Beim Verkauf einer Immobilie möchten viele Eigentümer das Haus oder die Wohnung gerne innerhalb der Familie weitergeben. Doch wie wirkt sich das auf bestehende Vorkaufsrechte aus – insbesondere von Mietern? Und gibt es ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Familienangehörige? Hier erfahren Sie, wie das Vorkaufsrecht für Familienangehörige funktioniert und was rechtlich gilt.
Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt kein generelles gesetzliches Vorkaufsrecht für Familienangehörige – es muss vertraglich vereinbart werden.
- Auch geschiedene Ehepartner können als Familienangehörige gelten.
- Ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht für Familienangehörige hat Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht.
- Beim Verkauf an Verwandte oder Haushaltsangehörige greift das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nicht.
Vorkaufsrecht innerhalb der Familie: Was gilt grundsätzlich?
Viele Eigentümer möchten ihre Immobilie innerhalb der Familie weitergeben – zum Beispiel an Kinder, Enkel oder andere nahe Angehörige. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich dabei dennoch um einen regulären Verkauf. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Familienmitglieder gibt es nicht, doch der Gesetzgeber begünstigt solche Verkäufe in mehrfacher Hinsicht:
- Kein Eingreifen des Mietervorkaufsrechts: Wird eine Immobilie an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige verkauft, entfällt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB).
- Vermeidung von Konflikten: Ein vertraglich geregeltes Vorkaufsrecht schafft Klarheit – besonders dann, wenn mehrere potenzielle Käufer in der Familie vorhanden sind.
- Gestaltungsspielraum: Eigentümer können durch eine frühzeitige vertragliche Regelung sicherstellen, dass bestimmte Personen bevorzugt zum Zuge kommen – unabhängig von gesetzlichen Vorgaben.
- Steuerliche Vorteile: Beim Hausverkauf an bestimmte Familienangehörige (z. B. Ehegatten, Kinder) können steuerliche Vorteile, wie die Befreiung von der Grunderwerbsteuer, greifen.
Alle wichtigen Informationen zum Vorkaufsrecht im Allgemeinen lesen Sie im verlinkten Beitrag.
Eine Immobilie in der Familie zu halten, hat oft mehr mit Vertrauen als mit Verträgen zu tun – das Vorkaufsrecht gibt diesem Wunsch die nötige rechtliche Sicherheit.
Ing. André Heid M. Sc.
Ein automatisches gesetzliches Vorkaufsrecht für Familienangehörige gibt es nicht. Verwandte müssen also nicht per Gesetz bevorzugt behandelt werden. Allerdings gibt es spezielle gesetzliche Regelungen, die den Verkauf innerhalb der Familie begünstigen. Zum Beispiel entfällt das Vorkaufsrecht der Gemeinde bei einem Verkauf an bestimmte Familienangehörige. Entscheidend ist dabei, wie nah das Verwandtschaftsverhältnis rechtlich eingestuft wird.
Vorkaufsrecht unter Geschwistern nur in Ausnahmefällen
Ein Vorkaufsrecht unter Geschwistern besteht grundsätzlich nicht – außer im Rahmen einer Erbengemeinschaft. Bei Immobilien-Angelegenheiten außerhalb einer Erbengemeinschaft gibt es zwischen Geschwistern grundsätzlich kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein solches muss ausdrücklich vertraglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.
Vorkaufsrecht unter Miterben
Eine gesetzliche Ausnahme bildet das Vorkaufsrecht unter Miterben – häufig auch im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht unter Geschwistern relevant:
Laut § 2034 BGB steht Miterben ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein Erbe seinen Anteil an einen Dritten verkaufen möchte. Dieses gesetzliche Vorkaufsrecht schützt die Erbengemeinschaft vor dem Eintritt außenstehender Personen. Es gilt allerdings nur, solange der potenzielle Käufer nicht selbst Miterbe ist. Besonderheit: Dieses Recht kann sogar vererbt werden.
Im Verkaufsfall muss der Erbanteilsverkäufer alle anderen Miterben informieren. Innerhalb von zwei Monaten können diese ihr Vorkaufsrecht ausüben. Da der Verkauf ohnehin notariell beurkundet werden muss, kann die Benachrichtigung auch durch den Notar erfolgen. Möchte ein Miterbe das Vorkaufsrecht nutzen, reicht eine Erklärung gegenüber dem Verkäufer oder – falls der Anteil schon übertragen wurde – gegenüber dem Käufer.
Lesetipp: Oftmals ist der Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft der letzte Ausweg, beispielsweise wenn zwischen den Miterben Uneinigkeit herrscht. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, was Sie beachten müssen, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen. Für noch mehr Tiefgang empfehlen wir zusätzlich unseren Beitrag zum Thema Haus erben und Geschwister auszahlen.
Wie lässt sich ein Vorkaufsrecht für Familienmitglieder vereinbaren?
Wenn Sie möchten, dass ein Familienmitglied beim Immobilienverkauf bevorzugt wird, sollten Sie ein vertragliches Vorkaufsrecht abschließen. Dieses sollte
- schriftlich und notariell beurkundet sein,
- idealerweise als dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden und
- klare Bedingungen enthalten, wann und wie das Recht ausgeübt werden darf.
