Verkehrswert berechnen bei Erbschaft

Das gilt beim Verkehrswert von Immobilien für die Erbschaftssteuer

Wer eine Immobilie erbt, den bittet das Finanzamt zur Kasse. Denn Erbschaften aller Art – so auch Häuser und Grundstücke – unterliegen in Deutschland der Steuerpflicht. Die Höhe der fälligen Erbschaftssteuer legt das Finanzamt mithilfe einer Schätzung des Verkehrswertes der Immobilie fest. Diese Summe fällt jedoch meist zu hoch aus. Dagegen können Sie allerdings mit einem seriösen Verkehrswertgutachten vorgehen und so die Höhe der Erbschaftssteuerzahlung erheblich senken.

Das Wichtigste in Kürze

Wer Grundbesitz erbt, muss Steuern zahlen

Wenn Häuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke Bestandteil einer Erbschaft sind, führt meist kein Weg an der Erbschaftssteuer vorbei. Die Fristen sind gesetzlich vorgegeben: Innerhalb von drei Monaten nach dem Ableben des Verstorbenen müssen Sie als Erbe das zuständige Finanzamt über die Erbsache in Kenntnis setzen. Tun Sie das nicht, steht bald der Vorwurf der Steuerhinterziehung im Raum.

Wichtig: Noch viele Jahre später sind die Finanzbeamten berechtigt, die Erbschaftssteuer einzufordern. Insofern spart eine fristgerechte Information jede Menge Ärger.

In zwei bestimmten Fällen erben Sie eine Immobilie komplett steuerfrei:

1. Zum einen, wenn Sie als verwitweter Partner für die nächsten zehn Jahre weiterhin im selbstgenutzten Objekt wohnen bleiben. In diesem Fall spielt die Immobiliengröße keine Rolle.
2. Zum anderen als Kind, wenn Sie dort weitere zehn Jahre wohnen und die Wohnfläche nicht mehr als 200 m² beträgt.

Der Verkehrswert als Grundlage der Erbschaftssteuer

Haben Sie eine Immobilie geerbt, muss das Finanzamt laut Bewertungsgesetz (BewG) die Höhe der Erbschaftssteuer ermitteln. Die Grundlage dafür ist der sogenannte Verkehrswert: Das ist der aktuelle Wert, den die Immobilie am Tag der Wertermittlung hat. Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet, weil er den vermutlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis widergibt.

Vorgehen des Finanzamts bei der Ermittlung des Verkehrswerts

Das Finanzamt, das am Wohnsitz des Verstorbenen zuständig war, übernimmt die Bewertung der vererbten Immobilie. Grundlage hierfür ist die sogenannte Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV). Das Finanzamt nimmt die Wertermittlung mittels einfacher Standardverfahren vor. Dabei ist der Todestag des Erblassers ausschlaggebend („Datum der Überlassung“): Das heißt, das Finanzamt ermittelt, wie viel die Immobilie am Todestag wert war.

Das Problem dabei: Die Schätzung des Finanzamts beruht nicht auf präzisen Angaben und zu wenigen Fakten, um den Verkehrswert der Immobilie präzise bestimmen zu können: So erfolgt die Bewertung in der Regel mittels typisierendem Vorgehen auf Basis ortsüblicher Schätzungen anhand des Bodenrichtwertes.

Als rechnerische Größe gibt der Bodenrichtwert an, wie viel der Boden im jeweiligen Gemeindegebiet wert ist. Diese Werte ermittelt der Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder Gemeinde in regelmäßigen Abständen auf Grundlage anderer Grundstücksverkäufe. Bei unbebauten Grundstücken wird schlicht der Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße multipliziert, um den Verkehrswert zu bestimmen. Aus den in manchen Lagen teils explosionsartig gestiegenen Bodenrichtwerten resultieren wesentlich höhere Verkehrswerte, für die dann eine überdurchschnittlich hohe Erbschaftssteuer zu zahlen ist. Wertmindernde Faktoren der Immobilie, die das Finanzamt nicht berücksichtigen kann, bleiben dann aus und können einen zu hohen Wert nicht korrigieren. Die Folge ist in vielen Fällen eine viel zu hoch angesetzte Steuerforderung.

In einigen Erbschaftsfällen ist der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert zu hoch. Mit einem verlässlichen Verkehrswertgutachten können Sie Ihre Steuerzahlung daher deutlich senken.

Experten-Tipp: Mit einem professionellen Verkehrswertgutachten können Sie dem entgegenwirken. Denn ein professioneller Sachverständiger ermittelt den Wert Ihrer Immobilie deutlich genauer. Besonderheiten wie den Sanierungs- oder energetischen Zustand der Immobilie berücksichtigt das Finanzamt beispielsweise überhaupt nicht, weil es keine Vor-Ort-Besichtigungen durchführt – anders als ein professioneller Gutachter.

Steuer-Freibeträge bei der Erbschaft

Jedem Erben steht ein Freibetrag zu, auf den man keine Steuern entrichten muss. Das heißt: Vom Wert der Immobilie wird zunächst der entsprechende Freibetrag abgezogen, auf den restlichen Betrag wird die Erbschaftssteuer fällig. Die Höhe der Freibeträge ist wiederum vom bestehenden Verwandtschaftsverhältnis und der daraus abgeleiteten Steuerklasse abhängig. Je nach Verwandtschaftsgrad und Zugehörigkeit zu einer der genannten Erbschaftssteuerklassen erhebt der Fiskus demnach differenzierte gestaffelte Steuersätze.

Nach dem deutschen Erbschaftsrecht werden Erben in folgende drei Steuerklassen mit den folgenden Freibeträgen eingruppiert:

Steuerklasse I

• Ehegatten: 500.000 Euro
• Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder: 400.000 Euro
• Enkel und Urenkel, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
• Eltern, Großeltern: 100.000 Euro

Steuerklasse II

• Geschwister: 20.000 Euro
• Neffen, Nichten: 20.000 Euro
• Stiefeltern: 20.000 Euro
• Schwiegerkinder: 20.000 Euro
• Schwiegereltern: 20.000 Euro
• geschiedene Ehegatten: 20.000 Euro

Steuerklasse III

• Freunde: 20.000 Euro
• alle sonstigen, nicht-verwandten Erben: 20.000 Euro

Eine Besonderheit bei der Berechnung durch den Gesetzgeber sind noch einige steuerliche Vergünstigungen. So werden beispielsweise bei zu Wohnzwecken vermietete Immobilien nur 90 Prozent des Wertes versteuert (siehe § 13c ErbStG).

Gültige Steuersätze für Erben

Welcher Steuersatz bei einer Erbschaft gilt, hängt von zwei Faktoren ab:

1. dem ermittelten Verkehrswert der Immobilie und
2. der Erbschaftssteuerklasse, also dem Verwandtschaftsverhältnis.

Grundsätzlich wird der Steuersatz größer, umso geringer der Grad der Verwandtschaft und umso höher der Verkehrswert ist. Die folgenden Steuersätze gibt es:

In der Summe heißt das für die Ermittlung der Erbschaftssteuer: Nachdem das Finanzamt den vermeintlichen Immobilienwert bestimmt und den gültigen Freibetrag abgezogen hat, verbleibt eine Restsumme. Diese wird mit dem jeweils gültigen Steuersatz des Erben (abhängig von der oben genannten Steuerklasse) multipliziert. Das Ergebnis ist der Wert, den das Finanzamt vom Erben als Erbschaftssteuerzahlung verlangt. Diesen sendet Ihnen das Finanzamt mittels Erbschaftssteuerbescheid zu.

Ein Tipp: Weitere Hilfestellungen dazu, wie Sie im Fall einer Erbschaft richtig vorgehen, erhalten Sie in unserem Ratgeber „Erbschaftssteuer auf Immobilien: Alles Wichtige einfach erklärt“.

Beispiel für die Ermittlung des Verkehrswerts durch das Finanzamt

Für den Steuerbescheid des Finanzamts, der auf Basis des Verkehrswertes berechnet wurde, darf sich das Finanzamt laut Gesetz bis zu vier Jahre Zeit lassen.

Experten-Tipp: Senken Sie die Steuerzahlung mit einem rechtsgültigen Verkehrswertgutachten

Sorgt die Nachricht über einen hohen Verkehrswert – und damit den am Markt voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis – bei Besitzern von Haus und Grund normalerweise für helle Freude, verhält es sich bei einer Erbsache etwas anders. Denn: Je höher eine Immobilie bewertet wird, desto höher fällt auch die steuerliche Belastung aus. Eine sehr hohe Steuerforderung durch das Finanzamt müssen Sie jedoch nicht einfach hinnehmen: Denn der Gesetzgeber räumt Erben das Recht ein, mit einem rechtsgültigen Verkehrswertgutachten den Nachweis über einen niedrigeren Verkehrswert einzureichen. Sie haben also die Chance, Ihre Steuerzahlung deutlich zu senken.

Verlässliche und präzise Wertermittlung

Mit der Unterstützung durch unabhängige Sachverständige können Sie als steuerpflichtiger Erbe eine fundierte Immobilienbewertung vornehmen lassen. Sie ermitteln den tatsächlichen Wert einer geerbten Immobilie auf Grundlage ihrer umfangreichen baufachlichen, rechtlichen und betriebswirtschaftlichen Kompetenzen. Das Ergebnis erhalten Sie in Form eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens, das die relevanten Faktoren und die Berechnung auf 20 bis 30 Seiten genau dokumentiert.

Gut zu wissen: Das Verkehrswertgutachten müssen Sie zwar auf eigene Kosten anfertigen lassen (diese liegen normalerweise bei rund 1.200–2.000 Euro), die Kosten können Sie jedoch vom zu versteuernden Erbe absetzen. Die Erstellung des Gutachtens kann zwei bis vier Wochen in Anspruch nehmen, weil professionelle Gutachter mindestens zwei der insgesamt drei gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsverfahren nutzen, um möglichst genau bestimmen zu können, wie hoch der Verkehrswert der Immobilie tatsächlich ist.

Mit einem professionellen Verkehrswertgutachten können Sie den Wert Ihrer geerbten Immobilie präzise ermitteln lassen – und so Steuern sparen.

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Bei den drei zulässigen Verfahren für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens handelt es sich um

• das Vergleichswertverfahren:
  Hier ermitteln Sachverständige den Verkehrswert auf Basis von Immobilienwerten vergleichbarer Objekte, die ähnliche Eigenschaften aufweisen, wie die zu bewertende Immobilie. Das Verfahren findet vor allem bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen Anwendung.
• das Ertragswertverfahren:
  Beim Ertragswertverfahren berechnen Gutachter, wie hoch der Verkehrswert einer Immobilie gemessen an den Erträgen ist, die sie einbringt. Dieses Verfahren wird insbesondere bei Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen genutzt.
• das Sachwertverfahren :
  Bei Sonderfällen, sowohl für freie als auch vermiete Objekte, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dieses Verfahren fokussiert den Wert der reinen Bausubstanz und erfordert ein hohes Maß an Markt- und Sachkenntnis des Gutachters, weil es sich als besonders komplex erweist.

Zusätzliche Vorteile bei möglicher Verkaufsabsicht

Auf keinen Fall sollten Sie als Erbe auf ein Verkehrswertgutachten verzichten, wenn Sie

• entweder noch nicht sicher sind, ob Sie die Immobilie behalten möchten oder
• wenn für Sie feststeht, dass Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten.

Wollen Sie die Immobilie veräußern, ist eine objektive und umfassende Verkehrswertermittlung unbedingt notwendig: Denn der Verkehrswert gibt den Verkaufspreis an, den Sie mit der Immobilie auf dem Markt erzielen können. Um die Immobilie demnach nicht unter Wert zu verkaufen, kommen Sie um ein verlässliches Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen nicht herum.

Die hohe Nachfrage-Dynamik auf dem deutschen Immobilienmarkt und die in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise, vor allem in Großstädten, zwingen zu einer korrekten Wertermittlung. Zu dieser zählen:

• Die detaillierte Begutachtung der Mikrolage (etwa der Erreichbarkeit und Infrastruktur),
• des Modernisierungsstandes und
• der Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie sind besonders wichtige Faktoren, die sich entscheidend auf den Verkehrswert einer Immobilie auswirken.

Erst wenn diese Angaben berücksichtigt werden, erhalten Sie eine präzise Angabe dazu, wie viel Ihre Immobilie tatsächlich wert ist.

Kurzum: Ein professionelles Verkehrswertgutachten stellt eine solide Entscheidungsgrundlage für marktgerechte Verkaufspreis- bzw. Kaufpreisverhandlungen dar. Zudem kann der Steuerpflichtige damit den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt erbringen.

Eine Vor-Ort-Besichtigung ist für eine verlässliche Ermittlung des Verkehrswertes bei einer Erbschaft unverzichtbar.

Lassen den Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie überprüfen

Die notwendige Verkehrswertermittlung übernimmt der Fiskus im Rahmen der Grundvermögensbewertungsverordnung im Fall einer Erbschaft. Weil hierbei aber ein ungenauer, pauschaler Wert ermittelt wird, der bisweilen nicht mit dem tatsächlichen Verkehrswert des Objekts übereinstimmt, sollten Sie aktiv werden.

Um einer möglicherweise zu hohen Steuerbelastung durch das Finanzamt zu entgehen, ist der Gang zu einem unabhängigen Sachverständigen für Immobilienbewertung ratsam, der ein detailliertes Verkehrswertgutachten anfertigt. Dieses können Sie beim Finanzamt vorlegen und so eine geringere Erbschaftssteuer erwirken. Zudem profitieren Sie auch bei einer Veräußerung des geerbten Grundbesitzes, indem Sie eine genaue und nachvollziehbare Ermittlung des Verkaufspreises erhalten.

Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung unterstützen Sie hierbei gerne. Ob bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder der Immobilien-Verkaufsberatung: Im Rahmen einer kostenlosen und unverbindlichen Erstberatung ermitteln wir das für Sie sinnvollste Vorgehen. Übrigens nehmen wir Immobilienbewertungen in ganz Deutschland vor, gerne auch kurzfristig. Kontaktieren Sie uns einfach unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

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