Als Arrondierungsfläche bezeichnet man Splitterflächen, die eigenständig nicht nutzbar sind. Daher werden sie in benachbarte Grundstücke integriert oder neu geordnet. Für Grundstücksbesitzer kann der Zukauf einer solchen Fläche von hohem Wert sein, beispielsweise für Gartenflächen oder bauliche Erweiterungen. Mit dem Nutzen für potenzielle Käufer steigt auch der Wert der Arrondierungsfläche.
Das Wichtigste in Kürze
- Arrondierungsflächen sind Splitterflächen, die eigenständig nicht bebaut werden können. Durch Integration in angrenzende Grundstücke oder teilweise Neuordnung werden sie in eine sinnvollere Nutzung überführt.
- Arrondierungen dienen dazu, aus einzelnen Teilflächen möglichst geschlossene Einheiten zu schaffen. Die Umordnung von Arrondierungsflächen ermöglicht beispielsweise eine effizientere Bewirtschaftung von Land oder die Ausbesserung von Grenzverläufen.
- Der Begriff Arrondierungsfläche findet insbesondere in der Landwirtschaft, in der Stadt- und Bauplanung, im Baurecht, bei der Flurbereinigung sowie in Jagdrevieren Anwendung. Arrondierungen werden heutzutage unter anderem im Rahmen von Umweltschutz-Maßnahmen oder für den Aufbau von Infrastruktur vorgenommen.
- Der Verkehrswert einer Arrondierungsfläche ist in der Regel gering. Eine Wertsteigerung ergibt sich aus dem besonderen Interesse, das benachbarte Grundstückseigentümer an der Fläche haben. Je größer der Nutzen für den Käufer ist, desto höher ist seine Bereitschaft, einen Preis über dem Verkehrswert zu zahlen.
- Ein objektiver Sachverständiger kann den Wert einer Arrondierungsfläche in einem Verkehrswertgutachten ermitteln und eine Orientierung geben.
- Die Bewertung von Arrondierungsflächen kann in Preisrelation zum Bodenrichtwert erfolgen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal gibt in einer Untersuchung zum Beispiel eine durchschnittliche Preisrelation von 60 Prozent für Garagen- und Stellplatzflächen an.
Was sind Arrondierungsflächen?
Eine Arrondierungsfläche beschreibt ein Grundstück, das aufgrund seiner Lage oder einem ungünstigen Zuschnitt nicht selbst bebaut oder anderweitig wirtschaftlich verwendet werden kann. Solche Splitterflächen können, im Rahmen einer Arrondierung, in angrenzende Grundstücke integriert oder teilweise neu angeordnet werden. Dadurch soll eine sinnvolle, bauliche Nutzbarkeit gewährleistet werden.
Der Begriff stammt aus dem Französischen „arrondir“, was im Deutschen als „abrunden“ übersetzt werden kann. Bei einer Arrondierung werden Flächen demnach so umgeordnet, dass möglichst sinnvolle und ganzheitliche Einheiten entstehen. Das Vorgehen hat zahlreiche Vorteile: So können beispielsweise Grundstücke effektiver genutzt oder Grenzverläufe begradigt werden.
Insbesondere in der Landwirtschaft sind einzelne Splitterflächen keine erstrebenswerte Ausgangssituation. Arrondierungen ermöglichen eine effiziente und zusammenhängende Bewirtschaftung des Landes und können zudem zu einer Wertsteigerung führen.
Der Begriff Arrondierungsfläche findet vor allem in den folgenden Bereichen Anwendung:
- Baurecht
- Bau- und Stadtplanung
- Bodenmelioration
- Flurbereinigung
- mit Bezug zu Jagdrevieren
Im Rahmen der Flurbereinigung gab es in der Vergangenheit oft rücksichtlose Umstrukturierungen. Den Arrondierungen fiel nicht selten die Natur zum Opfer – es wurden Bäume gefällt oder Seen trockengelegt, um die Böden nutzbar zu machen. Mittlerweile haben sich die Prioritäten verlagert und Arrondierungen dienen im übergeordneten Sinne vor allem dazu,
- die Entwicklung von ländlichem Raum und Dörfern voranzutreiben,
- die Umwelt zu schützen,
- eine optimale Nutzung von bestehenden Flächen und Strukturen zu gewährleisten sowie neue Infrastruktur aufzubauen.
Grundsätzlich können bei der Neuordnung von Arrondierungsflächen verschiedene Vorgehensweisen verfolgt werden. Einerseits ist es möglich, dass die Grundstücksgrenzen neu gezogen werden, wobei eine Änderung im Grundbuch erfolgt. Andererseits besteht die Möglichkeit, dass die Grenzen bestehen bleiben und mehrere Flächen an einen Eigentümer übergehen.
Bewertung von Arrondierungsflächen
Arrondierungsflächen sind oftmals Hinterland- oder Gartenflächen, die an ein bestehendes Grundstück angrenzen. Der Eigentümer hat die Möglichkeit, die angrenzende Fläche zu kaufen, um das eigene Grundstück zu erweitern und dessen Nutzbarkeit zu erhöhen, beispielsweise durch einen hausnahen Garten. Da Arrondierungsflächen selbstständig keinen baulichen oder wirtschaftlichen Nutzen haben, sind sie hauptsächlich für benachbarte Grundstücksbesitzer von Relevanz.
Arrondierungen können unter anderem in den folgenden Szenarien zustande kommen:
- Zwei Parteien einigen sich im gegenseitigen Interesse, weil sie den bestmöglichen Grundstückswert erzielen möchten.
- Arrondierungsflächen werden rückwirkend gekauft.
- Es erfolgen Straßenbaumaßnahmen, wobei beispielsweise Vorgärten umgenutzt werden.
- In Folge der heutzutage genaueren Liegenschaftskataster, werden Ungenauigkeiten zwischen Besitzstandsgrenzen und rechtlichen Grenzen aufgedeckt.
Bei der Bewertungvon Arrondierungsflächen ergibt sich eine Reihe an Herausforderungen. Maßgeblichen Einfluss auf den Marktwert hat nämlich nicht die Größe oder Qualität, sondern vielmehr der Nutzen, den die Fläche für potenzielle Käufer hat. Arrondierungsflächen selbst sind nicht für eine Vermarktung geeignet, weshalb Abschläge vom Wert des Baulandes vorgenommen werden müssen. Der Verkehrswert einer Arrondierungsfläche ist aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit grundsätzlich eher gering. Erst durch die Vorteile, die eine solche Fläche für angrenzende Grundstücke und deren Eigentümer bringt, wird ihr Wert gesteigert.
Ein Verkehrswertgutachten eines objektiven Sachverständigen hilft bei der Ermittlung des Wertes von Arrondierungsflächen und gibt eine erste Orientierung. Der Kaufpreis bei einer einvernehmlichen Grundstücksvereinigung hängt im Endeffekt nicht vom Markt, sondern von der Verhandlung zwischen Verkäufer und Käufer ab. Der Erwerber hat dabei ein großes persönliches Interesse am Grundstückserwerb, weshalb in der Regel seine Bereitschaft steigt, einen Preis über dem Verkehrswert zu zahlen. Er benötigt die Arrondierungsfläche, um sein Grundstück zu komplettieren und vollumfänglich nutzen zu können. Andererseits: Der betroffene Nachbar ist im Prinzip auch der einzige potenzielle Käufer, da außer ihm sonst niemand etwas mit dem Fleckchen Erde anfangen kann.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal zeigt in seiner Untersuchung „Grundstücksmarktbericht 2021“ eine Möglichkeit zur Bewertung von Arrondierungsflächen. Im Bericht werden die Preise von Arrondierungsflächen in Relation zum maßgeblichen Bodenrichtwert gesetzt. Es ergibt sich beispielsweise eine Preisrelation von durchschnittlich 60 Prozent für Garagen- und Stellplatzflächen oder ein Durchschnittswert von 95 Prozent für Flächen, die baurechtlich notwendig sind.
Häufige Fragen zu Arrondierungsflächen
Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Arrondierungsflächen haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt.
Was sind Teilflächen?
Im Baubereich werden Flächen, die von einer wirtschaftlichen Einheit abgetrennt sind, als Teilfläche bezeichnet. Per Definition können Teilflächen auch als „unselbstständige Flächen“ bezeichnet werden. Die Abtrennung einer solchen Teilfläche dient meist der Erfüllung eines Gemeinbedarfs. Teilflächen, die selbstständig nicht bebaubar sind, kennen wir als Arrondierungsflächen.
Welche Beispiele für Arrondierungsflächen gibt es?
Laut dem Bericht „Verkehrswertermittlung von Grundstücken“ von Wolfgang Kleiber lassen sich in der Bauplanung unter anderem Arrondierungsflächen an bebauten Grundstücken und solche zur Schaffung einer Bebaubarkeit unterscheiden. An bebauten Grundstücken ergeben sich beispielsweise Arrondierungen für
- Flächen, die baurechtlich notwendig sind oder dazu dienen, bauliche Erweiterungen vorzunehmen.
- Flächen, die sich als Stellplatz eignen (zum Beispiel in seitlicher Lage).
- Splitterflächen (entweder regelmäßig oder unregelmäßig gelegen).
- Hinter- oder Gartenland (beispielsweise aus Forst- und Landwirtschaft).
Ergänzend kommen bei unbebauten Grundstücken Arrondierungsflächen vor, durch die ein Grundstück erst bebaubar (oder bedeutend besser bebaubar) wird. Weitere Beispiele können Zufahrten, die zu mehreren Grundstücken gehören, sowie Straßen oder Wege sein. Kaufen Sie die Arrondierungsfläche nicht, benötigen Sie gegebenenfalls ein Wegerecht.
Die folgende Grafik zeigt einige praxisnahe Beispiele für Arrondierungsflächen:
Wie funktioniert Arrondierung in der Landwirtschaft?
In der Land- und Forstwirtschaft stehen bei Arrondierungen zwei Faktoren im Fokus:
- Die Geschlossenheit von Grundstücken, die eine möglichst effiziente und gewinnbringende Bewirtschaftung ermöglicht.
- Ein günstiger Flächenstandort, um Immissionen zu reduzieren.
Für landwirtschaftliche Betriebe liegen die Vorteile von Arrondierungen insbesondere in einer vergrößerten Fläche, einer günstigeren Form oder auch in besseren Zuwegungen. Häufig sind geschlossene Flurstücke auch mit Kosteneinsparungen im Bewirtschaftungsprozess verbunden. Der Wert einer arrondierten Fläche ist für landwirtschaftliche Betriebe in der Regel höher als ein Grundstück mit mehreren zersplitterten Flächen. Häufig erfolgt die Arrondierung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen eines freiwilligen Nutzungstausches und ohne Wechsel der Eigentümer.
In der Land- und Forstwirtschaft kann es vorkommen, dass arrondierte Grundstücke durchkreuzt werden müssen, beispielsweise von Verkehrswegen oder Leitungstrassen. Dies hat negative Auswirkungen auf den Verkehrswert des Grundstücks und kann einen Anspruch auf Entschädigung mit sich bringen.
Warum werden Arrondierungen durchgeführt?
Bei der Zusammenlegung von Arrondierungsflächen geht es grundsätzlich darum, Grundstücke in sinnvollen Einheiten zu strukturieren. Dadurch wird einerseits eine bessere Nutzbarkeit gewährleistet, die bei vereinzelten Splitterflächen kaum gegeben ist. Andererseits ist es möglich, ungünstige Grenzverläufe zu begradigen und Eigentümern den bestmöglichen Nutzen aus ihren Grundstücken zu ermöglichen. In den einzelnen Anwendungsgebieten ergeben sich weitere Vorteile aus zielgerichteten Arrondierungen:
- In der Landwirtschaft ist die Umstrukturierung von Flächen gängig, da die Bewirtschaftung von zusammenhängendem Land effizienter ist. Weiterhin können Arrondierungen im Rahmen der sogenannten Bodenmelioration durchgeführt werden. Dabei sollen produktionsarme Böden in einen kulturfähigen Zustand versetzt werden.
- Bei der Stadt- und Bauplanung kommen Arrondierungsflächen auf vielfältige Weise zum Einsatz. Beispielsweise werden Grundstücke so angeordnet, dass die bestehenden Infrastrukturen, wie Kanalisation und Straßen möglichst effektiv nutzbar sind. Auch Eigentümer von Immobilien können von Grundstücksvereinigungen profitieren, da sie oftmals mit einer Flächenvergrößerung und damit einer Wertsteigerung des Grundstücks einhergehen.
- Wenn neue Infrastrukturen, wie etwa Bahntrassen, gebaut oder verbessert werden sollen, kann die Neuordnung von Flächen eine sinnvolle Maßnahme sein.
- Im Umweltschutz werden Arrondierungen beispielsweise vorgenommen, um Zonen für Aufforstungs- und Renaturierungsmaßnahmen zu schaffen.
Stehen Arrondierungsflächen im Bebauungsplan und im Grundbuch?
Arrondierungsflächen finden im Baurecht Anwendung und werden im Regelfall in Bebauungspläne aufgenommen.
Wenn im Rahmen einer Arrondierung neue Grundstücksgrenzen festgelegt werden oder die Eigentümer wechseln, dann ist eine Änderung im Grundbucheintrag vorzunehmen.
Welche Voraussetzungen muss ein freiwilliger Landtausch erfüllen?
Wenn Grundstückseigentümer auf freiwilliger Basis Flächen austauschen, dann nennt man dies einen freiwilligen Landtausch. Das Verfahren dient zur schnellen und unkomplizierten Neuordnung von landwirtschaftlichen Flächen und kann ebenfalls für Naturschutz- oder Landschaftspflegemaßnahmen angewandt werden.
Der freiwillige Landtausch basiert auf dem §103 ff. FlurbG und setzt die Zustimmung beider Rechtsinhaber der betroffenen Grundstücke voraus. Die Leitung des Verfahrens erfolgt durch eine Flurbereinigungsbehörde. Im Vorfeld ist es notwendig, dass die tauschenden Parteien einen Antrag bei der Behörde stellen und die Realisierbarkeit des Vorhabens glaubhaft vermitteln. Es soll das Ziel sein, möglichst ganze Flurstücke zu tauschen. Maßnahmen im Wege- und Gewässerbau und zur Verbesserung des Bodens sollen nicht vorgenommen werden.
Sobald die Einverständnisse der Tauschparteien vorliegen, werden sämtliche Vereinbarungen, Regelungen und Rechte von der Flurbereinigungsbehörde in einem Tauschplan zusammengeführt. In einem Anhörungstermin wird dieser von den Grundstücksinhabern genehmigt. Im Falle einer Einigung erfolgt im letzten Schritt die Ausführung. Ein Vorteil liegt darin, dass für den freiwilligen Landtausch kein Notar notwendig ist.
In Abgrenzung dazu werden beim freiwilligen Nutzungstausch die Nutzungsrechte von Flächen auf Vertragsbasis getauscht. In der Regel findet dabei kein Wechsel der Eigentümer statt, in jedem Fall ist allerdings das Einverständnis dieser notwendig. Der Tausch findet üblicherweise im Zuge eines Bodenordnungsverfahrens statt und die rechtlichen Details werden in Unterpachtverträgen definiert.
Wie viel kostet ein freiwilliger Landtausch?
Die Aufwendungen für einen freiwilligen Landtausch sind laut § 103g FlurbG grundsätzlich von den Tauschpartnern zu tragen. In vielen Fällen können sie allerdings durch Bundes- oder Landesmittel gefördert werden, weshalb der finanzielle Aufwand für die Tauschpartner überschaubar ist. Mögliche Aufwendungen, die bei einem freiwilligen Landtausch anfallen, sind
- Vorarbeiten, wie zum Beispiel Stellungnahmen.
- geringfügige Maßnahmen zu Zwecken der Bau- und Landschaftspflege.
- Kosten für zugelassene Helfer.
- Maßnahmen zur Erfüllung des Tauschplans, zum Beispiel für die Instandsetzung von Flächen.
- Ausführungskosten wie Vermessungskosten.
- Verfahrenskosten werden gemäß § 104 FlurbG vom Land getragen.
- Kosten für Eintragungen im Grundbuch oder Kataster müssen ebenfalls nicht von den Tauschpartnern getragen werden.
Wertgleiche Landtausche unterliegen nicht der Grunderwerbssteuer. Anders verhält es sich allerdings, falls der Wertunterschied zwischen den getauschten Flächen einen gewissen Betrag überschreitet. Maßnahmen im Wegebau sind bei einem freiwilligen Landtausch grundsätzlich nicht vorgesehen, über Tauschflurstücke können allerdings Geh- und Überfahrtsrechte geregelt werden. Erfahren Sie mehr zum Thema Wegerecht in unserem Ratgeber.
Exkurs: Was macht ein Feldgeschworener?
Die sogenannten Feldgeschworenen, oder auch „Siebener“, sind die Hüter von Grundbesitzgrenzen. Sie arbeiten ehrenamtlich und nehmen ihr Amt auf Lebenszeit ein. Durch einen Eid versichern sie zu Beginn Stillschweigen über ihre Arbeit. Bayern ist eines von wenigen Bundesländern, in dem die traditionellen Feldgeschworenen heute noch wirken.
Das Aufgabenspektrum eines Feldgeschworenen umfasst unter anderem
- die Mithilfe bei der Abmarkung von Grundstücken in Zusammenarbeit mit dem Vermessungsamt.
- das Setzen von Grenzsteinen, wobei die Feldgeschworenen ihr spezielles Zeichen, das sogenannte „Siebenergeheimnis“ mit eingraben können.
- Überwachung der Grenzzeichen im Rahmen von Begehungen der Grenzen.
Kann man eine Arrondierungsfläche kaufen?
Arrondierungsflächen werden für Grundbesitzer in der Regel relevant, wenn es sich um benachbarte Flächen handelt. Ein Zukauf ist sinnvoll, wenn das eigene Grundstück beispielsweise um eine Zufahrt, Gartenland oder Stellplätze erweitert werden soll. Über einen Makler sind derartige Flächen allerdings nicht zu finden. Möchten Sie eine Arrondierungsfläche kaufen und geeignete Flächen zusammenlegen, dann wenden Sie sich bestenfalls direkt an den Eigentümer.
Verkehrswert einer Arrondierungsfläche ermitteln
Möchten Sie den Verkehrswert einer Arrondierungsfläche berechnen lassen? Die vielfach zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH helfen Ihnen gern weiter und erstellen ein qualifiziertes und objektives Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten. Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Arrondierungsfläche planen, dient Ihnen das Gutachten als hilfreiche Grundlage.
