Erben, Schenken, Grundbesitz erwerben: Die Übertragung von Grundstücken und Immobilien ist meist steuerlich relevant. Bemessungsgrundlage für die Finanzbehörden ist der Bedarfswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Warum eine Prüfung des Bedarfswertbescheides Sinn macht und worauf Sie achten sollen, das und mehr erfahren Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bedarfswert ist ein anlassbezogener, steuerlicher Wert und wird nur bei konkretem Bedarf ermittelt.
- Das Finanzamt ist bei der Bedarfswertermittlung an den Bodenrichtwert gebunden.
- Sie können dem Finanzamt einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen, indem Sie ein Bedarfswertgutachten vorlegen.
- Welche Bewertungsgrundsätze anwendbar sind, ergibt sich aus dem Erbschaftsteuergesetz und dem Bewertungsgesetz (BewG).
Was ist der Bedarfswert?
Der Bedarfswert ist ein steuerlicher Wert, der als Grundlage für die Festsetzung der zu entrichtenden Steuer dient. Im Gegensatz zum Einheitswert, der turnusmäßig für alle Grundstücke ermittelt wird, wird der Bedarfswert nur dann ermittelt, wenn ein konkreter Bedarf für ein Grundstück vorliegt, beispielsweise bei der Berechnung der Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer oder Grunderwerbsteuer. Diese Methode gewährleistet eine gezielte und bedarfsorientierte Bewertung zu steuerlichen Zwecken.
Bedarfswert ≠ Verkehrswert
Im Vergleich zum Verkehrswert, der den Marktwert eines Grundstücks widerspiegelt, wird der Bedarfswert nur in den Fällen ermittelt, in denen eine steuerliche Veranlassung besteht.
Wann kommt es zur Bedarfswertermittlung von Immobilien und Grundstücken?
Die Bedarfswertermittlung bei Immobilien und Grundstücken ist ein Verfahren, das von Finanzämtern durchgeführt wird, um den steuerlichen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Steuern fallen immer dann an, wenn sich Eigentumsverhältnisse ändern, sei es durch Schenkung, Erbschaft oder durch die Änderung der Unternehmensform. Die Finanzämter prüfen anhand der Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung, ob ein Bewertungsbedarf besteht, und ermitteln den Wert der Immobilie basierend auf dem Bewertungsgesetz (BewG).
Hinweis: Bei einem Immobilienverkauf hingegen ist die Ermittlung des Bedarfswerts nicht erforderlich, da das Finanzamt bereits über einen notariell bestätigten Kaufvertrag verfügt und daher den darin festgelegten Kaufpreis als Grundlage ansetzen kann.
Folgende Werte unterliegen im Anlassfall einer Bedarfsbewertung
- Grundbesitzwerte (private Grundstücke, Betriebsgrundstücke)
- Betriebsvermögen von Gewerbetreibenden und Freiberuflern
- Anteile an Kapital- und Personengesellschaften
- Andere Vermögensgegenstände sowie Schulden
Bedarfswertermittlung durch das Finanzamt
Bei der Bedarfswertfeststellung spielen die §§ 138-150 des Bewertungsgesetzes (BewG) sowie die Richtlinien R 124–192 des Erbschaftssteuergesetz (ErbStR) eine entscheidende Rolle. Dabei ist das Finanzamt an den Bodenrichtwert gebunden, der vom Gutachterausschuss veröffentlicht wird. Es ist nicht zulässig, diesen Wert an die Größe des zu bewertenden Grundstücks anzupassen, es sei denn, der Gutachterausschuss hat spezielle Umrechnungsfaktoren vorgegeben.
Hier besteht jedoch oft ein Fehlerpotential: Grundstücke oder Immobilien können beispielsweise zu hoch bewertet werden, was wiederum zu einer überhöhten Erbschaft- oder Schenkungsteuer führt. Aus diesem Grund hat der Steuerpflichtige das Recht, den tatsächlichen Wert des Objekts durch ein Bedarfswertgutachten überprüfen zu lassen. Dies dient der Sicherstellung, dass die steuerliche Belastung auf einer realistischen Grundlage erfolgt.
Übrigens: Besonders bei alten, heruntergekommenen Gebäuden, bei Gebäuden mit gastronomischer Nutzung sowie bei Altlasten auf dem Grundstück raten wir dazu, den Rat eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien in Anspruch zu nehmen.
Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts
Die Vorschrift des § 198 BewG wird oft als „Öffnungsklausel“ bezeichnet. Sie bietet Steuerpflichtigen die Option, den vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwert anzufechten, indem er nachweist, dass der tatsächliche Verkehrswert des Objekts niedriger ist.
Allerdings sind die Möglichkeiten für diesen Nachweis eingeschränkt. In der Regel können dafür ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines hinreichend zertifizierten beziehungsweise öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bedarfsbewertung von Grundstücken herangezogen werden. Alternativ kann auch ein Kaufpreis als Nachweis dienen, sofern dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielt wurde.
Wann wird eine Bedarfswertermittlung durchgeführt?
Das Verfahren wird nur dann eingeleitet, wenn es einen konkreten Bedarf gibt – daher der Name „Bedarfswertermittlung“. Auslöser einer solchen Bedarfsbewertung ist jede Veräußerung, egal ob sie entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Auch jeder Erbfall führt dazu, dass eine Bedarfsbewertung eingeleitet wird.
Ist dem Finanzamt ein solcher Fall bekannt geworden, kann die Finanzverwaltung nach § 153 Abs. 1 BewG die Abgabe einer Feststellungserklärung verlangen.
Festlegung der Erbschaftssteuer & Schenkungssteuer
Die zuständigen Erbschaftssteuerstellen der Finanzämter prüfen anhand der eingereichten Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärungen, ob für den Übergang von Grundbesitz ein Bewertungsbedarf vorliegt.
Gemäß § 11 ErbStG ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer entscheidend. Im Kontext der Erbschaftssteuer auf Immobilien wird der Bedarfswert des Grundstücks zum Todeszeitpunkt des Erblassers erfasst. Für die Festlegung der Schenkungssteuer hingegen ist der Wert zum Zeitpunkt der Schenkungsausführung maßgeblich.
Festlegung der Grunderwerbsteuer
Die Bedarfsbewertung ist nicht ausschließlich für die Bestimmung von Erbschafts- und Schenkungsteuer relevant, sondern findet seit dem 01.01.1997 auch explizit für die Zwecke der Grunderwerbsteuer Anwendung.
Achtung! Steuerarten wie die Grundsteuer und die Gewerbesteuer bemessen sich nach dem Einheitswert und nicht nach dem Bedarfswert.
Bedarfswert einer Immobilie berechnen
Um den Bedarfswert eines Grundstücks oder einer Immobilie festzustellen, gibt es spezielle Verfahren zur Ermittlung und Berechnung. Im Kontext der Grundbesitzbewertung, ähnlich wie bei der Einheitsbewertung, wird das Grundvermögen in zwei Kategorien unterteilt: „bebaute Grundstücke“ und „unbebaute Grundstücke“. Ein entscheidender Unterschied zur Einheitsbewertung besteht jedoch darin, dass die Abgrenzung der Grundstücksarten nach der Wohn- und Nutzfläche erfolgt und nicht nach der Jahresrohmiete.
Bebautes Grundstück
Der Wert eines bebauten Grundstücks hängt entscheidend von seiner Art ab. Gemäß § 181 Abs. 1 BewG werden verschiedene Grundstücksarten unterschieden, detaillierte Voraussetzungen zu den Grundstücksarten sind in R B 181.1 Abs. 1 ErbStR aufgeführt. Bei der Festlegung der Grundstücksart ist es wichtig, die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten und nicht lediglich Einzelgebäude.
Die Bestimmung des Grundstückswertes erfolgt durch eines von drei Verfahren (§ 182 BewG): dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.
| Grundstücksart | Voraussetzungen | Verfahren + Rechtsgrundlage | |
|---|---|---|---|
| 1 | Ein- und Zweifamilienhäuser | Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen
Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % (berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche) ist unschädlich, soweit dadurch nicht die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus wesentlich beeinträchtigt wird Kein Wohnungseigentum nach Grundstücksart 3 |
Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 BewG)
Sachwertverfahren (§ 181 Abs. 4 BewG) — wenn kein Vergleichswert vorliegt |
| 2 | Mietwohngrundstücke | Grundstücke, die zu mehr als 80 % (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche) Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser im Sinne der Nummer 1 oder Wohnungseigentum nach Nummer 3 sind | Ertragswertverfahren
(§ 182 Abs. 3 BewG) |
| 3 | Wohnungs- oder Teileigentum | Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an der Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört |
Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 BewG)
Sachwertverfahren (§ 181 Abs. 4 BewG) — wenn kein Vergleichswert vorliegt |
| 4 | Geschäftsgrundstücke | Grundstücke, die zu mehr als 80 % (berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche) eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum nach Nummer 3 sind | Ertragswertverfahren
(§ 182 Abs. 3 BewG) Sachwertverfahren (§ 181 Abs. 4 BewG) — wenn sich auf dem örtlichen Markt keine übliche Miete ermitteln lässt |
| 5 | Gemischt genutzte Grundstücke | Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und keine Grundstücke im Sinne der Nummer 1-4 sind | Ertragswertverfahren
(§ 182 Abs. 3 BewG) — wenn sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt Sachwertverfahren (§ 181 Abs. 4 BewG) — wenn sich auf dem örtlichen Markt keine übliche Miete ermitteln lässt |
| 6 | Sonstige bebaute Grundstücke | Grundstücke, die nicht unter eine der obigen Kategorien fallen | Sachwertverfahren
(§ 181 Abs. 4 BewG) |
Es ist jedoch zu beachten, dass die von den Finanzämtern ermittelten theoretischen Werte oftmals erheblich von den tatsächlichen Marktwerten abweichen. Ein praktisches Beispiel illustriert dies: Herr Krause hinterlässt seiner Tochter Maria ein Einfamilienhaus samt Garten und Poolhaus. Das Finanzamt setzt einen Bedarfswert von 600.000 Euro an. In Wirklichkeit beträgt der Marktwert der Immobilie jedoch nur 400.000 Euro, was sich in einer entsprechend geringeren Steuerbelastung niederschlagen würde.
Hinweis: Die Bedarfswertermittlung für eine Eigentumswohnung funktioniert im Wesentlichen genauso wie bei einem Einfamilienhaus. Der Bedarfswert für eine Immobilie unterliegt denselben Berechnungsgrundlagen. Bei der weitaus akkurateren Verkehrswertermittlung hingegen werden viel mehr Parameter berücksichtigt, wodurch sich ein deutlich genauerer Marktwert ergibt.
Unbebautes Grundstück
Bei unbebauten Grundstücken ist der Wert nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse zu bestimmen (§ 179 BewG). Bei unbebauten Grundstücken beträgt der Bedarfswert 80 Prozent der Bodenrichtwerte (laut Gutachterausschüssen). Wenn es keinen Bodenrichtwert gibt, ist der Wert anhand der Wertermittlung vergleichbarer Grundflächen anzusetzen und um 20 Prozent zu reduzieren.
Als unbebaute Grundstücke gelten (§ 178 BewG):
- Grundstücke ohne benutzbares Gebäude
- Grundstücke mit einem Gebäude, das sich im Bau befindet
- Grundstücke, deren Gebäude klein ist oder das nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden kann
- Grundstücke mit zerstörtem oder dem Verfall preisgegebenen Gebäude.
Gut zu wissen: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert des unbebauten Grundstücks niedriger als der berechnete Bedarfswert ist, ist der gemeine Wert anzusetzen.
Beispiel: Frau Maier hat ein 3.000 Quadratmeter großes unbebautes Grundstück geerbt. Der Bodenrichtwert für diese Liegenschaft beträgt 25 Euro pro Quadratmeter. Das Finanzamt errechnet einen Bedarfswert von (25 x 3.000 x 80 %) 60.000 Euro und setzt danach die Erbschaftsteuer fest. Frau Maier legt gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einspruch ein, da sie das Grundstück drei Monate nach dem Erbfall nur für 40.000 Euro an einen fremden Dritten veräußern (Verkaufspreis als Nachweis) konnte. Der gemeine Wert des Grundstücks beträgt 40.000 Euro und ist der Erbschaftsteuer zugrunde zu legen.
Land- und forstwirtschaftliches Vermögen
Wer Land bewirtschaftet, unterliegt zur Feststellung der Erbschafts- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer der Bedarfsbewertung. Dabei sind die land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzwerte nach den §§ 138 bis 154 BewG relevant. Land- und forstwirtschaftliches Vermögen ist in einen Wirtschaftsteil, eine Betriebswohnung und einen Wohnteil zu unterteilen. Der Wirtschaftsteil wird mit in § 142 BewG pauschalisierten Ertragswerten bewertet. Für die Betriebswohnung und den Wohnanteil sind die Bewertungsgrundsätze für bebaute Grundstücke relevant.
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