Gewerbesteuer wird im Rahmen von Immobilien beim Verkauf und gegebenenfalls bei Mieteinnahmen fällig. Welche Freibeträge gelten und wie Investoren die Gewerbesteuer umgehen, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkauf eines Grundstücks durch einen Gewerbetreibenden wird der Veräußerungsgewinn von der Kommune mit einer Gewerbesteuer besteuert.
- Das Finanzamt multipliziert den Gewinn mit der Gewerbesteuermesszahl (3,5 %). Anschließend multipliziert die Kommune das Ergebnis mit ihrem Hebesatz.
- Natürliche Personen und Personengesellschaften haben einen Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro.
- Mieteinkünfte profitieren je nach Ausgestaltung der Gesellschaft von einer erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer oder sie entfällt – bei einer vermögensverwaltenden Immobilien GmbH oder für Kapitalgesellschaften mit Sitz und Geschäftsleitung im Ausland – ganz.
- Die Vermietung hotelartiger Unterkünfte wie Monteurzimmer oder Ferienwohnung wird üblicherweise der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet, solange nicht zu viele Faktoren eines gewerblichen Hotelbetriebs zutreffen.
Grundlagen Gewerbesteuer Immobilien
Die Gewerbesteuer ist eine ertragsabhängige Steuer, die Gewerbetreibende an die Gemeinde abführen müssen. Mit der Gewerbesteuer wird der Gewinn von Gewerbetreibenden besteuert. Im Fall von Immobilieneigentum werden prinzipiell die Mieteinnahmen sowie die Veräußerung von Grundbesitz besteuert.
Die Gewerbesteuer errechnet sich über die Steuermesszahl und den Hebesatz der Gemeinde. Die Höhe der Gewerbesteuer unterscheidet sich von Ort zu Ort. Generell lässt sich die Tendenz erkennen, dass die Gewerbesteuer in Städten und Ballungsgebieten höher ist als im ländlichen Raum.
Gewerbesteuer beim Immobilienverkauf
Wann fällt die Gewerbesteuer beim Immobilien- und Grundstückshandel an? Bei einem Verkauf von Grundbesitz durch einen Gewerbetreibenden fällt üblicherweise Gewerbesteuer auf den Gewinn an.
Die Grundlage zur Berechnung der Gewerbesteuer ist der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufspreis und damaligem Kaufpreis. Diesen Gewinn setzt das Finanzamt gemäß § 11 Gewerbesteuergesetz (GewStG) mit der Gewerbesteuermesszahl (3,5 Prozent) an und verschickt den Gewerbesteuermessbescheid an die Kommune.
Nun multipliziert die Kommune das Ergebnis aus dem Gewerbesteuermessbescheid mit ihrem Gewerbesteuerhebesatz und verschickt den so ermittelten Gewerbesteuerbescheid an den Verkäufer.
Rechenbeispiel zur Ermittlung der Gewerbesteuer bei einem Immobilienverkauf:
Eine Aktiengesellschaft in Berlin veräußert ein Mehrfamilienhaus. Sie hat das Haus einst für 1,5 Millionen Euro gekauft. Der Verkaufspreis beträgt 2,5 Millionen Euro.
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – damaliger Kaufpreis = 2,5 Mio. € – 1,5 Mio. € = 1 Mio. €
Der Veräußerungsgewinn liegt damit bei einer Million Euro. Diese Million ist die Besteuerungsgrundlage, auf die das Finanzamt die Gewerbesteuermesszahl ansetzt.
Gewerbesteuermessbescheid = Veräußerungsgewinn x Gewerbesteuermesszahl = 1 Mio. € x 0,035 = 35.000 €
Nun multipliziert die Stadt Berlin das Ergebnis des Grundsteuermessbescheides mit ihrem Hebesatz. Der Hebesatz für die Gewerbesteuer liegt in Berlin bei 410 Prozent.
Gewerbesteuer = Grundsteuermessbescheid x Gewerbesteuerhebesatz = 35.000 € x 410/100 = 143.500 €
Die Aktiengesellschaft muss für ihren Veräußerungsgewinn 143.500 Euro Gewerbesteuer an die Stadt Berlin bezahlen.
Der Käufer bezahlt bei dieser Transaktion übrigens 19 Prozent Umsatzsteuer, Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch) sowie Grunderwerbsteuer.
Wäre der Veräußerer im obigen Beispiel keine Kapital- sondern eine Personengesellschaft oder eine gewerbetreibende, natürliche Person gewesen, wäre bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns im ersten Schritt noch der Freibetrag (24.500 Euro) abgezogen worden.
Privatpersonen werden zur Zahlung der Gewerbesteuer herangezogen, wenn sie die Drei-Objekt-Grenze nicht einhalten. Verkauft eine Person innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke oder Immobilien, wird sie vom Finanzamt automatisch und gesetzeskonform als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft.
Expertentipp: Vorsicht beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses. Unterteilen Sie das gekaufte Mehrfamilienhaus innerhalb von fünf Jahren in mehrere Wohnungen und verkaufen diese, kassiert das Finanzamt ebenfalls Gewerbesteuer von Ihnen als Eigentümer.
Wann weniger Gewerbesteuer auf Immobilien-Gewinne anfällt
Freibeträge für Gewerbesteuer
Der Gewerbeertrag ist der nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes beziehungsweise des Körperschaftsteuergesetzes ermittelte Gewinn aus dem Gewerbebetrieb. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften (GbR, GmbH & Co. OHG, GmbH & Co. KG, KG, OHG, PartG und die stille Gesellschaft) gilt ein Freibetrag in Höhe von 24.500 Euro. Liegt der Gewerbeertrag unterhalb dieser Freigrenze, wird keine Gewerbesteuer erhoben.
Kapitalgesellschaften (AG, GmbH, KGaA, UG) kommen nicht in den Genuss eines Freibetrags für die Gewerbesteuer.
Unabhängig von der Gewerbesteuer müssen Mieteinnahmen von Privatpersonen in der Einkommensteuererklärung angegeben und somit versteuert werden. Körperschaftsteuerpflichtige Unternehmen müssen Körperschaftsteuer auf ihre Miet- oder Pachteinnahmen abführen.
Gewerbetreibende können die Gewerbesteuer in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen und müssen dadurch weniger Einkommensteuer abführen.
Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen
Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen sind eher die Ausnahme denn die Regel. Allein die Vermietung oder Verpachtung von Wirtschaftsgütern (also auch Grundstücke und Immobilien) stellt nämlich keine gewerbliche Tätigkeit dar, sondern eine vermögensverwaltende.
Um einer Vermögensverwaltung gewerblichen Charakter zu verleihen, müssen besondere Umstände auftreten. Regelmäßige und schnelle Mieterwechsel gelten als solcher Umstand – oder wenn der Vermieter weitere Leistungen erbringt als nur zu vermieten.
Vermietet ein Arbeitgeber Betriebswohnungen an seine Arbeitskräfte, stellt dies aus steuerlicher Perspektive ein notwendiges Betriebsvermögen dar, wenn betriebliche Gründe maßgebend für die Vermietung sind.
Ferienwohnungen oder die Vermietung anderer hotelartiger Immobilien (zum Beispiel Monteurzimmer) können allerdings der Gewerbesteuer unterliegen. Folgende Voraussetzungen müssen bei einer Ferienwohnung erfüllt sein, damit sie als Gewerbebetrieb eingestuft wird:
- Die Ferienwohnung muss mit Möbeln, Küche, Geschirr und Wäsche vollständig eingerichtet sein.
- Die Ferienwohnung muss jederzeit vermietet werden können, ausreichend ausgestattet und gereinigt sein. Das erfordert Personal vergleichbar mit der Rezeption eines Hotels.
- Die Ferienwohnung muss in einem reinen Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl anderer Ferienwohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
- Die Werbung für die kurzfristige Vermietung wird von einer Organisation einheitlich für die Wohnanlage durchgeführt.
Expertentipp: Keine Vermittlung an Dienstleister! Um die Gefahr der Gewerblichkeit zu umgehen, sollten Mietverträge keinen Bezug auf zusätzliche Leistungen Dritter haben.
Wie Sie sehen, ist es ziemlich schwierig, als Vermieter in die Verlegenheit zu geraten, Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen zu bezahlen.
Vermögensverwaltende Immobilien GmbH
Der Schlüssel zur Steueroptimierung liegt in der Gründung einer geeigneten Immobiliengesellschaft. Professionelle Vermieter bündeln ihr Vermietungsgeschäft gerne in einer vermögensverwaltenden Immobilien GmbH.
- Große Firmen lagern die Vermietung in eine Tochtergesellschaft (Immobilien GmbH) aus. Vorteil: Die Verwaltung erfolgt über die Muttergesellschaft (Holding), Gewinnausschüttungen der Tochtergesellschaft an die Holding müssen aber nicht versteuert werden.
- Privatpersonen mit vielen Vermögenswerten (Immobilien, Wertpapiere) können ebenfalls Steuern sparen, indem sie ihr Vermögen in einer GmbH konzentrieren.
Die Vorteile einer Immobilien GmbH liegen vor allem in einer beträchtlichen Steuerersparnis. Denn Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Zwar können Vermieter die Betriebskosten absetzen, den Kaufpreis über die Nutzungsdauer abschreiben und bei kreditfinanzierten Immobilienkäufen den Darlehenszins in der Steuererklärung geltend machen. Die überschüssigen Mieteinnahmen werden jedoch mit dem persönlichen Steuersatz, der sich nach dem Jahreseinkommen des Steuerpflichtigen richtet, versteuert. Bei alleinstehenden Gutverdienern (ab 57.919 Euro in 2021, ab 58.788 Euro in 2022) sind das 42 Prozent, bei Reichen (ab 274.613 Euro in 2021, ab 278.732 Euro in 2022) 45 Prozent.
Die vermögensverwaltende Immobilien GmbH hingegen hat mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag lediglich eine effektive Steuerlast von 15,825 Prozent. Während Gewerbetreibende ihren Gewinn gemäß § 9 Nr. 1 Satz 1 GewGStG pauschal um 1,2 Prozent kürzen dürfen, profitiert die vermögensverwaltende Gesellschaft von einer erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer. Wird ein Gewerbeertrag ermittelt, darf dieser laut § 9 Nr. 1 Satz 2 GewGStG um die Kosten für die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundstücks gekürzt werden. Quintessenz: Solange die Gewinne im vermögensverwaltenden Unternehmen verbleiben, fällt praktisch keine Gewerbesteuer an.
Um diesen Steuervorteil zu behalten, darf eine vermögensverwaltende Immobilien GmbH auf keinen Fall wirtschaftlich tätig werden. Bauen, anbauen, reparieren, sanieren – das alles sind Dienstleistungen, die nicht von der vermögensverwaltenden GmbH in Auftrag gegeben oder durchgeführt werden dürfen. Diese gewerblichen Tätigkeiten sollten ebenso wie administrative Aufgaben an die Hausverwaltung oder den Hausmeister ausgelagert werden.
Achtung: Bei zusätzlichen Leistungen wie der Vermietung von Betriebseinrichtungen (zum Beispiel Vermietung von Möbeln oder einer Waschmaschine) oder den Verkauf von Strom, der von eigenen Solarzellen auf dem Dach produziert wird, ist keine reine vermögensverwaltende Tätigkeit mehr gegeben. Dadurch muss die Immobilien GmbH Gewerbesteuer auf alles bezahlen.
Nachteile einer vermögensverwaltenden Immobilien GmbH sind
- Gründungskosten von mindestens 25.000 Euro Stammkapital,
- Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Immobilien von Privatpersonen an die GmbH,
- Verwaltungsaufwand in Form von Gesellschaftervertrag, Satzung und jährlicher Bilanz,
- fehlende Flexibilität,
- Veräußerungsgeschäfte bleiben ebenso steuerpflichtig wie
- Gewinnentnahmen (in der Einkommensteuererklärung der Gesellschafter).
Die vermögensverwaltende Immobilien GmbH entfaltet ihre steueroptimierte Wirkung nur, wenn
- die Gesellschafter die Gewinne thesaurieren (anstatt sie ins Privatvermögen zu überführen),
- in absehbarer Zeit keinen Verkauf der Immobilie anstreben,
- gewerbesteuerpflichtige Tätigkeiten auslagern,
- und hohe Mieteinnahmen erzielen.
Alternativ ist die Vermögensverwaltung auch als Immobilien GbR, KG oder UG gebräuchlich.
So umgehen ausländische Firmen Gewerbesteuer und Quellensteuer für Renditeobjekte in Deutschland
Investoren aus dem Ausland haben den deutschen Mietmarkt im Auge. Denn im internationalen Vergleich hat das Mietniveau in Deutschland trotz starker Steigerungen und Regeln wie der Mietpreisbremse immer noch reichlich Luft nach oben. Viele ausländische Spekulanten gründen daher eine steueroptimierte Kapitalgesellschaft. Sie greifen dabei allerdings selten auf die vermögensverwaltende Immobilien GmbH zurück, sondern bauen ihr Unternehmen – und wenn es nur eine 1-Personen-Gesellschaft ist – in einem Steuerparadies auf. Luxemburg oder mit Großbritannien assoziierte Übersee-Inseln eignen sich für diese Zwecke gut. US-Konzerne wiederum wählen meist Irland als Europa-Zentrale.
Da die ausländische Kapitalgesellschaft keine Niederlassung in Deutschland hat, entfällt die Gewerbesteuer in der Praxis. Dabei spielt es keine Rolle, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt oder sich die Firma auf die Vermögensverwaltung beschränkt. Auf die Einkünfte aus dem Mietzins fallen in Deutschland folglich nur die knapp 16 Prozent Körperschaftsteuer mit Solidaritätszuschlag an. Welche weiteren Steuern für die Firma in dem Land, in dem sie ihren Sitz hat, anfallen, unterscheidet sich je nach dem landeseigenen Steuerrecht. Steuerparadiese verzichten gerne auf die Besteuerung von Einkünften, die im Ausland erzielt werden oder versehen diese lediglich mit einem minimalen Steuersatz. Meistens kann die deutsche Besteuerung zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung sogar noch angerechnet werden.
Schüttet die ausländische Firma den Gewinn aus der Mietrendite an ihre(n) Gesellschafter aus, fällt keine deutsche Quellensteuer an. Während Gesellschafter einer in Deutschland ansässigen GmbH bei der Gewinnentnahme 26,375 Prozent Kapitalertragsteuer abführen müssen, geben Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft im Ausland lediglich den in jenem Land gültigen Steuersatz ab. In Steuerparadiesen sind die Strukturen oft dermaßen steueroptimiert, dass Ausschüttungen komplett steuerfrei sind.
Um diese steuerlichen Vorzüge zu genießen, muss die Immobilienfirma folgende Kriterien erfüllen:
- Sitz und Geschäftsleitung im Ausland,
- das Halten der deutschen Immobilie darf nicht über eine deutsche Betriebsstätte erfolgen,
- die Kapitalgesellschaft muss mehr als nur die Funktion erfüllen, die deutschen Steuergesetze zu umgehen.
Konkret bedeutet die Ausgestaltung des letzten Punktes gemäß § 42 Abgabenordnung (AO), dass die Kapitalgesellschaft
- eigene Büroräumlichkeiten haben muss,
- über eigenes Personal verfügt,
- der Fremdfinanzierungsaufwand durch Darlehen an die Gesellschafter im Verhältnis zu den Mieterträgen steht.
Eine weitere beliebte Variante im Ausland ansässiger Immobilienfirmen ist es, eine deutsche Tochterfirma zu schaffen. Handelt es sich dabei um eine Tochtergesellschaft, die zu 100 Prozent der Holding gehört und die lediglich vermögensverwaltend tätig ist, entfällt einerseits die Gewerbesteuer. Andererseits sieht die Europäische Union (EU) den Wegfall der Quellensteuer vor, wenn sich Mutter und Tochter in der EU befinden. Diese Unternehmensstruktur lohnt sich aber auch für Holdings außerhalb der EU, die nicht vom Abkommensschutz profitieren: Sie bezahlen einen reduzierten Kapitalertragsteuersatz von 15,825 Prozent.
Häufige Fragen (FAQ) zur Gewerbesteuer bei Immobilien
Bei Veräußerungsgeschäften von Immobilien tauchen immer wieder Fragen zur Gewerbesteuer auf. Die Heid Immobilien GmbH hat die häufigsten zusammengestellt und beantwortet.
Wann fällt bei einem Hausverkauf Gewerbesteuer an?
Jeder Gewerbetreibende muss auf seinen Veräußerungsgewinn Gewerbesteuer zahlen. Doch auch bei einem Hausverkauf durch eine Privatperson kann in ungünstigen Fällen die Gewerbesteuer anfallen. Veräußern Sie nämlich innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke oder Immobilien, stuft das Finanzamt Sie automatisch als gewerblichen Grundstückshändler ein. Neben der Gewerbesteuer müssen Gewerbetreibende auch 19 Prozent Umsatzsteuer in den Verkaufspreis einkalkulieren.
Wie kann eine Immobilien GmbH Gewerbesteuer sparen?
Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, wie eine deutsche Immobilien GmbH die Gewerbesteuer vermeiden kann. Beispielsweise kann sie sich rein auf die Vermietung und Verpachtung beschränken und profitiert dabei von einer erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer, die im vermögensverwaltenden Idealfall sogar bei null landet. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel „Vermögensverwaltende Immobilien GmbH“.
Darüber hinaus kann eine deutsche Immobilien GmbH ihren Sitz samt Geschäftsleitung ins Ausland verlagern. Dadurch erfolgt der Gewerbebetrieb nicht mehr in Deutschland. Liegt zudem keine inländische Betriebsstätte vor, ist eine Befreiung von der Gewerbesteuer gemäß Gewerbesteuergesetz gegeben. Allerdings muss die Verwaltung (Büros, Personal) der GmbH dann tatsächlich aus dem Ausland erfolgen, sonst macht das Finanzamt diesem Steuertrick einen Strich durch die Rechnung.
Was ist eine gewerbliche Infizierung bei der Immobilienvermietung?
Die Vermietung von Immobilien gilt als vermögensverwaltende Tätigkeit und unterliegt damit nicht der Gewerbesteuer. Handelt es sich allerdings um Hotels, erkennt das Finanzamt eine gewerbliche Absicht und erstellt einen Gewerbesteuermessbescheid. Bei hotelartiger Kurzzeitvermietung wie Monteurzimmer oder Ferienwohnungen wird der Einzelfall anhand zahlreicher Faktoren geprüft. Am 18. Dezember 2019 hat der Bundesfinanzhof ein Urteil gefällt, das die Vermittlung zusätzlicher Leistungen, die über die reine Vermietung hinausgehen, eine gewerbliche Infizierung darstellen und den Vermieter beziehungsweise die vermögensverwaltende Gesellschaft zu einem Gewerbetreibenden machen. Als solche zusätzliche, Gewerbesteuer auslösende Leistungen gelten unter anderem die Vermietung von Inventar oder die Belieferung des Mieters mit eigens produziertem Solarstrom.
Unterliegt die Vermietung von Gewerbeimmobilien der Gewerbesteuer?
Solange es sich bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien um eine rein vermögensverwaltende Tätigkeit handelt, wird keine Gewerbesteuer erhoben. Erbringt der Vermieter Sonderleistungen, werden diese nicht als zusätzliche und damit gewerbliche Leistung betrachtet, wenn
- sie dem Mieter lediglich die Nutzung der Räumlichkeiten für seinen gewerblichen Zweck ermöglichen,
- sie im wirtschaftlichen Interesse des Mieters und nicht des Vermieters erbracht werden,
- der Vermieter mit der Sonderleistung nicht eigenständig in den Markt eintritt.
Selbst Einkaufszentren können nach dem Urteil vom 14. Juli 2016 des Bundesfinanzhofs von der Gewerbesteuer befreit werden, wenn der Betrieb und die Instandhaltung eine „spezifische Einkaufssituation“ und einen „einheitlichen Rahmen für den Betrieb des gesamten Einkaufszentrums“ gewährleisten und damit als untrennbarer Bestandteil der Hauptleistung des Centers (Vermietung von Ladenfläche) angesehen werden. Dazu gehören auch Parkplätze, Reinigung, Überwachung sowie verkaufsfördernde Maßnahmen (Marketing, Werbung).
Steuerliche Wertermittlung von Immobilien – Heid bewertet Ihre Immobilie zuverlässig
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