Es gibt viele Gründe, den Wert einer Wohnung schätzen zu lassen. Wer diese verantwortungsvolle Aufgabe übernehmen sollte, hängt vom Grund der Schätzung ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Online-Bewertung bietet eine erste Einschätzung, ersetzt aber kein professionelles Gutachten.
- Für eine rechtssichere und präzise Wertermittlung ist ein zertifizierter Gutachter notwendig.
- Lage, Ausstattung, Zustand, Wohnfläche und Nutzung beeinflussen den Wohnungswert maßgeblich.
Wohnung online schätzen lassen – schnelle Orientierung
Wenn Sie Ihre Wohnung schnell und bequem schätzen lassen möchten, können Sie auf eine Online-Bewertung zurückgreifen. Diese gibt eine erste grobe Orientierung – basierend auf typischen Marktdaten. Um eine erste grobe Schätzung Ihrer Wohnung zu erhalten, geben Sie ein paar Eckdaten in unseren Ertragswert-Rechner ein:
Achtung: Die Online-Einschätzung kann besondere objektspezifische Merkmale nicht berücksichtigen – etwa ein hochwertiges Bad, Sondernutzungsrechte oder ein bestehendes Wohnrecht. Sie ersetzt kein Gutachten, bietet aber eine erste Entscheidungsgrundlage.
Wer seine Wohnung realistisch schätzen lassen möchte, kommt um die Bewertung durch einen Gutachter nicht herum. Marktkenntnis, Verfahrenserfahrung und Objektivität zählen. Darüber hinaus stehen dem Gutachter echte Transaktionsdaten vergleichbarer Wohnungen zur Verfügung.
Ing. André Heid M.Sc.
Diese Faktoren beeinflussen den Wohnungswert
Den Wert einer Wohnung zu ermitteln oder ihren Preis zu bestimmen, ist keine einfache Rechenaufgabe. Viele Kriterien fließen ein, wenn Sie eine Wohnung schätzen lassen:
Lage der Wohnung
- Infrastruktur, Anbindung, Nähe zu Kindergärten und Schulen, Ärzten, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten
- Attraktivität des Stadtteils (ruhig, grün, zentral?)
- Leerstand & Nachfrage im direkten Umfeld
- Lage der Wohnung innerhalb des Hauses (u.a. Stockwerk)
Wohnfläche & Schnitt
- Gesamtgröße der Wohnung
- Raumaufteilung: Ist die Wohnung praktisch geschnitten?
- Balkon, Terrasse oder Loggia vorhanden?
Zustand der Wohnung
- Renovierungsbedarf oder frisch modernisiert?
- Alter und Zustand von Fenstern, Böden, Sanitäranlagen
- Eventuelle Baumängel oder Schimmelrisiken
Ausstattung
- Hochwertige Küche, Bodenbeläge, Bad?
- Fußbodenheizung, Aufzug, Kellerraum?
- Sonderausstattungen wie Kamin oder Einbauschränke?
Nutzungsrechte & Einschränkungen
- Besteht ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch?
- Gibt es Sondernutzungsrechte (z. B. Garten oder Stellplatz)?
- Sind Grunddienstbarkeiten oder Lasten im Grundbuch eingetragen (z. B. Wegerecht)?
Gemeinschaftseigentum
- Zustand der Gesamtanlage (Fassade, Dach, Treppenhaus)
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Zeitnahe, kostspielige Investitionen (z. B. energetische Sanierung) erforderlich?
Sie sehen: Viele Faktoren spielen eine Rolle bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Wohnung. Kriterien, deren Wert Laien nicht beziffern können. Daher sollten Sie den Wert Ihrer Eigentumswohnung von einem Sachverständigen für Immobilien schätzen lassen.
Beispielrechnung: Schätzwert für eine Wohnung
Eine vereinfachte Rechnung zur Veranschaulichung. Damit befinden wir uns aber wirklich noch im Bereich „Wohnung schätzen lassen“ – und noch nicht in einer genauen Wertermittlung.
| Faktor
|
Angabe |
| Wohnfläche | 85 m² |
| Lage | München – Maxvorstadt |
| Vergleichswert pro m² | 6.500 € |
| Zustand | sehr gut |
| Etage | 3. OG mit Aufzug |
| Ausstattung | Balkon, moderne Küche |
Berechnung: 85 m² × 6.500 €/m² = 552.500 €
Zuschlag (Toplage, Ausstattung): +8 % = 596.700 €
Je nach Region kann noch ein Marktanpassungsfaktor wie der Regionalfaktor hinzukommen, der den Wert an die aktuelle Marktsituation anpasst.
Aber wie gesagt: Dieses Rechenbeispiel ist stark vereinfacht. Prinzipiell ermittelt der Sachverständige den Wert einer Wohnung mit dem Ertragswertverfahren. Wie dieses funktioniert, erklären wir kurz und knapp im Video.
Darum sollte ein Gutachter Ihre Wohnung schätzen
Die Vorteile eines Sachverständigengutachtens sind:
- Rechtssicherheit bei Finanzamt, Gericht oder Banken
- Berücksichtigung aller Details und Besonderheiten
- Unabhängigkeit & Objektivität
- bessere Verhandlungsgrundlage bei Verkauf oder Erbauseinandersetzungen
Die Experten der Heid Immobilienbewertung sind öffentlich bestellt, vereidigt und mehrfach zertifiziert. Wir bewerten Ihre Wohnung individuell und nachvollziehbar.
Wohnung schätzen lassen: Kosten
Je nachdem, für welche Variante Sie sich entscheiden, Ihre Eigentumswohnung schätzen zu lassen und für welchen Zweck Sie den Wert kennen müssen, unterscheiden sich die Kosten.
| Wertgutachten | Zweck | Dauer | Preis ab |
| Beleihungswertgutachten | Kreditvergabe | 3-4 Wochen | 2.790 € |
| Kurzgutachten | Kauf & Verkauf | 1-2 Wochen | 1.690 € |
| Mietwertgutachten | Mieterhöhung | 2-4 Wochen | 3.090 € |
| Restnutzungsdauergutachten | AfA-Optimierung | 2-3 Wochen | 1.590 € |
| Verkehrswertgutachten | Behörden & Gerichte | 2-4 Wochen | 2.790 € |
Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, fassen wir die Vor- und Nachteile der jeweiligen Möglichkeiten, eine Wohnung schätzen zu lassen, in einer Infografik zusammen:
Tipp: Bei uns erhalten Sie eine Festpreisgarantie nach dem kostenlosen Erstgespräch.
FAQs: Wohnung schätzen lassen
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Wertermittlung von Wohnungen.
Kann ich den Wohnungswert selbst schätzen?
Theoretisch ja – aber ohne Fachkenntnis wird es schwierig, einen validen Wert zu ermitteln. In bestimmten Situationen ist es ohnehin erforderlich, dass Sie die Wohnung von einem Gutachter schätzen lassen
Wann sollte ich meine Wohnung schätzen lassen?
Immer, wenn es um Steuern oder (gerichtliche) Auseinandersetzungen geht, sollten Sie Ihre Wohnung von einem Sachverständigen schätzen lassen.
- Erbschaft oder Schenkung: steueroptimale Bewertung, Streit vermeiden
- Finanzierung: Beleihung, Kreditaufnahme, Umschuldung
- Scheidung mit Haus: gerechte Aufteilung, gerichtsfeste Wertermittlung
- Verkauf (optional): realistischen Preis finden, Kaufinteressenten überzeugen
Hinweis: Im Zuge einer Immobilienfinanzierung beauftragt normalerweise die Bank einen Gutachter zur Ermittlung des Beleihungswerts.
Wie lange dauert es, den Wert einer Wohnung zu schätzen?
Ein Kurzgutachten erhalten Sie in ca. 1 – 2 Wochen, ein Verkehrswertgutachten in 2 – 4 Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem alle Unterlagen vorliegen.
Welche Unterlagen werden benötigt, um eine Wohnung schätzen zu lassen?
Damit unsere Gutachter Ihre Eigentumswohnung zuverlässig bewerten können, benötigen wir:
- aktuellen Grundbuchauszug
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Baubeschreibung
- Baupläne / Grundriss / Schnitte / Ansichten
- Flächen- und Raumberechnung
- Nutz- und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Teilungserklärung
- Flurkarte / Lageplan
- Nachweise über Modernisierungen
- Betriebskostenabrechnung
- Mietvertrag (falls vermietet)
Wir unterstützen Sie gerne bei der Beschaffung der Dokumente. Sie können diese Liste mit etwas mehr Details kostenlos herunterladen.
Fazit: Lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung von Profis schätzen
Eine professionelle Bewertung durch einen Sachverständigen ist der verlässlichste Weg zur richtigen Preisfindung. Ob für den Verkauf, die Steuer oder gerichtliche Auseinandersetzungen – Sie profitieren von Rechtssicherheit, Erfahrung und Objektivität.
Bei der Heid Immobilienbewertung gibt es darüber hinaus eine Festpreisgarantie, eine kostenlose Nachbetreuung (z. B. wenn das Finanzamt Rückfragen hat) und das Vier-Augen-Prinzip. Sprich: Ein zweiter Gutachter prüft das Gutachten, bevor wir es an Sie schicken.
