Energieausweis für den Hauskauf – Grundlagen, Tipps und Fakten

Der Energieausweis zeigt Immobilieneigentümern und potenziellen Käufern, ob ein Haus verschwenderisch mit Energie umgeht oder bereits sparsam arbeitet. Der Energieausweis als bundeseinheitliches Zertifikat gibt Auskunft über den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Eigentümer sind verpflichtet, einen aktuellen Energieausweis bei einem Hausverkauf oder einer Vermietung vorzulegen, damit der Interessent im Bilde über die zu erwartenden Energiekosten ist. Doch beim Verständnis der einzelnen Angaben sind Laien schnell überfordert. Ohnehin ist die Aussagekraft des Energieausweises mit Vorsicht zu genießen.

So sieht der Energieausweis aus.

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

André Heid
DEKRA zertifizierter Sach­verständiger für Bauschadens­bewertung

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Was in einem Energieausweis angegeben wird

Der Energieausweis für ein Haus umfasst mehrere Seiten und doch bewertet dieses rechtliche Dokument den aktuellen Energiestandard eines Gebäudes steckbriefartig. Die Energieeffizienz des Hauses und damit dessen Umweltverträglichkeit stehen im Mittelpunkt des Statusberichts. Um den Energiehaushalt einer Immobilie zu ermitteln werden folgende Energieverbraucher berücksichtigt:

• Heizung
• Kühlung
• Lüftungsanlage
• Warmwassererzeugung

Hinzu kommt der Stromverbrauch, der für den Betrieb dieser Geräte – darunter Heizkessel, Heizregler, Klimaanlagen und Pumpen – benötigt wird.

Auf üblicherweise fünf Seiten findet der Leser des Energieausweises allgemeine Fakten zum Gebäude (zum Beispiel Baujahr, Hauptnutzung, wesentliche Energieträger etc., vgl. § 85 GEG), die einzelnen Energiekennwerte sowie Informationen zu den für die Beheizung genutzten Energieträgern. Je nach Verfahren wird der errechnete Energiebedarf beziehungsweise der gemessene Energieverbrauch dokumentiert. Wesentlicher Bestandteil des Ausweises sind zudem an den Eigentümer adressierte Vorschläge zur Optimierung der energetischen Effizienz seines Objekts (vgl. § 84 GEG). Das schließt Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen oder eine energetische Sanierung mit ein. Diese müssen vom Eigentümer der Immobilie aber nicht verpflichtend umgesetzt werden. Jedes Haus, für das ein Energieausweis erstellt wird, erfährt in diesem eine Zuteilung zu einer Energieeffizienzklasse.

Der Energieausweis dient der Information. Kauf- beziehungsweise Mietinteressenten können sich mit seiner Hilfe ein genaueres Bild über die anstehenden Energiekosten ihres Wunsch-Objektes machen. Gerade bei un- oder teilsanierten Häusern nehmen die Aufwendungen für Energie einen immer größeren Part der Gesamtkosten ein. Auch wenn es darum geht, den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, gehört der Energieausweis zu den für dieses Verfahren benötigten Unterlagen.

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Energieeffizienzklassen für Gebäude

Die Energieeffizienzklasse einer Immobilie wird in einer abgestuften Skala, wie sie in ähnlicher Form bei Elektro-Haushaltsgeräten genutzt wird, angegeben. Die Einteilung reicht von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf). Während die Effizienzklassen A und B einen Neubau-Standard bescheinigen, nimmt mit jedem Folgebuchstabe die energetische Qualität ab. Größter Vorteil: Anhand dieser Einstufung sind Objekte auf einen Blick miteinander vergleichbar.

Die Einteilung des Gebäudes in eine Energieeffizienzklasse richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des Energieausweises angegebenen Energiebedarf oder Energieverbrauch.

Die Energieeffizienzklasse richtet sich nach dem Energiebedarf bzw. Energieverbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) im Jahr (a).

Halten Sie als Kaufinteressent den Energieausweis für eine Immobilie mit Energieeffizienzklasse F in den Händen, können Sie mittels energetischer Sanierung ein paar Klassen überspringen. Dies gelingt häufig mit einer Wärmedämmung für Dach und Fassade sowie dem Austausch der Heizung, der Fenster und/oder der Installation einer Solarthermieanlage. Mit Modernisierungsmaßnahmen wie diesen, bringen Sie auch Bestandsgebäude auf eine ordentliche Energiestufe – Energieeffizienzklasse C und damit sinkende Energiekosten sind in Reichweite.

Energiebedarfsausweis vs. Energieverbrauchsausweis

Prinzipiell besteht die freie Wahl, ob Sie einen Energiebedarfs- oder -verbrauchsausweis zur Verfügung stellen. Der Energieverbrauchsausweis ist kostengünstiger in der Erstellung. Daher bevorzugen Immobilieneigentümer in der Regel den Verbrauchsausweis, wenn sie nicht gerade an Bewohner vermietet haben, die einen enorm überdurchschnittlich hohe Energieverbrauch haben oder gerade umfangreiche energetische Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt werden. Es gibt allerdings Situationen, in denen nur ein Energiebedarfsausweis möglich bzw. erlaubt ist.

Achtung: Bedarfs- und Verbrauchsausweis weisen zwar die gleiche Energieeffizienzskala aus, können aber nicht miteinander verglichen werden. Zu unterschiedlich fällt die Bewertung für dasselbe Gebäude aus, wie unser Beispiel veranschaulicht.

Energiebedarfsausweis

Der Energiebedarfsausweis ermöglicht eine nutzerunabhängige Beurteilung einer Immobilie. Der Energieberater oder ein anderer Ausstellungsberechtigter von Energieausweisen (vgl. § 88 GEG) berechnet den Energiebedarf der Immobilie anhand des Zustands des Gebäudes. Die Grundlagen zur Berechnung des Energiebedarfs eines Gebäudes sind an dessen Ausstattungsmerkmale geknüpft und in § 81 GEG festgehalten. Pflicht ist die Erstellung eines Energiebedarfsausweises, wenn:

• keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen => das ist stets bei Neubauten der Fall;
• die Fassade nachträglich gedämmt wurde oder mehr als zehn Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert wurden => hier gilt, dass aufgrund der gravierenden Änderungen erst drei Jahre neue Verbrauchsdaten gesammelt werden müssen, bevor die Ausstellung eines neuen Energieverbrauchsausweises möglich ist;
• gewissen Altbauten: Mehrfamilienhäuser mit maximal vier Wohneinheiten, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 noch nicht einhalten.

Die Berechnung des Energiebedarfs erfolgt unter Berücksichtigung der physikalischen Merkmale des Hauses. Diese sind beispielsweise die Abmessungen der Gebäudehülle und deren Wärmedurchlasswiderstand. Zudem spielen Baujahr, Heiz- und Lüftungstechnik und der Dämmstatus des Gebäudes eine Rolle. Die Kennwerte für den Energiebedarfsausweis werden anhand dieser Informationen unter Annahme von standardisierten Rahmenbedingungen für Nutzerverhalten und Witterung errechnet.

Der Bedarfsausweis wird hauptsächlich für Neubauten erstellt.

Der Energiebedarfsausweis beleuchtet die komplette Kette der Energiebereitstellung. Neben dem so berechneten Endenergieverbrauch wird für einen Energiebedarfsausweis zudem der Primärenergieverbrauch bewertet. Das ist die Energiemenge, die in Form eines Brennstoffes wie zum Beispiel Erdgas anfangs zur Verfügung steht. Nach Umwandlungsverlusten bleibt die nutzbare Endenergie übrig. Trotz ähnlich hohem Endenergieverbrauch kann sich der Primärenergieverbrauch je nach Energieträger beträchtlich unterscheiden.

Gut zu wissen: Wie der Primärenergiebedarf berechnet wird und inwiefern Strom aus erneuerbaren Energien oder eine mechanisch betriebene Lüftungsanlage angerechnet werden können, schlüsselt das §§ 20 – 33 GEG auf.

Die Vorteile des Bedarfsausweises liegen darin, dass er nach einer Modernisierung leicht und ohne großen Aufwand angepasst werden kann. Darüber hinaus ist er weder vom individuellen Energieverbrauch der Nutzer beziehungsweise Bewohner des Gebäudes abhängig. Und: Ein Energiebedarfsausweis kann und darf für alle Gebäude einschließlich Neubauten erstellt werden. Die Nachteile liegen in den höheren Kosten und dem Vertrauen auf reine Mathematik ohne Verifizierung auf Praxistauglichkeit.

Energieverbrauchsausweis

Ein Energieverbrauchsausweis wird auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs der Bewohner beziehungsweise Nutzer des Gebäudes erstellt. Dazu werden die Energieverbrauchsdaten von Heizung, Warmwasser und gegebenenfalls weitere Energiekennzahlen des gesamten Gebäudes der letzten drei Jahre zu Rate gezogen. Starke Witterungseinflüsse werden „klimabereinigt“. Heizen die Nutzer beispielsweise wegen eines bitterkalten Winters extrem, werden die Energieverbrauchsdaten mit Hilfe von sogenannten Klimafaktoren ausgeglichen. Nichtsdestotrotz bleiben die Werte in einem Energieverbrauchsausweis abhängig vom Nutzerverhalten. Bei einem Mieterwechsel oder einem anderen Gewerbenutzer mit mehr oder weniger Energiebedarf im Gebäude kann der Energieverbrauch schnell in die Höhe schießen oder reduziert werden.

Für einen Energieverbrauchsausweis wird viel abgelesen, aber auch gerechnet.

Energieausweise für ein Haus im direkten Vergleich

Ein Beispiel: In einem Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien leben drei Großfamilien mit vielen Kindern. In zwei Großfamilien sind die Eltern vorübergehend nicht berufstätig beziehungsweise pflegen einen Angehörigen und somit ganztägig zuhause. Außerdem wohnen zwei Seniorenpaare und eine verfrorene Langzeitarbeitslose in dem Haus. Die Heizungen laufen oft volle Pulle und es wird überdurchschnittlich viel gekocht und heiß gebadet. Der Energieverbrauch ist sehr hoch.

In einem Haus gleichen Baujahrs mit vergleichbarer energetischer Ausstattung und Anlagentechnik in einem anderen Stadtteil ist der Energieverbrauch nicht einmal halb so hoch. Dort wohnen drei Berufstätige in Single-Wohnungen, eine vierköpfige Energiespar-Familie, eine Person mit kaputter Heizung und geringem Wasserverbrauch sowie eine ökologisch angehauchte Studenten-WG, deren Mitglieder sich vor dem Fernseher lieber in Decken hüllen als die Heizung aufzudrehen.

Der Energiebedarfsausweis würde aufgrund der vergleichbaren Voraussetzungen des Gebäudes einen nahezu identischen Energiebedarf ausweisen. Die Energieklassifizierung im Energieverbrauchsausweis unterscheidet sich aufgrund der unterschiedlichen Bewohnerstruktur und deren Heizverhalten und Wasserverbrauch enorm.

Gebäudeenergiegesetz (GEG) als gesetzliche Grundlage für den Energieausweis

Welche Angaben in einem Energieausweis enthalten sein müssen, ist gesetzlich geregelt. Bis Ende 2020 gab es drei unterschiedliche Grundlagen zum Energiesparen:

• Energieeinsparverordnung (EnEV)
• Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
• Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Seit November 2020 gilt für alle beheizten und klimatisierten Bauwerke das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die bisherigen Regelungen vereint. Die Mindestanforderungen an Neubauten sind im Wesentlichen gleichgeblieben, obwohl sich das GEG hauptsächlich die Auswirkungen des Energiebedarfs von Neubauten auf die Umwelt ins Visier nimmt. Hingegen wurden die Kriterien für die bauliche Hülle gelockert.

Im Kern gibt das GEG die Wärmedämmung sowie die Klima- und Heiztechnik eines Gebäudes vor. Darüber hinaus sind im GEG Bestimmungen bezüglich des Luftaustausches und zur Minimierung von Wärmebrücken niedergeschrieben. Sämtliche Vorgaben sollen den Energieverbrauch und die Energiekosten senken.

Gut zu wissen: Raumwärme und Warmwasser machen mit mehr als 80 Prozent den größten Posten im Energieverbrauch von Wohngebäuden aus, während Licht nur 1,5 Prozent Anteil am Energiebedarf der Haushalte hat. Quelle: DENA-Gebäudereport 2022.

Alles rund um den Energieausweis ist im GEG in den Paragraphen 79 bis 88 zusammengefasst.

• Demnach gilt ein Energieausweis für zehn Jahre (§ 79 Abs. 3).
• Bei Neubauten muss er unverzüglich nach der Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt werden. „Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.“, verpflichtet den stolzen Bauherren direkt zur Einreichung des Dokuments (§ 80 Abs. 1).
• Bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf einer Immobilie oder von Teilen eines Gebäudes muss ein gültiger Energieausweis für das Haus oder den entsprechenden Gebäudeteil vorliegen und Interessenten zugänglich gemacht werden. Gleiches gilt, wenn ein Erbbaurecht begründet oder übertragen wird (§ 80 Abs. 3).
• Bereits im Inserat müssen bestimmte Pflichtangaben zum Energieverbrauch angegeben werden (§ 87).

Lediglich bei denkmalgeschützten Immobilien sowie kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche unter 50 m² lässt der Staat die Zügel lockerer (vgl. § 79 GEG Abs. 4) und verzichtet auf die Energieausweispflicht. Die konkrete Nutzfläche wird im GEG zwar nicht mehr explizit genannt, geht aber aus dessen Vorgänger, der Energieeinsparverordnung (EnEV) hervor und wird von Melita Tuschinski, Autorin des Leitfadens „Energieausweise für die Praxis“ explizit für das GEG (2020) bestätigt. Auch auf der offiziellen Plattform des Bremer Senatsressorts für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau wird diese Zahl genannt.

Hinweis: Ein Energieausweis wird in der Regel für ein ganzes Gebäude erstellt und nicht für einzelne Wohnungen. Bei Immobilien mit gemischter Nutzung, also Wohnen und Gewerbe, werden die Energiekennzahlen für den bewohnten Teil und die für den gewerblichen Gebäudetrakt getrennt voneinander betrachtet. Das Gebäude wird in Zonen unterteilt, sodass zwei oder mehr Energieausweise erstellt werden. Ist eine Trennung des Energieverbrauchs nach Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe) nicht möglich, müssen Bedarfsausweise erstellt werden.

Seit 2014 wird jeder Energieausweis beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert. Diese verpflichtende Registrierung nehmen die Energieberater der Heid Immobilien GmbH für Sie vor, wenn sie den Energieausweis erstellen.

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Darum ist die Aussagekraft des Energieausweises eingeschränkt

Das Anfang 2000 noch unter dem Namen „Energiepass“ entwickelte Zertifikat sollte vor allem zwei Zwecken dienen: Erstens das energetische Bauen zu forcieren, zweitens den Vergleich der Energiestandards von Gebäuden zu ermöglichen – und das deutschlandweit. Allerdings mindern mehrere Sachverhalte die Aussagekraft des Energieausweises. So fußen die Berechnungsgrundlagen der Energiekennwerte auf deutschem Normklima und einer Normnutzung. Will heißen: Ob das Haus in Nordfriesland oder im Erzgebirge steht, findet keine Beachtung. Zudem wird von einer gleichmäßigen Beheizung des Gebäudes ausgegangen, was in der Realität selten zutrifft.

Der Standort des Objekts, das Verhalten der Nutzer und andere Faktoren beeinflussen den zu erwartenden Energieverbrauch und damit die Kosten wesentlich – sind im Energieausweis aber so nicht abbildbar. Zudem wurde der Aufbau des Energieausweises im Laufe der Jahre mehrfach modifiziert, sodass ein Vergleich der Daten schwierig ist. Wollen Laien die Angaben überprüfen, sind sie schnell überfordert. Die komplizierten Berechnungsverfahren und die Vielzahl an Fachbegriffen sind schwer verständlich, sodass der Rat von Experten unerlässlich ist. Hier helfen Energieberater oder erfahrene Sachverständige für Immobilienbewertung weiter.

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Ein Energieausweis informiert nicht nur über den Status quo. Er ist bei einem Neubau oder einer energetischen Sanierung von Gebäuden ein hilfreiches Instrument für die Planung. So kann auf Grundlage errechneter Werte der Energiebedarf bereits im Vorhinein gesenkt und damit die späteren Energiekosten reduziert werden.

Hier bekommen Sie einen gültigen Energieausweis

Für den Verbrauchsausweis wenden Sie sich am besten an den lokalen Energieversorger oder an jenen Dienstleister, der regelmäßig die Heizdaten abliest. Anhand des Verbrauchs der letzten drei Jahre erstellt das Unternehmen dann den gewünschten Energieverbrauchsausweis für meist unter 100 Euro.

Die Kosten für einen Bedarfsausweis liegen höher, da der Aufwand für die Datenerhebung steigt. Eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie einschließlich der Analyse ihrer baulichen Substanz ist zwar nicht zwingend erforderlich, gehört für vertrauenswürdige Dienstleister aber dazu. Berechtigt zur Ausstellung eines Energiebedarfsausweises sind ausschließlich dafür qualifizierte Experten. Dies können gemäß § 88 GEG unter anderem sein:

• Architekten,
• Bauingenieure,
• Elektrotechniker,
• Handwerksmeister unter bestimmten Bedingungen,
• Maschinenbauer,
• Physiker,
• Schornsteinfeger.

All diese Ausstellungsberechtigten eint, dass sie

• entweder einen Ausbildungsschwerpunkt „energiesparendes Bauen“ haben (Studium oder Schulung)
• oder über eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus verfügen
• oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus sind.

Bundesweite oder regionale Übersichten aller für eine Ausstellung von Bedarfsausweisen zugelassenen Personen existieren nicht. Die Architektenkammern sind hier ebenso Ansprechpartner wie erfahrene Immobiliensachverständige.

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Häufige Fragen zum Energieausweis

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Energieausweis. Zunächst geben wir Ihnen einen grafischen Überblick, welcher Energieausweis für welchen Gebäudetyp verpflichtend ist:

Unsere Infografik zeigt, welchen Energieausweis Sie benötigen.

Lesetipp: Worauf Sie sonst noch achten sollten, wenn Sie ein altes Haus kaufen.

In öffentlichen Gebäuden mit mehr als 250 m² Nutzfläche und regelmäßigem Publikumsverkehr muss der Energieausweis an exponierter Stelle im Gebäude öffentlich aushängen (§ 80 Abs. 6 GEG). Schauen Sie bei Interesse nach, welche Energieeffizienzklasse das örtliche Finanzamt, Gericht, Krankenhaus oder die Schule Ihrer Kinder aufweist.

Die Aushangpflicht gilt auch für privatwirtschaftlich genutzte Gebäude mit Publikumsverkehr – also zum Beispiel Banken, Bahnhofsgebäude, Einkaufszentren, Hotels, Restaurants oder Spielhallen. Allerdings greift die Aushangpflicht dort erst ab einer Nutzfläche von 500 m² (§ 80 Abs. 7 GEG).

Hinweis: Beherbergungsbetriebe wie Hotels und Einrichtungen wie Seniorenresidenzen werden übrigens als Spezialimmobilien und nicht als Wohngebäude klassifiziert, obwohl ihr primärer Zweck darin besteht, dass Menschen dort übernachten beziehungsweise auf Zeit wohnen.

Bei einem Verbrauchsausweis sind die Energieverbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre, detaillierte Angaben zum Sanierungs- und Modernisierungsstand sowie Angaben zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen samt Fälligkeit der nächsten Inspektion nötig.

• Handelt es sich um einen Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis?
• Wert des Endenergiebedarfs beziehungsweise Endenergieverbrauchs
• Wesentliche Energieträger für die Heizung (z. B. Fernwärme, Gas, Holzpellets, Öl)

Hinzu kommen je nach Gebäudeart weitere Angaben. Bei Wohngebäuden müssen Sie das Baujahr und die Energieeffizienzklasse nennen. Bei einem Nichtwohngebäude müssen Sie den Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch für Wärme und Strom separat angeben.

Expertentipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber praxisnah, wie Sie ein Exposé für den Hausverkauf erstellen!

• In Bremen obliegt die Kontrolle von Energieausweisen dem Senator bzw. der Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau.
• In Hamburg ist die Umweltbehörde zuständig für die Kontrolle von Energieausweisen.
• Rheinland-Pfalz hat die Kontrolle von Energieausweisen für Nichtwohngebäude an die Ingenieurkammer ausgelagert. Dort landen auch Inspektionsberichte über Klimaanlagen. Welcher Behörde Eigentümer von Wohngebäuden ihren Energieausweis zukommen lassen sollen, verrät auch der Bürger- und Unternehmensservice des Landes nicht.
• In Sachsen ist die Landesstelle für Bautechnik, Fachbereich Kontrollstelle für Energieausweise und Inspektionsberichte über Klimaanlagen zuständig.

Diese Behörden dürfen Energieausweise verlangen und kontrollieren. Eigentümer von Neubauten sollten ihren Bedarfsausweis bei dieser Behörde vorzeigen, um ein Bußgeld zu vermeiden.

Ihr Original müssen Sie nicht aus der Hand geben – eine Kopie genügt. Ausnahme: Nach dem Hausverkauf muss der bisherige Eigentümer den Energieausweis an den Käufer übergeben – sonst stehen ebenfalls bis zu 10.000 Euro Bußgeld im Raum.