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Kaufpreisfaktor als Kennzahl der Rentabilität

Sie haben geplant eine Immobilie zu kaufen und fragen sich, ob es sich um ein lukratives Investment handelt? Das zeigt der Kaufpreisfaktor. Er setzt den Kaufpreis mit den Einnahmen aus der Vermietung ins Verhältnis. Erfahren Sie, was genau der Kaufpreisfaktor aussagt, wie er zu berechnen ist und welche Aspekte die Entwicklung des Kaufpreisfaktors beeinflussen.

Immobilie als attraktive Geldanlage

Wie attraktiv eine Immobilie als Geldanlage ist, zeigt der Kaufpreisfaktor.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl der Rentabilität von Immobilieninvestments : Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto günstiger für den Anleger.
  • Der Kaufpreisfaktor gibt an, nach wie vielen Jahren sich eine Immobilie durch die erzielten Mieteinnahmen selbst refinanziert hat.
  • Synonyme für den Kaufpreisfaktor sind: Vervielfältiger, (Wert-)Faktor und Multiplikator.
  • Der Kaufpreisfaktor hängt unter anderem von der Lage , dem Immobilienzustand sowie der Art der Immobilie ab.
  • Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / jährliche Nettokaltmiete

Was versteht man unter einem Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl, die die Rentabilität eines Immobilieninvestments bewertet. Grundsätzlich zeigt der Kaufpreisfaktor an, nach welchem Zeitraum sich eine Investition voraussichtlich selbst refinanziert hat. Anders ausgedrückt: Ein Kaufpreisfaktor von 25 bedeutet, dass die Mieteinnahmen nach 25 Jahren den ursprünglich bezahlten Kaufpreis decken. Erst nach Ablauf der 25 Jahre macht der Anleger Gewinn mit der Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbeimmobilie.

Bestimmt wird der Faktor durch das Verhältnis aus dem Kaufpreis und dem Ertrag durch die Vermietung. Man spricht auch von einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Andere Einflussgrößen wie beispielsweise Inflation, Leerstand oder Mietsteigerungen werden bei dieser Rechengröße ausgeblendet. Vervielfältiger, Multiplikator, Mietmultiplikator oder Wertfaktor sind weitere Namen für dieselbe Kennzahl – den Kaufpreisfaktor.

Durch die einfache Berechnung ist der Kaufpreisfaktor eine effiziente Rechengröße, um schnell zu erkennen, ob sich eine Investition lohnt oder nicht: Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto schneller amortisieren sich in der Theorie die Ausgaben des Anlegers. Allerdings werden Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt.

Der Wertfaktor spiegelt – genauso wie der Faktor anderer Geldanlagen – das Risiko beim Immobilienkauf wider:

  • Hoher Faktor geringeres Risiko: Ein hoher Faktor weist auf ein geringeres Risiko hin.
  • Niedriger Faktor höheres Risiko: Ein niedriger Faktor weist auf ein höheres Risiko hin.

Einflussgrößen auf den Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor wird von mehreren Größen beeinflusst. So spielt neben der regionalen Lage und dem Zustand auch die Art der Immobilie eine wesentliche Rolle.

  • Lage: In stark besiedelten Regionen ist der Kaufpreisfaktor meist höher als in strukturschwächeren Gebieten.
  • Zustand: Ist der Zustand schlecht oder ungewiss, ist der Vervielfältiger meist niedriger, da mehr Risiko hinter der Investition steht.
  • Art: Einfamilienhäuser haben meist einen höheren Wertfaktor als Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.

Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite

Sowohl der Kaufpreisfaktor als auch die Mietrendite sind Kennzahlen der Rentabilität. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite eines Objektes.

Es gilt:

Mietrendite = 1 / Kaufpreisfaktor

Je höher der Kaufpreisfaktor, umso geringer ist die Bruttorendite des Investments.

  • Mietrendite: Wie viel Überschuss bleibt monatlich zur Tilgung von Zinsen sowie für Instandsetzungen beziehungsweise zum Vermögensaufbau?
  • Kaufpreisfaktor: Nach welchem Zeitraum sind die Investitionskosten durch die jährlichen Mieteinnahmen abbezahlt?
Kaufpreisfaktor Rendite
20 5,00 Prozent
21 4,76 Prozent
22 4,55 Prozent
23 4,35 Prozent
24 4,17 Prozent
25 4,00 Prozent
26 3,85 Prozent
27 3,70 Prozent
28 3,57 Prozent
29 3,45 Prozent
30 3,33 Prozent

Kaufpreis-Rendite-Tabelle

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Kaufpreisfaktor berechnen

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis beziehungsweise der Kaufpreisfaktor lässt sich berechnen, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die jährlichen Nettomieteinnahmen geteilt wird. Das Ergebnis zeigt an, nach wie vielen Jahren sich der ursprünglich bezahlte Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Daher ist der Kaufpreisfaktor auch als Mietmultiplikator bekannt.

Der Kaufpreisfaktor berechnet sich wie folgt:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Netto-Jahresmiete

Ein Beispiel soll die Bestimmung des Wertfaktors verdeutlichen. Nehmen wir an, Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 700.000 Euro. Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 2.000 Euro, also 24.000 Euro jährlich.

  • Kaufpreis = 700.000 Euro
  • Jahresnettokaltmiete = 24.000 Euro

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Netto-Jahresmiete = 700.000 Euro / 24.000 Euro ≈ 29,17

Nach etwas mehr als 29 Jahren hat sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert.

Ebenso kann der Vervielfältiger umgekehrt verwendet werden: Auf Basis der Mieteinnahmen kann der Verkaufspreis einer Immobilie abgeschätzt werden. Dazu ist die erzielbare Miete mit dem regional üblichen Kaufpreisfaktor zu multiplizieren.

Beispiel:

Die Immobilie erwirtschaftet jährlich einen Mietertrag von 15.000 Euro. Für die Stadt beziehungsweise den Ortsteil liegt der Multiplikator bei 25.

Ertragswert = 15.000 Euro x 25 = 375.000 Euro

Grob geschätzt liegt der Ertragswert der Immobilie also bei 375.000 Euro.

Gut zu wissen: Mit einer ausführlichen Ermittlung des Verkehrswertes gemäß dem Ertragswertverfahren, welches individuelle Anpassungen, bauliche Umstände und weitere wertbeeinflussende Merkmale berücksichtigt, erhalten Sie einen noch genaueren Wert.

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Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite einer Immobilie ist ein Indikator für die Rendite. Allerdings zeigt sie nicht an, wie rentabel eine Investition am Ende tatsächlich ist. Die Bruttomietrendite eignet sich daher lediglich für eine erste grobe Einschätzung eines Immobilieninvestments. Sie wird in Prozent angegeben.

Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors und wird wie folgt berechnet:

Bruttomietrendite = Netto-Jahresmiete / Kaufpreis = 1 / Kaufpreisfaktor

Bruttomietrendite in % = (Netto-Jahresmiete x 100) / Kaufpreis

Bei oben genanntem Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:

  • Kaufpreis = 700.000 Euro
  • Jahresnettokaltmiete = 24.000 Euro

Bruttomietrendite in % = (Netto-Jahresmiete x 100) / Kaufpreis = (24.000 Euro x 100) / 700.000 Euro = 2.400.000 Euro / 700.000 Euro ≈ 3,43 Prozent

Pro Jahr würde der Käufer des Mehrfamilienhauses einen Ertrag von rund 3,43 Prozent des Kaufpreises erzielen und hätte nach knapp 29 Jahren den Kaufpreis amortisiert.

Nettomietrendite berechnen

Im Gegensatz zur Bruttomietrendite ist die Nettomietrendite genauer. Sie berücksichtigt zusätzlich die einmaligen Nebenkosten des Immobilienkaufs (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision) sowie die laufenden Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter mit Instandhaltungsmaßnahmen und anfallenden Reparaturen sowie der Verwaltung und potenziellem Leerstand der Immobilie auf sich nimmt.

Lesetipp: Erfahren Sie in unserem umfassenden Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage mehr über Instandhaltung in Mietshäusern.

So finden bei der Berechnung der Nettomietrendite auch die Nebenkosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, Berücksichtigung. Die Nettomietrendite wird ebenso in Prozent angegeben. Man spricht von einem Kaufpreis-Reinertrag-Verhältnis. (Mehr zum Reinertrag.)

Um die Nettomietrendite zu berechnen, wird folgende Formel angewandt:

Nettomietrendite = [(Netto-Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)] x 100 = 1 / Kaufpreisfaktor

Übrigens: Egal, welche Berechnung Sie für den Kaufpreisfaktor anwenden – die Quadratmeter der Wohnung sind für den Mietmultiplikator beim Kauf unerheblich.

Kaufpreisfaktor Tabelle

Für Immobilien in Deutschland ergeben sich abhängig von der Lage unterschiedliche Wertfaktoren, wie die folgenden Kaufpreisfaktor-Tabellen veranschaulichen sollen:

Stadt Kaufpreisfaktor
Freiburg im Breisgau 34,45
Heidelberg 31,94
Heilbronn 28,43
Karlsruhe 32,47
Mannheim 28,81
Pforzheim 27,96
Reutlingen 31,12
Stuttgart 28,84
Ulm 35,66

Kaufpreisfaktor 2022 in Baden-Württemberg

Stadt Kaufpreisfaktor
Augsburg 33,81
Erlangen 39,11
Fürth 34,92
Ingolstadt 34,00
München 41,45
Nürnberg 40,01
Regensburg 36,66
Würzburg 29,20

Kaufpreisfaktor 2022 in Bayern

Stadt Kaufpreisfaktor
Darmstadt 28,91
Frankfurt am Main 36,65
Kassel 30,81
Offenbach am Main 32,65
Wiesbaden 34,63

Kaufpreisfaktor 2022 in Hessen

Stadt Kaufpreisfaktor
Braunschweig 32,23
Göttingen 26,78
Hannover 33,57
Hildesheim 27,20
Oldenburg 35,28
Osnabrück 32,33
Salzgitter 26,34
Wolfsburg 25,18

Kaufpreisfaktor 2022 in Niedersachsen

Stadt Kaufpreisfaktor
Aachen 29,56
Bergisch Gladbach 30,54
Bielefeld 30,27
Bochum 25,64
Bonn 30,34
Bottrop 33,25
Dortmund 25,66
Duisburg 23,41
Düsseldorf 40,29
Essen 27,47
Gelsenkirchen 20,93
Gütersloh 32,56
Hagen 21,40
Hamm 25,56
Herne 19,28
Köln 32,39
Krefeld 26,50
Leverkusen 30,07
Moers 31,17
Mönchengladbach 23,34
Mülheim an der Ruhr 32,18
Münster 33,62
Neuss 28,25
Oberhausen 25,74
Paderborn 32,07
Recklinghausen 25,52
Remscheid 31,79
Siegen 27,32
Solingen 33,86
Wuppertal 24,66

Kaufpreisfaktor 2022 in Nordrhein-Westfalen

Stadt Kaufpreisfaktor
Koblenz 28,83
Ludwigshafen am Rhein 25,68
Mainz 28,89
Trier 32,32

Kaufpreisfaktor 2022 in Rheinland-Pfalz

Stadt Kaufpreisfaktor
Leipzig 38,03
Dresden 35,75
Chemnitz 31,50

Kaufpreisfaktor 2022 in Sachsen

Um die Liste an Kaufpreisfaktoren 2022 für Großstädte in Deutschland zu komplettieren, finden Sie im Folgenden die verbleibenden neun Bundesländer aufgelistet:

  • Berlin
    Kaufpreisfaktor in Berlin = 31,41
  • Brandenburg
    Kaufpreisfaktor in Potsdam = 38,91
  • Bremen
    Kaufpreisfaktor in Bremen = 28,88
    Kaufpreisfaktor in Bremerhaven = 29,23
  • Hamburg
    Kaufpreisfaktor in Hamburg = 46,18
  • Mecklenburg-Vorpommern
    Kaufpreisfaktor in Rostock = 36,44
  • Saarland
    Kaufpreisfaktor in Saarbrücken = 25,04
  • Sachsen-Anhalt
    Kaufpreisfaktor in Halle (Saale) = 40,14
    Kaufpreisfaktor in Magdeburg = 33,08
  • Schleswig-Holstein
    Kaufpreisfaktor in Kiel = 34,39
    Kaufpreisfaktor in Lübeck = 35,78
  • Thüringen
    Kaufpreisfaktor in Erfurt = 35,86
    Kaufpreisfaktor in Jena = 26,34

Weitere Kaufpreisfaktoren finden Sie auf Miete Aktuell.

Kaufpreisfaktor in der Zukunft – Entwicklungstrend

In Deutschland gibt es keinen einheitlichen Immobilienmarkt – Makro- und Mikrolage sind ausschlaggebend. Außerdem hat der Immobilienboom der letzten Jahre den Markt drastisch verändert.

Grundsätzlich gilt: Je attraktiver der Standort der Immobilie, desto höher der Kaufpreisfaktor.

Um den Entwicklungstrend des Vervielfältigers nachzuvollziehen, wird im Folgenden beispielhaft der Kaufpreisfaktor in München genauer untersucht:

Jahr Kaufpreisfaktor in München Mietrendite
2018 38,74 2,58 Prozent
2019 39,52 2,53 Prozent
2020 40,05 2,49 Prozent
2021 40,95 2,44 Prozent
2022 41,45 2,41 Prozent

Entwicklung des Kaufpreisfaktors in München seit 2018

In München steigt der Kaufpreisfaktor kontinuierlich an: Die positive Entwicklung der Stadt kann einerseits auf die ansässigen Universitäten und Hochschulen zurückgeführt werden, andererseits hat sich die Stadt hinsichtlich der Bereiche IT und Gesundheit stark weiterentwickelt. Kulturelle Angebote, exzellente Forschungsinstitute und eine attraktive Verkehrsanbindung machen die Stadt auch bei kommerziellen Investoren sehr beliebt. Für viele prosperierende Städte – wie beispielsweise München – mit guter Infrastruktur und wirtschaftlicher Stärke wird der Kaufpreisfaktor vermutlich auch in Zukunft weiter ansteigen.

Selbst in weniger attraktive Städte wie Herne in Nordrhein-Westfalen, das seit 2010 in seiner Bevölkerungsentwicklung ein Saldo von -8.000 Einwohnern aufweist, kann der Kaufpreisfaktor steigen.

Jahr Kaufpreisfaktor in Herne Mietrendite
2018 16,94 6,25 Prozent
2019 15,38 6,67 Prozent
2020 17,00 5,88 Prozent
2021 19,53 5,26 Prozent
2022 19,54 5,26 Prozent

Aber warum ist der Kaufpreisfaktor im Gegensatz zu München so niedrig? Ist die Stadt der Abwärtsspirale verschrieben? Im Jahr 1995 lag die Einwohnerzahl noch bei etwa 179.900, im Jahr 2021 nur noch bei rund 156.600 Menschen. Die Stadt verliert kontinuierlich an Einwohnern, die Bevölkerung wandert ab. Hier ist eine Investition sehr spekulativ: Wie wird sich die Stadt zukünftig entwickeln? Wird die gekaufte Wohnung lange leer stehen, da keine Nachfrage besteht?

Ein aufgrund der schwankenden Faktor-Entwicklung drastischeres Bild verzeichnen zum Beispiel Teile des Südharz wie die Kleinstadt Sangerhausen:

Jahr Kaufpreisfaktor in Sangerhausen Mietrendite
2018 13,40 7,69 Prozent
2019 12,49 8,33 Prozent
2020 12,55 8,33 Prozent
2021 15,88 6,67 Prozent
2022 9,12 11,11 Prozent

Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Sangerhausen seit 2018

Ermittlung der Rentabilität durch den Kaufpreisfaktor

Sie fragen sich, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt? Bei der ersten Betrachtung eines Renditeobjektes ist der Kaufpreisfaktor ein probates Mittel, um einschätzen zu können, ob es sich um ein lukratives Investment handelt oder nicht. Zur genaueren Wertermittlung stehen Ihnen unsere Spezialisten gerne mit Rat und Tat zur Seite.

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