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Teilverkauf einer Immobilie

So funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie

Kann man ein halbes Haus verkaufen? Wir erklären die Möglichkeiten eines Immobilienteilverkaufs und gehen dabei unter anderem darauf ein, wann das sinnvoll ist, ob man darin wohnen bleiben kann und worin die Nachteile eines Teilverkaufs liegen.

Immobilie gegen Geld

Das Konzept eines Teilverkaufs lautet: Anteil an der Immobilie gegen Geld.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Teilverkauf treten Sie einen bestimmten Prozentsatz an Ihrer Immobilie an einen Kapitalgeber ab, der Ihnen dafür eine sechsstellige Summe überweist.
  • Der Kaufpreis des Anteils richtet sich nach dem Verkehrswert, den ein unabhängiger Gutachter ermittelt.
  • Sie bezahlen fortan ein monatliches Nutzungsentgelt.
  • Sämtliche Rechte und Pflichten bleiben bei Ihnen als Haupteigentümer. Die Kosten für Modernisierungen und Instandhaltungen tragen Sie weiterhin allein.
  • Das Angebot professioneller Teilverkaufs-Unternehmen richtet sich vorwiegend an Senioren und endet meist mit der Abwicklung des Verkaufs der ganzen Immobilie. Es handelt sich also um eine Art Immobilienrente.
  • Zu den größten Nachteilen beim Teilverkauf zählen die hohe Gebühr bei der Veräußerung der ganzen Immobilie und die Last der laufenden Kosten, die der bisherige Eigentümer schultert.
  • Der Teilverkauf einer Eigentumswohnung muss eventuell erst von der Eigentümergemeinschaft abgesegnet werden.

Wie kann ich mein Haus verkaufen, aber darin wohnen bleiben?

Ein Teilverkauf ist eine Lösung für folgenden Fall: Sie verkaufen einen Teil Ihres Eigenheims, aber bleiben darin wohnen. Bevor Sie einen Teilverkauf Ihres Hauses überstürzen, weil Sie den Veräußerungsgewinn daraus dringend benötigen, wägen Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig ab und informieren Sie sich über alternative Möglichkeiten, bei denen Sie die Immobilie gegen Geld tauschen, aber weiterhin im Haus wohnen bleiben beziehungsweise die Mieteinnahmen behalten dürfen.

Die Alternativen sind bisweilen deutlich attraktiver:

Sie können den Immobilien-Teilverkauf mit Nießbrauchrecht durchführen. Dieses im Grundbuch eingetragene Recht mindert den Verkehrswert und damit den Betrag, den der Käufer Ihnen bezahlt, jedoch erheblich. Ebenso wie die Immobilienverrentung in ihren unterschiedlichen Gestaltungsformen (Immobilienrente, Leibrente, Umkehrhypothek, Zustifterrente) richtet sich das Angebot eines Teilverkaufs vorwiegend an Senioren.

Gut zu wissen: Unternehmen, die Ihnen Kapital für den Teilverkauf Ihres Hauses gewähren, erwarten oft eine schulden- und lastenfreie Immobilie. Wie Sie eine Lastenfreistellung durchführen oder eine Grundschuld löschen, erfahren Sie in weiteren Ratgeber-Beiträgen.

So funktioniert der Teilverkauf einer Immobilie

In diesem Abschnitt erklären wir, was genau ein Teilverkauf ist und wie er abläuft.

Definition: Was ist ein Teilverkauf?

Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein recht neues Geschäftsmodell. Der Eigentümer einer Immobilie veräußert einen prozentualen Teil seiner Wohnung oder seines Hauses. Der Käufer des Anteils tritt als stiller Teilhaber auf. Er hat zwar einen Miteigentumsanteil, aber in der Regel weder Rechte noch Pflichten an der Immobilie.

Der Deal lautet stark vereinfacht: Der Verkäufer erhält eine marktwertgerechte Summe (und damit Liquidität aus der eigenen Immobilie), während der Erwerber von einer monatlichen Nutzungsgebühr profitiert. Letztendlich sind die Vertragsgestaltung und die Folgen allerdings weitaus komplexer (siehe Nachteile ).

Ablauf eines Teilverkaufs

  1. Als Eigentümer legen Sie zuerst fest, welchen Anteil an Ihrem Eigenheim Sie abgeben möchten. 50 Prozent sind das Maximum.
  2. Nun holen Sie unverbindliche Angebote ein. Private Kapitalanleger suchen selten nach einem Teilverkauf. Der Markt wird von Immobilienunternehmen beherrscht, die sich auf dieses Geschäftsmodell spezialisiert haben (siehe „Wer kauft ein halbes Haus? “).
  3. Nachdem Ihnen der Kapitalgeber – denn nichts anderes sind Teilkäufer – ein vorläufiges Angebot unterbreitet hat, das noch keinerlei Gültigkeit besitzt, ermittelt ein unabhängiger Immobiliengutachter den Verkehrswert der Immobilie.
  4. Auf Basis der Wertermittlung entscheidet der Teilkäufer, ob sich ein Anteilserwerb an Ihrem Haus (und damit Ihr Teilverkauf) überhaupt rentiert. Die Auszahlungssumme muss hierfür in der Praxis mindestens sechsstellig sein.
  5. Der potenzielle Käufer unterbreitet Ihnen nun ein verbindliches Angebot, das ein monatliches Nutzungsentgelt beinhaltet.
  6. Sie reichen einen Aufteilungsplan beim zuständigen Bauamt ein und erhalten eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
  7. Der Notar beglaubigt die Teilungserklärung und den Vertrag über den Teilverkauf Ihrer Immobilie. Er veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Gegebenenfalls kommt die Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht hinzu.
  8. Die Kaufpartei zahlt dem Eigentümer den vereinbarten Betrag aus.

Mögliche Anteile bei einem Teilverkauf

Wie viel Prozent meines Hauses, meiner Eigentumswohnung oder meiner Gewerbeimmobilie muss ein Eigentümer bei einem Immobilien-Teilverkauf mindestens verkaufen?

Es geht den gewerblichen Käufern von Immobilienanteilen weniger um Prozente, sondern mehr um fixe Summen. Die Untergrenze bei den großen Teilkauf-Anbietern liegt bei einer Auszahlungssumme von 100.000 Euro.

Ist Ihre Immobilie beispielsweise 750.000 Euro wert und Sie möchten daraus über einen Teilverkauf 100.000 Euro generieren, müssen Sie beim Anbieter wertfaktor Immobilien GmbH 14,29 % verkaufen und monatlich 242 Euro Nutzungsentgelt entrichten.

Angebot für einen Teilverkauf

Der Teilverkaufsrechner von wertfaktor Immobilien benötigt den Verkehrswert der Immobilie und die gewünschte Auszahlungssumme, um den Anteil und das Nutzungsentgelt zu kalkulieren.

Wünschen Sie eine höhere Auszahlungssumme, veräußern Sie üblicherweise einen prozentual höheren Anteil an Ihrer Immobilie und/oder bezahlen ein höheres Nutzungsentgelt. Die Teilverkaufsrechner der Branchengrößen kommen hier zu weitgehend identischen Ergebnissen.

Kalkulation für einen Teilverkauf

Bei einer höheren Auszahlungssumme müssen Sie mehr Prozent Ihrer Immobilie abtreten und eine höhere Nutzungsgebühr bezahlen.

Unternehmen, die am Teilverkauf von Immobilien partizipieren, sichern sich üblicherweise höchstens 50 Prozent an Ihrem Haus, Ihrer Gewerbeimmobilie oder Ihrer Eigentumswohnung.

Wer kauft ein halbes Haus?

Sie möchten einen Teil Ihrer Immobilie veräußern und fragen sich jetzt: „Wie verkaufe ich ein halbes Haus?“ Rein theoretisch können Sie einen Makler einschalten oder andere Kanäle nutzen, um einen privaten Kapitalanleger zu finden. Doch es ist eher selten, dass sich eine fremde Privatperson auf den Teilverkauf Ihres Hauses einlässt und Ihnen Geld dafür gibt, dass sie mit einem bestimmten Prozentsatz im Grundbuch als Miteigentümer an der Immobilie eingetragen wird.

Im Prinzip steht Ihnen fast nur der Weg über einen institutionellen beziehungsweise gewerblichen Marktteilnehmer offen. Die vier großen Unternehmen, die sich für Ihren Teilverkauf interessieren, sind:

  • Deutsche Teilkauf GmbH
  • Engel & Völkers (EV Liquid Home GmbH)
  • Heimkapital GmbH
  • wertfaktor Immobilien GmbH

Wie wird der Kaufpreis bei einem Teilverkauf berechnet?

Der Kaufpreis beim Immobilien-Teilverkauf richtet sich nach der Wertermittlung eines unabhängigen Sachverständigen. Dieser erstellt ein Verkehrswertgutachten nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren.

In der Regel werden zwei Kaufpreise berechnet. Da wäre zunächst der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Teilverkaufs. Dieser ist maßgeblich für die Höhe der Auszahlungssumme für die Veräußerung der Prozente am Immobilieneigentum.

Da es sich beim Teilverkauf allerdings üblicherweise um ein Geschäftsmodell handelt, bei dem Rentner Ihre Immobilie (teil-)veräußern, um liquide zu bleiben, gibt es meist eine zweite Auszahlungssumme: nämlich den Verkaufspreis für die komplette Immobilie in der Zukunft.

Wird die Immobilie nach rund zehn bis 30 Jahren ganz verkauft, muss der Eigentümer (derjenige, der einen Teil seiner Immobilie verkauft hat) den Anteilseigner (das Unternehmen) an der Wertsteigerung teilhaben lassen und meist zusätzlich noch ein Abwicklungsentgelt an das Unternehmen bezahlen. Gegen einen Wertverlust sichern sich die Erwerber übrigens vertraglich ab, sodass der Teilverkäufer ihnen ein etwaiges Minus erstatten muss. Oder die Immobilie geht je nach Vertragsgestaltung komplett an den Teilkäufer über, der mit der vollständigen Eigentumsüberschreibung eine zweite Auszahlung leistet. Dazu wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie ermittelt, wenn es zum Komplettverkauf kommt. Diese zweite Verkehrswertermittlung findet final erst zum eigentlichen Verkaufszeitpunkt statt, also möglicherweise erst 30 Jahre nach dem Teilverkauf. Vom Anteil des bisherigen Haupteigentümers wird die Abwicklungspauschale abgezogen. Diese umfasst üblicherweise unter anderem die Notarkosten und das Honorar für den Gutachter.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Von den Wertsteigerungen, die Sie unter anderem mit Ihren Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung erzielen, profitiert der Teilverkaufs-Partner mehr als der Haupteigentümer.

Gebühren bei Verkauf

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Das Unternehmen, dem Sie einen Teil Ihrer Immobilie verkauft haben, reibt sich bereits die Hände. Denn die eingestrichenen Nutzungsentgelte waren nur Peanuts, verglichen mit dem Reibach, der bei einem Verkauf der Immobilie winkt.

Der Teilverkaufsvertrag sieht vor, dass der Teilkäufer bei einer Veräußerung der Immobilie mit seinem Anteil am Verkaufserlös beteiligt wird. So logisch, so fair. Doch wer einem Teilverkauf zugestimmt hat, muss bei einem kompletten Verkauf in der Praxis noch deutlich mehr Geld an das Teilkauf-Unternehmen abgeben. Diese Immobiliengesellschaften berechnen nämliche eine happige Gebühr beim Verkauf. Darin enthalten sind üblicherweise die Ausgaben für Grundbuch, Notar und Gutachter.

Die Heimkapital GmbH nennt diese Gebühr in Höhe von rund 4,5 Prozent des Verkaufspreises Serviceentgelt – und ist damit noch vergleichsweise günstig. Engel & Völkers berechnet eine Abwicklungsvergütung in Höhe von 5,5 Prozent. Das Ende der Fahnenstange ist damit noch nicht erreicht. Mit einem Durchführungsentgelt von 6,5 Prozent bereichert sich die wertfaktor Immobilien GmbH an Ihrem Verkaufserlös. Die Deutsche Teilkauf GmbH hat bis dahin offenbar schon genug an Ihrem Teilverkauf verdient und verlangt keine zusätzlichen Gebühren. In der Regel profitieren die Teilkäufer ohnehin schon durch die Wertsteigerungen, die Sie als Haupteigentümer von Ihrem eigenen Budget in Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen investiert haben.

Gut zu wissen: Die Vertragsgestaltung beim Teilverkauf von Haus oder Eigentumswohnung schützt viele Unternehmen gegen Wertverlust. Verkaufen Sie Ihre Immobilie komplett, sieht eine Klausel vor, dass der Teilkauf-Anbieter mindestens sein eingesetztes Kapital in voller Höhe zurückbekommt und für sein „Risiko“ zudem einen Zuschlag im meist zweistelligen Prozent-Bereich als Minimumanteil erhält.

Spekulationssteuer bei Teilverkauf

Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft, worunter laut Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG) der Teilverkauf einer Immobilie fällt, kann Spekulationssteuer anfallen. Ein Teilverkauf von Haus oder Wohnung ist aus Sicht des Finanzamts ein vollwertiger und damit prinzipiell steuerpflichtiger Immobilienverkauf.

Die Spekulationssteuer entfällt beim Teilverkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses, wenn eine der folgenden Kriterien zutrifft:

  • Sie haben zwischen Kauf und Teilverkauf durchgehend selbst in der Immobilie gelebt.
  • Sie haben die Eigentumswohnung oder das Haus im Jahr des Teilverkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt.
  • Ihr Kind, für das Sie noch Kindergeld beziehen, hat bislang mietfrei darin gewohnt.

Haben Sie die Immobilie vor dem Teilverkauf hingegen vermietet, kommen Sie um die Spekulationssteuer nicht herum.

Ihre Höhe hängt vom Veräußerungsgewinn und dem persönlichen Steuersatz ab. Sie können die Spekulationssteuer bei einem Teilverkauf senken, indem Sie die Notarkosten sowie Rechnungen für Instandhaltung und Modernisierung vom Gewinn abziehen. Eigenbelege für selbst durchgeführte Reparaturen werden nicht berücksichtigt.

Aufteilung

Um einen Teilverkauf Ihrer Immobilie zu ermöglichen, müssen Sie Wohn- und/oder Teileigentum begründen. Schließlich müssen Sie die Eigentumswohnung beziehungsweise das Haus vor dem Teilverkauf in abgeschlossene Einheiten aufteilen können. Das ist auch dann erforderlich, wenn hier, wie bei einem Teilverkauf üblich, niemand Neues in die Immobilie einzieht oder sie nutzt, sondern eben lediglich prozentual daran beteiligt ist.

Eine Teilungserklärung zu erwirken, ist mit etwas Aufwand und Kosten verbunden. Im ersten Schritt muss Ihnen das Bauamt auf Basis des Aufteilungsplans eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen, ehe der Notar die Teilungserklärung aufsetzt. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, existiert bereits eine Teilungserklärung für die Wohnanlage, die zugunsten des Teilkäufers angepasst wird. Die Kosten dafür sind regional sehr unterschiedlich: Die Gebührenspanne für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung reicht von 25 bis mehr als 1.000 Euro. Die beglaubigte Teilungserklärung für einen Teilverkauf kostet ab zirka 70 Euro bis doppelt so viel.

Was sind die Vorteile eines Immobilienteilverkaufs?

Die Vorteile eines Teilverkaufs sind schnell erklärt:

  • Sie bleiben (Mehrheits-)Eigentümer Ihrer Immobilie,
  • können weiterhin darin wohnen,
  • in Kombination mit Nießbrauch die Einnahmen behalten,
  • und bekommen dafür eine verkehrswertgerechte Summe als Sofortzahlung auf Ihr Konto überwiesen.

Was gilt beim Teilverkauf einer Eigentumswohnung?

Beim Teilverkauf einer Eigentumswohnung kommen Umstände hinzu, die Sie beim Teilverkauf eines Hauses nicht haben:

  1. Sie bilden gemeinsam mit dem Erwerber des veräußerten Anteils Ihrer Wohnung eine Eigentümergemeinschaft. Es handelt sich dabei sozusagen um eine Wohnungseigentümergemeinschaft (für eine Wohnung) innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft (für die Wohnanlage).
  2. Sie müssen den Teilverkauf möglicherweise erst von der Eigentümerversammlung genehmigen lassen. Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 12 WEG) erlaubt es der Gemeinschaft nämlich, die Veräußerung einer Wohnung zustimmungspflichtig zu machen. Das heißt: Falls die Wohnungseigentumsgemeinschaft dieses Recht in ihren Statuten verankert hat, müssen Sie erst die Zustimmung der anderen Eigentümer oder einem von diesen beauftragten Dritten (in der Regel die Hausverwaltung) einholen, bevor Sie den Teilverkauf abwickeln. Das verzögert den Teilverkauf erheblich und lässt die Träume vom schnellen Geldsegen wie eine Seifenblase zerplatzen.

Wann ist der Teilverkauf einer Immobilie sinnvoll?

Der Teilverkauf einer Immobilie bringt Ihnen verhältnismäßig schnell einen sechsstelligen Geldsegen, ohne dass sich Ihre Lebensumstände ändern. Sie behalten Ihre Wohnung / Ihr Haus, kümmern sich weiterhin selbst darum und verfügen nahezu uneingeschränkt darüber.

Achtung: Die meisten Teilverkaufsverträge enden damit, dass die Immobilie in der Zukunft komplett an den neuen Anteilseigner geht und er von Wertsteigerungen deutlich mehr profitiert als Sie, obwohl Sie die Kosten tragen.

Expertentipp: Sollten Sie sich für einen Teilverkauf Ihrer Immobilie entscheiden, bauen Sie ein Vorkaufsrecht für Ihre Erben beziehungsweise ein Rückkaufsrecht für sich selbst auf den abgegebenen Teil in den Vertrag ein.

In vielen Fällen ist eine clever gestaltete Immobilienverrentung oder ein Komplettverkauf mit eingetragenem Nießbrauch oder lebenslangem Wohnrecht sinnvoller.

Verkehrswertgutachten von Heid

Sie denken über einen Teilverkauf Ihrer Immobilie nach? Ein professionelles Verkehrswertgutachten, das nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren erstellt wurde, untermauert Ihre fairen Kaufpreisforderungen.

Kontaktieren Sie uns so früh wie möglich im Verkaufsprozess für eine kostenlose Ersteinschätzung! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder wählen Sie die Telefonnummer 0800 – 90 90 282 .

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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