Bei einer selbstgenutzten Immobilie können Sie in aller Regel keine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Trotzdem verschenken viele Eigentümer steuerliche Vorteile, weil sie Sonderfälle wie die teilweise Vermietung, das häusliche Arbeitszimmer oder den späteren Nutzungswechsel nicht kennen.
Das Wichtigste zur AfA bei Eigennutzung
- Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie grundsätzlich nicht abschreiben, da keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.
- Nutzen Sie eine Immobilie teilweise selbst und teilweise vermietet, dürfen Sie nur den vermieteten Anteil abschreiben.
- Für ein häusliches Arbeitszimmer ist eine anteilige AfA nur möglich, wenn es den Mittelpunkt Ihrer beruflichen Tätigkeit bildet.
- Bei denkmalgeschützten oder in Sanierungsgebieten liegenden Objekten erlaubt § 10f EStG einen Sonderausgabenabzug von bis zu 9 Prozent über 10 Jahre, auch bei Eigennutzung.
- Ziehen Sie später aus einer selbstgenutzten Immobilie aus und vermieten sie, beginnt die reguläre AfA erst mit der Vermietung.
Warum gibt es bei Eigennutzung keine AfA?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist in § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Sie mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Wohnen Sie selbst in Ihrer Immobilie, erzielen Sie mit ihr keine Einkünfte. Damit fehlt die gesetzliche Grundlage für die Abschreibung.
Das gilt unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein selbst bewohntes Mehrfamilienhaus handelt. Auch ein hoher Kaufpreis oder ein hoher Gebäudeanteil ändern daran nichts: Ohne die Absicht, Einkünfte zu erzielen, bleibt die reguläre AfA für Immobilien ausgeschlossen.
Gut zu wissen: Auch wenn die reguläre AfA entfällt, lohnt sich eine ordentliche Dokumentation der Kaufpreisaufteilung. Vermieten Sie die Immobilie später, bildet diese Aufteilung die Grundlage für die dann beginnende Abschreibung.
In diesen 4 Fällen profitieren Sie trotz Eigennutzung steuerlich
Viele Eigentümer verzichten vorschnell auf steuerliche Vorteile, weil sie ihre Immobilie nur als ’selbst genutzt‘ oder ‚vermietet‘ betrachten. Tatsächlich gibt es dazwischen zahlreiche Konstellationen, die eine genaue Prüfung verdienen.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Auch bei einer selbstgenutzten Immobilie können unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile entstehen. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Konstellationen.
| Konstellation | Rechtsgrundlage | Was ist absetzbar? |
| Gemischte Nutzung | § 7, § 9, § 21 EStG | anteilige AfA für den vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäudeanteil |
| Häusliches Arbeitszimmer (Mittelpunkt) | § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG | anteilige Gebäude-AfA oder wahlweise Jahrespauschale für das Arbeitszimmer |
| Denkmal / Sanierungsgebiet | § 10f EStG | 9 % der begünstigten Aufwendungen über 10 Jahre als Sonderausgaben |
| Handwerkerleistungen / haushaltsnahe Dienstleistungen | § 35a EStG | Steuerermäßigung, keine AfA im technischen Sinn |
Hinweis: Der spätere Wechsel von der Eigennutzung zur Vermietung ist keine Ausnahme von diesem Grundsatz. Mit Beginn der Vermietung endet die Eigennutzung und die reguläre AfA kann erstmals berücksichtigt werden. Diesen Fall erläutern wir weiter unten.
Fall 1: AfA bei gemischt genutzten Immobilien
Bewohnen Sie einen Teil Ihrer Immobilie selbst und vermieten den anderen Teil, liegt eine gemischte Nutzung vor. In diesem Fall teilen Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes nach dem Verhältnis von selbstgenutzter und vermieteter Fläche auf. Nur der vermietete Anteil bildet die Bemessungsgrundlage für die AfA.
Maßgeblich ist in der Regel die Wohn- oder Nutzfläche der jeweiligen Einheiten. Individuell zurechenbare Kosten, etwa für die Ausstattung einer bestimmten Einheit, ordnen Sie direkt zu. Kosten für das gesamte Gebäude, wie eine Dachsanierung, teilen Sie hingegen nach dem Flächenverhältnis auf.
Rechenbeispiel: Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Einheit
Ein Zweifamilienhaus wird für 500.000 Euro erworben. Der Gebäudeanteil beträgt laut Kaufpreisaufteilung 380.000 Euro. Beide Wohnungen sind gleich groß. Die Eigentümer bewohnen die eine Einheit selbst und vermieten die andere.
- Gebäudeanteil gesamt: 380.000 Euro
- Davon vermieteter Anteil (50 %): 190.000 Euro
- AfA-Satz (Neubau ab 2023): 3 Prozent
- Jährliche Abschreibung: 190.000 Euro × 0,03 = 5.700 Euro
Der selbstgenutzte Anteil bleibt bei dieser Berechnung vollständig außen vor.
Hinweis: Dieses Beispiel ist vereinfacht und ersetzt keine individuelle steuerliche Prüfung.
Fall 2: Das häusliche Arbeitszimmer
Nutzen Sie einen Raum in Ihrer selbstgenutzten Immobilie beruflich, kann eine gemischte Nutzung im kleineren Maßstab vorliegen. Seit der Neuregelung durch das Jahressteuergesetz 2022 gilt: Die anteilige Gebäude-AfA sowie weitere Kosten des Arbeitszimmers sind nur dann unbeschränkt abziehbar, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit bildet (§ 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b EStG).
Bildet das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit, haben Sie ein Wahlrecht: Sie setzen entweder die tatsächlichen Raumkosten einschließlich der anteiligen Gebäude-AfA an oder wählen stattdessen die Jahrespauschale von 1.260 Euro.
Ist das Arbeitszimmer nicht der Mittelpunkt Ihrer Tätigkeit, bleibt Ihnen stattdessen die Tagespauschale nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6c EStG: 6 Euro je Kalendertag, höchstens 1.260 Euro im Jahr. Eine gesonderte AfA für den Raum können Sie in diesem Fall nicht zusätzlich ansetzen.
Praxistipp: Ob die tatsächlichen Kosten oder die Jahrespauschale steuerlich vorteilhafter sind, hängt von Gebäudeanteil, Arbeitszimmerfläche, Anschaffungskosten und weiteren Raumkosten ab. Ein pauschaler Vergleich ist nicht möglich, prüfen Sie beide Varianten im Einzelfall.
Fall 3: Denkmal-AfA und Sanierungsgebiete bei Eigennutzung
Für selbstgenutzte Baudenkmäler und Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen sieht § 10f EStG eine eigenständige Vergünstigung vor. Sie können begünstigte Herstellungs- und bestimmte Erhaltungsaufwendungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent als Sonderausgaben abziehen, sofern die Voraussetzungen der §§ 7h oder 7i EStG vorliegen.
Diese Regelung ist keine AfA im technischen Sinn, sondern ein Sonderausgabenabzug. Sie setzt eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde voraus und gilt gemäß § 10f Abs. 3 EStG nur für ein Objekt pro Steuerpflichtigem.
Juristische Randnotiz: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 25.03.2026 (Az. X R 23/24) klargestellt, dass noch nicht ausgeschöpfte Abzugsbeträge nach § 10f EStG nicht auf einen Erben übergehen. Relevant ist das vor allem bei einem Eigentümerwechsel während des zehnjährigen Abzugszeitraums. Ausführliche Informationen zur AfA nach einer Immobilienerbschaft finden Sie in unserem Ratgeber zur Abschreibung bei geerbten Immobilien.
Lesetipp: Mehr zu Fördermöglichkeiten, Ablauf und Nachweispflichten bei denkmalgeschützten Immobilien lesen Sie in unserem Ratgeber zur Denkmal-AfA. Planen Sie den Kauf eines Baudenkmals, hilft Ihnen außerdem unser Ratgeber Denkmalgeschütztes Haus kaufen weiter.
Fall 4: Steuerermäßigung nach § 35a EStG
Für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen in Ihrer selbstgenutzten Immobilie gibt es keine AfA, aber eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 Euro jährlich für Handwerkerleistungen und zusätzlich höchstens 4.000 Euro jährlich für haushaltsnahe Dienstleistungen. Voraussetzung ist unter anderem eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenen Arbeits- und Materialkosten sowie eine Zahlung per Überweisung.
Sie prüfen gerade, ob eine gemischte Nutzung oder ein Mittelpunkt-Arbeitszimmer bei Ihrer Immobilie infrage kommt? Unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ordnen Ihre Situation ein und zeigen den passenden nächsten Schritt.
AfA nach Eigennutzung: Was gilt beim Wechsel zur Vermietung?
Ziehen Sie aus Ihrer selbstgenutzten Immobilie aus und vermieten sie anschließend, endet damit die Eigennutzung. Ab diesem Zeitpunkt erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und die AfA für vermietete Immobilien kann berücksichtigt werden, sobald Sie Einkünfte erzielen.
Die konkrete Höhe der AfA hängt dabei von mehreren Faktoren ab:
- Fertigstellungsjahr der Immobilie
- Zeitpunkt der ursprünglichen Anschaffung
- Beginn der Vermietung
- nachträgliche Herstellungskosten seit dem Kauf
- Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude
- gegebenenfalls eine nachgewiesene kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
Bemessungsgrundlage ist in der Regel der ursprüngliche Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, gegebenenfalls erhöht um nachträgliche Herstellungskosten. Da während der Eigennutzung keine AfA angesetzt wurde, mindert sich dieser Wert nicht durch bereits genutzte Abschreibungen.
Da eine korrekte Kaufpreisaufteilung häufig erst Jahre nach dem Kauf benötigt wird, ist es sinnvoll, die ursprünglichen Unterlagen von Anfang an vollständig aufzubewahren. Die Kaufpreisaufteilung bezieht sich auf die Wertverhältnisse zum Anschaffungszeitpunkt. Fehlt eine nachvollziehbare Aufteilung, muss eine spätere sachverständige Ermittlung diese historischen Verhältnisse rekonstruieren. Aktuelle Boden- oder Gebäudewerte lassen sich dafür nicht ohne Weiteres heranziehen.
AfA bei Neubauten in Eigennutzung
Auch für Neubauten gilt: Solange Sie selbst darin wohnen, greift keine reguläre AfA und auch keine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG, da diese ausdrücklich an eine entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken geknüpft ist. Planen Sie, einen Neubau zunächst selbst zu bewohnen und später zu vermieten, gelten dieselben Grundsätze wie bei bestehenden Immobilien: Die AfA kann erst ab Beginn der Vermietung berücksichtigt werden.
Lesetipp: Mehr zur beschleunigten Abschreibung bei vermieteten Neubauten erfahren Sie unter degressive AfA.
Eigennutzung und Restnutzungsdauer: Eine wichtige Abgrenzung
Ein Restnutzungsdauergutachten kann den jährlichen AfA-Satz erhöhen. Voraussetzung ist allerdings, dass überhaupt eine AfA möglich ist. Die Bemessungsgrundlage selbst, also der Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, ändert sich dadurch nicht. Diese Möglichkeit betrifft außerdem ausschließlich den Gebäudeanteil, mit dem Sie Einkünfte erzielen. Für den rein selbstgenutzten Teil einer Immobilie hat ein Nachweis über die Restnutzungsdauer keine steuerliche Wirkung, da hier ohnehin keine AfA anfällt.
Eigennutzung im Vergleich zur Vermietung
| Kriterium | Eigennutzung | Vermietung |
| Reguläre Gebäude-AfA | nein | ja, nach § 7 EStG |
| Sonderabschreibung § 7b EStG | nein | ja, unter Voraussetzungen |
| Restnutzungsdauer-Nachweis relevant | nein | ja, für einen höheren AfA-Satz |
| Denkmal-Vergünstigung | § 10f EStG, 9 % über 10 Jahre | § 7i EStG, erhöhte AfA über 12 Jahre |
| Handwerkerleistungen § 35a EStG | ja, als Steuerermäßigung | in der Regel Werbungskosten statt § 35a |
Wann lohnt sich eine sachverständige Prüfung?
Nicht jede selbstgenutzte Immobilie erfordert ein Wertgutachten. In den folgenden Fällen kann eine sachverständige Bewertung jedoch sinnvoll sein:
- Sie planen, Ihre selbstgenutzte Immobilie künftig zu vermieten. Eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude bildet die Grundlage für die spätere AfA.
- Ihre Immobilie wird teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet. Eine sachgerechte Aufteilung der Gebäude- und Modernisierungskosten hilft, die AfA für den vermieteten Teil korrekt zu ermitteln.
- Die Kaufpreisaufteilung ist unklar oder fehlt. Liegt keine dokumentierte Aufteilung aus dem Kaufzeitpunkt vor, kann eine sachverständige Wertermittlung die historischen Wertverhältnisse nachvollziehbar herleiten.
- Sie möchten prüfen, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll ist. Bei vermieteten oder künftig vermieteten Immobilien kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer den jährlichen AfA-Satz erhöhen.
Tipp: Je früher Sie die steuerlich relevanten Unterlagen strukturieren und bewerten lassen, desto einfacher lässt sich eine spätere Vermietung steuerlich nachvollziehen. Das gilt insbesondere für die Kaufpreisaufteilung und die Abgrenzung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude.
Fazit: Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung
Eine ausschließlich selbstgenutzte Immobilie können Sie grundsätzlich nicht abschreiben. Steuerliche Möglichkeiten entstehen erst, wenn Sie die Immobilie teilweise vermieten, beruflich nutzen, später vermieten oder eine begünstigte Denkmalimmobilie besitzen.
Wichtig sind eine klare Zuordnung der Gebäudeteile und eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung. So schaffen Sie die Grundlage dafür, mögliche steuerliche Vorteile später korrekt geltend zu machen.
Sie möchten prüfen lassen, ob eine Kaufpreisaufteilung oder ein Restnutzungsdauergutachten für Ihre Immobilie sinnvoll ist? Unsere Sachverständigen prüfen Ihre Unterlagen und zeigen Ihnen den passenden nächsten Schritt.
Häufige Fragen zur AfA bei Eigennutzung
Bei der AfA für selbstgenutzte Immobilien kommt es auf die konkrete Nutzung an. Folgende Fragen und Antworten zeigen, welche Regeln bei Vermietung, Arbeitszimmer und Nutzungswechsel gelten.
Kann ich mein Eigenheim abschreiben, wenn ich einzelne Räume vermiete?
Ja, für den vermieteten Gebäudeteil. Das gilt zum Beispiel für eine Einliegerwohnung oder dauerhaft vermietete Räume.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden zwischen dem selbstgenutzten und dem vermieteten Teil aufgeteilt. Grund und Boden sind nicht abschreibungsfähig.
Was passiert mit der AfA, wenn ich mein bisheriges Eigenheim später vermiete?
Die AfA beginnt grundsätzlich mit der Vermietung. Die Jahre der vorherigen Eigennutzung können Sie nicht nachträglich abschreiben.
Maßgeblich sind die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Bewahren Sie deshalb Kaufvertrag, Rechnungen und Nachweise zur Kaufpreisaufteilung dauerhaft auf.
Kann ich die AfA für mein häusliches Arbeitszimmer nutzen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Bildet das Arbeitszimmer den Mittelpunkt Ihrer beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit, können Sie anteilige Raumkosten einschließlich der Gebäude-AfA ansetzen.
Ist das nicht der Fall, kommt in der Regel nur die Tagespauschale infrage. Eine zusätzliche Abschreibung des Arbeitszimmers ist dann nicht möglich.
Benötige ich bei einer gemischt genutzten Immobilie ein Gutachten für die Aufteilung?
Nicht immer. Für gemischte Nutzung gilt: Bei klar getrennten und vergleichbar ausgestatteten Einheiten kann eine Aufteilung nach Nutz- oder Wohnfläche ausreichen.
Ein Gutachten ist sinnvoll, wenn sich die Gebäudeteile deutlich in Nutzung, Ausstattung oder Wert unterscheiden oder das Finanzamt die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude infrage stellt.
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten auch bei einer selbstgenutzten Immobilie?
Für eine ausschließlich selbstgenutzte Immobilie hat ein Restnutzungsdauer-Gutachten normalerweise keinen steuerlichen Vorteil, da keine AfA angesetzt wird.
Relevant wird es, wenn Sie die Immobilie ganz oder teilweise vermieten. Weist das Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, kann sich der jährliche AfA-Satz für den vermieteten Gebäudeteil erhöhen.
