Energieausweis für den Hauskauf – Grundlagen, Tipps und Fakten

Ob eine Immobilie ein Energiesparer oder eher ein Energieverschwender ist, kann man schwarz auf weiß in einem Energieausweis nachlesen. Dieses bundeseinheitliche Zertifikat gibt Auskunft über den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Ein Immobilieneigentümer ist verpflichtet, bei einem Verkauf oder einer Vermietung dieses Dokument vorzulegen – damit der Interessent im Bilde über die zu erwartenden Energiekosten ist. Doch beim Verständnis der einzelnen Angaben ist man als Laie schnell überfordert. Ohnehin ist die Aussagekraft des Energieausweises mit Vorsicht zu genießen.

Was in einem Energieausweis angegeben wird

Wenn es um Immobilien geht, kommt am Thema Energieausweis keiner mehr vorbei. In knapper Steckbriefform bewertet dieses rechtliche Dokument den aktuellen Energiestandard eines Gebäudes. Die Energieeffizienz des Hauses und damit dessen Umweltverträglichkeit stehen im Mittelpunkt des Statusberichts. Welche Angaben in dem Zertifikat enthalten sein müssen, ist in der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 klar geregelt. Ebenso ist dort fixiert, welche Rechte und Pflichten ein Energieausweis für Immobilienbesitzer, Verkäufer, Käufer oder Mieter nach sich zieht.

Auf üblicherweise fünf Seiten findet der Leser allgemeine Fakten zum Gebäude (z. B. Baujahr), die einzelnen Energiekennwerte sowie Informationen zu den für die Beheizung genutzten Energieträgern. Je nach Verfahren wird der errechnete Energiebedarf bzw. der gemessene Energieverbrauch dokumentiert. Wesentlicher Bestandteil des Ausweises sind zudem an den Eigentümer adressierte Vorschläge zur Optimierung der energetischen Effizienz seines Objekts. Das schließt Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen mit ein – die vom Immobilienbesitzer aber nicht verpflichtend umgesetzt werden müssen.

Seit Inkrafttreten der aktuellen Verordnung ist weiterhin ausgewiesen, welche Energieeffizienzklasse das Gebäude besitzt. Grundlage ist eine abgestufte Skala, wie sie in ähnlicher Form bereits bei Elektro-Haushaltsgeräten genutzt wird. Die Einteilung reicht von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf). Während die Effizienzklassen A und B einen Neubau-Standard dokumentieren, nimmt mit jedem Folgebuchstabe die energetische Qualität ab. Größter Vorteil: Anhand dieser Einstufung sind Objekte auf einen Blick miteinander vergleichbar.

Welche zwei Arten des Energieausweises existieren

Ein Energieausweis kommt in zwei Varianten vor – je nach angewandtem Berechnungsverfahren. Wenn die Ermittlung auf dem energetischen Bedarf des Gebäudes fußt, handelt es sich um einen Bedarfsausweis. Experten prüfen die Immobilie dafür auf Herz und Nieren. Bei der aufwändigen Erfassung stehen bspw. folgende Fragen auf der Agenda:

• Wie ist der bauliche Zustand der Außenwände des Objekts einzuschätzen?
• Wie viel Wärme entweicht über die Fenster und Türen?
• Welchen technischen Stand weist die Heizungsanlage auf?

Während in einem Bedarfsausweis das Objekt unabhängig vom individuellen Nutzungsverhalten bewertet wird, stehen bei einem Verbrauchsausweis die Nutzer im Mittelpunkt. So fließt in die Ermittlung der Energiekennwerte der tatsächliche Verbrauch etwa für Warmwasser der letzten drei Jahre ein. Aufgrund dieser Orientierung ist das Resultat im Verbrauchsausweis jedoch mit Vorsicht zu genießen. Beispiel: Wenn ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus kaum heizt, verfälscht diese Praxis den Energiekennwert.

Das Baujahr, der energetische Zustand und die Größe des Gebäudes entscheiden darüber, wann Immobilienbesitzer welche Variante des Energieausweises benötigen. In jedem Fall gilt die Urkunde zehn Jahre lang, dann muss eine neue her. Als Eigentümer eines Wohnhauses mit mehr als vier Wohneinheiten darf man zwischen dem (aussagekräftigeren) Bedarfs- und dem (kostengünstigeren) Verbrauchsausweis auswählen. Nicht nur Wohn-, sondern auch Gewerbeimmobilien brauchen einen Energieausweis. Dabei fließen zusätzlich die Bedarfe für Beleuchtung und Klimatisierung in die Berechnung ein. Für Neubauten aller Art muss ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Dies gilt auch für Gebäudeerweiterungen. Für denkmalgeschützte Objekte ist keinerlei Energieausweis notwendig.

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Wann ein Energieausweis verpflichtend wird

Plant ein Immobilienbesitzer den Verkauf oder die Vermietung seines Objekts, muss er potentiellen Interessenten den Energieausweis bereits bei der ersten Vor-Ort-Besichtigung vorlegen. Werden sich beide Seiten einig, steht der Eigentümer in der Pflicht, das Zertifikat dem Käufer bzw. Neumieter mindestens als Kopie zu übergeben. So steht es in der gültigen Energieeinsparverordnung von 2014. Zudem ist vorgeschrieben, die Energiekennwerte auch in Immobilienanzeigen zu veröffentlichen. Ignoriert ein Eigentümer diesen Fakt, droht ihm sogar ein empfindliches Bußgeld. Laut § 16 der EnEV müssen folgende Angaben zwingend Bestandteil einer Immobilienanzeige sein:

• Variante des Energieausweises,
• erreichte Energieeffizienzklasse,
• Baujahr des Gebäudes,
• Angaben zum Endenergiebedarf oder -verbrauch (Energiekennwerte),
• genutzte Energieträger für Beheizung (z. B. Öl, Gas, Fernwärme)

Mit diesen Informationen können sich Kauf- bzw. Mietinteressenten ein genaueres Bild über die anstehenden Energiekosten ihres Wunsch-Objektes machen. Denn Fakt ist: Gerade bei un- oder teilsanierten Häusern nehmen die Aufwendungen für Energie einen immer größeren Part der Gesamtkosten ein. Auch wenn es darum geht, den aktuellen Wert einer Immobilie zu ermitteln, gehört der Energieausweis zu den für dieses Verfahren benötigten Unterlagen.

Weshalb die Aussagekraft des Dokuments eingeschränkt ist

Das Anfang 2000 noch unter dem Namen „Energiepass“ entwickelte Zertifikat sollte vor allem zwei Zwecken dienen: Erstens das energetische Bauen zu forcieren, zweitens den Vergleich der Energiestandards von Gebäuden zu ermöglichen – und das deutschlandweit. Allerdings mindern mehrere Sachverhalte die Aussagekraft des Ausweises. So fußen die Berechungsgrundlagen der Energiekennwerte auf deutschem Normklima und einer Normnutzung. Will heißen: Ob das Haus in Nordfriesland oder im Erzgebirge steht, findet keine Beachtung. Zudem wird bspw. von einer gleichmäßigen Beheizung des Gebäudes ausgegangen, was in der Realität selten zutrifft.

Der Standort des Objekts, das Verhalten der Nutzer und andere Faktoren beeinflussen den zu erwartenden Energieverbrauch und damit die Kosten wesentlich – sind im Energieausweis aber so nicht abbildbar. Zudem wurde die Urkunde im Laufe der Jahre mehrfach modifiziert, sodass ein Vergleich der Daten schwierig ist. Wollen Laien die Angaben überprüfen, sind sie schnell überfordert. Die komplizierten Berechnungsverfahren und die Vielzahl an Fachbegriffen sind schwer verständlich, sodass der Rat von Experten unerlässlich ist. Hier helfen u. a. erfahrene Sachverständige für Immobilienbewertung weiter.

Ein Energieausweis informiert nicht nur über den Status quo. Er ist bei einem Neubau oder einer energetischen Sanierung von Gebäuden ein hilfreiches Instrument für die Planung. So kann auf Grundlage errechneter Werte der Energiebedarf bereits im Vorhinein gesenkt und damit die späteren Energiekosten reduziert werden. Zu den baulichen Maßnahmen, die einen niedrigeren Energiebedarf nach sich ziehen, gehört bspw. eine optimale Wärmedämmung.

Wer einen Energieausweis ausstellt

Für den Verbrauchsausweis wendet man sich am besten an den lokalen Energieversorger oder an jenen Dienstleister, der regelmäßig die Heizdaten abliest. Anhand des Verbrauchs der letzten drei Jahre erstellt das Unternehmen dann den gewünschten Energieverbrauchsausweis für meist unter 100 Euro. Die Kosten für einen Bedarfsausweis liegen höher, da der Aufwand für die Datenerhebung steigt. Auch eine Vor-Ort-Besichtigung der Immobilie einschließlich der Analyse ihrer baulichen Substanz gehört dazu. Berechtigt zur Ausstellung eines Energiebedarfsausweises sind ausschließlich dafür qualifizierte Experten. Dies können u. a. sein:

• Architekten,
• Bauingenieure,
• Handwerksmeister unter bestimmten Bedingungen.

Bundesweite oder regionale Übersichten aller für eine Ausstellung von Bedarfsausweisen zugelassenen Personen existieren nicht. Die Architektenkammern sind hier ebenso Ansprechpartner wie erfahrene Immobiliensachverständige.

Fazit: Energieausweis zieht Rechte und Pflichten nach sich

Zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden schreibt die Energieeinsparverordnung Energieausweise vor. Das Zertifikat dokumentiert den aktuellen Status samt Energieeffizienzklasse und wird als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ausgestellt. Diese Aufgabe übernehmen bei der ersten Variante z. B. die Energieversorger, bei der zweiten ausschließlich zugelassene Experten. Es ergeben sich differenzierte Anlässe, die Urkunde vorzulegen. So ist bei Neubauten stets ein Bedarfsausweis auszustellen. Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ist ein Eigentümer verpflichtet, schon den Interessenten Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Allerdings ist für die Überprüfung der Angaben häufig Fachwissen notwendig.