung des Ertragswerts wird zuerst der Jahresreinertrag benötigt. Dazu werden die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag subtrahiert.
Hinweis: Für die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten gelten Mindestsätze für die Einzelkostenansätze (Anlage 1).
Um den Bodenwertanteil des Grundstücks zu erhalten, multiplizieren Sie den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins.
Nun wird der Bodenwertanteil vom Jahresreinertrag abgezogen und mit dem Vervielfältiger kapitalisiert. Rechnen Sie zu diesem Wert noch den Bodenwert dazu und berücksichtigen Zu- und Abschläge, erhalten Sie den Ertragswert eines Objekts.
Hinweis: Der Liegenschaftszins liegt nach Anlage 2 Maximalsätzen für die Nutzungsdauer in Deutschland belegener baulichen Anlagen zugrunde.
Aufschläge gibt es nach Anlage 3 für einzelne Nutzungsarten.
Sachwertverfahren
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus dem Bodenwert und dem zu ermittelnden Wert der baulichen Anlage zusammen, wobei die Wertminderung aufgrund des Alters zu beachten ist.
Für die Berechnung des Sachwerts wird erst der Bodenwert mit dem Gebäude-Sachwert addiert. Danach berücksichtigen Sie die Marktanpassungsfaktoren, um den endgültigen Sachwert zu erhalten.
Vergleichswertverfahren
Für die Bestimmung des Vergleichswerts sollten vergleichbare Objekte herangezogen werden, die in ihren entscheidenden Merkmalen wie Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten ausreichend mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Die Vergleichspreise können aus Kaufpreis- oder anderen Marktdatenquellen stammen. Vom ermittelten Ausgangswert ist ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent vorzunehmen.
Die Ermittlung des Vergleichswerts für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum kann unter Verwendung computerunterstützter datenbankbasierter Bewertungsmodelle erfolgen. Dies ist jedoch nur zulässig, wenn die Modelle und Daten jährlich von einer unabhängigen qualifizierten Stelle validiert werden. Die Pfandbriefbank muss die Bewertungsergebnisse regelmäßig im Rahmen der Qualitätssicherung überprüfen, wobei das Sachwertverfahren für Stichproben von Ein- und Zweifamilienhäusern verwendet werden soll.
Besonderheiten bei einzelnen Objekten
Bei bestimmten Objekten und Flächen sind laut BelWertV Besonderheiten im Rahmen der Wertermittlung zu berücksichtigen.
Bauland
Soll der Wert von Bauland ermittelt werden, muss sowohl der Entwicklungszustand als auch der zukünftige Bedarf an Baugrundstücken geprüft werden und gegebenenfalls im Gutachten dazu Bezug genommen werden.
Erbbaurechte und andere grundstücksgleiche Rechte
Bei der Beleihung von Erbbaurechten ist die Restlaufzeit zu berücksichtigen, und Einschränkungen daraus sollten angemessen durch Wertabschläge im Gutachten berücksichtigt werden. Das Gutachten muss aufzeigen, ob und für wie lange das Erbbaurecht in Bezug auf seine Laufzeit und die bei seiner Beendigung vereinbarte Entschädigungsregelung angemessen nutzbar erscheint.
Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
Als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke gelten Flächen, auf denen der Großteil des Rohertrags durch landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Aktivitäten erwirtschaftet wird.
Bei unbebauten Grundstücken (Ackerland, Grünland, Obst- und Weinbauflächen oder Wald) sollte der Grundstückswert unter Einbeziehung der vorhandenen Merkmale aus passenden Vergleichspreisen abgeleitet werden. Das Gutachten sollte die Größe des Grundstücks, die Art der Fläche und insbesondere regionale Faktoren wie Bodenqualität und klimatische Bedingungen beachten.
Bebaute Grundstücke werden nur separat bewertet, wenn die Gebäude unabhängig und außerhalb des landwirtschaftlichen Betriebs nutzbar sind.
Maschinen und Betriebseinrichtungen
Sofern Maschinen und Betriebseinrichtungen nicht wesentliche Bestandteile des zu bewertenden Objektes sind, werden diese bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt.
Wohnwirtschaftlich genutzte Objekte bei Vergabe von Kleindarlehen
Bei der Beleihung eines wohnwirtschaftlich genutzten Inlandsobjekts kann auf ein Gutachten verzichtet werden, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag mit Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt. Bei teilweiser gewerblicher Nutzung darf der Ertragsanteil ein Drittel des Rohertrags nicht überschreiten. Anstelle des Gutachtens ist eine vereinfachte Wertermittlung erforderlich, die den übrigen Anforderungen entspricht.
Eine Besichtigung des Objekts vor Ort ist erforderlich, kann jedoch, unter der Angabe von Gründen für den Ausfall, in folgenden Fällen ausbleiben:
- Das Objekt ist der Pfandbriefbank oder einem kooperierenden Institut bereits bekannt, was nur dann der Fall ist, wenn es in den letzten zwei Jahren von einem Mitarbeiter dieser Institutionen oder in ihrem Auftrag besichtigt wurde.
- Es handelt sich um die Beleihung einer Eigentumswohnung in einem Gebäude, in dem die Pfandbriefbank in den letzten zwei Jahren bereits mindestens eine ähnliche Wohnung besichtigt hat.
- Bei der Beleihung eines in einer Siedlung von gleichartigen Einfamilienhäusern belegenen Einfamilienhauses wurde in den letzten beiden Jahren bereits ein gleichartiges Objekt in der Siedlung besichtigt und bewertet.
- Ein neu errichtetes Fertighaus kann anhand des Katalogs des Herstellers eindeutig bewertet werden.
- Eine Ansicht des Objekts per Videoübertragung ist möglich, wenn der Wertermittler dadurch einen annähernden Einblick in die Immobilie und ihren Zustand erhält. Die Übertragung muss mit Screenshots dokumentiert werden und vom Ergebnis der Beleihungswertermittlung wird ein Abzug von mindestens 5 Prozent gemacht, da Videoübertragungen nicht der neue Standard werden sollen.
Bei Erwerb einer Vielzahl von Darlehensforderungen von anderen Institutionen können vereinfachte Wertermittlungen verwendet werden, wenn sie den vorgegebenen Bestimmungen entsprechen. Eine Plausibilitätsprüfung durch einen sachkundigen Mitarbeiter der Pfandbriefbank ist erforderlich, und das Ergebnis muss dokumentiert werden.
Die notwendige Plausibilitätsprüfung kann auf eine repräsentative Anzahl von Bewertungen beschränkt werden, die das erworbene Portfolio regional und objektmäßig abbilden. Wenn dabei Zweifel an der Angemessenheit der ermittelten Werte auftreten, muss die Stichprobe angemessen erweitert oder eine Einzelprüfung beziehungsweise vollständige Neubewertung für bestimmte Regionen oder Objekttypen durchgeführt werden.
Im Ausland belegene Objekte
Die Berechnung des Beleihungswerts für Immobilien erfolgt im Ausland gemäß dieser Verordnung, außer spezielle Anweisungen oder Bestimmungen legen in den folgenden Absätzen etwas anderes fest:
Die Beleihungswertermittlung kann auf ein landesspezifisches Gutachten zurückgreifen, wenn es transparente Methoden verwendet, nicht älter als zwei Jahre ist und den BelWertV-Richtlinien entspricht. Falls der Darlehensnehmer das Gutachten in Auftrag gibt, ist dessen Verwendung nur zulässig, wenn der beauftragte Gutachter berufsrechtlichen Regelungen unterliegt und das Gutachten von einer anerkannten Stelle überprüft wird. Die entnommenen Daten sind im Beleihungswertgutachten zu kennzeichnen. Bei fehlenden Vergleichspreisen für Bodenwerte im Ausland können alternative Verfahren genutzt werden, wobei die Unabhängigkeit von der Ertragswertbestimmung zu beachten ist. Eine erneute Besichtigung kann entfallen, wenn das Gutachten alle relevanten Informationen enthält.
Bei der Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes eines Objektes im Ausland ist zu beachten, dass die im Markt erzielten Spitzenwerte angemessen gewichtet werden sollen. Dies erfolgt im Kontext der langfristigen und nutzungsspezifischen Marktentwicklung, wobei verschiedene Nutzungsarten separat betrachtet werden.
Wenn die wirtschaftliche Restnutzungsdauer in landesspezifischen Wertermittlungen nicht üblich oder nicht angegeben ist, kann man für die Berechnung des Vervielfältigers anstelle einer bestimmten Restnutzungsdauer eine ewige Restnutzungsdauer verwenden. Dies gilt jedoch nur, wenn die tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer durch zusätzliche Gebäudeabschreibungen im Rahmen der Bewirtschaftungskosten ausgeglichen wird.
Wenn in der landesspezifischen Bewertungsmethode der Abzug von Bewirtschaftungskosten nicht oder nur stark eingeschränkt vorgesehen ist, kann der vorgeschriebene Mindestabzug durch die Verwendung eines höheren Kapitalisierungszinssatzes in gleichwertiger Weise erfolgen.
Überprüfung der Beleihungswertermittlung
Der Beleihungswert muss jährlich überwacht werden. Bei Anzeichen für erhebliche Verschlechterung der Wertermittlungsgrundlagen oder Zahlungsrückständen von mindestens 90 Tagen ist eine Überprüfung und gegebenenfalls eine Anpassung erforderlich. Andere gesetzliche Überprüfungspflichten bleiben bestehen.
Beleihungswertermittlungsverordnung Teil 4: Schlussvorschriften
Die DIN-Norm, die sich mit Gutachtern befasst, wurde im Beuth Verlag GmbH, Berlin veröffentlicht und ist im Deutschen Patent- und Markenamt in München archiviert (DIN EN ISO/IEC 17024).
Diese Verordnung ist seit 1. August 2006 gültig, im Oktober 2022 gab es die letzte Anpassung.
FAQs
Welche Konsequenzen gibt es bei Nichteinhaltung der BelWertV?
Die Nichteinhaltung der BelWertV kann rechtliche Konsequenzen haben, einschließlich möglicher Sanktionen oder Strafen. Es ist wichtig, dass Gutachter und Kreditgeber die Bestimmungen der Verordnung genau einhalten, um Rechtskonformität zu gewährleisten.
Welche Angaben muss ein Beleihungswertgutachten gemäß BelWertV enthalten?
Ein Beleihungswertgutachten gemäß BelWertV muss verschiedene Angaben enthalten, darunter eine genaue Beschreibung der zu bewertenden Immobilie, die angewandte Wertermittlungsmethode, die verwendeten Daten und Annahmen, die Ermittlung des Beleihungswerts sowie jegliche Besonderheiten oder Abweichungen von den Standardverfahren. Die Verordnung legt bestimmte Anforderungen an die Dokumentation fest, um Transparenz und Vergleichbarkeit der Gutachten zu gewährleisten.
Gibt es Unterschiede in den Anforderungen der BelWertV für verschiedene Arten von Immobilien?
Ja, die BelWertV berücksichtigt unterschiedliche Anforderungen je nach Art der bewerteten Immobilie. Es können spezifische Standards für Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder landwirtschaftliche Flächen gelten, um die Vielfalt der Immobilienmärkte angemessen zu berücksichtigen.
Kann ich den Beleihungswert anhand der BelWertV auch selbst ermitteln?
Da die Ermittlung des Beleihungswertes spezifische Fachkenntnisse und Qualifikationen erfordert, dürfen Beleihungswertgutachten nur von qualifizierten Sachverständigen erstellt werden. Die BelWertV stellt sicher, dass die Wertermittlung nach klaren Standards erfolgt, um die Objektivität und Genauigkeit zu gewährleisten.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung sind Experten in der Immobilienwelt und können Ihnen jederzeit weiterhelfen.
