Ein Gebäude kann in den Büchern null Euro wert sein und am Markt trotzdem Hunderttausende einbringen. Das passiert, wenn es vollständig abgeschrieben ist, bei Wohngebäuden meist nach 33 bis 50 Jahren. Denn der Buchwert zeigt nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der Abschreibungen. Steigt der Marktwert der Immobilie, ändert das am Buchwert nichts. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Buchwert Ihrer Immobilie berechnen, warum er vom Verkehrswert abweicht und wann er für Sie steuerlich entscheidend ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Definition: Der Buchwert einer Immobilie entspricht den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der bisher vorgenommenen Absetzung für Abnutzung (AfA). Er wird auch Restbuchwert oder fortgeführte Anschaffungskosten genannt.
- Nur das Gebäude verliert an Buchwert: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Anteil für Grund und Boden bleibt in voller Höhe im Buchwert stehen.
- Berechnung: Sie ziehen vom Gebäudeanteil Jahr für Jahr die AfA ab. Im Jahr der Anschaffung zählt die AfA nur zeitanteilig.
- Buchwert ist nicht gleich Marktwert: Der Buchwert bildet historische Kosten ab, nicht den heutigen Wert. Die Differenz zum Verkehrswert heißt stille Reserve.
- Wann er zählt: Den Buchwert brauchen Sie beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist, in der Bilanz und bei der Entnahme aus dem Betriebsvermögen.
- Gutachten als Hebel: Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die jährliche AfA erhöhen, ein Bilanzierungsgutachten sichert den Wertansatz in der Bilanz ab.
Was ist der Buchwert einer Immobilie?
Der Buchwert ist der Wert, mit dem Ihre Immobilie nach Abzug aller bisherigen Abschreibungen in Ihren Unterlagen steht. Ausgangspunkt sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, also Kaufpreis bzw. Baukosten einschließlich der Nebenkosten. Davon ziehen Sie jedes Jahr die Absetzung für Abnutzung (AfA) ab. Was übrig bleibt, ist der Buchwert. Dieser Wert wird teilweise auch Restbuchwert, Restwert oder fortgeführte Anschaffungskosten genannt.
Der Begriff stammt ursprünglich aus der Buchhaltung, wo er den Wert jedes Vermögensgegenstands in den Büchern eines Unternehmens bezeichnet. Bei Immobilien betrifft er aber nicht nur Unternehmen, sondern auch private Vermieter.
Besonderheit bei der Ermittlung des Buchwerts einer Immobilie
Eine Immobilie besteht steuerlich aus zwei Teilen: dem Gebäude und dem Grund und Boden. Beide behandeln Sie beim Buchwert unterschiedlich.
- Gebäude: Es nutzt sich über die Jahre ab. Deshalb schreiben Sie den Gebäudeanteil über die gesetzliche oder nachgewiesene Nutzungsdauer ab, und sein Buchwert sinkt jedes Jahr.
- Grund und Boden: Ein Grundstück verbraucht sich nicht. Es wird nicht abgeschrieben, sein Buchwert bleibt dauerhaft in Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten stehen.
Der Buchwert der gesamten Immobilie ist damit die Summe aus dem fortgeschriebenen Gebäudewert und den unveränderten Anschaffungskosten für Grund und Boden. Wie hoch der jeweilige Anteil ist, legt die Kaufpreisaufteilung fest. Wie Sie den Bodenanteil ermitteln, erklären wir im Ratgeber Grund und Boden berechnen.
Gut zu wissen: Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr können Sie abschreiben und desto schneller sinkt der Buchwert. Den Grundstückswert, der nicht abgeschrieben werden kann, setzen Finanzämter allerdings oft vergleichsweise hoch an. Dadurch verringert sich Ihre Abschreibungsbasis – besonders in Ballungszentren mit hohen Bodenpreisen wie Berlin oder München. Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung auf Grundlage eines Verkehrswertgutachtens ermittelt den Gebäude- und Grundstücksanteil marktgerecht und macht die Aufteilung gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Buchwert?
Der Buchwert bildet historische Kosten minus Abschreibungen ab. Über den heutigen Wert Ihrer Immobilie am Markt sagt er nichts aus. Dafür ist der Verkehrswert maßgeblich.
Der Buchwert des Gebäudes sinkt jedes Jahr um die AfA, der Grund und Boden bleibt mit seinem ursprünglichen Kaufpreis stehen – ganz gleich, wie sich der Markt entwickelt. Der Verkehrswert folgt dagegen den aktuellen Preisen: Sind Immobilien- und Bodenpreise seit dem Kauf gestiegen, liegt er deutlich über dem Buchwert. Diese Differenz heißt stille Reserve, weil sie in keiner Bilanz und keiner Steuererklärung auftaucht, solange Sie die Immobilie behalten.
Viele Eigentümer verwechseln den Buchwert mit dem, was ihre Immobilie wert ist. Dabei sagt der Buchwert nur, was steuerlich noch übrig ist, nicht, wie die Immobilie am Markt steht. Wer verkaufen, beleihen oder vererben will, braucht deshalb den Verkehrswert.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Spätestens bei der Entnahme aus dem Betriebsvermögen, beim Verkauf oder bei einer Erbschaft wird die stille Reserve steuerlich relevant. Dann brauchen Sie einen Wertnachweis, der dem Finanzamt keine Angriffsfläche bietet. Ein Verkehrswertgutachten von Heid entsteht nach § 194 BauGB und ImmoWertV, ist gerichtsfest und wird vom Finanzamt akzeptiert.
Wann brauche ich den Buchwert einer Immobilie?
Steuerlich können Sie eine Immobilie grundsätzlich nur abschreiben, soweit Sie damit Einkünfte erzielen, etwa durch Vermietung oder eine betriebliche Nutzung. Nur für diesen Teil dürfen Sie die AfA als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen. Eine AfA bei Eigennutzung ist dagegen in aller Regel nicht vorgesehen: Ein ausschließlich selbstbewohntes Haus können Sie nicht abschreiben. Bei einer teilweisen Vermietung ist die AfA anteilig möglich. Wechseln Sie später von der Eigennutzung zur Vermietung, können Sie ab diesem Zeitpunkt AfA für den vermieteten Teil geltend machen.
Wichtig wird der Buchwert vor allem in diesen Situationen:
- Abschreibung bei Vermietung: Ihre jährliche AfA in der Anlage V der Steuererklärung berechnet sich bei der linearen Abschreibung aus den Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Buchwert zeigt, wie viel davon noch abgeschrieben werden kann. Ist er bei null, endet die AfA. Bei der degressiven Abschreibung ist der Buchwert dagegen direkte Grundlage: Sie schreiben jedes Jahr denselben Prozentsatz ab, aber vom jeweils verbleibenden Buchwert statt von den Anschaffungskosten. Weil der Buchwert jedes Jahr kleiner wird, sinkt auch die AfA.
- Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, werden für den privaten Veräußerungsgewinn die Anschaffungskosten um die bisher geltend gemachte AfA gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Je niedriger der Buchwert, desto höher der steuerpflichtige Gewinn. Steuerfrei ist der Verkauf dagegen, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer auf Immobilien.
- Erbe und Schenkung: Wer eine Immobilie unentgeltlich erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die bisherige Rechnung zu den Anschaffungskosten und die bisherige AfA des Vorbesitzers und setzt die Abschreibung der geerbten Immobilie im selben Umfang fort.
- Immobilie im Betriebsvermögen: Hier steht der Buchwert in der Bilanz und ist Grundlage für Abschreibungen, Zuschreibungen und den Gewinn bei Verkauf oder Entnahme.
Gut zu wissen: Gehört Ihre Immobilie zum Betriebsvermögen, muss ihr Wertansatz in der Bilanz belastbar sein, etwa bei der Jahresabschlussprüfung, bei Umstrukturierungen, beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bzw. Unternehmensteilen oder bei der Umstellung auf eine wertorientierte Unternehmenssteuerung. Die nach DIN 17024 zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen Ihnen deutschlandweit ein Bilanzierungsgutachten mit dem nötigen Wertnachweis.
Buchwert einer Immobilie berechnen
Wie hoch der Buchwert Ihrer Immobilie ist, hängt vor allem von drei Faktoren ab: den Anschaffungskosten, dem Gebäudeanteil und der Abschreibungsmethode.
Formel zur Ermittlung des Buchwerts
Um den Buchwert Ihrer Immobilie zu ermitteln, brauchen Sie drei Werte: die Anschaffungskosten des Gebäudes, die Summe der bisherigen Abschreibungen und gegebenenfalls Zuschreibungen. Daraus ergibt sich folgende Formel:
Buchwert des Gebäudes = Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes – bisherige Abschreibungen + Zuschreibungen
Die einzelnen Posten im Detail:
- Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten: Kaufpreis bzw. Baukosten inklusive Nebenkosten, jeweils nur der Gebäudeanteil. Dazu zählen auch spätere Kosten für Anbauten, Aufstockungen oder umfassende Sanierungen, die das Gebäude erweitern oder wesentlich verbessern (nachträgliche Herstellungskosten).
- Bisherige Abschreibungen: Summe aller planmäßigen AfA-Beträge seit dem Kauf. Hinzu kommt gegebenenfalls eine außerplanmäßige Abschreibung (im Steuerrecht Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung, kurz AfaA), wenn das Gebäude außergewöhnlich an Wert verliert, etwa nach einem Brand- oder Wasserschaden.
- Zuschreibungen: Betreffen nur Immobilien im Betriebsvermögen bilanzierender Unternehmen. Fällt der Grund für eine frühere außerplanmäßige Abschreibung weg, muss der Buchwert wieder erhöht werden. Obergrenze ist der Buchwert, der sich ohne die außerplanmäßige Abschreibung ergeben hätte.
Wichtig: Erst das Gebäude, dann der Grund und Boden
Die Formel oben erfasst nur das Gebäude, denn nur dieser Anteil wird abgeschrieben. Den vollständigen Buchwert Ihrer Immobilie erhalten Sie, indem Sie im letzten Schritt die unveränderten Anschaffungskosten für Grund und Boden addieren:
Buchwert Immobilie = Buchwert Gebäude + Anschaffungskosten Grund und Boden
Buchwert einer Immobilie berechnen: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Mit diesen fünf Schritten berechnen Sie den Buchwert Ihrer Immobilie selbst:
- Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten ermitteln: Zum Kaufpreis addieren Sie die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und gegebenenfalls Maklerprovision. Investieren Sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten (netto) in die Instandsetzung, zählen auch diese Kosten zur Abschreibungsbasis (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
- Gebäudeanteil bestimmen: Teilen Sie die Anschaffungskosten auf Gebäude und Grund und Boden auf. Maßgeblich ist eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag, ansonsten die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums oder ein Gutachten. Wie das funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Kaufpreisaufteilung.
- AfA-Satz wählen: Der Satz hängt vor allem vom Jahr der Fertigstellung und der Nutzung ab und liegt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen 2 und 3 Prozent. Alle Sätze und einen AfA-Rechner finden Sie in unserer Übersicht zur AfA für Immobilien. Ist das Gebäude älter oder abgenutzter, als es der gesetzliche Satz unterstellt, können Sie mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten die Restnutzungsdauer verkürzen und damit einen höheren AfA-Satz ansetzen.
- Zeitanteil im ersten Jahr berücksichtigen: Im Jahr des Kaufs steht Ihnen die AfA nur anteilig zu – ab dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Dieser Monat zählt voll. Geht die Immobilie zum Beispiel am 15. April auf Sie über, setzen Sie 9/12 der Jahres-AfA an.
- Jährliche AfA abziehen: Ziehen Sie die AfA jedes Jahr vom Buchwert des Vorjahres ab. Bei der linearen AfA ist der Betrag jedes Jahr gleich. Bei der degressiven AfA berechnen Sie ihn jedes Jahr neu vom jeweiligen Restbuchwert. Addieren Sie am Ende den unveränderten Anteil für Grund und Boden, erhalten Sie den Buchwert der gesamten Immobilie.
Gut zu wissen: Der Buchwert des Gebäudes kann nicht unter null sinken. Ist das Gebäude vollständig abgeschrieben, endet die AfA. In den Büchern steht dann nur noch der Grund und Boden.
Buchwert ermitteln: zwei Rechenbeispiele
So sieht die Anleitung in der Praxis aus: Im ersten Beispiel berechnen wir den Buchwert einer Bestandswohnung mit linearer AfA, im zweiten den eines Neubaus mit degressiver AfA. Der Vergleich zeigt, wie stark die Abschreibungsmethode den Buchwert beeinflusst.
Vermietete Eigentumswohnung mit linearer AfA
Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1970 gekauft. Besitz, Nutzen und Lasten sind am 1. April 2020 auf Sie übergegangen. Sie möchten wissen, wie hoch der Buchwert zum 31. Dezember 2026 ist.
Rechenbeispiel: Buchwert mit gesetzlichem AfA-Satz
- Schritt 1 – Anschaffungskosten: 400.000 Euro Kaufpreis + 40.000 Euro Nebenkosten = 440.000 Euro
- Schritt 2 – Gebäudeanteil: Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 75 Prozent auf das Gebäude (330.000 Euro) und 25 Prozent auf Grund und Boden (110.000 Euro).
- Schritt 3 – AfA-Satz: Baujahr 1970, also 2 Prozent pro Jahr. Die volle Jahres-AfA beträgt 330.000 Euro × 2 Prozent = 6.600 Euro.
- Schritt 4 – Zeitanteil 2020: Der April zählt voll, also 9 von 12 Monaten: 6.600 Euro × 9/12 = 4.950 Euro.
- Schritt 5 – AfA abziehen: 2020 bis 2026 summiert sich die AfA auf 4.950 Euro + 6 × 6.600 Euro = 44.550 Euro.
Buchwert Gebäude: 330.000 Euro – 44.550 Euro = 285.450 Euro
Buchwert Immobilie: 285.450 Euro + 110.000 Euro Grund und Boden = 395.450 Euro
Nach knapp sieben Jahren steht die Wohnung also noch mit rund 395.000 Euro in Ihren Unterlagen, obwohl Sie ursprünglich insgesamt 440.000 Euro bezahlt haben. Der Anteil für Grund und Boden ist dabei unverändert geblieben.
Neu gebaute Doppelhaushälfte mit degressiver AfA
Sie haben von einem Bauträger eine neu gebaute Doppelhaushälfte gekauft, die Sie vermieten. Baubeginn war im Frühjahr 2024, fertiggestellt wurde das Haus 2025. Den Kaufvertrag haben Sie im selben Jahr geschlossen, Besitz, Nutzen und Lasten sind am 1. Juli 2025 auf Sie übergegangen. Sie haben die degressive AfA von 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG gewählt und möchten wissen, wie hoch der Buchwert zum 31. Dezember 2027 sein wird. Anders als bei der linearen AfA berechnen Sie den Betrag jedes Jahr neu. Ausgangslage ist der jeweilige Restbuchwert.
Rechenbeispiel: Buchwert bei degressiver AfA
- Schritt 1 – Anschaffungskosten: 460.000 Euro Kaufpreis + 40.000 Euro Nebenkosten = 500.000 Euro
- Schritt 2 – Gebäudeanteil: 80 Prozent Gebäude (400.000 Euro), 20 Prozent Grund und Boden (100.000 Euro)
- Schritt 3 – AfA-Satz: 5 Prozent degressiv vom jeweiligen Restbuchwert
- Schritt 4 – Zeitanteil 2025: Juli bis Dezember, also 6/12: 400.000 Euro × 5 Prozent × 6/12 = 10.000 Euro. Restbuchwert Ende 2025: 390.000 Euro
- Schritt 5 – AfA vom jeweiligen Restbuchwert:
- 2026: 390.000 Euro × 5 Prozent = 19.500 Euro → Restbuchwert 370.500 Euro
- 2027: 370.500 Euro × 5 Prozent = 18.525 Euro → Restbuchwert 351.975 Euro
- Buchwert Immobilie: 351.975 Euro + 100.000 Euro Grund und Boden = 451.975 Euro
Zum Vergleich: Mit der linearen AfA von 3 Prozent für Neubauten läge der Buchwert des Gebäudes Ende 2027 bei 370.000 Euro. Die degressive AfA bringt in den ersten Jahren also deutlich höhere Abschreibungen. Weil sie vom sinkenden Restbuchwert berechnet wird, wird die Afa danach aber jedes Jahr kleiner.
Buchwert senken und Steuern sparen
Der Buchwert Ihrer Immobilie ist mehr als eine Zahl in der Steuererklärung. Je schneller er sinkt, desto mehr AfA machen Sie geltend und desto weniger Steuern zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen. Dafür gibt es drei Stellschrauben:
- Gebäudeanteil realistisch ansetzen: Nur das Gebäude wird abgeschrieben. Setzt das Finanzamt den Grundstücksanteil zu hoch an, schrumpft Ihre Abschreibungsbasis. Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung sorgt für eine marktgerechte Aufteilung.
- Degressive AfA bei Neubauten nutzen: Für neue Wohngebäude können Sie mit 5 Prozent vom Restbuchwert in den ersten Jahren deutlich mehr abschreiben als linear. Voraussetzung: Bei einem Neubau liegt der Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029. Beim Kauf muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen werden und die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen.
- Kürzere Restnutzungsdauer nachweisen: Wie viel Sie jährlich abschreiben, hängt von der Nutzungsdauer ab: 100 geteilt durch die Nutzungsdauer ergibt den AfA-Satz. Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, unterstellt das Gesetz pauschal 50 Jahre, also 2 Prozent pro Jahr. Für Gebäude im Betriebsvermögen sind es in der Regel rund 33 Jahre, also 3 Prozent. Diese Fristen beginnen bei jedem Kauf neu, unabhängig vom tatsächlichen Alter des Hauses. Ist Ihr Gebäude deutlich abgenutzter, kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten eine kürzere Dauer belegen und so den AfA-Satz erhöhen. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, müssen Sie die zusätzliche AfA allerdings über den niedrigeren Buchwert weitgehend nachversteuern. Dauerhaft sparen Sie, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre halten.
Beispiel: So viel bringt ein Restnutzungsdauer-Gutachten
Sie kaufen ein 1965 gebautes Haus und vermieten es. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis beträgt 360.000 Euro.
Ohne Gutachten gilt die gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren. Der AfA-Satz beträgt damit 2 Prozent (100 ÷ 50), also 7.200 Euro pro Jahr.
Weist ein Gutachten nur noch 25 Jahre Restnutzungsdauer nach, steigt der AfA-Satz auf 4 Prozent (100 ÷ 25). Sie schreiben dann 14.400 Euro pro Jahr ab.
Das sind 7.200 Euro mehr Abschreibung pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent zahlen Sie dadurch rund 3.000 Euro weniger Steuern im Jahr.
Seit Dezember 2025 gelten für den Nachweis der verkürzten Restnutzungsdauer wieder die Vorgaben des Bundesfinanzhofs statt der strengeren Regeln der Finanzverwaltung. Danach ist jede im Einzelfall geeignete sachverständige Methode zulässig. Finanzämter prüfen solche Nachweise trotzdem genau. Ein nachvollziehbar begründetes, objektbezogenes Gutachten schützt Sie vor Rückfragen und Streit.
Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen von Heid sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Sie besichtigen jede Immobilie persönlich und bewerten den Verschleiß bis auf die einzelnen Bauteile. Jedes Restnutzungsdauer-Gutachten prüfen wir im Vier-Augen-Prinzip und auch nach Abgabe des Gutachtens stehen wir Ihnen bei Rückfragen vom Finanzamt zur Seite.
Häufige Fragen zum Buchwert einer Immobilie
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Buchwert einer Immobilie.
Wo finde ich den Buchwert meiner Immobilie?
Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen ergibt sich der Buchwert aus Ihren Steuerunterlagen. Sie ziehen von den Anschaffungskosten des Gebäudes die AfA-Beträge ab, die Sie in der bisherigen Anlage V angesetzt haben. Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, steht der Buchwert im Anlagenverzeichnis und in der Bilanz.
Was ist der Unterschied zwischen Buchwert und Verkehrswert?
Der Buchwert ist ein steuerlicher Rechenwert: Anschaffungskosten minus bisherige Abschreibungen. Über den Marktpreis sagt er nichts aus. Der Verkehrswert ist dagegen der Preis, den Sie zum Stichtag am Markt erzielen könnten. Beide Werte liegen oft weit auseinander: Der Buchwert sinkt jedes Jahr, der Verkehrswert richtet sich nach tatsächlichem Gebäudezustand, Lage, Nachfrage und weiteren Faktoren. Den Verkehrswert ermittelt ein Verkehrswertgutachten.
Kann der Buchwert höher sein als der Verkehrswert?
Ja, zum Beispiel wenn die Immobilienpreise seit dem Kauf gesunken sind oder das Gebäude durch einen Schaden an Wert verloren hat. Im Privatvermögen hat ein reiner Preisrückgang am Markt keine steuerliche Folge. Bei Substanzschäden wie einem Brand ist dagegen eine außergewöhnliche Abschreibung möglich. Im Betriebsvermögen können Sie bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung auf den niedrigeren Teilwert abschreiben, in der Handelsbilanz müssen Sie es sogar. Den niedrigeren Wert sollten Sie mit einem Bilanzierungsgutachten belegen.
Wie wirken sich Renovierungen und Modernisierungen auf den Buchwert aus?
Das hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt. Reparaturen und Instandhaltung setzen Sie in der Regel sofort als Werbungskosten ab, der Buchwert bleibt unverändert. Anbauten, Aufstockungen oder Maßnahmen, die das Gebäude wesentlich verbessern, erhöhen dagegen den Buchwert und werden über die AfA verteilt abgeschrieben.
Das gilt auch für größere Instandsetzungen kurz nach dem Kauf. Geben Sie in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten (netto) dafür aus, zählen diese Kosten ebenfalls zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe Herstellungskosten).
Hat eine selbst genutzte Immobilie einen Buchwert?
Nicht im steuerlichen Sinne. Abschreiben dürfen Sie eine Immobilie nur, wenn Sie mit ihr Einkünfte erzielen, etwa durch Vermietung. Wohnen Sie selbst darin, gibt es keine AfA, und der Buchwert spielt keine Rolle. Relevant wird er erst, wenn Sie die Immobilie später vermieten oder einen Teil davon bereits vermietet haben. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber zur AfA bei Eigennutzung.
