Der Energieausweis zeigt Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mern und potenziellen Käufern, ob ein Haus ver­schwen­de­risch mit Energie umgeht oder bereits sparsam arbeitet. Der Energieausweis als bun­des­ein­heit­li­ches Zertifikat gibt Auskunft über den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Eigentümer sind verpflichtet, einen aktuellen Energieausweis bei einem Hausverkauf oder einer Vermietung vorzulegen, damit der Interessent im Bilde über die zu erwartenden Energiekosten ist. Doch beim Verständnis der einzelnen Angaben sind Laien schnell überfordert. Ohnehin ist die Aussagekraft des En­er­gie­aus­wei­ses mit Vorsicht zu genießen. Zeit für eine Erklärung des En­er­gie­aus­wei­ses und seiner Skala.

Energieausweis
So sieht der Energieausweis aus.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Energieausweis muss bei Neubauten sofort nach Fertigstellung des Bauwerks erstellt werden.
  • Der Energieausweis muss vor einem Hauskauf zugänglich gemacht werden. Auch Pacht- und Miet­in­ter­es­sen­ten haben ein berechtigtes Interesse am Energiebedarf bzw. En­er­gie­ver­brauch der Immobilie und dürfen den Energieausweis sehen.
  • Die Bundesanstalt für Fi­nanz­dienst­leis­tungs­auf­sicht (BaFin) hat den Energieausweis zum „Must“ erhoben. Das heißt: Banken wollen/müssen diesen sehen, bevor sie eine Finanzierung genehmigen.
  • Liegen für eine Immobilie bereits reale Daten zum En­er­gie­ver­brauch vor, wird ein En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis erstellt. Für Neubauten ohne echten Verbrauch wird ein En­er­gie­be­darfs­aus­weis nach festen Kriterien erstellt.
  • Ein Energieausweis für Gebäude ist für zehn Jahre gültig.
  • Neben einer Einteilung in eine En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se enthält der mehrseitige Energieausweis für ein Haus oder eine andere Immobilienart auch konkrete Maßnahmen zur Verbesserung des En­er­gie­haus­halts.
  • Eine Erklärung finden Sie auf der letzten Seite des En­er­gie­aus­wei­ses („Erläuterungen“), die Skala wird direkt im Dokument erklärt.
  • Die Vorgaben rund um den Energieausweis stehen im Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (§ 79 – 88 GEG).
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André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

Erklärung: Was in einem Energieausweis angegeben wird

Der Energieausweis für ein Haus umfasst mehrere Seiten und doch bewertet dieses rechtliche Dokument den aktuellen Energiestandard eines Gebäudes steckbriefartig. Die En­er­gie­ef­fi­zi­enz des Hauses und damit dessen Um­welt­ver­träg­lich­keit stehen im Mittelpunkt des Statusberichts. Um den Energiehaushalt einer Immobilie zu ermitteln werden folgende En­er­gie­ver­brau­cher berücksichtigt:

  • Heizung
  • Kühlung
  • Lüftungsanlage
  • Warm­was­ser­er­zeu­gung

Hinzu kommt der Stromverbrauch, der für den Betrieb dieser Geräte – darunter Heizkessel, Heizregler, Klimaanlagen und Pumpen – benötigt wird.

Auf üblicherweise fünf Seiten findet der Leser des En­er­gie­aus­wei­ses allgemeine Fakten zum Gebäude (zum Beispiel Baujahr, Hauptnutzung, wesentliche Energieträger etc., vgl. § 85 GEG), die einzelnen En­er­gie­kenn­wer­te sowie Informationen zu den für die Beheizung genutzten Energieträgern. Je nach Verfahren wird der errechnete Energiebedarf beziehungsweise der gemessene En­er­gie­ver­brauch dokumentiert. Wesentlicher Bestandteil des Ausweises sind zudem an den Eigentümer adressierte Vorschläge zur Optimierung der energetischen Effizienz seines Objekts (vgl. § 84 GEG). Das schließt Empfehlungen für kostengünstige Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men oder eine energetische Sanierung mit ein. Diese müssen vom Eigentümer der Immobilie aber nicht verpflichtend umgesetzt werden. Jedes Haus, für das ein Energieausweis erstellt wird, erfährt in diesem mittels Skala eine Zuteilung zu einer En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se.

Der Energieausweis dient der Information. Kauf- beziehungsweise Miet­in­ter­es­sen­ten können sich mit seiner Hilfe ein genaueres Bild über die anstehenden Energiekosten ihres Wunsch-Objektes machen. Gerade bei un- oder teilsanierten Häusern nehmen die Aufwendungen für Energie einen immer größeren Part der Gesamtkosten ein. Auch wenn es darum geht, den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, gehört der Energieausweis zu den für dieses Verfahren benötigten Unterlagen.

En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen für Gebäude

Die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se einer Immobilie wird in einer abgestuften Skala, wie sie in ähnlicher Form bei Elektro-Haus­halts­ge­rä­ten genutzt wird, angegeben. Die Einteilung reicht von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf). Während die Ef­fi­zi­enz­klas­sen A und B einen Neubau-Standard bescheinigen, nimmt mit jedem Folgebuchstabe die energetische Qualität ab. Größter Vorteil: Anhand dieser Einstufung sind Objekte auf einen Blick miteinander vergleichbar.

Die Einteilung des Gebäudes in eine En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des En­er­gie­aus­wei­ses angegebenen Energiebedarf oder En­er­gie­ver­brauch. Werfen Sie einen Blick auf die Angaben zur Skala im Energieausweis:

En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen von Gebäuden
Klasse End­ener­gie­be­darf bzw. End­ener­gie­ver­brauch
A+ < 30 kWh/(m²a)
A 30 – < 50 kWh/(m²a)
B 50 – < 75 kWh/(m²a)
C 75 – < 100 kWh/(m²a)
D 100 – < 130 kWh/(m²a)
E 130 – < 160 kWh/(m²a)
F 160 – < 200 kWh/(m²a)
G 200 – 250 kWh/(m²a)
H > 250 kWh/(m²a)
Die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se richtet sich nach dem Energiebedarf bzw. En­er­gie­ver­brauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) im Jahr (a).

Halten Sie als Kaufinteressent den Energieausweis für eine Immobilie mit En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se F in den Händen, können Sie mittels energetischer Sanierung ein paar Klassen auf der Skala überspringen. Dies gelingt häufig mit einer Wärmedämmung für Dach und Fassade sowie dem Austausch der Heizung, der Fenster und/oder der Installation einer So­lar­ther­mie­an­la­ge. Mit Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men wie diesen, bringen Sie auch Bestandsgebäude auf eine ordentliche Energiestufe – En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se C und damit sinkende Energiekosten sind in Reichweite.

En­er­gie­be­darfs­aus­weis vs. En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis

Prinzipiell besteht die freie Wahl, ob Sie einen Energiebedarfs- oder -ver­brauchs­aus­weis zur Verfügung stellen. Der En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis ist kostengünstiger in der Erstellung. Daher bevorzugen Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer in der Regel den Ver­brauchs­aus­weis, wenn sie nicht gerade an Bewohner vermietet haben, die einen enorm über­durch­schnitt­lich hohen En­er­gie­ver­brauch haben oder gerade umfangreiche energetische Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men umgesetzt werden. Es gibt allerdings Situationen, in denen nur ein En­er­gie­be­darfs­aus­weis möglich bzw. erlaubt ist.

Achtung: Bedarfs- und Ver­brauchs­aus­weis weisen zwar die gleiche En­er­gie­ef­fi­zi­enz­ska­la aus, können aber nicht miteinander verglichen werden. Zu unterschiedlich fällt die Bewertung für dasselbe Gebäude aus, wie unser Beispiel veranschaulicht.

En­er­gie­be­darfs­aus­weis

Der En­er­gie­be­darfs­aus­weis ermöglicht eine nut­zer­un­ab­hän­gi­ge Beurteilung einer Immobilie. Der Energieberater oder ein anderer Aus­stel­lungs­be­rech­tig­ter von En­er­gie­aus­wei­sen (vgl. § 88 GEG) berechnet den Energiebedarf der Immobilie anhand des Zustands des Gebäudes. Die Grundlagen zur Berechnung des Energiebedarfs eines Gebäudes sind an dessen Aus­stat­tungs­merk­ma­le geknüpft und in § 81 GEG festgehalten. Pflicht ist die Erstellung eines En­er­gie­be­darfs­aus­wei­ses, wenn:

  • keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen => das ist stets bei Neubauten der Fall;
  • die Fassade nachträglich gedämmt wurde oder mehr als zehn Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert wurden => hier gilt, dass aufgrund der gravierenden Änderungen erst drei Jahre neue Verbrauchsdaten gesammelt werden müssen, bevor die Ausstellung eines neuen En­er­gie­ver­brauchs­aus­wei­ses möglich ist;
  • gewissen Altbauten: Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser mit maximal vier Wohneinheiten, die die Wär­me­schutz­ver­ord­nung von 1977 noch nicht einhalten.
Energiebedarfsausweis für Neubau
Der Bedarfsausweis wird hauptsächlich für Neubauten erstellt.

Die Berechnung des Energiebedarfs erfolgt unter Be­rück­sich­ti­gung der physikalischen Merkmale des Hauses. Diese sind beispielsweise die Abmessungen der Gebäudehülle und deren Wär­me­durch­lass­wi­der­stand. Zudem spielen Baujahr, Heiz- und Lüftungstechnik und der Dämmstatus des Gebäudes eine Rolle. Die Kennwerte für den En­er­gie­be­darfs­aus­weis werden anhand dieser Informationen unter Annahme von stan­dar­di­sier­ten Rah­men­be­din­gun­gen für Nutzerverhalten und Witterung errechnet.

Der En­er­gie­be­darfs­aus­weis beleuchtet die komplette Kette der En­er­gie­be­reit­stel­lung. Neben dem so berechneten End­ener­gie­ver­brauch wird für einen En­er­gie­be­darfs­aus­weis zudem der Pri­mär­ener­gie­ver­brauch bewertet. Das ist die Energiemenge, die in Form eines Brennstoffes wie zum Beispiel Erdgas anfangs zur Verfügung steht. Nach Um­wand­lungs­ver­lus­ten bleibt die nutzbare Endenergie übrig. Trotz ähnlich hohem End­ener­gie­ver­brauch kann sich der Pri­mär­ener­gie­ver­brauch je nach Energieträger beträchtlich unterscheiden.

Gut zu wissen: Wie der Pri­mär­ener­gie­be­darf berechnet wird und inwiefern Strom aus erneuerbaren Energien oder eine mechanisch betriebene Lüftungsanlage angerechnet werden können, schlüsselt das §§ 20 – 33 GEG auf.

Die Vorteile des Be­darfs­aus­wei­ses liegen darin, dass er nach einer Modernisierung leicht und ohne großen Aufwand angepasst werden kann. Darüber hinaus ist er weder vom individuellen En­er­gie­ver­brauch der Nutzer beziehungsweise Bewohner des Gebäudes abhängig. Und: Ein En­er­gie­be­darfs­aus­weis kann und darf für alle Gebäude einschließlich Neubauten erstellt werden. Die Nachteile liegen in den höheren Kosten und dem Vertrauen auf reine Mathematik ohne Verifizierung auf Pra­xis­taug­lich­keit.

En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis

Ein En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis wird auf Basis des tatsächlichen En­er­gie­ver­brauchs der Bewohner beziehungsweise Nutzer des Gebäudes erstellt. Dazu werden die En­er­gie­ver­brauchs­da­ten von Heizung, Warmwasser und gegebenenfalls weitere En­er­gie­kenn­zah­len des gesamten Gebäudes der letzten drei Jahre zu Rate gezogen. Starke Wit­te­rungs­ein­flüs­se werden „klimabereinigt“. Heizen die Nutzer beispielsweise wegen eines bitterkalten Winters extrem, werden die En­er­gie­ver­brauchs­da­ten mit Hilfe von sogenannten Klimafaktoren ausgeglichen. Nichts­des­to­trotz bleiben die Werte in einem En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis abhängig vom Nutzerverhalten. Bei einem Mieterwechsel oder einem anderen Gewerbenutzer mit mehr oder weniger Energiebedarf im Gebäude kann der En­er­gie­ver­brauch schnell in die Höhe schießen oder reduziert werden.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Bedarfs- oder Ver­brauchs­aus­weis – welcher gilt für Ihr Haus?

Energieausweise für ein Haus im direkten Vergleich

Ein Beispiel: In einem Mehr­fa­mi­li­en­haus mit sechs Parteien leben drei Großfamilien mit vielen Kindern. In zwei Großfamilien sind die Eltern vorübergehend nicht berufstätig beziehungsweise pflegen einen Angehörigen und somit ganztägig zuhause. Außerdem wohnen zwei Seniorenpaare und eine verfrorene Lang­zeit­ar­beits­lo­se in dem Haus. Die Heizungen laufen oft volle Pulle und es wird über­durch­schnitt­lich viel gekocht und heiß gebadet. Der En­er­gie­ver­brauch ist sehr hoch.

In einem Haus gleichen Baujahrs mit vergleichbarer energetischer Ausstattung und Anlagentechnik in einem anderen Stadtteil ist der En­er­gie­ver­brauch nicht einmal halb so hoch. Dort wohnen drei Berufstätige in Single-Wohnungen, eine vierköpfige Energiespar-Familie, eine Person mit kaputter Heizung und geringem Wasserverbrauch sowie eine ökologisch angehauchte Studenten-WG, deren Mitglieder sich vor dem Fernseher lieber in Decken hüllen als die Heizung aufzudrehen.

Der En­er­gie­be­darfs­aus­weis würde aufgrund der vergleichbaren Voraussetzungen des Gebäudes einen nahezu identischen Energiebedarf ausweisen. Die En­er­gie­klas­si­fi­zie­rung im En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis unterscheidet sich aufgrund der un­ter­schied­li­chen Be­woh­ner­struk­tur und deren Heizverhalten und Wasserverbrauch enorm.

Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) als gesetzliche Grundlage für den Energieausweis

Welche Angaben in einem Energieausweis enthalten sein müssen, ist gesetzlich geregelt. Bis Ende 2020 gab es drei un­ter­schied­li­che Grundlagen zum Energiesparen:

  • En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV)
  • En­er­gie­ein­spa­rungs­ge­setz (EnEG)
  • Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)

Seit November 2020 gilt für alle beheizten und klimatisierten Bauwerke das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG), das die bisherigen Regelungen vereint. Die Min­dest­an­for­de­run­gen an Neubauten sind im Wesentlichen gleichgeblieben, obwohl sich das GEG hauptsächlich die Auswirkungen des Energiebedarfs von Neubauten auf die Umwelt ins Visier nimmt. Hingegen wurden die Kriterien für die bauliche Hülle gelockert. Die Auswirkungen des GEGs auf Bestands- und Neubauten erklären wir im verlinkten Beitrag.

Im Kern gibt das GEG die Wärmedämmung sowie die Klima- und Heiztechnik eines Gebäudes vor. Darüber hinaus sind im GEG Bestimmungen bezüglich des Luftaustausches und zur Minimierung von Wärmebrücken nie­der­ge­schrie­ben. Sämtliche Vorgaben sollen den En­er­gie­ver­brauch und die Energiekosten senken.

Gut zu wissen: Raumwärme und Warmwasser machen mit mehr als 80 Prozent den größten Posten im En­er­gie­ver­brauch von Wohngebäuden aus, während Licht nur 1,5 Prozent Anteil am Energiebedarf der Haushalte hat. Quelle: DENA-Gebäudereport 2022.

Alles rund um den Energieausweis ist im GEG in den Paragraphen 79 bis 88 zusammengefasst.

  • Demnach gilt ein Energieausweis für zehn Jahre (§ 79 Abs. 3).
  • Bei Neubauten muss er unverzüglich nach der Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt werden. „Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.“, verpflichtet den stolzen Bauherren direkt zur Einreichung des Dokuments (§ 80 Abs. 1).
  • Bei Vermietung, Verpachtung oder Verkauf einer Immobilie oder von Teilen eines Gebäudes muss ein gültiger Energieausweis für das Haus oder den entsprechenden Gebäudeteil vorliegen und Interessenten zugänglich gemacht werden. Gleiches gilt, wenn ein Erbbaurecht begründet oder übertragen wird (§ 80 Abs. 3).
  • Bereits im Inserat müssen bestimmte Pflichtangaben zum En­er­gie­ver­brauch angegeben werden (§ 87).

Lediglich bei denk­mal­ge­schütz­ten Immobilien sowie kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche unter 50 m² lässt der Staat die Zügel lockerer (vgl. § 79 GEG Abs. 4) und verzichtet auf die En­er­gie­aus­weis­pflicht. Die konkrete Nutzfläche wird im GEG zwar nicht mehr explizit genannt, geht aber aus dessen Vorgänger, der En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) hervor und wird von Melita Tuschinski, Autorin des Leitfadens „Energieausweise für die Praxis“ explizit für das GEG (2020) bestätigt. Auch auf der offiziellen Plattform des Bremer Senatsressorts für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadt­ent­wick­lung und Wohnungsbau wird diese Zahl genannt.

Hinweis: Ein Energieausweis wird in der Regel für ein ganzes Gebäude erstellt und nicht für einzelne Wohnungen. Bei Immobilien mit gemischter Nutzung, also Wohnen und Gewerbe, werden die En­er­gie­kenn­zah­len für den bewohnten Teil und die für den gewerblichen Gebäudetrakt getrennt voneinander betrachtet. Das Gebäude wird in Zonen unterteilt, sodass zwei oder mehr Energieausweise erstellt werden. Ist eine Trennung des En­er­gie­ver­brauchs nach Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe) nicht möglich, müssen Bedarfsausweise erstellt werden.

Seit 2014 wird jeder Energieausweis beim Deutschen Institut für Bautechnik registriert. Diese verpflichtende Registrierung nehmen die Energieberater der Heid Immobilien GmbH für Sie vor, wenn sie den Energieausweis erstellen.

Darum ist die Aussagekraft des En­er­gie­aus­wei­ses eingeschränkt

Das Anfang 2000 noch unter dem Namen „Energiepass“ entwickelte Zertifikat sollte vor allem zwei Zwecken dienen: Erstens das energetische Bauen zu forcieren, zweitens den Vergleich der En­er­gie­stan­dards von Gebäuden zu ermöglichen – und das deutschlandweit. Allerdings mindern mehrere Sachverhalte die Aussagekraft des En­er­gie­aus­wei­ses. So fußen die Be­rech­nungs­grund­la­gen der En­er­gie­kenn­wer­te auf deutschem Normklima und einer Normnutzung. Will heißen: Ob das Haus in Nordfriesland oder im Erzgebirge steht, findet keine Beachtung. Zudem wird von einer gleichmäßigen Beheizung des Gebäudes ausgegangen, was in der Realität selten zutrifft.

Energieverbrauchsausweis
Für einen En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis wird viel abgelesen, aber auch gerechnet.

Der Standort des Objekts, das Verhalten der Nutzer und andere Faktoren beeinflussen den zu erwartenden En­er­gie­ver­brauch und damit die Kosten wesentlich – sind im Energieausweis aber so nicht abbildbar. Zudem wurde der Aufbau des En­er­gie­aus­wei­ses im Laufe der Jahre mehrfach modifiziert, sodass ein Vergleich der Daten schwierig ist. Wollen Laien die Angaben überprüfen, sind sie schnell überfordert. Die komplizierten Be­rech­nungs­ver­fah­ren und die Vielzahl an Fachbegriffen sind schwer verständlich, sodass der Rat von Experten unerlässlich ist. Hier helfen Energieberater oder erfahrene Sachverständige für Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung weiter.

Ein Energieausweis informiert nicht nur über den Status quo. Er ist bei einem Neubau oder einer energetischen Sanierung von Gebäuden ein hilfreiches Instrument für die Planung. So kann auf Grundlage errechneter Werte der Energiebedarf bereits im Vorhinein gesenkt und damit die späteren Energiekosten reduziert werden.

Hier bekommen Sie einen gültigen Energieausweis

Für den Ver­brauchs­aus­weis wenden Sie sich am besten an den lokalen En­er­gie­ver­sor­ger oder an jenen Dienstleister, der regelmäßig die Heizdaten abliest. Anhand des Verbrauchs der letzten drei Jahre erstellt das Unternehmen dann den gewünschten En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis für meist unter 100 Euro.

Die Kosten für einen Bedarfsausweis liegen höher, da der Aufwand für die Datenerhebung steigt. Eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie einschließlich der Analyse ihrer baulichen Substanz ist zwar nicht zwingend erforderlich, gehört für ver­trau­ens­wür­di­ge Dienstleister aber dazu. Berechtigt zur Ausstellung eines En­er­gie­be­darfs­aus­wei­ses sind ausschließlich dafür qualifizierte Experten. Dies können gemäß § 88 GEG unter anderem sein:

  • Architekten,
  • Bauingenieure,
  • Elek­tro­tech­ni­ker,
  • Hand­werks­meis­ter unter bestimmten Bedingungen,
  • Maschinenbauer,
  • Physiker,
  • Schorn­stein­fe­ger.

All diese Aus­stel­lungs­be­rech­tig­ten eint, dass sie

  • entweder einen Aus­bil­dungs­schwer­punkt „en­er­gie­spa­ren­des Bauen“ haben (Studium oder Schulung)
  • oder über eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder an­lagen­tech­ni­schen Tä­tig­keits­be­rei­chen des Hochbaus verfügen
  • oder öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für ein Sachgebiet im Bereich des en­er­gie­spa­ren­den Bauens oder in wesentlichen bau- oder an­lagen­tech­ni­schen Tä­tig­keits­be­rei­chen des Hochbaus sind.

Bundesweite oder regionale Übersichten aller für eine Ausstellung von Be­darfs­aus­wei­sen zugelassenen Personen existieren nicht. Die Ar­chi­tek­ten­kam­mern sind hier ebenso Ansprechpartner wie erfahrene Im­mo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­ge.

Häufige Fragen zum Energieausweis

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Thema Energieausweis. Zunächst geben wir Ihnen einen grafischen Überblick, welcher Energieausweis für welchen Gebäudetyp verpflichtend ist:

Welcher Energieausweis ist nötig?
Gebäude Bedarfs- oder Ver­brauchs­aus­weis?
Neubau Bedarfsausweis
Wohngebäude (Bestandsgebäude) Bedarf oder Verbrauch
Wohngebäude: Altbau bis 4 Wohneinheiten, Baujahr 1977 und älter Bedarfsausweis; bei Erfüllung der Wär­me­schutz­ver­ord­nung von 1977: auch Ver­brauchs­aus­weis ok
Nicht­wohn­ge­bäu­de (Bestandsgebäude) Bedarf oder Verbrauch
Gebäude mit Nutzfläche < 50 m² keiner
Denkmal keiner

Welcher Energieausweis wird für ein altes Haus benötigt?

Wohngebäude: Für Altbauten, die Baujahr 1965 oder älter sind, besteht seit 1. Juli 2008 die Pflicht, einen Energieausweis zu erstellen. Für Gebäude ab Baujahr 1966 besteht die Pflicht seit 1. Juli 2009. Ob es sich um einen Bedarfs- oder Ver­brauchs­aus­weis handelt, ist egal. Eine Sonderstellung nehmen im Hinblick auf den Energieausweis alte Häuser Baujahr 1977 und älter mit bis zu vier Wohneinheiten ein. Für deren Eigentümer besteht seit 1. Oktober 2008 die Pflicht, einen Bedarfsausweis zu haben. Doch es gibt eine Ausnahme von der Ausnahme: Wurde eine solche Immobilie durch Sanierungen auf ein Niveau gebracht, das die Anforderungen der Wär­me­schutz­ver­ord­nung von 1977 erfüllt, genügt dem Gesetzgeber auch bei einem alten Haus mit vier Wohneinheiten und Baujahr bis 1977 ein En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis.

Lesetipp: Worauf Sie sonst noch achten sollten, wenn Sie ein altes Haus kaufen.

Warum benötigen nur kleine Altbau-Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser einen En­er­gie­be­darfs­aus­weis?

Bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, die vor 1977 errichtet wurden und deren Woh­nungs­ei­gen­tum in höchstens vier Einheiten aufgeteilt wurde, verlangt der Gesetzgeber einen Bedarfsausweis. Die Begrenzung auf vier Wohneinheiten hat den Hintergrund, dass die Ausgestalter des Gesetzes davon ausgehen, dass sich die un­ter­schied­li­chen Nut­zungs­ver­hal­ten und damit auch der unterschiedlich hohe En­er­gie­ver­brauch der einzelnen Bewohner ab fünf Wohneinheiten in einem Gebäude ausgleicht. Somit genügt für Altbau-Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser mit fünf oder mehr Wohnungen ein En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis.

Welcher Energieausweis ist für Nicht­wohn­ge­bäu­de verpflichtend?

Für Gewerbe- und In­dus­trie­ge­bäu­de sowie Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en gelten andere Regeln als für Wohngebäude. Denn hier wird nicht kleinteilig nach Baujahr unterschieden. Für Bestandsgebäude herrscht seit Juli 2009 die Pflicht des En­er­gie­nach­wei­ses, egal ob Bedarfs- oder Ver­brauchs­aus­weis. Zu Neubauten muss seit 1. Oktober 2007 ein En­er­gie­be­darfs­aus­weis vorliegen.

In öffentlichen Gebäuden mit mehr als 250 m² Nutzfläche und regelmäßigem Pu­bli­kums­ver­kehr muss der Energieausweis an exponierter Stelle im Gebäude öffentlich aushängen (§ 80 Abs. 6 GEG). Schauen Sie bei Interesse nach, welche En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se das örtliche Finanzamt, Gericht, Krankenhaus oder die Schule Ihrer Kinder aufweist.

Die Aushangpflicht gilt auch für pri­vat­wirt­schaft­lich genutzte Gebäude mit Pu­bli­kums­ver­kehr – also zum Beispiel Banken, Bahnhofsgebäude, Einkaufszentren, Hotels, Restaurants oder Spielhallen. Allerdings greift die Aushangpflicht dort erst ab einer Nutzfläche von 500 m² (§ 80 Abs. 7 GEG).

Hinweis: Be­her­ber­gungs­be­trie­be wie Hotels und Einrichtungen wie Se­nio­ren­re­si­den­zen werden übrigens als Spe­zi­al­im­mo­bi­li­en und nicht als Wohngebäude klassifiziert, obwohl ihr primärer Zweck darin besteht, dass Menschen dort übernachten beziehungsweise auf Zeit wohnen.

Muss ein Energieberater ein Haus vor Ort inspizieren, um einen Energieausweis zu erstellen?

Nein. Für einen Bedarfsausweis gilt: Liegen Fotos vor, die den Zustand des Gebäudes dokumentieren, ist eine persönliche In­au­gen­schein­nah­me nicht zwingend notwendig, aber sinnvoll und empfehlenswert.

Bei einem Ver­brauchs­aus­weis sind die En­er­gie­ver­brauchs­da­ten der vergangenen drei Jahre, detaillierte Angaben zum Sanierungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­stand sowie Angaben zu in­spek­ti­ons­pflich­ti­gen Klimaanlagen samt Fälligkeit der nächsten Inspektion nötig.

Braucht man einen eigenen Energieausweis, wenn das baugleiche Nachbargebäude einen hat?

Jedes Haus braucht einen eigenen Energieausweis. Allerdings können gegebenenfalls Kosten gespart werden, indem der Energieausweis für ein altes Haus in einer Häuserzeile mit baugleichen Gebäuden aus demselben Baujahr und im gleichen Zustand direkt für alle diese Immobilien erstellt wird. Erlaubt ist diese Energieausweis-Erstellung en bloc nur, wenn die Altbauten im Urzustand sind beziehungsweise den gleichen Stand im Hinblick auf Modernisierung und Sanierung aufweisen. Unterscheidet sich beispielsweise die Heiztechnik in einem Gebäude der Häuserzeile oder wurde in einem alten Haus das Dach nachträglich gedämmt, muss der Energieberater den Energiebedarf beziehungsweise En­er­gie­ver­brauch für dieses Haus separat berechnen. >> Mehr zur Sanierung von alten Häusern erfahren.

Dürfen Eigentümer die Kosten für den Energieausweis auf die Mieter umlegen?

Nein, eine Umlage der Energieausweis-Kosten ist nicht zulässig. Dafür dürfen Mieter keine Mietminderung bei hohen Energiewerten fordern – oder wenn ihr En­er­gie­ver­brauch deutlich nach oben von dem gemittelten En­er­gie­ver­brauch des Gebäudes abweicht.

Welche Angaben zum En­er­gie­ver­brauch müssen in ein Im­mo­bi­li­en­in­se­rat?

Als Verkäufer einer Immobilie müssen Sie gemäß § 87 GEG bereits in der Anzeige einige Angaben aus dem Energieausweis bereitstellen:

  • Handelt es sich um einen Energiebedarfs- oder En­er­gie­ver­brauchs­aus­weis?
  • Wert des End­ener­gie­be­darfs beziehungsweise End­ener­gie­ver­brauchs
  • Wesentliche Energieträger für die Heizung (z. B. Fernwärme, Gas, Holzpellets, Öl)

Hinzu kommen je nach Gebäudeart weitere Angaben. Bei Wohngebäuden müssen Sie das Baujahr und die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se nennen. Bei einem Nicht­wohn­ge­bäu­de müssen Sie den End­ener­gie­be­darf bzw. End­ener­gie­ver­brauch für Wärme und Strom separat angeben.

Expertentipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber praxisnah, wie Sie ein Exposé für den Hausverkauf erstellen!

Welche Behörde kontrolliert Energieausweise?

Üblicherweise kontrollieren Beamte nicht aus Eigenantrieb, ob für ein Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt. Wenden sich jedoch Kauf- und Miet­in­ter­es­sen­ten an die zuständige Kontrollbehörde, muss diese dem nachgehen. In den meisten Bundesländern handelt es sich dabei um die (Untere) Bau­auf­sichts­be­hör­de.

  • In Bremen obliegt die Kontrolle von En­er­gie­aus­wei­sen dem Senator bzw. der Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadt­ent­wick­lung und Wohnungsbau.
  • In Hamburg ist die Umweltbehörde zuständig für die Kontrolle von En­er­gie­aus­wei­sen.
  • Rheinland-Pfalz hat die Kontrolle von En­er­gie­aus­wei­sen für Nicht­wohn­ge­bäu­de an die Ingenieurkammer ausgelagert. Dort landen auch In­spek­ti­ons­be­rich­te über Klimaanlagen. Welcher Behörde Eigentümer von Wohngebäuden ihren Energieausweis zukommen lassen sollen, verrät auch der Bürger- und Un­ter­neh­mens­ser­vice des Landes nicht.
  • In Sachsen ist die Landesstelle für Bautechnik, Fachbereich Kontrollstelle für Energieausweise und In­spek­ti­ons­be­rich­te über Klimaanlagen zuständig.

Diese Behörden dürfen Energieausweise verlangen und kontrollieren. Eigentümer von Neubauten sollten ihren Bedarfsausweis bei dieser Behörde vorzeigen, um ein Bußgeld zu vermeiden.

Wie hoch ist die Strafe für Eigentümer, wenn kein gültiger Energieausweis vorliegt?

Wer trotz Verpflichtung keinen Energieausweis anfertigen lässt oder diesen auf Verlangen nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, begeht eine Ord­nungs­wid­rig­keit. Diese wird gemäß § 108 GEG mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro belangt. Diese Konsequenz droht auch bei der Bereitstellung falscher Daten als Grundlage zur Erstellung des En­er­gie­aus­wei­ses oder wenn die Pflichtangaben zum En­er­gie­ver­brauch im Im­mo­bi­li­en­in­se­rat fehlen.

Ihr Original müssen Sie nicht aus der Hand geben – eine Kopie genügt. Ausnahme: Nach dem Hausverkauf muss der bisherige Eigentümer den Energieausweis an den Käufer übergeben – sonst stehen ebenfalls bis zu 10.000 Euro Bußgeld im Raum. Beugen Sie vor und lassen Sie alle zehn Jahre einen neuen Energieausweis von einem anerkannten Energieberater wie den Sach­ver­stän­di­gen bei Heid ausstellen!