Eine Erbengemeinschaft verkauft das Anwesen der verstorbenen Eltern, deren Mietshaus, die Zweitwohnung, die Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds und eine Garage innerhalb weniger Jahre. Was als privater Verkauf gedacht war, wird plötzlich als gewerblicher Immobilienhandel deklariert. Denn das Finanzamt stuft die Immobilienverkäufer wegen Überschreitens der 3-Objekt-Grenze als gewerbliche Grundstückshändler ein. Neben der Gewerbesteuer müssen die Erben auch die Spekulationssteuer abführen.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft.
- Als Objekte gelten unter anderem unbebaute Grundstücke, Wohn- und Renditeimmobilien, aber auch Garagen.
- Private Verkäufer, die in die Zeitfalle tappen und aus Sicht des Finanzamtes einem gewerblichen Immobilienhandel nachgehen, werden mit Steuern konfrontiert. Die Spekulationssteuer fällt bei einem gewerblichen Grundstückshandel auf jeden Fall an. Hinzu kommt üblicherweise die Gewerbesteuer.
3-Objekt-Grenze
Hüten Sie sich davor, die 3-Objekt-Grenze zu überschreiten!
Wer mehr als drei Immobilien oder Grundstücke in fünf Jahren verkauft, dem wird vom Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt und derjenige wird als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Das zieht nicht nur eine Spekulationssteuer auf Immobilienverkäufe nach sich, sondern auch Gewerbesteuer.
Achtung: Steckt Ihr Immobilienvermögen in einer juristischen Person, also einer Firma oder einem Verein, kann obendrein Körperschaftsteuer anfallen.
Die Steuer(nach)zahlungen müssen Sie nicht nur auf das vierte verkaufte Objekt und alle nachfolgenden tätigen, sondern rückwirkend auch für die ersten drei Grundstücke und Immobilien im Bemessungszeitraum.
Diese Objekte lösen gewerblichen Immobilienhandel aus
Wohngebäude, Wohnungen, unbebaute Grundstücke, Rendite- und Gewerbeimmobilien zählen selbstverständlich als Grundstücke beziehungsweise Immobilien, deren Verkauf einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen können.
Als Immobilie im Sinn der 3-Objekt-Grenze gelten auch eigens im Grundbuch eingetragene Garagen und sogar Stellplätze. Selbst, wenn Sie eine Wohnung zusammen mit der Garage verkaufen, handelt es sich in Bezug auf einen etwaigen gewerblichen Grundstückshandel um zwei Objekte. Schließlich können sie diese Objekte getrennt voneinander verkaufen oder zum Beispiel nur die Wohnung veräußern und die Garage behalten. Bei einem Einfamilienhaus, bei dem Garage und Stellplatz zum Grundstück gehören und somit keine eigenen Grundbucheinträge aufweisen, handelt es sich hingegen um ein Objekt.
Erhöhte Vorsicht ist auch bei der Veräußerung von Höfen geboten. Nicht selten verdienen sich die Eigentümer eines Bauernhofes ein Zubrot durch eine Biogasanlage, die Solarproduktion oder zumindest die Zurverfügungstellung von Photovoltaik-Flächen. Diese sind gemäß Grundbuch häufig eigene Objekte und Wirtschaftsgüter. Wer seinen Hof mit Biogasanlage, Photovoltaikanlage und womöglich noch einer Lagerhalle mit eigenem Grundstück zeitnah oder zeitgleich veräußert, muss Spekulationssteuer bezahlen. Das Finanzamt macht keine Kompromisse, auch wenn die Grundstücke und Immobilien nicht einzeln verkauft werden, sondern sich ein Käufer für das Komplettpaket findet.
3- Objekt-Grenze bei Schenkung
Grundsätzlich gilt, dass eine geschenkte Immobilie aus der Betrachtung der 3-Objekt-Grenze herausgenommen wird, da auf diesem Weg keine Gewinnerzielungsabsicht besteht.
Wird ein Haus im Zuge einer vorweggenommenen Erbfolge überschrieben und der Beschenkte verkauft die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, wird es spannend. Nach Auffassung der Finanzbehörden zählt diese geschenkte und anschließend veräußerte Immobilie sowohl für den Beschenkten als auch für den Schenker mit, wenn die 3-Objekt-Grenze gezogen wird.
Der Bundesfinanzhof (BFH) sieht die Angelegenheit differenzierter. Er rechnet die Immobilie dem Schenker im Hinblick auf die 3-Objekt-Grenze dann zu, wenn dieser im Prinzip bestimmt, was im Anschluss mit dem Grundstück passiert und davon womöglich finanziell profitiert. Denn dann missbraucht der Schenker die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Abgabenordnung (§ 42 AO). Der Beschenkte fungiert so gesehen nur als Strohmann, die Schenkung ist als Scheingeschäft zu betrachten und damit unwirksam (§ 41 AO). Ebenso deutlich: Ist der Schenker als gewerblicher Grundstückshändler klassifiziert und erfüllt die Schenkung den Zweck, das Objekt am Immobilienmarkt zu verwerten, wird es zum Umlaufvermögen gezählt. Die Schenkung ist in solchen Fällen als eine mit dem Teilwert zu erfassende, gewinnrealisierende Entnahme zu werten – und steuerpflichtig (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 EStG und § 6 Abs. 1 Nr. 4 Satz 1 EStG).
Bei einer ordnungsgemäßen Schenkung im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge, bei der die Beschenkten mit dem geschenkten Grundstück oder der Immobilie machen können, was sie möchten und der Schenker bei einem Verkauf leer ausgeht, hat das Objekt keinen Einfluss auf die 3-Objekt-Grenze.
Lesetipp: Mehr zum Thema Schenkung von Immobilien erfahren Sie in weiteren Beiträgen, in denen wir Ihnen unter anderem Spartipps zur Schenkungssteuer näherbringen.
3-Objekt-Grenze bei Erbschaft
Prinzipiell fallen geerbte Objekte allerdings nicht unter die 3-Objekt-Grenze, solange der Erbe sie vor der Veräußerung nicht erheblich modernisiert und damit ein Wirtschaftsgut von anderer Marktgängigkeit entstanden ist.
Ansonsten gilt im Hinblick auf die Spekulationssteuer: Bei geerbten Grundstücken und Immobilien wird die Zeit, in der der Erblasser darin gewohnt hat, angerechnet. Für die Zehnjahresfrist gilt als Start das Datum, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat.
War der Erblasser selbst gewerblicher Grundstückshändler oder wurde vom Finanzamt zumindest als solcher eingestuft, geht der Fiskus bei einem Verkauf der geerbten Immobilien und Grundstücke durch die Erben von einer Fortführung des gewerblichen Immobilienhandels aus. Es fallen Gewerbe- und Spekulationssteuer an.
Hinweis: Lesen Sie in unserem Ratgeber, worauf Sie außerdem beim Verkauf eines geerbten Hauses achten sollten.
Gewerblicher Immobilienhandel passiert schnell
Lassen Sie Vorsicht walten, wenn Sie Immobilien verkaufen. Sind Sie beruflich nicht auf den gewerblichen Immobilienhandel spezialisiert und haben eigentlich gar nichts mit der Branche zu schaffen, können Sie gerade im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Scheidung trotzdem schneller als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden, als Ihnen lieb (und teuer) ist.
Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH geben Ihnen nicht nur Hilfestellung bei der Wertermittlung Ihres Grundstücks in Form eines Kurzgutachtens oder Verkehrswertgutachtens, sondern bieten Ihnen zudem eine Immobilien-Verkaufsberatung, die Sie vor Fehlern bewahrt. Zögern Sie nicht, uns anzurufen oder eine unverbindliche Kontaktanfrage zu schicken.
