Sie möchten Ihr Haus an Ihre Kinder oder Enkelkinder überschreiben? Wir verraten Ihnen, wie Sie dabei geschickt vorgehen, was Sie berücksichtigen müssen und wie eine Hausüberschreibung an Ihre Kinder fair gestaltet werden kann.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Hausüberschreibung zu Lebzeiten an Kinder kann Erbschaftssteuer sparen und Freibeträge optimal nutzen.
- Durch klare Regelungen lassen sich spätere Erbstreitigkeiten innerhalb der Familie vermeiden.
- Wohnrecht oder Nießbrauch sichern Eltern trotz Eigentumsübertragung an ihre Kinder umfassende Nutzungsrechte.
- Ein professionelles Verkehrswertgutachten schafft die Grundlage für eine faire und rechtssichere Hausübertragung.
Gründe und rechtliche Grundlagen der Hausüberschreibung an Kinder
Rechtlich gesehen handelt es sich bei der Hausüberschreibung an Kinder meist um eine Schenkung zu Lebzeiten. Dabei wird das Eigentum an einer Immobilie unentgeltlich oder gegen bestimmte Gegenleistungen (z. B. Pflege, Wohnungsrecht) auf ein Kind oder Enkelkind übertragen. Anders als bei einer Erbschaft geht das Eigentum hier bereits zu Lebzeiten des bisherigen Eigentümers an seine Kinder oder Enkelkinder über. Das bringt Vorteile – etwa steuerliche Freibeträge oder die Möglichkeit, den Familienbesitz gezielt zu lenken.
Die Überschreibung eines Hauses ist formbedürftig und kann nicht formlos per Handschlag oder Brief erfolgen. Gesetzlich vorgeschrieben sind:
- Notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags
- Eintragung ins Grundbuch zur Eigentumsumschreibung
- Gegebenenfalls Eintragung von Wohnrecht oder Nießbrauch zugunsten der bisherigen Eigentümer
Ein erfahrener Notar sorgt dafür, dass alle Vereinbarungen rechtlich korrekt festgehalten und im Grundbuch eingetragen werden.
Die Hausüberschreibung an Kinder erfolgt aber auch aus persönlichen Gründen. Dazu gehören z.B. Kinder frühzeitig zu stärken: Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, verschaffen Sie Ihren Kindern Planungssicherheit – etwa bei beruflichen Entscheidungen oder der Familienplanung. Ein weiterer Grund kann der Gestaltungsspielraum sein. Sie können individuelle Vereinbarungen mit Ihren Kindern treffen – sei es zur Pflege, zur Nutzung der Immobilie oder zur Absicherung im Scheidungsfall. Anders als ein Testament ist der Schenkungsvertrag ein flexibles, verhandelbares Instrument, das genau auf die jeweilige Familiensituation zugeschnitten werden kann.
Hausüberschreibung vs. Erbschaft: Was ist steuerlich günstiger?
Grundsätzlich unterliegen sowohl Überschreibung als auch Erbschaften der Erbschaft- und Schenkungsteuer – mit einem entscheidenden Unterschied: Schenkungen können alle zehn Jahre steuerfrei wiederholt werden. Wer also frühzeitig überträgt, kann die Freibeträge mehrfach nutzen und so die Steuerlast innerhalb der Familie deutlich reduzieren.
Gerade bei Immobilien ist die Überschreibung zu Lebzeiten oft die steuerlich klügere Entscheidung, da durch gestückelte Übertragungen und individuelle Gestaltungen (z.B. mit Nießbrauch) mehr Spielraum besteht.
Freibeträge für Kinder und Enkelkinder
Die Entscheidung, ein Haus an Kinder oder Enkel zu überschreiben, ist nicht nur eine emotionale und rechtliche, sondern auch eine steuerliche Frage. Wer frühzeitig handelt und die Gestaltungsmöglichkeiten des Schenkungsrechts nutzt, kann erhebliche Steuervorteile realisieren.
Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) sieht folgende persönliche Freibeträge vor:
| Verwandschaftsgrad | Steuerfreier Betrag (alle 10 Jahre) |
| Kind/Stiefkind | 400.000 Euro |
| Enkelkind | 200.000 Euro |
| Urenkel | 100.000 Euro |
Wird der Wert der Immobilie durch den Freibetrag gedeckt, fällt keine Schenkungsteuer an. Ist die Immobilie mehr wert, wird nur der übersteigende Betrag versteuert – gestaffelt nach Steuerklasse und Höhe. Wie sich die Steuern genau bemessen, verraten wir Ihnen in unserem Ratgeber „Schenkung einer Immobilie an Kinder“.
Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer ist der Wert der Immobilie – und dieser wird vom Finanzamt nach pauschalen Verfahren geschätzt. Dies führt in vielen Fällen zu einer Überbewertung und damit zu einer unnötig hohen Steuerbelastung. Ein professionelles Verkehrswertgutachten schafft hier Abhilfe: Unsere zertifizierten Sachverständigen erstellen rechtssichere Gutachten, die sowohl für das Finanzamt als auch für notarielle Verträge verwendet werden können – ein wichtiger Schritt für eine faire und steuerlich optimierte Hausüberschreibung.
Haus an ein Kind überschreiben
Wenn Sie nur ein Kind haben, ist das Verfahren klar. Im Falle einer Erbschaft würde Ihr Eigentum an diesen einen Nachkommen gehen. Wenn Sie sich für eine Übertragung entscheiden, können Sie Ihr Haus einfach auf dieses eine Kind überschreiben.
Auch wenn Sie mehrere Kinder haben, können Sie Ihr Haus nur auf ein Kind übertragen. Die Hausüberschreibung an nur ein Kind kommt einer Enterbung der anderen Nachkommen gleich, die lediglich ihren Pflichtteil behalten. Mögliche Konflikte können Sie vermeiden, indem Sie die anderen Kinder finanziell entschädigen.
Wenn Sie Ihr Haus nur an ein Kind übertragen wollen, beachten Sie, dass die Übertragung erst nach zehn Jahren voll wirksam wird. Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung sterben, muss der neue Eigentümer des Hauses seine Geschwister entschädigen. Diese haben Anspruch auf ihren Pflichtteil, der aus dem gesamten Nachlass berechnet wird. Mit jedem Jahr, das nach der Schenkung vergeht, wird das Haus zu zehn Prozent weniger in den Nachlass eingerechnet. Erst nach Ablauf dieser Frist ist die Übertragung des Hauses abgeschlossen.
Haus an mehrere Kinder überschreiben
Wenn Sie Ihr Haus auf zwei oder mehr Kinder übertragen wollen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Entweder Sie übertragen das Haus auf ein Kind, das dann eine Ausgleichszahlung an die anderen Kinder leistet. Oder das Haus wird auf ein Kind übertragen, und die anderen Kinder verzichten vertraglich auf ihre Ansprüche. Eine weitere Möglichkeit ist, das Haus auf mehrere Kinder zu übertragen, die dann alle zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen werden.
Immobilien an die Kinder zu überschreiben, erfordert Fingerspitzengefühl. Wer frühzeitig eine faire Lösung findet, kann steueroptimiert planen und verhindert spätere Erbstreitigkeiten.
Ing. André Heid M.Sc.
Für alle Varianten gilt: Versuchen Sie, Familienstreitigkeiten so weit wie möglich zu vermeiden. Deshalb müssen alle Vereinbarungen in einem Übergabevertrag festgehalten werden. Darüber hinaus sollte der Wert der Immobilie vor der Übertragung von einem unabhängigen Gutachter ermittelt werden.
Laden Sie sich unser Mustergutachten für die Ermittlung des Verkehrswerts runter und verschaffen Sie sich einen ersten Überblick über die Bewertungsgrundlagen.
Haus an Enkel überschreiben
Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten auf Ihre Enkelkinder übertragen wollen, gibt es einige Dinge zu beachten. Regeln Sie das Wohn- und Nutzungsrecht oder andere Überlegungen klar und halten Sie sie im Vertrag fest. Auch hier müssen Sie einen Notar hinzuziehen. Rechnen Sie also auf jeden Fall mit Notargebühren. Berücksichtigen Sie auch alle anderen Kosten – Ausgleichszahlungen an andere Erben und Pflichtteile. Die Bewertung der Immobilie ist sehr wichtig, denn der Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung bestimmt sowohl die Höhe der Notarkosten als auch der Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer. Aufgrund des geringeren Freibetrags muss Ihr Enkel tiefer in die Tasche greifen als Ihre Kinder.
Tipps für eine faire Hausüberschreibung
Eine Hausüberschreibung kann schnell zu familiären Spannungen führen – besonders, wenn nur ein Kind oder ein Enkelkind bedacht wird. Folgende Maßnahmen können helfen, Konflikte zu vermeiden:
- Offen sprechen: Beziehen Sie alle betroffenen Familienmitglieder frühzeitig in die Planung ein.
- Wert ermitteln: Ein neutrales Verkehrswertgutachten schafft Transparenz und Fairness.
- Ausgleich schaffen: Nicht bedachte Kinder können durch Geldzahlungen oder andere Regelungen berücksichtigt werden.
- Klar regeln: Halten Sie Rückforderungsrechte, Pflegepflichten oder Wohnrechte vertraglich fest.
- Professionell begleiten lassen: Notar, Anwalt und Sachverständige helfen, die richtige Lösung für alle Beteiligten zu finden.
Tipp: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ist die beste Grundlage für eine faire und nachvollziehbare Entscheidung. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie jetzt professionell von unseren zertifizierten Sachverständigen ermitteln
Häufige Fragen zur Hausüberschreibung an Kinder
Sie haben weitere Fragen dazu, wie Sie ihr Haus an Ihr Kind überschreiben? Wir beantworten die häufigsten Fragen.
Kann ich ein Haus an Minderjährige überschreiben?
Ja, Immobilieneigentümer können ihre Immobilie an minderjährige Nachkommen überschreiben. Prinzipiell benötigt man einen gesetzlichen Vertreter (Vormund), der die Interessen des Kindes vertritt. Bei einem Immobiliengeschäft zwischen einem Kind und seinen Eltern, muss ein „Ergänzungspfleger“ bestellt werden. Diese Voraussetzung gilt laut § 107 BGB zumindest dann, wenn der Minderjährige nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt. Sprich: Hat die Schenkung einen Haken, braucht das Kind zum gültigen Abschluss der Immobilientransaktion die Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.
Handelt es sich bei der Immobilienüberschreibung um ein Geschäft, das für den Minderjährigen ausnahmslos von Vorteil ist, muss ein solcher „Ergänzungspfleger“ nicht bestellt werden. Ob der kostenlose Erwerb einer Immobilie für das Kind tatsächlich lediglich rechtlich vorteilhaft ist, ohne Negativaspekte, hängt vom Einzelfall ab. Laut gängiger Rechtsprechung erfüllen folgende Fälle, bei denen der Minderjährige kostenlos eine Immobilie bekommt, dieses Kriterium:
- unbelastetes Grundstück ohne Einschränkungen;
- mit Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück;
- Grundstück, das mit Grundpfandrechten belastetet ist – sofern der Minderjährige nicht die persönliche Verpflichtung des Veräußerers übernimmt;
- ein Grundstück mit einem Nießbrauch darauf – solange der Nießbraucher außergewöhnliche Grundstückslasten sowie die Kosten für ebensolche Renovierungen und Modernisierungen trägt.
Kann ich mein Haus auch an zwei Kinder überschreiben?
Ja, Sie können Ihre Immobilie anteilig an zwei Kinder überschreiben – etwa je zur Hälfte. Beide Kinder werden dann als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Wichtig ist, dass im Schenkungsvertrag klare Regelungen zur Nutzung, Instandhaltung und möglichen künftigen Verwertung getroffen werden, um Konflikte zu vermeiden. Eine objektive Immobilienbewertung sorgt zudem für Transparenz und Fairness.
Haus überschreiben, Geschwister auszahlen – wie wird die Auszahlungssumme berechnet?
Bei einer Schenkung an ein Kind gibt es zunächst keine festgelegte Höhe für die Ausgleichszahlung. Grundsätzlich kann der frühere Eigentümer – im Falle einer Schenkung – dem Beschenkten vorschreiben, in welcher Höhe dieser seine Geschwister auszahlen soll. Im Hinblick auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch kann es jedoch sinnvoll sein, in vorauseilendem Gehorsam und zur Vermeidung späterer Erbstreitigkeiten ein Verkehrswertgutachten einzuholen und den Geschwistern ihren Anteil an der Immobilie entsprechend des Verkehrswerts auszuzahlen. Anders verhält es sich, wenn Sie Ihre Geschwister nach dem Erbe auszahlen müssen.
Kann ich mein Haus überschreiben und trotzdem weiter darin wohnen?
Ja. Durch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch behalten Sie das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen oder zu vermieten – trotz Eigentumsübertragung.
Kann ich mein Haus auch nur teilweise überschreiben, z. B. eine Hälfte?
Ja, eine teilweise Überschreibung ist möglich. Sie können zum Beispiel nur 50 % des Eigentums auf ein Kind übertragen und die andere Hälfte behalten oder später übertragen. Auch eine Aufteilung auf mehrere Kinder ist möglich. Wichtig ist, dass alle Anteile im Grundbuch entsprechend eingetragen werden und eine klare Regelung über Nutzung, Kosten und Rechte getroffen wird.
